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#26 13/05/2016 21h10

Banni
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Bernard2K a écrit :

stokes a écrit :

Si j’étais à votre place, je m’attacherais les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier et je demanderais à mon locataire des dommages et intérêts couvrant les honoraires versés.

Ca ne tient pas debout. Les dommages et intérêts ne sont pas faits pour couvrir les frais d’avocats, mais le préjudice réellement subi. Dans le cas d’une "simple" dette de loyer de l’ordre de 2000 €, les dommages et intérêts vont être très faibles. Il me semble que l’article 1153 du code civil peut être relu avec profit (intellectuel à défaut de pécuniaire).

Entre les dommages et intérêts et les frais de procédure, le bailleur "gagnant" doit pouvoir couvrir grosso modo la moitié de ses frais d’avocat, ce qui n’est déjà pas si mal. L’avocat, comme d’ailleurs l’huissier ou le notaire, sont des professionnels coûteux, mais quand même parfois utiles pour un bailleur.

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#27 13/05/2016 21h16

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vous ne parliez que des dommages et intérêts, ce qui ne tenait pas debout.

Entre les dommages et intérêts et les frais de procédure

Ca n’est pas beaucoup mieux :
- Les dépens, ça va être peanuts dans un tel cas.
- Et pour les frais au titre de l’article 700 du CPC, c’est très aléatoire, pour un riche bailleur face à un pauvre locataire. Là aussi il faut relire le texte "le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée". Bon courage.

le bailleur "gagnant" doit pouvoir couvrir grosso modo la moitié de ses frais d’avocat

Statistiques sur combien de cas de procès similaires ?  roll

Dernière modification par Bernard2K (13/05/2016 21h27)


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[-1]    #28 17/05/2016 10h49

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Alléluia j’ai réussi à l’éjecter…enfin j’ai surtout retrouvé les clés dans la boite et le studio dans un état…ça ne mange pas de porc mais c’est un vrai cochon!
Par contre toujours pas de nouvelle du tribunal où j’avais poste mon cerfa pour demande d’injonction, savez vous combien de temps c’est sensé prendre?
A noter aussi que parmi les papiers retrouvés dans la poubelle son relevé de compte indique bien une paye en avril et une début mai bref prend moi pour un c…enfin j’ai tout nettoyé et pour la suite on verra, j’ai encore quelques meubles à remplacer.

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#29 17/05/2016 10h52

Membre (2015)
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Pour l’avocat j’hésite encore à en prendre un ou pas, principalement à cause des honoraires.

Concernant les dommages et intérêt et le remboursement des frais de procédure, étant donné que je ne suis même pas sur de récupérer les impayé, je n’y pense pas.

Les assurances, c’est sûr c’est sympa, mais j’en ai regardé plusieurs et elles ne protègnte que contre les locataires qui ont une situation correcte dès le départ.
Je n’ai pas trouvé d’assurance qui couvrent les locataires qui touchent la CAF, hors, je possède 4 locataires et je peux vous assurer que la CAF me fourni entre 50 et 80% des loyers, donc pas assurable.

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#30 17/05/2016 18h15

Membre (2012)
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timmo a écrit :

Je n’ai pas trouvé d’assurance qui couvrent les locataires qui touchent la CAF,

J’étais assuré ici et j’avais des locataires avec CAF.
A l’époque ils étaient très rapides et efficaces.
Cela a pu changer depuis.


CyberPapy ou pour faire court CP

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#31 18/05/2016 15h41

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En pratique, votre problème semble résolu.

Mais en fait, cette personne est toujours titulaire d’un bail. Il a toujours le droit d’habiter là, et en contrepartie, il continue à vous devoir des loyers… Il pourrait revenir du jour au lendemain dans le logement, ou encore chercher à vous faire condamner pour l’avoir expulsé illégalement !

Vous avez intérêt à vous border… Voici une page sur le sujet : Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois) | service-public.fr

Cette procédure paraît très lourde… Il y a peut-être des astuces pour "libérer" le logement plus vite. Par exemple, est-ce qu’il peut vous faire un courrier de congé (antédaté) demandant à partir le plus tôt possible pour devoir moins de loyer, et vous lui faites un courrier de réponse disant que vous acceptez exceptionnellement de résilier le bail plus tôt ? Ca permet de résilier le bail en bonne et due forme, pour vous ; en contrepartie, vous allégez sa dette de loyers puisque son obligation de payer le loyer prend fin plus tôt. Mais attention, un courrier antédaté, c’est un faux. Imaginez l’effet pour vous s’il explique au juge "le proprio m’a demandé de faire un faux parce que ça l’arrangeait".

Désolé de vous le dire, mais potentiellement, vous n’êtes pas sorti des problèmes. Vous pouvez laisser courrir sans faire de formalisme, et relouer le logement, mais il y a un risque non négligeable que ça vous retombe dessus ; surtout maintenant que vous avez mis la puce à l’oreille de la justice avec l’injonction de payer. La justice va peut-être bien finir par s’intéresser à cette affaire, un de ces jours, et ça risque de faire bizarre si vous dites que le locataire est parti mais que vous n’avez fait aucune formalité pour résilier le bail…

Dernière modification par Bernard2K (18/05/2016 15h48)


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#32 19/05/2016 18h09

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Merci cyberpapy, mais cette assurance est un peu comme les autres, à savoir qu’il demande un taux d’effort de 33%. Or, mes locataires sont issus des classes populaire, et le loyer charges incluses dépasse largement ce taux d’effort (souvent autour de 50%) car les assureurs ne prennent pas en compte les APL.

D’ailleurs dans leur FAQ, il précise loyer CC mais pas les APL dans leur formule de calcul.

Sinon, je me permet de continuer à écrire sur ce fil pour raconter l’expérience en direct, de manière à ce que, si cela arrive à d’autres, vous ayez un témoignage pour éviter d’être trop surpris par la procédure.

Pour l’instant, j’ai épuisé toutes les solutions amiables, à savoir multiples courriers simples de relance, courrier recommandé avec AR avec mise en demeure, lettre pour prévenir la CAF et proposition d’un plan d’apurement en recommandé avec AR.

(mars 2016) J’ai effectué la demande de recouvrement un peu plus musclée via un huissier, qui a fait un commandement de payer, une demande d’attestation d’assurance sans réponse.

(mai 2016) 2 mois plus tard, l’huissier a envoyé une assignation en référé et un courrier au sous-préfet car je suis obligé de prévenir le sous-préfet puisque je demande une expulsion.

(mai 2016) 3 jours après j’ai reçu la lettre l’huissier comme quoi je serai convoqué devant le tribunal d’instance dans 2 mois.

Et j’en suis là actuellement.

Comme le locataire n’a donné aucune nouvelle et n’a toujours rien payé, je me retrouve avec 1800 euros d’impayé de loyer en cumulé depuis le début (depuis octobre 2015)

Bien entendu une mauvaise surprise n’arrivant pas seul, je dois avancer les frais d’huissier que le locataire n’a pas payé, soit 340€91.
Pour le détail, c’est 35 euros de vac enrolement créancier + 154€15 pour le commandement de payer + 77€84 pour l’assignation en référé + 73€92 pour l’information au sous préfet.

Petite parenthèse, autant je trouve un peu cher le prix de chaque acte même si je conçois que le passage via un huissier apporte une preuve juridique incontestable et que cela se paye forcement, mais alors le tarif pour envoyer un recommandé au sous préfet je trouve cela abusé.

Message édité par l’équipe de modération (19/05/2016 19h10) :
- orthographe (Hors -> Or, pluriels multiples sans "s")

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#33 20/05/2016 08h23

Membre (2015)
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timmo a écrit :

Bonjour à tous,

Après avoir investi dans un immeuble malheureusement, je me retrouve à gérer un locataire très mauvais payeur, pour ne pas dire pas payeur.

Actuellement, j’ai 1800 euros d’impayé, plusieurs lettre de relance ont été envoyé en courrier simple, une mise en demeure en AR, un plan d’apurement en AR et même un commandement de payer fait par un huissier.

Heureusement je touche les APL en direct mais comme la personne ignore mon plan d’apurement, la CAF va bientôt arreter de payer et j’ai un gros crédit à rembourser.

J’arrive au bout de la procédure amiable et à ce jour aucun contact et aucun paiement et j’ai demandé une assignation au tribunal par l’huissier.
J’ai aussi prévenu la CAF qui me verse 80% du loyer.

Je pense avoir tout bien fait, mais si je laisse un message c’est que je m’inquiète pour la suite.

Ma question c’est, si quelqu’un a déjà eut à expulser un locataire, comment se déroule l’audience au tribunal ?
Ma présence est-elle obligatoire à l’audience ?
Dois-je y aller seul ou avec un avocat ?

Donc si vous avez des conseils ou des retour d’expérience je suis preneur.
Je ne me fais plus trop d’illusion concernant les impayé mais si je peux expulser rapidement et sans que cela me coûte cher, je suis preneur.

Comme quoi la vie d’investisseur n’est pas toujours aussi agréable.

Je vous remercie.

Message édité par l’équipe de modération (10/05/2016 18h53) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Si je peux apporter ma modeste contribution, j’ai du passer par le système huissier il y a quelques années en arrière pour mettre dehors une locataire indélicate. Non pas pour défauts de paiement mais pour incivilité, nuisances sonores, troubles dans l’immeuble …

Combat assez dur et éprouvant : quand une paire de locataires vous appellent le soir à 22h/23h pour vous signaler que "la folle pète une crise et menace de faire exploser la bouteille de gaz", quand vous êtes relancés par des locataires qui menacent de partir si vous ne faites rien, quand vous devez vous battre pour que ces mêmes locataires aillent porter plainte à la gendarmerie afin d’avoir un dossier solide pour essayer de la mettre dehors …  Bref, je passe les détails.

Personnellement, j’ai mandaté donc un huissier, et après plusieurs mois nous avons été convoqués au tribunal. La locataire ne s’est jamais présentée à aucune des audiences et convocations.

Je n’ai jamais pris d’avocat. De mémoire les frais d’huissiers et tout ce qui va avec, ca m’avait couté quelques centaines d’euros.

Concrètement, dans le tribunal, il y a plusieurs personnes qui sont là pour défendre leurs dossiers (donc plusieurs affaires sont traitées les unes à la suite des autres)
Le juge écoute les deux parties.

Me concernant, j’étais seul (la partie adverse ne s’étant pas présenté) et j’ai exposé naturellement mes doléances en restant moi-même : rester factuel, ne s’attacher qu’aux faits et ne pas donner l’impression de vouloir "enterrer" l’autre.

Le juge a rendu le verdict quelques semaines après et a prononcé l’expulsion de la locataire (au vu de l’absence de la locataire et du dossier "épais" que j’avais soumis).

Des dommages et intérêts avaient demandés, mais je les attends toujours après plusieurs années : entre temps, j’ai appris que cette locataire est décédée (maladie dégénérative).

Oui la vie d’investisseur n’est pas toujours des plus agréable, mais dans ces coups durs, cela permet aussi de tisser quelques liens plus solides avec d’autres personnes. Heureusement que cela ne se produit pas tous les jours !

Bon courage

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#34 03/07/2020 14h20

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Mr Denormandie notre ministre du logement veut faire passer une circulaire pour qu’aucunes expulsions ne soient possibles à la fin de la trêve hivernale dont la durée avait déjà été allongée pour cause de cocid19, sans les locataires mauvais payeurs puissent être relogés….

Va falloir être patient….

https://amp.ouest-france.fr/societe/log … ie-6888992

Dernière modification par Rick (03/07/2020 14h23)

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#35 20/07/2020 08h50

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Bernard2K, le 27/10/2015 a écrit :

A mon avis, la caution solidaire signée par un particulier solvable est la meilleure garantie que peut avoir un bailleur, et il faut la demander même à un locataire qui a des revenus stables et suffisants. C’est la seule façon de se prémunir d’une procédure de surendettement. Le candidat locataire rechigne un peu, mais dans les zones de forte demande locative, il est bien obligé d’accepter.
Il faut bien sûr respecter toutes les formes, que ça soit au moment de la signature de l’acte de caution, ou au moment des relances et commandements de payer (on trouve toutes les infos nécessaires .

Bonjour Bernard
Je partage votre opinion. Par contre j’ai eu beau chercher je n’ai pas réussi à trouver un mode d’emploi concret pour saisir la caution solidaire directement sans passer par le locataire ? Ce serait intéressant de faire un récap la dessus notamment savoir si on peut éviter le commandement de payer par huissier et aller directement au tribunal en injonction de payer après mise en demeure AR… Merci à vous !
Jamais eu à le faire jusqu’à présent mais simple précaution au cas où ☺

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Favoris 1   [+1]    #36 21/07/2020 07h24

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Déjà, obtenir un engagement de caution solidaire, en bonne et due forme, avec paragraphes recopiés à la main, etc : le formalisme doit être impeccable.

Caution solidaire veut dire que vous pouvez vous tournez vers le locataire ou la caution pour obtenir le paiement. Vous n’avez pas besoin d’épuiser vos recours envers le locataire avant d’attaquer la caution.

Si impayés :
- vous relancez le locataire par téléphone, mail ou ce que vous voulez. Si ça ne suffit pas :
- LRAR de relance : une au locataire et une à la caution. Si ça ne suffit pas :
- commandement de payer (éventuellement visant la clause résolutoire) adressé par huissier au locataire et à la caution. Si ça ne suffit pas :
- obtenir une injonction de payer envers la caution (il faut passer devant le tribunal) puis demander à l’huissier d’aller chercher les sous sur la caution (saisie sur banque ou autre).

Ce qu’il faut savoir :
- l’huissier ne peut pas aller chercher les sous (procéder à une saisie) à la seule vue du bail. Il faut une injonction de payer du tribunal. Si vous voulez que l’huissier puisse aller chercher les sous à la seule vue du bail, faites un bail notarié (ça coûte).
- il faut mener les démarches en parallèle envers le locataire et la caution (ça fait des démarches en double, et ça coûte), sous peine d’irrégularité de la procédure. Ce n’est qu’au moment d’obtenir les sous par l’injonction de payer puis la saisie que l’on peut choisir celui des deux qui paraît le plus solvable.

Dernière modification par Bernard2K (21/07/2020 07h25)


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#37 21/07/2020 07h29

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Selon moi le mieux c’est une garantie loyers impayés . Ça a un coût mais c’est le coût du sommeil.
Si quelqu’un en connais une de qualité je suis preneur.

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#38 21/07/2020 07h58

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Bernard2K a écrit :

Déjà, obtenir un engagement de caution solidaire, en bonne et due forme, avec paragraphes recopiés à la main, etc : le formalisme doit être impeccable.

Il n’est plus obligatoire, depuis la loi ELAN, de recopier à la main le fameux paragraphe au sujet de la durée de cautionnement. Voir par exemple le site du gouvernement, qui fournit un modèle à jour :

Acte de caution solidaire (ou simple) pour une location - Modèle de lettre - service-public.fr

Sinon d’accord avec tout le reste smile

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#39 21/07/2020 08h42

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Rick, le 03/07/2020 a écrit :

Mr Denormandie notre ministre du logement veut faire passer une circulaire pour qu’aucunes expulsions ne soient possibles à la fin de la trêve hivernale dont la durée avait déjà été allongée pour cause de cocid19, sans les locataires mauvais payeurs puissent être relogés….

Va falloir être patient….

https://amp.ouest-france.fr/societe/log … ie-6888992

J’adore la fin de l’article que vous avez cité :
"Chaque année, entre 15 500 et 16 000 expulsions avec le concours de la force publique mettent à la rue ceux qui n’arrivent plus à se payer un toit."

Le journaliste confirme qu’il vaut être un parasite qui abuse des failles du système car les seuls qui seront expulsés sont ceux qui n’arrivent plus à se payer un toit, les autres ne l’étant pas au vue de son discours.

Ahaha quelle blague ces journalistes

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#40 21/07/2020 09h02

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Scpirentier a écrit :

Selon moi le mieux c’est une garantie loyers impayés . Ça a un coût mais c’est le coût du sommeil.
Si quelqu’un en connais une de qualité je suis preneur.

Bien sûr. Il n’y a aucune comparaison possible entre un engagement de caution (qui peut aussi faire défaut et qui dans tous les cas bénéficiera des délais fréquemment accordés au locataire) et une assurance de loyers impayés qui en plus s’occupe des interminables procédures.

Et en plus son coût est déductible des revenus fonciers !

Pour les plus économes il en existe même une gratuite : Visale. Il suffit de pour en bénéficier de louer à une personne de moins de 30 ans.

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#41 21/07/2020 09h22

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Sauf que la prise en charge des détériorations est ultra minimes… voir ridicules

Bon ok il faut choisir ses locataires mais bon personne n’est à l’abri de.

Visales, c’est bien mais cela à des limites

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[+1]    #42 06/03/2021 10h04

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Je fais remonter ce fil pour poster l’expérience instructive de cette propriétaire de Montbéliard.

En résumé :
Aide soignante de 54 ans, elle s’était saignée aux 4 veines pour acheter et rénover, avec l’aide de ses parents, un joli pavillon. Elle l’a loué, il y a seulement 2 ans, à une famille de 7 personnes qui non seulement n’a pas payé les loyers, mais l’a aussi dégradé de toutes les façons possibles. Ayant enfin réussi à obtenir l’expulsion, elle se retrouve avec 4000 € de loyers impayés + 1296 € d’huissier + des travaux très importants pour le remettre en état (au vu du descriptif, je dirais plus de 10000 € en en faisant une bonne partie soi-même, ou sinon plus de 30000 € en faisant tout faire par des artisans).

Pays de Montbéliard. La propriétaire retrouve sa maison saccagée après des mois de loyers impayés à Audincourt

Dernière modification par Bernard2K (06/03/2021 10h50)


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#43 06/03/2021 10h36

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Et elle a pris des locataires sans garants ni vérifier leur solvabilité … ?

Ma belle-mère a eu la même mésaventure, "elle voulait faire du social" en louant à une association qui s’occupe de personne à qui personne ne veut louer, ça s’est très mal terminé.


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#44 06/03/2021 11h13

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Pour ce genre de personnes détestables (l’impayé de loyer suite à un accident de vie est compréhensible, le fait de tout détruire par méchanceté ou bêtise ne l’est pas), la seule solution serait la mise en place d’un fichier national permettant de savoir si le candidat à la location a des antécédents d’impayés locatifs. Avec toutes les précautions nécessaires, notamment pour que celui qui a réglé sa dette en sorte immédiatement.

Evidemment l’Etat n’en veut pas, car les personnes devenues indésirables dans le parc privé devront trouver un point de chute dans le parc social, et ce sera à lui de les prendre en charge. Pourtant l’Etat serait le plus à même de les gérer car il a la main sur les aides sociales, et pourrait donc décider de les affecter prioritairement au logement sur le principe du casseur-payeur.

Les grands perdants du système actuel hyper-protecteur des locataires sont autant les bailleurs que les locataires aux profils "de moindre solvabilité" (CDD, intérimaires, aux revenus < 3x le loyer et/ou sans garants physiques) mais de bonne foi, et qui peinent à trouver un bailleur qui accepte leur dossier.

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#45 06/03/2021 11h44

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INTJ

Ce système existe depuis longtemps au Royaume-Uni mais en France on peut ficher ceux qui ne paient pas leur abonnement téléphonique (Préventel), ceux qui ne remboursent pas leurs crédits (FICP) … mais surtout pas les "mauvais" locataires, ils risqueraient tous de débarquer dans le logement social déjà encombré.

Logement : la Fnaim renonce à son fichier des mauvais payeurs - Le Parisien

Par Le Parisien avec AFP
Le 14 février 2020 à 13h20

La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), principale organisation des agents immobiliers, a annoncé ce vendredi qu’elle renonçait à la mise en place d’un fichier des locataires mauvais payeurs, un projet critiqué par le gouvernement comme les associations de locataires.

« Nous comprenons que les conditions techniques ne sont pas réunies pour créer un fichier des impayés locatifs », a annoncé sur Twitter le président de la Fnaim, Jean-Marc Torrollion, inscrivant cette décision dans le prolongement d’une rencontre avec la Cnil, gendarme de la protection des données.

L’organisation avait indiqué en début d’année qu’elle travaillait à la création d’une telle base de données, qui aurait dû voir le jour en 2021 et aurait recensé les locataires en retard d’au moins trois mois dans le paiement de leurs loyers.

Néanmoins, cette annonce avait suscité une forte opposition de la part d’associations de locataires et de consommateurs, qui redoutaient une stigmatisation des locataires en difficulté financière.

Le gouvernement, lui-même, s’était prononcé contre ce fichier par la voix du ministre du Logement, Julien Denormandie, qui a redit cette semaine son opposition à des « listes noires » après un article de Libération faisant état de la rencontre entre la Fnaim et la Cnil.

« Je salue la décision de la Fnaim de surseoir à cette idée de fichier », a déclaré Julien Denormandie vendredi sur Twitter, évoquant un « dialogue constructif avec son président ».


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#46 06/03/2021 19h52

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Système existant aussi en Suisse avec l’office des poursuites , ou tout à chacun peut déclarer une creance non payé contre une personne , typiquement un loyer .

Et de l’autre côté un extrais des poursuites et demandé à chaque candidat locataire …. autant dire que sa motive à payer son loyer si on ne veut pas aller à l’encontre de grosse difficulté futur….

Après un accident de la vie sa peut aussi arriver et avec des gens de bonne fois on trouve souvent des solutions

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[+2 / -1]    #47 06/03/2021 20h33

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Le meilleur moyen de mettre une personne dehors , c’est de ne pas la faire entrer …

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#48 06/03/2021 20h54

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En France cela fait bien longtemps que l’état et le législateur ont choisi leur camp : le faible, même s’il ne paie pas et saccage contre le supposé riche.
L’état préfère subventionner à grandes pertes un système de caution de type VISALE maintenant (GRL avant) car il n’a pas d’autre choix que de s’appuyer sur le parc locatif privé pour loger les plus faibles, le parc social étant insuffisant). On est aux limites du système.
Cela rend incontournable le recours pour les bailleurs à une assurance : a minima VISALE voire mieux, une bonne GLI. Et une bonne protection juridique. Sinon, mieux vaut passer son chemin et s’orienter sur les actions plutôt que sur de l’immobilier locatif.

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#49 06/03/2021 22h30

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J’ai fait très exactement ce raisonnement.

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#50 06/03/2021 23h22

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Oblible a écrit :

Ma belle-mère a eu la même mésaventure, "elle voulait faire du social" en louant à une association qui s’occupe de personne à qui personne ne veut louer, ça s’est très mal terminé.

Bonsoir,

   Oblible, pourriez-vous donner quelques détails svp(sans indiscrétion bien sur?).
   
    Je suis sur que plusieurs personnes seraient intéressées d’avoir ce genre de retour d’experience, je me souviens notamment d’un fil de discussion où un intervenant demandait des avis sur l’association "Solibail".

  De façon plus générale, concernant la bailleresse dont la maison a été saccagée, l’histoire ne dit pas si elle avait loué via une agence immobilière, ou en direct.

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