SC à l'IS pour acheter des SCPI et expatriation au Royaume-Uni ?

London123 · #1

Dans le cadre d’une prochaine expatriation au Royaume Uni, je m’interroge sur le meilleure manière d’utiliser une SC à l’IS déjà constituée pour optimiser l’impact fiscal d’achat de SCPI à crédit…mais aussi réfléchir au retour (en supposant un TMI de 45% au retour en France). Cela rejoint une autre discussion que j’avais initiée mais qui ne prenait pas en compte le facteur expatriation et j’ouvre volontairement une autre file pour différencier ses problématiques.

Une contrainte que j’ai pu tester en grandeur nature est la difficulté d’obtenir un taux d’emprunt compétitif pour acheter des SCPI via une SC (environ 3% à 20 ans) par rapport au taux d’emprunt en nom propre (environ 1.5% à 20 ans)…ce qui tue l’intéret fiscal d’une SC à l’IS, notamment pour les résidents ficaux français fortement imposés.

je m’interroge sur la pertinence du "montage" suivant :
- acheter par emprunt les SCPI en mon nom propre avant départ au Royaume Uni
- pendant les années d’expatriation : imposition en France des revenus des SCPI avec taux minimum de 20% + 15.5% de charges sociales. Ce niveau est plus élevé que les 15% d’IS en cas d’achat via une SC mais il n’y a pas d’imposition de dividendes et le différentiel de taux cité en introduction est de toute manière dissuasif
- lors de l’année précédent le retour en France : vente de tout ou partie de l’usufruit des SCPI, taxées a priori suivant le TMI (avec un min. à 20%) + 15.5%. L’intéret étant d’éviter de se les faire fiscaliser à 45% en les vendant l’année du retour en France. j’indique "tout ou partie" de l’usufruit car je me disais qu’il y avait peut etre la possibilité de déduire la totalité des intérets d’emprunts des revenus des SCPI dont l’usufruit n’es pas cédé, mais je ne suis pas sur que cela soit possible
- du côté de la SC imposée à l’IS : n’acheter uniquement que de l’usufruit de SCPI, voire acheter directement l’usufruit des SCPI cédées par la personne physique. J’ai noté dans une discussion précédente que le risque d’abus de droit était réel et qu’il convenait d’être très prudent dans ce cas de figure (éviter que cela soit la seule activité de la SC, respecter les clés de répartition officielles des SCPI, etc.). Un moyen propre de le contourner est probablement d’acheter un usufruit distinct de celui qui ait cédé, mais cela entraine probablement des frais d’enregistrement ou autres

cela soulève quelques questions :
- est il certain que les revenus des SCPI sont imposés uniquement en France ? (i.e pas de taxation complémentaire au UK)
- est ce que la toatlité des intérets d’emprunts peuvent être déduits des revenus des SCPI dont l’usufruit n’a pas été cédé?
- est il préférable de céder/acheter de l’usufruit à une autre partie plutot que de le transférer directement entre la personne et la SC ?
- est il possible de céder de l’usufruit de SCPI achetées à crédit si le pret est garanti par Crédit Logement (sans nantissement des parts de SCPI) ?

et surtout, existe-t-il des montages plus malins pour optimiser les revenus de SCPI en cas d’expatriation, tout en utilisant éventuellement une SC déjà constituée ?

Merci pour toute contribution que vous pourriez apporter à ce débat !

Message édité par l’équipe de modération (21/10/2016 10h14) :
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Mots-clés : expatriation, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

GoodbyLenine · #2

Quelques remarques :

Je pense que vous surestimez le différentiel de taux, et que ce différentiel est plus lié à la nature du bien financé (meilleur taux pour financer une RP que pour un investissement locatif, et que pour des parts de SCPI) qu’au fait d’acheter via une SCI ou en direct. Vous cantonnez à une durée de 20 ans explique peut-être cela (regardez plus court).

Vous aurez du mal à obtenir un emprunt pour acquérir de l’usufruit (et à votre place j’éviterais de faire un apport en CCA du montant exact de l’usufruit cédé par vous-même à votre SCI).

Quand une SCI (ou une personne physique) achète (ou reçoit en apport d’un de ses associés) de l’usufruit, il paie des droits dont le montant (5% de la valeur fiscale de l’usufruit, me semble-t-il, en plus de frais (fixes par opération) à payer à la société de gestion) ne dépend ni du fait qu’il soit une société, ni de l’identité du vendeur.

En ce qui concerne vos questions :
- j’ignore tout de la fiscalité au UK, de la convention fiscale France/UK, et personne ne peut avoir de certitude sur comment ceci évoluera dans le futur;
- je ne vois rien qui empêcherait de déduire (des revenus fonciers) la totalité des intérêts d’un emprunts qui finance un bien générant des revenus fonciers (sous réserve, si un emprunt finance plusieurs biens, de pouvoir le répartir);
- je préfèrerais acheter de l’usufruit à une autre partie (encore faut-il en trouver…) plutôt que de la transférer ou céder à ma SCI;
- vous ne pourrez rien céder au niveau de parts de SCPI nanties pour garantir un emprunt, et si autre garantie : lire les clauses du contrat de prêt décrivant la garantie (il serait surprenant qu’il n’y ait pas de contrainte…).
- potentiellement plus malins :
-> si vous faites plus confiance à la stabilité de la fiscalité (et des conventions fiscales) d’un pays autre que la France (Allemagne par ex), et préférez cette autre fiscalité, investir dans une SCPI ayant pour stratégie d’acquérir des bien dans cet autre pays;
-> sinon, juste acquérir de la nue-propriété, ou des foncières (sans emprunt);
-> maximiser l’usage des instruments accessible par votre statut de "résident UK"
-> éviter un montage qui semble malin, mais porte sur un montant insuffisant pour que le gain compense la complexité induite, et dépend trop de l’évolution à venir de la fiscalité.
-> relire certains posts de "parisien" (par ex cf plus-values mobilières).

London123 · #3

merci pour votre réponse pleine de bon sens : effectivement, créer une usine à gaz, pour optimiser fiscalement une opération avec des règles fiscales qui peuvent fortement évoluer dans un contexte de Brexit me fait beaucoup réfléchir. Il est clair que j’ai un biais vis à vis de la SC que j’ai crée car j’aimerais bien rentabiliser les frais de sa création, mais ce n’est pas forcément le bon raisonnement.
En revanche, acheter sans emprunt des foncières ou de l’usufruit peut effectivement se faire via la SC, mais j’aurais aimé utiliser l’effet de levier de l’emprunt.

Pour répondre à votre point sur le différentiel d’intéret d’emprunt, je vous confirme que le différentiel est bien du simple au double :
- BPE propose un taux de 1,45% à 20 ans avec caution Crédit Logement (pour un emprunt en direct étant donné que la SC - non familiale - ne pouvait etre garantie par CL)
- CFF propose un taux de 2,90% à 20 ans sans caution Crédit Logement, mais avec nantissement des parts. Je n’ai pas trouvé d’autres banques qui acceptaient de prêter à une SC sans caution de CL, mais je tente une dernière piste au Crédit Mutuel

Effectivement, je dois vérifier s’il est possible de vendre de l’usufruit de SCPI dont l’emprunt est garanti par Crédit Logement (y compris si les parts ne sont pas nanties elles-memes) et cela ne semble pas complètement évident.

Enfin, je vous rejoins sur l’apport en CCA correspondant à la vente d’usufruit. Je n’ai absolument pas envie de prendre un risque de contrôle fiscal et cette stratégie me semble risquée et pas forcément économique s’il faut dans tous les cas payer 5% de frais d’enregistrement.

GoodbyLenine · #4

Précision : les droits à payer sont 5% de la valeur fiscale de l’usufruit (qui est 23% de la valeur de la pleine propriété pour un usufruit de 1 à 10 ans, 46% si 11 à 20 ans, par ex.), ceci complétement indépendamment de la valeur commerciale et du prix effectivement payé pour l’usufruit.

Crédit mutuel peut être une bonne piste (mais ça dépendra beaucoup de l’ensemble de votre relation, et de son potentiel futur, avec la banque). Essayez aussi de diminuer la durée.

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#1 20/10/2016 14h21

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