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[+1]    #1 26/09/2016 12h21

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Bonjour à tous,

Cette semaine se tient le Salon Patrimonia qui est le grand rendez-vous des CGP. J’avais fait un petit résumé de ce que j’ai pu y voir les années passées voir patrimonia2015 et patrimonia2014

J’avais l’intention de rééditer un compte rendu rapide après le salon quand il m’est venu à l’idée que cela serait plus constructif si certaines questions étaient posées avant le salon qui débute Jeudi.
Comme cette année, je serai présent les deux jours du salon, il me sera plus facile de passer du temps sur des thèmes que je ne pensais pas forcément regarder.

Le but est ici que des questions soient posées en post et les réponses le seront aussi. Les questions doivent rester générales et ne pas concerner un support particulier d’investissement.

Allez à vos questions et demandes diverses.

Carpediem

Message édité par l’équipe de modération (27/09/2016 02h46) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cgp, patrimonia, questions


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#2 26/09/2016 20h30

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Merci Carpediem de cette idée.

Je pense aux fonds à horizons des assureurs. Je ne sais plus comment on les appelle précisément mais ils devaient remplacer les fonds euros avec une durée de blocage qui devait permettre un meilleur rendement.

On n’en entend plus du tout parler alors que ça devait être le sujet hype surtout dans un contexte de baisse des rendements des fonds euros classique.

On voit que les assureurs poussent sur les UC mais pas sur ces fonds ’révolutionnaires’ à cliquet et à horizons.
Pourquoi?


Le train de la vie ne s'arrête jamais deux fois à la même gare.

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#3 26/09/2016 22h28

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merci egalment. Pour ma part : y a t’ il encore des produits permettant de defiscaliser economiquement viables pour l’épargnant ?

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#4 27/09/2016 08h35

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@jef56: je pense que vous évoquez les fonds euro-croissance, je peux voir quel assureur en propose.

@roudoudou: Bonne question qui fait partie de mes recherches annuelles sur le salon. La difficulté vient du niveau à partir duquel vous considérez la viabilité.

Carpediem


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#5 27/09/2016 11h16

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Disons que je considère la viabilité à partir du moment où à minima on récupère entre 95% et 105% de son capital.

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[+1]    #6 03/10/2016 18h39

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Après les questions, les réponses.

Pour les fonds euro croissance, je n’ai pas ressenti un enthousiasme délirant de la part des assureurs pour les fonds euro croissance, il semble que les fonds euros flexibles et surtout les UC soient leur priorité. Quelques assureurs qui ont un fond euro croissance Ag2r La mondiale (terre de vie), Generali (himalia) et Cardif (multiplus).
Il y en a certainement d’autres mais je n’ai pas pu faire tous les stands des assureurs.

Pour les produits de défiscalisation, je n’ai pas regardé les produits immobiliers purs car la viabilité dépend du ratio prix d’achat sur prix d’achat moyen sur le secteur qui est impossible à déterminer dans ce type de salon.

Sur les produits financiers, tous les intervenants vous explique que leurs produits sont bons et que les associés ressortent en positif avec l’avantage fiscal. Lorsque je pose la question du track record des produits mis en avant, j’ai obtenu à chaque fois la même réponse " on ne l’a pas sur le salon mais on peut vous l’envoyer par mail…"

Bref, pas facile de répondre à cette question. Parmi les produits IR/ISF que j’ai vu certains me semblent correspondre à votre cible de viabilité mais sans aucune certitude sur le résultat finale. Dans le désordre: un produit qui n’investit à 100% en PME cotées, un qui construit ou rénove des bâtiments à destination hôtelière, un qui investit en centre d’affaires sur Paris intra-muros, une sofica qui annonce des sorties entre 85 et 105% de ces précédentes moutures (mais là aussi j’attends un track record).

Spécifique ISF, un fond qui propose 3 options de détention: le standard, le prioritaire i.e vous êtes remboursé en priorité du fonds mais à maximum 100% de votre investissement, le turbo i.e vous êtes remboursé après les prioritaires et les standard et s’il reste de l’argent dans le fonds vous percevez vos plus-values et les plus-values des prioritaires.

Un résumé plus général de Patrimonia.

L’AMF avait mis en garde contre les placements atypiques présents à Patrimonia, c’est vrai que l’on a été servi, manuscrits (si si encore!), métaux précieux en Suisse, maison en Thaïlande, plantation forestière à travers le Monde, énergie solaire….

Les produits qui m’ont interpellé et que je vais étudier de plus près:
- Une SCPI 100% murs d’hôtels France, Pays-Bas, Allemagne qui prévoit un TOF à 100% et qui annonce avoir déjà 50 M€ de capital par des institutionnels ce qui est important pour un lancement de SCPI.
- Deux AV à ETF, ce qui est une petite révolution dans le monde des CGP
- Des fonds à sous-jacent immobiliers qui versent des coupons de 5 à 6 % sans garantir le capital
- Un FPCR en obligations d’entreprises non cotées dont la BEI assure 50% en cas de défaut de l’émetteur
- Un structuré qui verse les coupons annuellement (je regarde une alternative à mes obligations remboursées)

Rappel, cette liste ne constitue pas un conseil d’investissement et ne peut être adaptée à toutes les situations patrimoniales.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (04/10/2016 15h52)


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#7 04/10/2016 09h25

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INTJ

Concernant la Sofica qui annonce entre 85% et 105% en prix de sortie hors avantage fiscal, par curiosité est-elle dans cette liste-là ?
Car la plupart de celles de la place me semblent y être recensées, et aucune ne dépasse 95% en valeur de remboursement.

PS : attention, c’est surtout la valeur de remboursement qui est pertinente dans le tableau, la performance après avantage fiscal étant calculée avec les avantages fiscaux à date de lancement qui étaient plus généreux que ceux d’aujourd’hui

Dernière modification par julien (04/10/2016 09h29)

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#8 04/10/2016 11h41

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Merci pour votre retour Caprediem. Auriez vous des sources/noms pour cela :

"-un qui construit ou rénove des bâtiments à destination hôtelière,"

"- un qui investit en centre d’affaires sur Paris intra-muros, une sofica qui annonce des sorties entre 85 et 105% de ces précédentes moutures (mais là aussi j’attends un track record)."

+

Une SCPI 100% murs d’hôtels France, Pays-Bas, Allemagne qui prévoit un TOF à 100% et qui annonce avoir déjà 50 M€ de capital par des institutionnels ce qui est important pour un lancement de SCPI.
- Deux AV à ETF, ce qui est une petite révolution dans le monde des CGP
- Des fonds à sous-jacent immobiliers qui versent des coupons de 5 à 6 % sans garantir le capital
- Un FPCR en obligations d’entreprises non cotées dont la BEI assure 50% en cas de défaut de l’émetteur
- Un structuré qui verse les coupons annuellement (je regarde une alternative à mes obligations remboursées)

Je voudrais les étudier et je pourrai également vous faire un retour de ce que j’en pense

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#9 04/10/2016 12h19

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Bonjour,

Merci pour partage/synthèse. Un point m’a fait douceuresement sourire.

carpediem a écrit :

[…]Lorsque je pose la question du track record des produits soldés, j’ai obtenu à chaque fois la même réponse " on ne l’a pas sur le salon mais on peut vous l’envoyer par mail…"[…]

Edifiant ; de qui se moque-t-on ? J’imagine bien le quidam disant disant ceci à sa banque concernant ses bulletins de salaires à la souscription d’un prêt hypothécaire.

Ca me rappelle aussi une lecture dans lequel un particulier demandait à son conseiller financier de lui montrer ses performances passées pour juger de l’intérêt de ses services. Le premier recevant bien entendu une fin de non recevoir de la part du second.

Dans ces cas, le message est clair : passez votre chemin.

Bien à vous,


Bien à vous, Dooffy

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[+1]    #10 04/10/2016 16h12

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J’ai fait une petite erreur dans mon précédent message, il n’y a pas de produits soldés mais des produits proposés en priorité pour cette fin d’année. Sans doute mon inconscient m’a fait écrire soldé à la place de mis en avant….

@julien aucune sofica de la société concernée ne fait partie des sofica échues mais il y en a dans les en attente c’est Aplus.

@roudoudou la liste va être longue wink
- novaxia
- ocp business center
- atream hôtels
- unep selection tracker
- asteria
- keys asset management
- entrepreneur venture
- optistoxx (fermé il faut attendre la prochaine mouture)

Rappel: tous ces produits ne constituent pas un conseil en investissement et nécessitent une réflexion de chacun sur sa situation patrimoniale au préalable, j’ai un accord de distribution pour certains des produits cités.

Carpediem

Dernière modification par carpediem (03/11/2016 17h23)


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#11 04/10/2016 16h54

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ISTJ

Parmi les fonds euros Euro-Croissance,

en sus de :

- Ag2r La mondiale (terre de vie)

Terre de Vie

- Generali (himalia)

Reporting janvier 2016

- Cardif (multiplus) = contrat G Croissance

Contrat Cardif

en Euro-Croissance, il y a aussi :

- Contrat Objectif programmé (par Prédica)

Au Crédit Agricole par exemple :
Floriane - Crédit Agricole
Espace Liberté 2 - Crédit Agricole

ou au LCL
Assurance Vie Rouge Corinthe Série 3 - LCL

- Contrat AFER Eurocroissance

Contrat assurance vie multisupport Afer Eurocroissance

Frédéric


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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#12 04/10/2016 18h40

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Je voudrais savoir par curiosité quelles étaient les placements exotiques proposés.

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#13 04/10/2016 19h22

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Ce ne sont pas des placements exotiques mais atypiques au sens de l’AMF. (Aucun dénigrement de ma part)

- asiaplantationcapital
- capvertenergie
- europoros
- bysignatures
- maisondelathailande
- earthenergyfinances

et je passe sur les crowd quelque chose

Carpediem


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#14 04/10/2016 19h54

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Ok donc rien que du classique : immobilier à l’étranger, manuscrits, teck, crowdfunding …
L’industrie de l’atypique n’a décidément plus d’imagination.

Les terres rares ne sont plus à la mode ?
Il n’y avait pas non plus de réclame pour des stratégies de trading, ebooks avec des méthodes miraculeuses pour s’enrichir … ?

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#15 04/10/2016 21h27

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Après avoir un peu creusé j’ai retenu deux trucs qui peuvent être interessants :

- Unep Selection tracker (trackers, frais ok, site bien fait, bonne selection de SCPI et produits…)
- Ocp business center (frais gestion corrects 1.5% pas de frais d’entrée, équipe avec track record qui met en avant les biens acquis sur le site)

Le reste ca ressemble à des trucs hyper chargés en frais et assez bidons.

Si vous avez des conseils de sofica je suis aussi preneur…

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#16 04/10/2016 22h58

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Ocp BC je connais un peu : j’y ai déjà investi, et j’ai même assisté à une AG. Ça reste quand même un pari pas gagné d’avance,  et vous n’avez visiblement pas identifié tous les "frais" et assimilés  (c’est un montage malin des promoteurs), mais ça pourrait bien se finir.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 04/10/2016 23h43

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Je parle des frais de gestion affichés, mais visiblement je ne suis pas aussi intelligent que vous. Il faut de tout pour faire un monde ;-)

Je vais creuser la piste car l’équipe me semble bonne.

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#18 03/11/2016 17h35

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Juste une mise à jour de la liste.

Keys asset management vient de faire l’objet d’une note de l’AMF pour des SICAV Luxembourgeoises qui ne peuvent être commercialisées en France et je me suis aperçu que mon contact à travailler chez d’Aristophil auparavant….

Voilà, voilà

Carpediem


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#19 26/01/2017 16h26

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OCP Business Center a attiré mon attention pour la réduction d’IR et l’investissement dans un secteur de bureaux intéressant, dans cette période propice à la création de start-up.

Je ne suis pas sûr d’avoir tout compris dans les frais et le mode de fonctionnement (issu de la lecture du document de présentation).
L’opération de 2016 (OCP BC 2016) concernait une opération de 5M€, pour acheter une surface à Paris, la ré-amménager puis la louer pendant 5 ans. Au terme, le but est de revendre le bien immobilier et de dissoudre le véhicule d’investissement.

OCP met en avant plusieurs points forts :
1) un montage financier conforme à la réduction d’impôts (IR/ISF) selon la DGFIP.
2) des prix d’achat avec une décote importante par rapport au marché

OCP a écrit :

66, avenue des Champs-Élysées 75008 Paris : 6 974€/m2 > Décote de 52% par rapport au prix du marché
5, avenue Ingres 75016 Paris : 6 020€/m2 > Décote de 35% par rapport au prix du marché
5, avenue des Chasseurs 75017 Paris : 5 784€/m2 > Décote de 36% par rapport au prix du marché
18, rue Goubet 75019 Paris : 2 680€/m2 > Décote de 59% par rapport au prix du marché
5, avenue du Général de Gaulle 94160 Saint-Mandé : 3 998€/m2 > Décote de 43% par rapport au prix du marché
60, avenue Gambetta 75020 Paris : 3 312 €/m2 > décote de 54% par rapport au prix du marché
11, rue de Lourmel 75015 Paris : 5 210 €/m2 > décote de 58% par rapport au prix du marché

3) Une fiscalité allégée à la revente (abattement de 65% sur la Plus-value).
4) Une rentabilité meilleure au m² par rapport aux baux classiques de bureau.

Les frais :
70000€ + 6% du montant soit 370 000€ => 7,4% de frais de constitution du véhicule, que je qualifierai de "frais d’entrée". Cela signifie que le vehicule dispose de 4,63M€ pour acheter le bien et l’amménager.

1,5%/an pour les dirigeants et 1,5% pour OCP finance, soit 3%/an pour la gestion. Mais il s’agit de 3% du montant de l’opération soit 150 000€ /an dans le cas présent, à prendre sur les revenus tirés de location de ces bureaux. Il ne s’agit pas , comme pour les SCPI de 10 à 12% du montant des loyers perçus.
J’ai regardé la 1ère opération faite sur les Champs élysées, pour un montant 4,15M€ (595 m² à 6974€/m²) Je fais l’hypothèse qu’avec les frais de constitution et d’aménagement, le véhicule est à 5M€. Ils annoncent 38400€/mois de loyers soit 460 000€/an. Si on retire les 150 000€de frais de gestion, c’est en fait 30% des revenus qui sont ponctionnés !
Pour l’investisseur il resterait donc 300 K€ environs pour un investissement de 5M€ soit 6%.

Reste ensuite la sortie. Evidemment, comme dans toute présentation il y a une petite phrase qui dit :

OCP a écrit :

Il est précisé que les investisseurs bénéficient d’une préférence à hauteur de 125 % sur les dividendes et le boni de liquidation éventuels.

Donc je comprends que si le véhicule vend ses biens avec une plus-value de 125%, tout va dans la poche des investisseurs. Est-ce possible ? Pourquoi pas, puisque les achats ont été fait à -50% par rapport à la valeur de marché, qu’il y a eu rénovation et création d’un actif.
Mais comment font-ils pour trouver ces opportunités ? Pourquoi une telle décote ?
Que se passe-t-il pour tout ce qui dépasse les 125% ? Tout va dans la poche d’OCP ?

Je ne comprends pas par contre la remarque sur les dividendes. Comment peut-on avoir une priorité sur 125% des dividendes ? Comment se passent les versements aux associés pendant la phase de location du Business center ?

Bref j’ai encore quelques éclaircissements à trouver et risques à bien maitriser.
Peut-être GBL acceptera-t-il de nous partager une partie de son expérience, puisqu’il semble y avoir investi ?

Cordialement,
PatN

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#20 26/01/2017 18h03

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Ils disent avoir réalisé ce type d’investissement en 2014 et 2015, quels en sont les résultats ?
Ils parlent aussi dans leur prospectus d’un risque du "risque de remise en cause de l’avantage
fiscal", pourquoi ne demandent-ils pas un rescrit fiscal pour être sûr de leur bon droit ?

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#21 26/01/2017 19h05

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Dans leur brochure de présentation,  ils indiquent avoir un rescrit fiscal.

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#22 26/01/2017 19h30

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J’ai en effet investi dans 3 de ces véhicules d’OCP (avec la réduction fiscale ISF : avec la réduction IR je n’aurais pas investi). J’ai assisté à 2 AG, et on était fort peu nombreux : 2 ou 3 investisseurs, et 2 ou 3 dirigeants d’OCP.

Pour la sortie, de ce que j’ai compris, si on investi 100 (+2 à 5 de "frais"), si lors de la liquidation du véhicule, il y a (par exemple) 155 à se distribuer, alors 125 reviennent aux investisseurs, et les 30 sont partagés entre les investisseurs et OCP.
On verra lors des premières sorties à quel niveau de prix ça pourra se faire …. et ça dépendra beaucoup de l’existence d’acheteurs intéressés, et de la rentabilité effective de l’activité, et pas seulement de la valeur du m² d’immobilier détenu (car pour transformer ces m² -aménagés sous forme d’un plateau unique avec des cloison plus ou moins mobiles- en bureaux standards ou en immobilier d’habitation, il y aurait pas mal de frais/coûts), et de la fiscalité.

Pour les dividendes, de ce que j’ai vu des comptes des premiers véhicules, comme il y a un amortissement d’une partie des investissements, en plus de divers autres frais pour faire fonctionner les centres d’affaire, il n’y a aucun bénéfice comptable (et il n’y en aura pas de sitôt), donc aucun dividende distribué. De toute manière, pour un tel investissement, avec l’avantage fiscal associé à l’entrée, je suppose (à vérifier) qu’il ne pourrait pas y avoir de dividende pendant les 5 premières années.


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#23 27/01/2017 10h07

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Et si fillon était élu et qu’il supprimait l’ISF, ce genre d’investissement n’aurait plus d’intérêt ?

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#24 30/09/2017 19h48

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Bonjour,

Quelq’un est allé à patrimonia ? Si oui y a t-il des produits interessants ?

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