Prince : étude de cas immobilier (immeuble en premier investissement)

Prince · #26

Bon voici quelques nouvelles, j’ai visité l’immeuble avec mon ami artisan, verdict celui-ci m’a déconseillé cet immeuble.

Pour résumé, la toiture est en mauvaise état, elle est toute à refaire. En second l’électricité n’est pas au normes.

Les travaux pour tout refaire à neuf serait donc cher, et impacterais toute la rentabilité.

Selon lui cet immeuble vaudrait le coût à 70/80 000 pas plus. Mais bon 50 000 € de négociation à la baisse risque d’être difficile.

Bernard2K · #27

La bonne nouvelle, c’est que vous avez appris plein de trucs en approfondissant ce projet.

Concernant les travaux, je noircis encore le tableau :
1) vous parlez surtout de la toiture et des installations électriques ; mais il ne faut pas oublier l’aspect vieillot, etc. Il faudrait probablement un paquet de thunes pour rattraper le retard pris par le propriétaire actuel sur l’entretien de l’immeuble.
2) L’immeuble étant partiellement occupé, vous n’avez pas la possibilité de tout refaire d’un coup, alors que ça présenterait l’avantage de faire des économies d’échelles (on négocie avec les artisans un prix moindre pour l’ensemble, par rapport à s’ils doivent faire chaque appartement un par un).
3) des travaux importants sont plus difficiles à financer que l’immeuble lui-même. Les banques prêtent plus volontiers pour l’immo que pour les travaux.
4) des travaux importants sont un casse-tête : suivi des travaux, délais, imprévus, éligibilité des dépenses en tant que charges déductibles (ou non), etc.
5) avec l’obligation de prorogation des baux pour 6 ans, vous aurez bien du mal à augmenter les loyers et donc à retrouve une rentabilité par rapport à l’investissement total immeuble + travaux.

Dernière modification par Bernard2K (30/06/2016 18h27)

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