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#1 26/06/2016 18h51

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Bonjour à tous,
Je suis marié en séparation de biens et nous avons acheté notre résidence principale avec une répartition 75% pour moi 25% pour elle.
Nous réfléchissons à de gros travaux d’extension qui vont, d’une part, coûter très cher, d’autre part, changer sensiblement la valeur de l’ensemble. Le hic c’est qu’il est vraisemblable que je paye seul les travaux. Je m’interroge sur le respect de la quote-part en cas de vente du bien (soit en cas de séparation, soit en cas de succession).
Quel(s) moyen(s) vous semble(nt) adapté(s) pour acter que la valorisation du bien due à la présence de l’extension me revient intégralement ?
J’ai questionné un notaire qui m’a semblé peu inspiré; il m’a cité l’idée de faire évaluer par une agence immobilière, la maison avant puis après travaux pour pouvoir identifier cette valorisation; puis ensuite me prévaloir d’un paiement à mon nom. Mais il ne m’indique pas comment procéder pour faire acter ce fait et à quel moment, auprès de qui ?
Je me dis que l’acte notarié, qui vise la maison, précise les quote-parts. hormis le descriptif du bien qui ne cite pas l’extension, comment faire bénéficier l’extension d’un régime particulier, dérogatoire à la quote-part fixée à l’acte ?
Je vous remercie de vos éclairages.

Mots-clés : acte notarié, quote-part, séparation de biens, travaux


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[+1]    #2 26/06/2016 19h16

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<humour on>

Vous pouvez divorcer avant et faire l’extension après.

<humour off>


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#3 26/06/2016 19h16

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Avant tout, changez de notaire !

Je ne suis pas expert en immobilier, encore moins en droit, et je me garderai bien de donner un avis.

Toutefois, lors de mon propre mariage en séparation de biens, il nous a été clairement stipulé que la RP avait un statut extrêmement protégé dans un "foyer" au sens du domicile du couple et de leurs enfants. Aussi à la différence des autres biens qui appartiennent à chacun, la RP a un statut très particulier.

Par exemple notre RP qui n’appartient qu’à moi, ne peut en aucun cas être vendu sans l’accord signé de mon épouse (et celà alors même que je nous reloge moi même).
Pire, en cas de divorce, surtout si ma chère et tendre gardait les enfants, elle pourrait obtenir le droit de jouir de l’appartement alors même que je suis seul à le payer…
Quant à faire valoir que l’un des membres du couple a moins contribué financièrement parcequ’il a sacrifié sa carrière aux enfants du couple (ce que je trouve tout à fait juste comme argument), votre quote part sera vite ramenée à 50-50.

Bref tout cela pour dire que j’ignore totalement quels judicieux conseils vous recevrez, mais que hors des cardres de la vente du bien ou en cas de succession, les meilleures actes notariés ne protégeront pas votre quote part en cas de séparation, car la RP a un statut à part.


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#4 26/06/2016 20h31

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Désolé, MisterVix, mais vous n’êtes effectivement pas expert en Droit, et  vous faites des raccourcis énormes sur le fonctionnement de la prestation compensatoire.

En cas de mariage sous régime séparatiste, les patrimoines des conjoints sont complètement disjoints. En cas de divorce, on regarde l’évolution des patrimoine, en particulier en regard des revenus, et le juge, en fonction des requêtes des avocats, détermine s’il y a lieu de prévoir une prestation compensatoire, pour corriger essentiellement une operte de niveau de vie d’un des deux conjoints qui aurait "laissé passer ses chances" en faisant "gratuitement" à la maison le nécessaire pour que l’autre puisse faire avancer sa carrière.

Mais ca ne modifie pas le partage du patrimoine de base.

En général, la prestation compensatoire, sous forme de capital, est transférée en nature par que l’époux qui doit la verser n’en dispose souvent pas. Et, dans ce cadre, vous pouvez vous retrouver à transférer une partie d’un patrimoine propre (tel les 100% de la RP du couple) vers le conjoint compensé.

Mais ca n’est qu’un effet induit : l’un des deux DOIT verser un capital à l’autre, il le fait selon ce que son patrimoine propre lui permet, et c’est lui qui "choisit" alors de modifier les titres de propriétés de son patrimoine pour répondre à une obligation, et non le juge qui attribue un bien de Mr à Mme, ce qui serait contraire : à la loi (sic), à la Constitution (en propre, mais aussi parce qu’elle intègre la DUDH), à la CSDF (idem), et à la sacrosainte DUDH.

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#5 26/06/2016 20h34

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Il existe la clause  d’emploi et de remploi (en fonction de l’origine des fonds et de la transaction à réaliser). Le principe reste le même et qui permet via un acte notarié de certifier que les fonds utilisés sont propres et non issus de la communauté.
Je sais que cela fonctionne parfaitement pour l’achat d’un bien, de parts SCPI ou d’ouverture d’assurances vies.

Voyez avec un notaire si les sommes utilisées pour des travaux peuvent être également intégrés à ce type d’acte.

Mais attention en cas de liquidation des biens, personne ici ne pourra vous garantir que la répartition se fera sur du 75/25 voir 100/0 pour les nouveaux apports (travaux dans votre cas)….

Dernière modification par forplatina (26/06/2016 20h43)

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#6 26/06/2016 21h58

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Xa, je n’y connais rien, je me suis contenté de restituer ce qui m’a été expliqué par mon notaire.

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.


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[+1]    #7 26/06/2016 22h15

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MisterVix a écrit :

Toutefois, lors de mon propre mariage en séparation de biens, il nous a été clairement stipulé que la RP avait un statut extrêmement protégé dans un "foyer" au sens du domicile du couple et de leurs enfants. Aussi à la différence des autres biens qui appartiennent à chacun, la RP a un statut très particulier.

Vous parlez de l’article 215 du code civil

Article 215 code civil a écrit :

Les époux s’obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu’ils choisissent d’un commun accord.

Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n’a pas donné son consentement à l’acte peut en demander l’annulation : l’action en nullité lui est ouverte dans l’année à partir du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d’un an après que le régime matrimonial s’est dissous.

Le logement de la famille peut appartenir a un seul des époux mais il est protégé tout comme les meubles. ça ne modifie en aucun cas le droit de propriété.


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#8 26/06/2016 23h43

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MisterVix a écrit :

Par contre je connais réellement un collègue dont l’épouse vit depuis deux ans dans leur ancienne RP, dont il est l’unique propriétaire et continue seul à verser les mensualités… Alors un exemple ne fait pas force de loi c’est sûr mais celà demeure possible.

Non, vous confondez un droit d’usage, décidé par un juge dans le cadre de la prestation compensatoire ou de l’assistance alimentaire aux enfants, avec une notion qui, ici, est fondamentale : le droit de propriété !

Votre collègue a l’obligation d’héberger son ex épouse, à titre de compensation de la perte de niveau de vie. C’est classique. Ils auraient été locataires, il aurait probablement eu à prendre en charge en tout ou partie le loyer du logement de son ex compagne.

Mais il reste propriétaire unique du bien. Il ne peut pas le vendre tant que son épouse vit dedans, mais si elle quitte le bien (changement de RP pour elle), il en fera ce qu’il veut. En toute logique, il paye seul le crédit d’acquisition d’un bien qui n’appartient qu’à lui.

Rien de bien choquant là dedans.

Pour en revenir à la question posée, j’ai vu passer la notion de remploi, qui n’a AUCUN sens en régime séparatiste. Le remploi signifie "attention, je fais une opération propre, bien que je sois en communauté". On ne peut remployer que dans un cadre où cette notion a un sens, ce qui n’est pas le cas ici puisque par définition les ressources étant séparées, elles sont de facto propres !

Reste que conserver la trace de l’extension permettra de justifier, a posteriori, le fait que l’extension est financée par un seul, et donc qu’il y a enrichissement sans cause de l’autre, ce qui amène à compensation à terme.

Mais on peut aussi passer devant le notaire pour aménager l’indivision du fait de l’extension en question, ce qui gravera dans le marbre cette nouvelle répartition.

Attention à un détail : la dilution du plus faible pourrait "l’énerver", et amener à des sentiments complexes à gérer dans le temps.

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#9 27/06/2016 00h11

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Merci Xa pour cette réponse qui se précise.
En effet, je n’ai pas de demande sur les prestations compensatoires etc. Je m’interroge seulement sur le fait que des dépenses effectuées par un seul profitent à l’autre tandis que les biens sont séparés.

Xa, vous citez "passer devant le notaire pour aménager l’indivision du fait de l’extension"; de quel acte s’agit-il ? On modifie le titre de propriété ?
Merci !


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[+1]    #10 27/06/2016 00h30

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Techniquement, c’est une modification de la répartition des parts dans une indivision par apport de votre part. Le notaire pourra vous expliquer cela, mais ca revient effectivement à modifier le titre de propriété pour refléter les nouvelles parts, et cela impliquera de facto un droit d’enregistrement et les émoluments notariés.

Et bien sur la signature des autres membres de l’indivision, qui doivent coaccepter cette modification de manière consensuelle.

En clair : si Mme dit niet, pas de modif possible ! (régime de l’indivision, la minorité peut bloquer toute décision).

La solution sans passage devant notaire consiste à conserver la trace de l’extension et de son financement. Lors de la revente, faire jouer le fait que l’enrichissement, sur vos travaux, de votre compagne implique remboursement partiel des travaux indexés sur la prise de valeur.

En mode conflictuel, ca signifie des avocats qui se tapent dessus, sans aucune garantie.

Maintenant, vous avez les possibilités, à vous d’estimer les risques :
1) si vous demandez à Mme "ca tee va si tuu ne possèdes plus que 5% de la maison vu que je vais faire les travaux", vous prenez le risque qu’elle le prenne mal voire très très mal. Plus d’un divorce ou d’une séparation commence par un conflit sur la répartition des dépenses "de vie"

(je connais plus d’un divorce engagé du simple fait de la question : on est en communauté, et en fait ca serait mieux si on était en séparation)

2) si vous ne dites rien et passer en douce, plus tard, ca risque de vous revenir en pleine face, et vous risquez de devoir négocier cela avec des avocats interposés et leurs honoraires. Cela dit, si on part en mode séparation conflictuelle, on n’est plus à ca près. Mais on peut passer d’une séparation amiable à une séparation conflictuelle lorsqu’arrive sur la table le "en fait tees 25% ne valent plus que 5% vu que j’ai payé les travaux"
3) vous laissez tomber et, de fait, vous acceptez que votre compagne s’enrichisse de vos travaux, et basta.

Votre choix !

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#11 27/07/2020 11h10

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Bonjour,
Qu’en est il advenu après 4 ans? Quel choix avez-vous fait? Ce serait intéressant d’avoir le dénouement ainsi que votre retour d’expérience.

Par rapport au dernier message de xazh, il y aurait aussi un 2bis:
Les travaux sont fait en communauté (vous n’êtes pas seul à avoir décidé de faire ces travaux); aussi dans l’idéal il faudrait que les conjoints participent par part équilibrée au financement des travaux (donc 75% pour vous, 25% pour l’autre). De ce fait, pas de modification de quote part, pas de lézard, pas de réévaluation à faire, rien.
La question va être de savoir si l’autre peux se payer ces 25%. Si ce n’était pas le cas alors il faut, logiquement renoncer, ou alors, transitionner vers l’option 3.


Bien à vous, Dooffy

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[+1]    #12 27/07/2020 12h30

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Dooffy a écrit :

Par rapport au dernier message de xazh, il y aurait aussi un 2bis:
Les travaux sont fait en communauté (vous n’êtes pas seul à avoir décidé de faire ces travaux); aussi dans l’idéal il faudrait que les conjoints participent par part équilibrée au financement des travaux (donc 75% pour vous, 25% pour l’autre). De ce fait, pas de modification de quote part, pas de lézard, pas de réévaluation à faire, rien.

Attention, il n’y a pas de communauté, puisqu’ils sont mariés en séparation de biens ! Les travaux sont réalisés sur un bien indivis, ce qui n’est pas la même chose. Cette confusion entre communauté et indivision est fréquente et empêche de bien comprendre le problème.

Au total, le sujet est assez classique :
Si les travaux sont payés par monsieur à 100 %, on considère que ce financement est un apport de "propre à propre" (c’est un apport de son patrimoine propre en direction des patrimoines propres de chacun des deux époux, au pro-rata des % de parts d’indivision). On considère donc que les travaux profitent au patrimoine de monsieur à 75 % et à celui de madame à 25%. Madame aura donc une "créance entre époux" envers monsieur de 25 % x montant des travaux.

Notez aussi qu’il n’y a pas besoin de faire des travaux pour avoir une situation similaire. Il est très fréquent que le paiement effectif du bien soit différent des % de l’indivision, notamment lorsque la répartition du paiement des échéances du prêt est différente des % de l’indivision (exemple : dans l’acte il est prévu 50/50 ; mais paiement des échéances du prêt à 75/25, voire même avec une répartition qui varie au cours du temps ; ce genre de "blague" arrive tout le temps, car les gens ne réalise pas les conséquences de tels "arrangements").

Dans de tels cas, la jurisprudence est très claire : la répartition des parts de l’indivision reste celle indiquée par l’acte authentique ; la différence entre la répartition des parts de l’indivision et le paiement effectif s’analysant comme une créance entre époux.

Pour autant, comme le dit xazh : si le sujet est très clair sur le plan théorique, dans la pratique, dès qu’on s’écarte de la répartition prévue par les parts de l’indivision, c’est un réservoir à problèmes, surtout si l’on ne conserve pas suffisamment la preuve de qui a payé quoi.

Dernière modification par Bernard2K (27/07/2020 12h43)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 27/07/2020 13h31

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Avec ma compagne nous nous somme posée la même question lors de l’achat de notre RP (70/30)

Notre notaire nous a bien fais comprendre que faire un acte à postériori pour une modification de quotepart était laborieux et assez couteux. Il nous a en effet conseillé de conserver les factures si par exemple on décidait de faire construire une piscine etc…

Reste que nous avons fais construire et que le budget à dépassé de 15K€ celui que nous nous étions fixé. Madame à donc participé afin de conserver la quotepart.

Je pense que "laisser couler" pour les dépenses futures sera sans doute la meilleure option, d’autant plus si je suis celui qui finance. En effet si je finance des travaux pour 10K€, sans modification des quotepart alors il me reviendra 7K€ et ma femme "s’enrichira" de 3K€. Ca serait plus problématique dans l’autre sens …

Ces réflexions m’avaient un temps poussé plus loin :

J’ai certes 70% de la maison mais j’ai également 95% de l’apport (80K€) de ma poche, en cas de perte à la revente, ayant pris le plus gros "risque" sur cet investissement, je serai le plus gros perdant, a l’inverse en cas de plus-value, il serait logique que ce "risque" soit récompensé et la plus value devrait être redistribuée selon l’apport. Ces considérations ne seront probablement jamais recevable, et pourtant les sommes en jeu sont nettement plus importantes que les 3K€ évoqué ci-dessus. Donc … je laisse courir et je ne froisse pas ma femme

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#14 27/07/2020 15h46

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Vous avez pris un risque en achetant un bien ? Présenté comme cela, madame a pris aussi un risque.

Non vous n’avez pas pris un risque, vous avez acheté un bien en commun avec une clef de répartition. A vous de régler les travaux suivant cette clef de répartition. Lorsque vous reviendrez, chacun empochera sa part, conformément à ce qu’il a versé.

J’ai cette situation sur le premier bien acheté en indivision avec mon épouse (75/25). Il suffit de respecter cette règle et il n’y aura jamais de conflit. La plupart des soucis proviennent des séparations où la répartition n’est pas respectée à un certain moment (achat, travaux, entretien) et cela mène systematiquement à une dégradation des relations.

Dernière modification par lachignolecorse (27/07/2020 15h47)


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#15 27/07/2020 16h33

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Je vous expose mon calcul pour illustrer mes propos.

Cout global de l’opération 380K€ (70% lui / 30% elle)
Apport lui : 85K€ Apport elle : 5K€

Revente 01/2021 > 340K€

Cash dégagé par la vente (une fois le crédit soldé) : 64K€

Cash lui : 70% de 64K€ = 45K€
Cash elle : 30% de 64K€ = 19K€

> Madame gagne 14K€ en vendant à perte et je perd 21K€

Peut-être que ce raisonnement est faux/biaisé d’ailleurs

Dernière modification par Relaxmax (27/07/2020 16h33)

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#16 27/07/2020 17h18

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Quelle a été la répartition du paiement des mensualités de l’emprunt entre Mr et Mme ?

Si pour l’emprunt, Mr a versé X et madame à versé Y,, alors :
- monsieur a versé 85+X
- madame a versé 5+Y

Comme la rentabilité de l’achat est 340/380=0.895 alors :

Monsieur doit récupérer (85+X)×0.895
Madame doit récupérer (5+Y)×0.895

Dernière modification par lachignolecorse (27/07/2020 17h33)


Faire et laisser dire

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#17 28/07/2020 08h36

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J’ai légèrement simplifié mon exemple, mais en effet la répartition de l’emprunt n’est pas égale non plus. J’avais fais un calcul qui me semble beaucoup plus compliqué que le votre, merci à vous pour cette simplification.

Sommes nous bien d’accord que ces calculs n’ont aucune valeur en cas de séparation ?

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#18 05/04/2021 11h37

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Bonjour,

Je me permets de rebondir sur ce post car j’ai une situation assez similaire, cependant le montage reste à définir:

Achat d’un bien en cours (compromis de vente signé il y a quelques jours).

Nous rembourserons le prêt à part égale même si nos revenus sont légèrement différents.

Nous souhaitons également réaliser des travaux qui seront importants (extension + rénovation énergétique) et financés par apports de mon côté uniquement (aussi via l’aide de mes parents).

Ainsi, nous pensons à la création d’une SCI (répartition des parts à 50-50) et le financement des travaux se ferait par un apport en compte courant de la SCI de mon côté.

Je précise que nous sommes PACSÉ en séparation de biens.

Je me pose la question si ce montage est le plus simple et si la SCI s’impose dans ce cas.

Dwup

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#19 13/04/2021 18h25

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Bonjour,

Pour information, nous optons pour un régime en indivision (50-50).

Les travaux seront selon mon notaire de facto pris en compte ( quote part) à la revente si:
-factures uniquement à mon nom
-paiement depuis mon compte personnel
-reconnaissance écrite de ma compagne indiquant que ces travaux ont été financés de mon côté

Je précise que ce choix est personnel et que mes propos reflète uniquement ma situation propre.

Dwup

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