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#1 07/08/2016 21h35

Membre (2015)
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Bonsoir,

Voila j’explique ma situation:

J’ai acheté en Mars un appartement dans un immeuble, un F2 avec une cave.
Jeudi j’ai acheté le deuxieme appartement de l’immeuble sans cave (achetée par le propriétaire du local commercial). Lors de cette seconde signature chez le notaire (le meme que le premier appartement). Je viens à reparler des caves. A ce moment la, le notaire me dit que je n’ai pas acheté de cave avec l’appartement lors de mon premier achat. Je me retourne donc vers l’agent immobilier qui va dans mon sens. Le notaire est catégorique.

Lors du passage chez le notaire en Mars, il est vrai que je n’ai pas fait attention. Ça c’etait mal déroulé car la vendeuse à agrandi son appartement avec des parties communes. Elle ne c’etait pas rendu chez le notaire qui lui avait vu avec les plans de l’amiante (ils font des plans) et elle à donc comparé avec les plans qu’elle avait. J’avais gueler 20 minutes sur ce point et pas pensé à regarder pour la cave.

De retour à l’agence, je vérifie la fiche du bien. Vendu avec cave, bien précisé dans l’annonce et biensur j’ai les clefs.

J’aimerais bien lui faire un petit courrier quand meme …
Parce que légalement je pense que je ne peux pas faire grand chose?

Message édité par l’équipe de modération (08/08/2016 14h20) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cave, lmnp, notaire

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#2 08/08/2016 10h22

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Est ce que la présence de la cave est indiqué dans le compromis signé ?

Ce serait une preuve fiable que vous avez donné un prix pour un bien avec une cave.

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#3 08/08/2016 10h54

Membre (2015)
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Bonjour,

oui dans mon compromis de vente signé à l’agence il est bien stipulé la présence d’une cave. Une cave qui en réalité elle squattait

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#4 08/08/2016 16h25

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Vous auriez du poster ici: (2/2) Signature du compromis de vente en agence immobilière au lieu de chez le notaire ?
Plaisanterie mise à part, le notaire va certainement vous expliquer qu’il n’a rien à se reprocher car dans l’acte de vente rien n’indiquait la présence d’une cave. L’agent expliquera que le notaire savait très bien qu’une cave était vendue car il est censé avoir lu le compromis.
Bon courage pour vous sortir de cela, le notaire devrait pouvoir vous conseiller mais il manquera peut-être de neutralité, demandez avis à un autre notaire, c’est leur rôle.


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#5 08/08/2016 16h41

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ENTJ

Bonjour,

J’ai quand même bien l’impression que votre consentement à été faussé, pour preuves vous avez le compromis "qui vaut vente" avec accord sur la chose et le prix (voir art 1589 du Code Civil ?), l’annonce, les clés, le comportement de la venderesse qui à squatté des parties communes ainsi que la cave ce qui doit forcément ressortir dans les AG de la copropriété, non ?
Après quand à faire casser la vente ou obtenir une remise : aucune idée, il faut très vite voir avec le notaire qui a fait la vente des fois qu’il pourrait "consigner" tout ou partie de la somme versée (il ne pouvait d’ailleurs méconnaître le soucis de la cave sur la base du compromis , pourquoi n’a t’il pas fait d’observation ?).

Edit : à la réflexion, n’aurait il pas fallu d’abord faire un avenant au compromis le jour de la signature de l’acte…

Dernière modification par Iqce (08/08/2016 16h44)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 08/08/2016 17h19

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Michael77 a écrit :

oui dans mon compromis de vente signé à l’agence il est bien stipulé la présence d’une cave. Une cave qui en réalité elle squattait

Primo, vérifiez le règlement de copropriété. Il arrive qu’un appartement et sa cave soit considéré comme un lot unique, et dans ce cas il n’y a pas de souci : l’acte précise la vente du lot, qui inclut la cave.

Si par contre la cave constitue un lot disjoint, il y a un problème : la vendeuse n’a pas fourni le titre de propriété ou a fourni un titre invalide. Le notaire a dû le détecter lors de l’élabortion de l’acte authentique. Il aurait alors dû vous prévenir de l’erreur manifeste entre le compromis et l’acte final.

S’il ne vous a pas prévenu, sa responsabilité est engagée de fait. S’il l’a fait, et que vous n’aez pas réalisé cela …

iqce a écrit :

le comportement de la venderesse qui à squatté des parties communes ainsi que la cave ce qui doit forcément ressortir dans les AG de la copropriété, non ?

Pas nécessairement. Sur une vieille résidence (fin des années 60), on a découvert au détour de travaux importants que les plans de la copropriété prévoyait 8 caves pour chaque escalier, et non 10. Chaque cave étant "attribuée" de fait à un appartement, personne n’avait réalisé qu’il y avait un écart entre la réalité physique de la résidence et la réalité juridique de cette même résidence.

Au final, compte tenu de la durée d’usage, les caves ont été définitivement attribuées, et les plans, réglements et tantièmes corrigés.

"à la réflexion, n’aurait il pas fallu d’abord faire un avenant au compromis le jour de la signature de l’acte…"

En cas d’écart manifeste entre le compromis signé et la réalité de la transaction finale possible, oui, on peut acter une modification du compromis. Cela rouvre, sauf convention contraire, les délais de réflexion, comme si un compromis tout neuf était signé.

Dernière modification par xazh (08/08/2016 17h21)

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#7 09/08/2016 08h28

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Votre premier post dit "l’un dit cela, l’autre dit autrement". Or, ce dont vous êtes propriétaire n’est pas établi par ce que disent les gens mais par ce qui est écrit sur les documents :
- le règlement de copropriété
- le compromis de vente
- l’acte de vente
- les titres de propriété.

Il vous faut donc lire très attentivement ces documents, et voir s’il en ressort que vous êtes propriétaire de la cave ou non ; et s’il y a eu un dol du fait de la vendeuse ou de l’AI, ou encore une erreur du notaire lorsqu’il a (peut-être) fait un acte de vente différent de ce qui était convenu dans le compromis.

Si les écrits de ce type ne sont pas votre tasse de thé, il faut vous faire aider par quelqu’un dont c’est le métier. Vu la nature de votre cas, je pencherai pour un avocat spécialisé dans l’immobilier. Mais ce n’est pas gratuit.

Dernière modification par Bernard2K (09/08/2016 08h38)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 09/08/2016 10h42

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Je suis en déplacement pour le travail, je rentre vendredi et je vais éplucher tout ça. Je reviendrais vers vous suivant le résultat

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#9 09/08/2016 15h49

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Pour compléter ce que dit Bernard2K, et qui me semble être fort à propos, peut être pouvez vous vous appuyer sur une aide juridique si vous avez une assurance dans ce sens.

Vous êtes dans un sacré sac de noeuds, mais est ce grave?

Il a été évoqué l’usage face à la réalité juridique.

Vous parlez de squat de la vendeuse, qu’est ce qui a été régularisé et qu’est ce qui reste à trancher?

A qui appartiendrait la cave squattée?

Parfois la vie est un peu grise, ni blanche ni noire… Peut être êtes vous dans un cas similaire, pour lequel le silence serait la meilleure stratégie.

Quitte a provisionner une future perte liée la vente du premier logement sans cave?

Bon courage!


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#10 18/12/2018 21h34

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Bonjour,

Nouvelle problématique de cave lors d’un achat immobilier :

Dans le cadre d’un investissement locatif en proche banlieue parisienne, je visite un appartement en copro et je fais une une offre d’achat au prix qui est acceptée par le vendeur. Lors de la visite, le vendeur m’indique que l’appartement est vendu seul, donc ni l’annonce ni l’offre ne font état d’une cave. Le vendeur réalise les diagnostics techniques de l’appartement qui ne font pas référence à une quelconque cave.

Lors de la collecte des pièce par mon notaire, on remarque qu’une cave est en fait présente au titre de propriété comme lot en complément du lot principal.
Juste avant signature de la promesse, le vendeur m’indique par téléphone qu’il "découvre" lui aussi cette cave (j’en doute un peu mais bon…) et dit ne pas savoir où elle est ni comment y accéder et "ne veut pas la garder et ne pas s’en occuper". Il dit en effet vouloir s’en débarrasser et ne souhaite pas revenir sur le prix initial.

Du coup, mon notaire propose la veille de la signature que la promesse comporte une clause suspensive sur le fait que je visite de la cave ainsi que la réalisation d’un diagnostic amiante et termites et que celui-ci soit positif.
A la lecture du projet de promesse par le notaire vendeur et les vendeurs le matin de la signature, ceux-ci refusent la clause et refuse de venir signer. Ils souhaitent en effet que je prenne le bien en l’état avec la cave que personne n’a vu (ni nous, ni le vendeur qui ne la connait et n’a pas envie de s’en occuper). Ils se sentent pris au dépourvu et demandent un temps de réflexion.

Il est clair qu’il n’a aucun intérêt à garder juste la cave et à la sortir de la vente mais il ne souhaite pas prendre le temps de faire les choses proprement.

De mon côté, j’aimerais bien avoir une cave pour le même prix et je suis ok pour lui laisser le temps de faire le diagnostic technique mais ils ne semblent pas très moteur… Mon notaire a essayé de faire entendre raison au notaire vendeur sans trop de succès. Ils partent en vacances pour 15 jours ce qui repousse une possible signature de promesse à 2019.

Du coup je m’interroge sur plusieurs points :
- Report de la signature : peuvent-ils se rétracter à cause de ce changement de configuration du bien ? J’avais indiqué dans l’offre d’achat qu’elle n’était valable que pour 2 mois qui sont maintenant écoulés
- Est il possible de "forcer" la vente avec la cave comme elle est sur le titre de propriété initial mais pas dans l’offre d’achat ?
- Quels risques d’acheter le bien avec la cave mais sans les diagnostics ni visite préalable de la cave ?

Par ailleurs, avez-vous des retours d’expérience ou des conseils pour une telle situation ?

J.

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#11 19/12/2018 07h13

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Votre notaire a raison. Proposez de visiter la cave avant de signer. Ça vous donnera une idée des risques encourus. Si le vendeur "résiste", c’est qu’il y a à creuser. Si la cave est squattée ou contient des conduites à risque (tout à l’égout, chauffage), soyez vigilent.


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#12 19/12/2018 07h17

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Bonjour,

Êtes vous sûr de vouloir acheter un problème ?

Cordialement.


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[+1]    #13 19/12/2018 09h22

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INTJ

JohnC a écrit :

et dit ne pas savoir où elle est ni comment y accéder

Rien que avec cette phrase, vous devriez avoir envie de ne pas signer!
En tant que propriétaire c’est louche!

Et demander un temps de réflexion c’est encore plus louche.

Le premier immeuble que j’ai acheté avait 1m d’eau dans les caves.
Il a fallut pomper pendant 4 jours consécutif pour sortir l’eau.
Et ensuite débarrasser les meubles frigo et autres conneries. (le vendeur a payé pour les prestations).
A priori le vendeur cache quelque chose.

Meme si il signe avec une autre personne le problème sera le même.

Vous pouvez proposer de vous occuper des démarches si il a peu de temps.


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[+1]    #14 19/12/2018 09h28

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Bonjour,

Des diagnostics sont obligatoires pour une cave (amiante, termites, ERNT) .
En validant une promesse dans ces diagnostics et il engage également sa responsabilité.
Le notaire du vendeur semble donc peu à cheval sur ce point.
Mon avis serait que votre notaire puisse se mettre en relation avec l’autre notaire pour le convaincre du caractère indispensable des diagnostics. Le vendeur sera alors moins enclin à protester.
Quant à la visite, la réticence du vendeur est difficilement compréhensible. Idem, vous pouvez demander à votre notaire d’aller à la pêche aux informations.
Vous pouvez également contacter le conseil syndical de l’immeuble s’il y en a un: ses membres pourront vous faire part de problèmes éventuels liés aux caves, et s’il n’y a rien, je serai moins ferme que mes petits camarades sur le fait de faire absolument une visite.

D’un point de vue négociation, il me d’enlever que le vendeur est engagé et ne peut se dédire.
Je serai d’avis de ne pas mettre une clause suspensive qui risquerait d’annuler votre vente, mais si possible de mettre une clause permettant d’adjoindre la cave à l’achat si des conditions sont réalisées.(nuance)
Ainsi, le vendeur devra de toute façon avancer sur le sujet cave, et la vente n’est alors pas bloquée pour le lot principal.

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#15 19/12/2018 09h48

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L’histoire du vendeur peut être crédible, il peut parfois y avoir, dans les copros, des lots "perdus", où plus personne ne sait où c’est ni à qui c’est. Les numéros sont effacés, il y a eu des inversions de propriétaire, ou même une personne s’est attribuée l’usage du lot voyant que personne ne s’en servait…

Pour autant, votre ligne de conduite devrait être très claire :
- soit j’achète l’appartement et la cave, après avoir été dûment informé de ce que j’achète : visiter la cave (en étant 100 % sûr que c’est celle-là qui correspond au titre de propriété ! Car rien n’est plus simple que d’emprunter des clés pour faire visiter une autre cave !), et recevoir les diagnostics obligatoires,
- soit j’achète l’appartement sans la cave (sous -entendu : vous ne voulez pas faire visiter ni faire les diags ? Pas de problème, vous gardez la cave, puisque l’offre et nos accords oraux portaient sur un appartement sans cave, on reste donc sur ce qui était convenu, ça a le mérite d’être simple et clair) ; c’est d’ailleurs cette version qui serait la plus logique car conforme à l’offre émise et acceptée ;
…mais en aucun cas je n’achète une "pochette surprise".

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2018 09h54)


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#16 19/12/2018 10h21

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D’un autre côté si la cave ne constitu pas un lot de copro, il me paraît compliquer de l’affecter ou non à la vente.

Si le vendeur la garde il ne pourra pas prouver qu’elle lui Appartient, si vous la prenez et qu’elle n’est pas matérialiser vous ne vous engagez pas à grand chose au final ….

Prenez votre cave et a la prochaine AG vous trouverez bien un ancien de la copro pour vous expliquez le « pourquoi du comment »

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#17 19/12/2018 10h25

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Non, on ne prend pas un lot sans en connaître sa situation, son diagnostic et tout ce qui y a attrait.
Surtout quand il y a volonté manifeste de mettre cela sous le tapis en cachant des choses.

Je trouve ces histoires incroyables (voir aussi ici), certains AI sont vraiment prêts à tout pour fourguer ce qu’ils ont à vendre et il semble que certains notaires ne soient pas très regardants.


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#18 19/12/2018 10h34

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ISTJ

Ce qui est difficile en immobilier je trouve, c’est que les habitudes des acheteurs ont l’air très laxistes par rapport à nous (les membres du forum). À chaque fois je passe pour un psychorigide en demandant tous les diagnostics, l’année de construction, les factures (si construction < 10 ans), etc.  Et dès qu’il y a un loup, je creuse jusqu’à être rassuré ou avoir fui. C’est normal, quand vous allez travailler 10 ou 20 ans pour vous payer quelque chose. Des fois j’ai l’impression que les gens passent plus de temps à choisir du jambon blanc au supermarché qu’à acheter un bien immobilier…
La conséquence, c’est que les vendeurs et les AI ont l’habitude de manquer de rigueur et d’acheteurs qui manquent de rigueur. sad

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#19 19/12/2018 10h57

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dav13 : bien sûr que si elle constitue un lot ! Comment le titre de propriété pourrait-il la désigner si ce n’est lui attribuer un numéro de lot, qu’on retrouve logiquement dans l’EDD ?

La difficulté, en revanche, peut être de retrouver quelle cave physique correspond à cet numéro de lot sur le papier.

sven : oui, c’est certain. On peut rater une affaire si on pose trop de questions ou qu’on demande trop de documents. Ca m’est arrivé.

Une solution peut consister à être raisonnablement exigeant seulement, au stade de l’offre. Faire une offre écrite, demander à ce qu’elle soit signée bon pour accord (l’AI y est toujours favorable car ça le rapproche de sa commission). On sait que l’offre est engageante pour le vendeur (qui peut se prendre 10 % pour rupture abusive des pourparlers, au tribunal), pas du tout pour l’acheteur (sous réserve qu’il soit un particulier achetant un logement) qui dispose des 10 jours de rétractation après le compromis.

Au stade du compromis, on peut alors être plus exigeant, si possible avec l’appui de son notaire (on dit que c’est lui qui exige tels et tels documents pour les annexer à l’avant-contrat).

Dernière modification par Bernard2K (19/12/2018 10h58)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#20 19/12/2018 11h08

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Oui, depuis la loi Alur - censée protéger les acheteurs - il y a tellement de documents à réunir que les gens mettent en vente et font la paperasse après.
Puis pour signer il faut aller vite alors on dit qu’on enverra les documents et que le délai de rétractation démarrera à réception de tous les documents.
Oui mais voilà, en attendant l’acheteur s’engage sur un truc dont il ne connait pas la teneur. S’il exige son dû il passe pour un enquiquineur (pour être poli) et peut avoir peur de se faire doubler.

Les AI abusent sciemment de cela en prenant ainsi les acheteurs en otage, c’est malheureux mais ça conduira à un durcissement de la loi qui compliquera encore plus la vie des honnêtes vendeurs.
Pour ma part j’ai toujours mis à disposition par mail les 3 derniers PV d’AG et autres documents faciles à réunir avec un minimum d’organisation.


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#21 19/12/2018 11h09

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ENTJ

Surin a écrit :

… il semble que certains notaires ne soient pas très regardants.

Malheureusement la profession est bien informée en matière juridique…Et essayez de demander de l’aide à la Chambre, vous serez édifié.

Sinon évidemment que l’on achète pas sans savoir ce qui est vendu : imaginez que ce local serve à des choses illégales dangereuses ou que sais et que votre responsabilité soit engagées en cas de sinistre, vers qui croyez vous que les assurances vont se retourner : l’ancien vendeur ou le propriétaire actuel ?
Vous vous imaginez en train de dire " oui je suis propriétaire mais je n’y ait jamais mis les pieds, je ne savais pas que des carburants y étaient stockés (interdit) et ont mis le feux à l’immeuble "…


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #22 19/12/2018 22h13

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Bonsoir,

Quelques remarques sur ce cas :

1 - Avez vous lu attentivement le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division est sensé décrire précisément chaque lot et donner des indications sur leur localisation (montée, étage…). Il convient de disposer des numéros des lots qui doivent figurer pour l’appartement dans le compromis et pour la cave dans l’acte précédent. Par ailleurs, il convient de vérifier si le règlement de copropriété contient des clauses limitant la cession des caves (certains règlements prévoient qu’elles doivent être cédées avec un lot principal). En l’absence de clause de ce type, le vendeur est libre de vendre ou pas… En présence d’une clause de ce type, et s’il ne possède pas d’autre appartement dans la copropriété, il peut se retrouver dans une situation prohibée par le règlement de copropriété et le notaire peut ne pas vouloir engager sa responsabilité…

2 - Lors de la visite du bien, avez vous visité l’ensemble des parties communes et en particulier les couloirs des caves ? C’est toujours instructif pour avoir une idée sur le fonctionnement de la copropriété même si on n’achetè pas de cave… Des couloirs de cave encombrés, des fuites d’eau, des raccordements en mauvais état ne sont pas un bon signe… Lors d’un achat, il est utile de tout visiter… même si on ne mettra jamais les pieds dans les parties communes visitées par la suite…

3 - D’autres biens sont ils en vente dans la copro ? Si oui, une petite visite peut être instructive…et vous donner une base de comparaison…

4 - Avez vous les coordonnées du syndic et du président du conseil syndical de la copropriété ? L’un et l’autre doivent connaître l’organisation des caves et les éventuels problèmes …

5 - Votre offre a t’elle été acceptée par le vendeur ? Si vous souhaitez conclure rapidement, et comme le délai prévu par votre offre est dépassé, faites mettre en demeure le propriétaire de signer dans des délais précis par votre notaire en lui rappelant que la vente peut être obtenue par voie judiciaire … Cela devrait inciter le vendeur à retrouver sa cave…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/12/2018 22h26)

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#23 19/12/2018 23h19

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Bonsoir,

Merci à tous pour vos éclairages sur ce cas. Quelques compléments d’informations :
- Il n’y a pas d’AI dans la vente
- La cave constitue un lot défini au RC comme une "cave au sous-sol" (parmi une trentaine d’autres caves sans distinction), pas de plan des caves.
- Pas de mention au RC d’une interdiction de détenir une cave sans lot principal (mais ça n’intéresse clairement pas le vendeur)
- Mon notaire a poussé le notaire vendeur pour qu’il demande aux vendeur de faire les diags mais c’est là qu’ils ont bloqué.
- Je n’ai pas visité les parties communes qui correspondent aux caves car elles sont accessibles depuis un morceau de l’immeuble auquel je n’ai pas accès (et le vendeur non plus à priori).
- Pas d’autres bien en vente à ma connaissance dans la copro
- L’offre avait été contre-signée par le vendeur pour acceptation

De base en effet, le côté pochette surprise n’est clairement pas ce que je souhaite. Je vais voir si je peux obtenir plus d’informations et trouver les accès mais sans plan je pense que j’aurais du mal à savoir à quelle cave j’ai "droit". Je vais voir avec le syndic et le conseil syndical si je peux obtenir des infos, je ne les ai pas contacté pour le moment.

Merci encore.

J.

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#24 20/12/2018 07h11

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Essayez de voir avec le vendeur. Le numéro et les caractéristiques de la cave sont dans son acte de propriété. Dans tous les cas, si vous achetez l’appartement sans la cave, le vendeur sera toujours propriétaire de la cave. Si le syndic fait bien son travail, il restera redevable des frais de copro en rapport aux tantièmes de la cave. Si le syndic (et le notaire) ne fait pas bien son travail, vous paierez votre quote part pour les travaux liés à cette cave qui ne vous appartient pas.

Demandez au syndic l’état descriptif de division. Il peut être inclus dans le règlement de copro, mais ça n’est pas une obligation. Vous y retrouverez la décomposition de chaque lot, appartement, cave, communs.

Dernière modification par lachignolecorse (20/12/2018 08h03)


Faire et laisser dire

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#25 19/01/2019 21h51

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Bonsoir,

Suite de l’histoire, en ayant fait pression sur le vendeur, celui-ci a fait faire les diags et j’ai pu voir le lot de la cave. On a également pu récupérer un plan avec les lots des caves donc je suis certain que c’est bien la cave qui va avec l’appartement.

Le léger problème est qu’elle n’a pas de verrou et elle est pleine d’objets et d’encombrants, le vendeur ne compte pas trop la vider avant la vente dont le compromis est programmé à la fin janvier.

Y a t’il un risque à ce que je mette un verrou après la vente par rapport aux objets qui s’y trouvent et à leur propriétaire (ils y sont peut être depuis 15 ans ou beaucoup moins…) ?

J.

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