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#1 20/08/2016 12h50

Membre (2012)
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J’ai le projet d’investir 150k  en parts de SCPI à crédit.

Mon objectif est de mettre un pied dans l’investissement immobilier, de profiter du levier du crédit et de m’affranchir de toute contrainte de gestion.

J’ai obtenu un financement plausible (1,70% pour 21 ans) auprès de la BNP.
J’ai néanmoins la contrainte de souscrire 33% du montant dans leur SCPI maison Accimo Pierre.
Cette dernière présente des caractéristiques très moyennes mais qui ne devraient pas trop pénaliser la rentabilité globale du projet.

Je souhaite investir le reste (100k) sur des SCPI diversifiées et de qualité.
Au gré de mes lectures (rapports, statuts et forums), j’ai retenu les 4 suivantes pour un investissement à parts égales :

Primovie
La thématique santé est attirante. Je la préfère à Pierval Santé car plus grosse (solide ?) et plus française.

Epargne Foncière
Orientée bureau avec un long historique et bien implantée en région parisienne.

Immorente
Orientée commerce. C’est une des plus grosses et des plus réputées. Elle semble toutefois en perte de vitesse passagère.

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

J’ai également repris et analysé les chiffres clés que voici :


La composante essentielle qui me manque est la visibilité sur la qualité de la gouvernance. Malheureusement, la lecture des rapports n’apporte guère d’information à ce sujet

Auriez-vous quelques critiques sur le bien-fondé de mon projet ? En particulier sur le choix de SCPI.

Dernière modification par Cache40 (20/08/2016 12h51)

Mots-clés : choisir scpi, scpi accimo, scpi à crédit


Dans la vie, le plus grand risque est justement de n'en prendre aucun.

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#2 20/08/2016 13h10

Membre (2014)
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Bonjour,

Intéressante synthèse. Il pourrait être encore plus intéressant de voir les tendances sur les métriques clés (TOF, rendement). Une colonne complémentaire suffirait pour donner la moyenne des 5 dernières années).

Avez-vous obligation de conserver les parts "moisies" de la BNP ? L’idée serait de tabler sur un point d’équilibre qui vous permettrait de vendre les part pour retirer le cash au moment ou vous aurez rattrapper vos doniers pour ensuite les réinvestir dans la SCPI qui vous aura le plus donné satisfaction.
Par ailleurs, cette SCPI (BNP) est elle suffisamment liquide ?

Bien à vous,


Bien à vous, Dooffy

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[+1]    #3 20/08/2016 13h15

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Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.


Dif tor heh smusma

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#4 20/08/2016 13h29

Membre (2014)
Réputation :   212  

Pourriez-vous développer (sommairement) les expériences discutables dont vous faites mention dans votre précédent message ?


Bien à vous, Dooffy

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#5 20/08/2016 14h43

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C’est développé (largement) dans la file dédiée :
SCPI Corum Convictions : analyse de cette SCPI de Corum AM
Notamment page 3, rechercher "Atlantique Pierre"
(qui a aussi sa file dans  "Foncières non cotées").


Dif tor heh smusma

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#6 20/08/2016 15h20

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Etant donné le "succès" de Atlantique Pierre après le départ de ces "dirigeants aux expériences discutables", on peut penser que leur seule présence ne suffisait pas à expliquer tous ces soucis de mauvaise gestion et, disons-le, magouilles, qui ont continué jusqu’à l’an dernier.
Sur votre tableau, pour comparer les frais de souscription entre eux, vous devriez le faire avec le même mode de calcul wink
Sur le taux de distribution, vous devriez faire la comparaison en le calculant avec le dividende de l’an dernier et le prix de part que vous paierez. Idéalement regardez aussi le dividende 2016 annoncé et comparez.
Ensuite une remarque sur les répartitions sectorielles, je n’ai pas vérifié les autres mais je peux vous dire que Primovie n’est pas du tout investie à 100% santé.
Personnellement je trouve ce montage valable. Je pense juste que vous avez beaucoup de diversification avec 33% entre Corum et Primovie, simple point de vue personnel.

Dernière modification par kc44 (20/08/2016 16h28)


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#7 20/08/2016 21h42

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J’avais déjà indiqué cela sur un autre post :
Primovie n’est pas que sur la santé : au 30/06/2016 elle est à
santé : 43%
sénior : 17 %
On peut donc dire : 60% dans le santé/EHPAD
éducation : 16%
Crèche : 1%
Bureau : 18%
Pépinière d’entreprise : 5%
(cela fait presque 1/4 sur bureaux/entreprises)


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#8 21/08/2016 02h50

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Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.


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#9 21/08/2016 10h25

Membre (2013)
Réputation :   1  

Sur certains actifs la frontière est ténue entre bureau/santé.

Mais c’est surtout pour signifier que ce n’est pas 100% santé. Quand on voit qu’elle ont comme locataire Coca Cola smile


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#10 22/08/2016 10h53

Banni
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Surin a écrit :

Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.

Entièrement d’accord, cette partie du patrimoine doit etre considérée comme des bureaux.

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#11 22/08/2016 11h25

Membre (2014)
Réputation :   58  

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

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#12 22/08/2016 11h29

Membre (2016)
Réputation :   27  

Surin a écrit :

Santé 43% contre 34% au 31 mars.
C’est surtout du à l’achat du "siège de Sorin Group France dans le parc technologique Noveos à Clamart" acquis 52 millions d’euros. C’est du bureau mais comme la boite est dans le domaine de la santé c’est de la santé? Je lance le débat, pour moi ce sont 9% de bureaux.

Complétement d’accord avec vous. De toute façon, le changement de politique à cause du "y’a pas assez de possibilité d’investissement" montre bien que la SCPI est bien plus intéressé par une forte collecte que par le suivi et maintien des objectifs initiaux.

Je me permets de remettre une couche sur Corum (je détiens des parts).
Ils ont été critiqués assez rapidement du à la composition des dirigeants, ils s’avèrent qu’ils sont à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.
Regardez ce que font les autres SCPI en diversification même les "pro parisiens"…


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#13 22/08/2016 12h39

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Connaissant Primonial REIM achète le portefeuille santé de Foncière des Régions | Pierrepapier.fr il semble que Primovie ne devrait pas avoir de mal à acquérir des immeubles liés à la santé pendant un bon moment … même si le rendement ne sera sans doute pas extraordinaire non plus.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 22/08/2016 13h36

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Flyz57 a écrit :

à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.

A mon humble avis, c’est plutôt la saturation du marché français qui est à l’initiative du changement de stratégie de certaines SCPI, et non pas une SCPI en particulier…

J’ai regardé par curiosité l’historique des rapports de ma SCPI pour constater qu’elle a n’a cessé d’augmenter son pourcentage de possession à l’étranger dès 2010. J’imagine que ce ne sont pas les seuls.


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#15 22/08/2016 15h00

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JMeuret a écrit :

Flyz57 a écrit :

à l’initiative de pas mal de changement de stratégie chez ses confrères.
Dès le départ, achat en Allemagne et Espagne et limitation de la France vu saturation et prix du marché. Après Pays-Bas.

A mon humble avis, c’est plutôt la saturation du marché français qui est à l’initiative du changement de stratégie de certaines SCPI, et non pas une SCPI en particulier…

J’ai regardé par curiosité l’historique des rapports de ma SCPI pour constater qu’elle a n’a cessé d’augmenter son pourcentage de possession à l’étranger dès 2010. J’imagine que ce ne sont pas les seuls.

Ah oui je suis d’accord avec vous, je soulignais seulement que des signes de cette tendance avait été repérée par Corum un peu avant les autres.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#16 22/08/2016 16h11

Membre (2015)
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Ben non, on n’est pas vraiment d’accord, puisque je dis exactement le contraire wink

Bref ce n’était pas vraiment le sujet.


Il y a deux 2 types de prévisionnistes : ceux qui ne savent pas et ceux qui ne savent pas qu’ils ne savent pas

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#17 22/08/2016 21h42

Membre (2012)
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Je prends note de vos remarques sur la répartition "précise" du patrimoine immo de Primovie. A cet égard le débat m’intéresse grandement mais il aurait davantage de portée sur la file dédiée.

Pour en revenir à mon projet

Dooffy a écrit :

Bonjour,

Intéressante synthèse. Il pourrait être encore plus intéressant de voir les tendances sur les métriques clés (TOF, rendement). Une colonne complémentaire suffirait pour donner la moyenne des 5 dernières années).

Avez-vous obligation de conserver les parts "moisies" de la BNP ? L’idée serait de tabler sur un point d’équilibre qui vous permettrait de vendre les part pour retirer le cash au moment ou vous aurez rattrapper vos doniers pour ensuite les réinvestir dans la SCPI qui vous aura le plus donné satisfaction.
Par ailleurs, cette SCPI (BNP) est elle suffisamment liquide ?
Bien à vous,

Je m’attelle à rajouter les infos sur les moyennes des 5 dernières années.
Excellentes questions sur les parts de SCPI Accimo. Partant du principe que les SCPI sont un investissement long terme, j’étais enfermé dans l’idée de conserver ses parts pour la durée du prêt. Un arbitrage opportun avant cette échéance devrait être possible. Je m’en assurerai.

ArnvaldIngofson a écrit :

Corum Conviction
Longuement discutée sur ce forum. C’est la portion spéculative de mon panier avec ses investissements à l’étranger.

Ses investissements à l’étranger étant proches (Allemagne, Pays-Bas par exemple) et en zone Euro, ce n’est pas ce qui rend la SCPI spéculative. Ils ont de plus un intérêt fiscal.
Par contre cette SCPI est jeune et avec une forte collecte à investir. De plus, les dirigeants ont des expériences précédentes discutables.

Merci d’avoir reclarifié la notion de risque que porte Corum Convictions.

Surin a écrit :

(…)
Sur votre tableau, pour comparer les frais de souscription entre eux, vous devriez le faire avec le même mode de calcul wink
Sur le taux de distribution, vous devriez faire la comparaison en le calculant avec le dividende de l’an dernier et le prix de part que vous paierez. Idéalement regardez aussi le dividende 2016 annoncé et comparez.
Ensuite une remarque sur les répartitions sectorielles, je n’ai pas vérifié les autres mais je peux vous dire que Primovie n’est pas du tout investie à 100% santé.
Personnellement je trouve ce montage valable. Je pense juste que vous avez beaucoup de diversification avec 33% entre Corum et Primovie, simple point de vue personnel.

Je me suis contenté de reprendre les chiffres de Primaliance pour ma synthèse. J’apprécie votre remarque pour un calcul plus réaliste du taux de distribution. Je vais en tenir compte.

Ocedar a écrit :

Quel sera votre TMI estimé pendant la durée de l’emprunt ?
La fiscalité joue un rôle assez important dans la rentabilité d’un achat SCPI à crédit.

J’ai une TMI de 30% amenée à diminuer (j’y "travaille"). Et je suis parfaitement conscient que ma fiscalité entame la rentabilité du projet. Je l’accepte.

Vos interventions m’aident dans ma réflexion. Dans l’ensemble, ce projet me semble valable avec bien évidemment sa part de risque à assumer.
Je me laisse encore quelques jours pour confirmer mes choix/répartitions de SCPI cool


Dans la vie, le plus grand risque est justement de n'en prendre aucun.

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#18 02/09/2016 18h58

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Bonjour,

Avez vous lancé votre projet ?

Votre projet demande un effort d’épargne de combien par Mois ou AN ?

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#19 07/12/2016 15h55

Membre (2014)
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Bonjour,

Naviguant beaucoup sur ce forum (mais intervenant peu…) et ayant plus ou moins le même profil (CSP, TMI et âge), je partais sur le même type d’investissement (au niveau du choix des SCPIs) mais peut-être avec un montant total un peu moins élevé (100K)

J’aurais donc voulu savoir aussi si vous aviez avancé sur votre projet?

Question financement: on m’a notifié un refus de la part du crédit foncier pour les SCPis, une banque me suivrait à priori (la SG), j’en recherche d’autres…
A noter qu’un CGP aurait essuyé un refus de financement pour mon projet sur la cas Corum. Motif: trop d’expositions à l’étranger.

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#20 02/01/2017 19h38

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Bonsoir,

Bootonpression a écrit :

J’aurais donc voulu savoir aussi si vous aviez avancé sur votre projet?

L’information m’intéresse également.

Bootonpression a écrit :

Question financement: on m’a notifié un refus de la part du crédit foncier pour les SCPis, une banque me suivrait à priori (la SG), j’en recherche d’autres…

Quel est le motif du refus de la part du crédit foncier ?

La SG vous suit à quel taux et quelles garanties sont prises en compte ?

Je suis dans le cas inverse.

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#21 02/01/2017 21h27

Membre (2015)
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Bonsoir,

pour info nous avons reçu le ok du Crédit Mutuel pour 150k sur 15 ans, les SCPI sont Epargne Foncière et Cristal Rente. Le taux est à 1,30% car nous avons commencé à discuter avec eux en Novembre; il doit être légèrement supérieur aujourd’hui.

Le Crédit Foncier était aussi partant mais à un taux plus élevé.

Seb

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#22 03/01/2017 18h37

Membre (2015)
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Bonsoir

Pour info : taux de 1,42 sur 20 ans chez l’écureuil au sein de deux SCI IS : choix des scpi relativement ouvert avec nantissement sur 12 ans des scpi ciloger et d’une av spirica à hauteur d’un quart du total .

Cdlt

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#23 04/01/2017 18h01

Membre (2010)
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Je constate, dans ma pratique quotidienne, que les banques "classiques" financent de plus en plus facilement l’investissement en parts de scpi.

Il y a seulement deux ans, il fallait faire des pieds et des mains pour faire passer les dossiers, hormis au crédit foncier.

Aujourd’hui, toutes les banques à réseaux s’y mettent : CLC, BNP, Crédit mutuel, Caisse d’Epargne, société générale, etc…

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#24 04/01/2017 21h05

Membre (2012)
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Bonsoir

J’ai réalisé 6 emprunts scpi au cours des 7 dernières années au credit mutuel sans aucun soucis

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#25 04/01/2017 21h14

Membre (2015)
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ISTJ

J’imagine que cela dépend des dossiers, du lieu et du bon vouloir des "conseillers".

Crédit Mut’, SoGé, BNP, LCL n’ont même pas donné suite alors que j’étais même prêt à prendre des SCPI maisons.
En région parisienne, j’ai l’impression que le job des conseillers est de racheter des prêts et de proposer du locatif en Pinel, rien de +. Je sais, je généralise, mais c’est l’impression après plusieurs RDV dans plusieurs banques.

Résultat, Crédit Foncier car pas le choix !


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