Stratagenus [17] : étude de cas immobilier (rachat d'un usufruit et d'une nue-propriété à 70%)

Stratagenus · #1

Bonjour à tous,

PROFIL

Marié, 2 enfants, 38 ans, TMI 14%, 5000 euros mensuel.

PROJET

Ma famille dispose d’un bien (maison de 105 m2 avec 3 chambres) avec la répartition suivante :
- Usufruit pour ma mère de 64 ans. (40% de la valeur si j’ai bien compris vu son âge)
- Nue propriété avec ma sœur (30% chacun de la valeur).

Le bien était loué jusqu’à mi-2014 mais plus depuis après le départ du locataire. Ma mère ayant des soucis de santé et le bien nécessitant un peu de réparation, nous l’avons mis en vente récemment d’autant que ma sœur qui divorce à besoin d’argent.

D’ou l’idée que je rachète l’usufruit à ma mère et la nue propriété à ma sœur pour en faire un investissement locatif à mon niveau.

Le bien vaut un peu plus de 100000 euros. Vu que j’ai 30%, cela me coûterait 70000 euros + 10000 euros de travaux (salle de bain notamment + peintures). En 2014, le bien était loué 550 euros mensuel et vu le marché je pense que je peux le louer 600 (commune de 2000 habitants). J’ai un TMI de 14%.

Savez-vous si les frais de notaire sont standard ou spécifique sur ce type d’achat ?
Que pensez-vous globalement de ce projet ?

Merci d’avance
Stratagenus

Message édité par l’équipe de modération (10/08/2016 15h40) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, nue-propriété, usufruit

gunday · #2

Bonjour,
en simple : un bien à 100k€, qui rapport 7,2k€, ça fait du 7,2% brut.

Faites le calcul avec la TF, les diverses charges de maintenance à votre charge, et calcul la valeur nette.
Si c’est moins de 5%, j’aurai tendance à dire de vendre.

Stratagenus · #3

En fait, le bien est à 70000 euros car j’ai déjà à mon nom 30000 euros de nue-propriété.

Iqce · #4

Bonjour,

Il est possible avec cette somme de faire mieux en terme de rendement ou plus simple (SCPI) ; toutefois, si vous connaissez ce bien, si affectivement il vous est "cher", bref si vous avez envie de faire une affaire que vous jugez saine et satisfaisante, il ne vous reste qu’à peaufiner le montage financier pour vous lancer.
Voici un lien extrait du forum qui doit vous aider et apporter réponses à vos questions :

Calculateur du rendement locatif (simulateur rentabilité locative)

Dernière modification par Iqce (10/08/2016 14h03)

gunday · #5

Stratagenus a écrit :
En fait, le bien est à 70000 euros car j’ai déjà à mon nom 30000 euros de nue-propriété.

Ce qui ne change pas la valeur du bien!
Le bien vaut 100k, même si vous ne le payez que 70.

wulfram · #6

30 000 euros immobilisé pour cet investissement, la valeur du bien est donc de 100k, et non pas 70.

Ou alors, si vous souhaitez regarder le retour sur l’investissement supplémentaire à faire, il faut également retirer 30% des revenus aux 7200. (puisque vous détenez déjà la part permettant de les réaliser)
Ce qui n’enlève rien à la pertinence des chiffres donnés par gunday.

Bernard2K · #7

Savez-vous si les frais de notaire sont standard ou spécifique sur ce type d’achat ?

Spécifique. C’est considéré, me semble-t-il, comme une licitation ou un partage. Par contre je ne sais pas comment ça fonctionne ; peut-être qu’un autre foreumeur saura vous répondre.

Que pensez-vous globalement de ce projet ?

Je pense qu’on n’a pas assez de données (notamment sur la nature du bien et sur ses avantages/inconvénients) car vous n’utilisez le modèle standard de demande d’avis.

En première approche, je trouve le projet pas assez rentable. 100 k€ + 10 k€ de travaux + frais de notaire (à préciser mais disons 5 k€) : 115 k€. Rentabilité brute 6,2 %. Regardez en net, ce n’est pas beaucoup.

Votre erreur de raisonnement vient du fait que les 30 k€ que vous avez déjà dedans sont aussi un investissement. Vendez la maison, et vous retrouverez vos 30 k€ et pourrez les placer dans quelque chose qui rapporte.

Par ailleurs je suis très méfiant sur ce genre de projets familiaux. Le risque est non nul que votre soeur, par exemple, vienne à penser, dans quelques temps, que ce n’est pas normal que ce soit vous qui ayiez désormais la pleine possession de la maison familiale, et vous qui vous enrichisesez puisque vous encaissez les loyers, alors que vous ne lui avez donné "que" 30 000 € : elle s’est fait voler quelque part. Ce raisonnement est faux, mais tellement humain…

Je pense qu’il vaut mieux vendre, empocher votre part, et consacrer ensuite votre argent à des projets d’investissement calibrés pour leur rendement et analysés en dehors de tout contexte familial et chargé de souvenirs…

Stratagenus · #8

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours. Effectivement pour les 30000 euros je ne les avais pas inclus et c’était une belle erreur. Du coup ce n’est pas si intéressant. Pourtant je connais bien la maison mais la dimension familiale peut effectivement être complexe.

Je vais passer poursuivre mes recherches (mais que c’est dur un premier investissement avec tous les doutes associés).

Il est possible avec cette somme de faire mieux en terme de rendement ou plus simple (SCPI)

Iqce, qu’entends-tu sur la possibilité de faire mieux en terme de rendement ? (sur du locatif classique ou sur SCPI ?).

gunday · #9

Stratagenus a écrit :
Il est possible avec cette somme de faire mieux en terme de rendement ou plus simple (SCPI)
Iqce, qu’entends-tu sur la possibilité de faire mieux en terme de rendement ? (sur du locatif classique ou sur SCPI ?).

En gros, en investissant en direct, il es conseillé de viser 10% brut ou plus en rendement, donc vous pouvez faire mieux.
Si par contre, vous préférez faire plus simple et ne pas passer de temps à gérer, les SCPI fournissent un rendement entre 4,5 et 5% net .

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