Investissement immobilier locatif dans une résidence universitaire

biennfa · #1

Bonjour,
J’aimerais avoir votre avis concernant un projet d’achat immobilier en locatif.
J’ai 32ans, mariée, 3enfants.
Nous avons actuellement un crédit immobilier pour notre maison : 1000 euros par moi pendant12ans encore.
Revenus annuels : 50000

Nous songeons sérieusement à investir dans le locatif, le but étant d’acheter un studio pas cher, pour lequel le loyer perçu couvrirait la totalité du crédit.

Nous ciblons donc un studio dans une petite ville (avec université).
Prix du studio : 30000 euros à 15minutes à pieds de l’université
Apport personnel : 12000 euros
Nous pensons faire un crédit sur 12ans (environ 200euros par mois).
Le loyer du studio s’élève actuellement à 260euros.
Les charges de copropriété sont de 260 euros tous les 6mois.
Le studio se trouve dans une résidence universitaire.
Il s’agit d’un studio meublé.

Etant de nature prudents, mais ayant envie d’avancer tout de même dans cette direction, j’aimerais avoir votre avis sur ce projet, et que vous nous indiquiez si il y a des pièges à éviter.
Est ce que dans notre cas, il vaudrait mieux achter un studio non meublé plutot qu’un studio meublé (je n’ai pas vraiment compris la différence que cela pourrait impacter).

Je vous remercie à l’avance pour vos réponses.
De mon coté, je parcours la simulation coté impots pour voir ce que ça donnera de ce coté là, et m’assurer qu’il n’y aurait pas de risques de passer de tranches d’imposition qui réduirait alors l’effet de rentabilité.

BorderLine · #2

Bon, là c’est parce-que je suis de nature à vouloir avoir le plus de pouvoir possible sur mes biens, mais acheter dans une résidence universitaire me semble problématique.

En termes de rendement pur, l’achat est trés correct. 8% quasi net, c’est plutôt bien.

Donc je dirais oui, mais avec un carton jaune sur l’histoire de la RU. Il faut vérifier le réglement intérieur, le règlement propre aux décisions liées aux travaux, les travaux à prévoir dans la résidence, le taux d’occupation, la liberté d’augmentation du loyer etc.

Dendy · #3

Bonjour! voici mon petit cailloux à l’édifice:

En matière d’investissement locatif, il est conseillé en général de réduire l’apport personnel à son strict minimum de façon à ce que, en cas de sinistre, tout le risque pèse sur le dos des banques avant de ne retomber sur vous, l’apport gardé pouvant servir de fond de précaution pour une réparation ou un coup de mou.

Pour l’université: petite surface = beaucoup de turn over et donc un bien pas trop loin de chez soit pour ne pas être lassé.

Pour la durée d’emprunt: il est aussi conseillé d’emprunter pour le plus longtemps possible pour à avoir de petites mensualités et de dégager du cash flow… pour se lancer sur d’autres opérations.

Le bail meublé dure 1 an et un vide 3 ans. Impossible de meubler en sci (si revenus dépasse 10% du global). Je ne suis pas sur; mais les déductions ne seraient pas les mêmes en meublé qu’en vide. Le dépôt de garantie est deux fois plus élevé pour le meublé.

Les risques: grosse copropriété avec ascenseur qui alourdissent les charges, dégradations si fétard et consommation d’eau peut être abusive si comprise dans les charges… Mais tout dépend de ce que vous recherchez!

Voila, bisous.

Dernière modification par Dendy (25/01/2012 22h54)

GoodbyLenine · #4

Questions pour biennfa :
- à qui allez-vous louer ? est-ce à un étudiant ou à l’exploitant d la résidence univ ?
si c’est à l’étudiant en direct : pensez-vous souvent louer en juillet-août ?
avez-vous lu les derniers compte-rendu d’AG ?
si c’est à l’exploitant : avez-vous lu le bail commercial ? quelles caractéristiques ?
êtes-vous certain de la pérennité de l’exploitant ?
- avez-vous visité cette chambre ? (y enverriez-vous vos enfants y habiter ?)
- habitez-vous à proximité ?
- à combien se monte la taxe foncière ?
- avez-vous tenu compte des frais d’achat (élevés en % pour un si petit montant) dans vos calculs :
-> frais de notaire: env. 3500€ cf Calcul de frais d’achat | Chambre de Paris
-> frais pour l’emprunt et la prise de garantie

La location en meublé vous permet entre autres de généralement payer bien moins d’impôts qu’une location nue. Vous trouverez le détail des différences en cherchant un peu sur ce forum.

Dans votre situation (vous n’envisagez pas de faire l’acquisition du maximum possible de biens locatifs, vous êtes de nature prudente) il ne me parait pas préférable de chercher à avoir un emprunt le plus long possible.

Dernière modification par GoodbyLenine (26/01/2012 01h02)

biennfa · #5

Merci pour ces réponses très intéressantes.

Je visite ce studio ce soir.
Je pense avoir les bonnes questions à poser grâce à vous.

Pour la durée de l’emprunt, je n’ai vraiment pas envie de faire un crédit sur 20ans, surtout sur une "petite somme"; je rappelle qu’il s’agit d’un studio coutant 30000euros.
Je suis du genre à penser que plus vite je suis débarrassée des crédits, plus vite je suis tranquille.
Quant à l’apport à conserver en cas de sinistre, j’avoue que je n’ai pas songé à cela parce que je compte dans ces cas là sur l’assurance ? Par contre, effectivement, il faut prévoir les éventuelles réparations.
J’ai songé aux charges pouvant incomber sur l’immeuble; la personne devrait me fournir les PV issus des assemblées de copropriété.

Toujours est-il que c’est le 1er studio que je visite; le pris est certes attractif, mais effectivement, il y a lieu de s’interroger !
Je vous remercie en tout cas pour ces messages qui m’encouragent à la foix à etre d’autant plus prudente !
Je vous tiendrai au courant; d’autant plus que l’avis de personnes extérieures (d’autant plus si elles sont expertes sur le sujet, personnellement, je ne le suis pas du tout) me servira énormément.

Fabienne

retaillandco · #6

Concernant la faisabilité financière. Le loyer est de 260 euros, pour un prix d’achat de 30 000 euros. Ce qui porte le rendement brut à 10,4% (loyers annuels / prix du bien). Il faudra compter environ 3 000 euros de frais de notaire (javais payé 2 700 euros pour un studio acheté à 25 000 euros).

Les charges paraissent correctes, reste à savoir si dans le loyer actuel les 45 euros de charges sont incorporés ou non. Il faudra aussi demander s’il y a des travaux en cours (pour ça demander le dernier PV d’assemblée générale)

La différence entre la location nu et la location meublé va faire que vous allez devoir payer le taxe d’habitation, et que le bail est plus précaire (9 mois au lieu de 3 ans) le locataire aura alors plus tendance à partir pendant l’été. Personnellement je ne suis pas super fan puisqu’il faut en plus acheter les meubles et ceux-ci peuvent se déteriorer assez vite avec le turnover.

Bonne visite!

Dernière modification par retaillandco (26/01/2012 16h59)

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