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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 14/11/2010 21h26

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Je crois que dorénavant l’investissement en bourse est en pole postion pour l’aspect spéculatif. L’immobilier, pour gagner de l’argent, est une mauvaise option alors que la bourse, je pense, en est une bonne sur le moyen terme.

Par contre, je continue à penser que les meilleurs rendements sont à fouiner du côté de l’immo physique au contraire de la bourse. Du rendement à 8% brut min. en immo, et bien c’ est difficilement trouvable dans des actions de rendement.

Tout est affaire de niche dans ces 2 supports d’investissement.

Mots-clés : bourse, enrichir, immobilier


Jerome du blog capital story

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#2 14/11/2010 22h42

Membre (2010)
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Jérôme, cela me gêne que tu parles d’investissement "spéculatif" pour la bourse et raison de plus si l’on considère la stratégie générale développée par l’Investisseur Heureux…tout sauf de la spéculation mais de l’investissement très long terme en sa basant sur des fondamentaux solides d’entreprises bien e place.

Tu parles d’un 8% brut, avec 30% d’imposition ça fait du 5,6%…tu peux trouver des sociétés grâce aux screeners de Philippe qui peuvent présenter (à condition d’être dans le cadre d’un PEA) u rendement similaire.

Ensuite de nombreuses méthodes d’investissements, plus spécialement "value" (daubasses, Magic formula, Piotroski, ERP5,ogs of the dow), permettent, à long terme, de faire mieux que 8% je pense….enfin c’est ce que je pense.

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#3 15/11/2010 00h23

Membre (2010)
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Il existe plusieurs manières d’investir sur un même support et notamment en bourse. Je suis désolé mais tu peux faire aussi de la spéculation sur des secteurs boursiers bien précis.

Chacun a une stratégie différente…


Jerome du blog capital story

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#4 15/11/2010 07h58

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INTJ

En fait, si c’est pour la jouer spéculative, il n’y a pas de période "favorable" en bourse. On peut avoir une approche spéculative à n’importe quelle moment étant donné que l’on peut "parier" la hausse ou la baisse.

Maintenant, si on regarde les cycles séculaires, les dix prochaines années devraient être + favorables aux actions qu’à l’immobilier (en France) d’une manière générale.

Sinon comme dit Spiny, je trouve justement que c’est bcp plus facile de trouver du 8% net d’impôts en actions qu’en immobilier. Rien que France Telecom offre un rendement sur dividendes brut de 8%, donc un peu moins de 7% net ce qui est pas si mal.

Et ce en deux clics de souris. :-)

Pour trouver l’équivalent en immobilier, il faut chiner, acheter un bien qui nécessite des travaux (et donc suivre les travaux) ou un gros bien à diviser. Un sacré boulot !

Le GROS inconvénient est qu’il est impossible de s’endetter pour investir en bourse (c’est possible au Canada et je crois aux USA), ce qui est hyper-pénalisant en terme d’effet de levier, spécialement pour ceux qui n’ont pas de grosses capacités d’épargne (la majorité des gens en fait). Du coup ça rend peu accessible la création d’un patrimoine via l’investissement en actions.

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#5 15/11/2010 15h06

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Oui Jérôme, je suis d’accord avec toi sur les différentes manières d’investir en bourse mais quels éléments te permettent de dire que " la bourse est en pôle position pour l’aspect spéculatif"?

Pour ma part, je pense sincèrement que c’est une excellente période, au contraire, pour investir à long terme sur des sociétés qui sont soient massacrées par le marché alors que les fondamentaux sont bons, soient sur celles qui offrent des rendements plus que corrects, par rapport aux obligations par exemple, avec des cours bons marchés à l’heure actuelle.

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#6 15/11/2010 15h32

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Etienne, tu as raison. J’aurais du préciser une notion essentielle dans le commentaire: le temps.

Sur du court terme à l’heure actuelle et donc sur le volet spéculation, je pense que la bourse est en pole postion. Vouloir gagner de l’argent en immo physique, SCPI,… est, selon moi, impossible. Sauf pour des marchands de biens ou promoteurs qui peuvent sans doute se le permettre!


Jerome du blog capital story

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#7 05/11/2019 20h52

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InvestisseurHeureux il y a 9 ans a écrit :

les dix prochaines années devraient être + favorables aux actions qu’à l’immobilier (en France) d’une manière générale.

Raté ! Enfin, attendons encore un an.
Voici un article intéressant de pierrepapier.fr qui reprend les chiffres de l’IEIF pour comparer les types de placement :
L?immobilier, le placement le plus performant sur longue période

Sur 20 ans :


Il faut dire que cette période a été particulièrement favorable, avec un crise fin 2018 rapidement oubliée.

Sur 5 ans :



Pour les actions je ne sais pas si c’est sur la base du CAC40 ou mondial.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#8 05/11/2019 21h04

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ISTJ

MSCI World Net Total Return en euros, 2013-2018, je trouve environ 13.5% annualisé au lieu du 5.9% que vous indiquez… Donc l’indice choisi pour "actions" doit être mauvais.

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#9 05/11/2019 21h24

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Premièrement, le graphique dit que ce sont des TRI… et les TRI, bien peu de gens savent les calculer. Donc on leur faire dire tout et n’importe quoi en les calculant n’importe comment.

Deuxièmement, si je prends le cas de l’or sur 2013 à 2018 :
janvier 2013, le lingot à 40000 €
décembre 2018 : 35600 €.

Comment un placement qui a baissé sur la période et n’a rapporté aucun revenu ni dividende peut-il avoir un rendement ou TRI ou appelez-le comme vous voulez positif sur la période ?

Après, peut-être qu’en choisissant soigneusement la date au sein des deux années 2013 et 2018, on arrive à dégager un pouillème de rendement, mais franchement, ça semble bidon.

Bref, ce sont des jolis graphiques mais ils me semblent faux !

Dernière modification par Bernard2K (05/11/2019 21h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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Favoris 1    #10 05/11/2019 21h34

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Moi qui suis en train de réfléchir à mes modalités d’investissement à long terme, je pense mixer un peu des deux, immobilier physique et placements financiers.

J’ai dans l’idée que l’immobilier physique a un atout indéniable en permettant, sans débourser un centime - hormis l’apport initial - (si tout se déroule comme prévu et le projet bien ficelé) de constituer un patrimoine conséquent à terme. Ce qui me parait moins évident avec des placements financiers, malgré le principe des intérêts composés.

Exemple :

Immo physique :
J’achète un bien 90 000 euros au total. J’emprunte 80 000 euros. Au terme du prêt (disons 20 ans), j’ai créé 80 000 euros de patrimoine/richesse

Placements :
Je place 10 000 euros (équivalent des 10000 euros investis pour l’achat immobilier ci-dessus). Avec les intérêts composés sur 20 ans, j’ai au final : 32071 euros.

J’ai bien conscience que mon exemple est très partiel et grossier, que j’ai des lacunes énormes en termes de placements financiers (que je commence à combler par des lectures), mais il me semble que la situation de départ compte beaucoup. Des personnes comme moi qui n’ai pas un gros capital de départ trouveront dans l’immobilier physique un levier en termes de création de patrimoine (il me semble). Je ne sais pas si cela peut être le cas avec des placements en actions par exemple.

Je ne demande qu’à être contredit. Je suis certain que dans 5 ans mes messages me paraitront ridicules !

Dernière modification par Bobbymensch (06/11/2019 09h32)

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#11 06/11/2019 00h18

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Bobbymensch a écrit :

J’ai dans l’idée que l’immobilier physique a un atout indéniable en permettant, sans débourser un centime

…Immo physique :
J’achète un bien 90 000 euros au total. J’emprunte 80 000 euros.

Soit j’ai raté un truc, soit vous débourser plus qu’un centime dans votre exemple… Vaut mieux emprunter à 110%, et l’épargne que vous auriez voulu mettre en apport le garder de côté comme matelas de sécurité… pour les débuts !


On ne réveille pas des gens qui dorment en chantant une berceuse.

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#12 06/11/2019 09h31

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Oui bon certes, je me suis raté ! Je voulais comparer à capital investi au départ identique. Message modifié. Merci pour la remarque !

Emprunter à 110% est bien entendu à envisager, mais dans mon exemple je voulais comparer grossièrement deux situations avec un capital investi au départ identique.

Dernière modification par Bobbymensch (06/11/2019 09h33)

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#13 06/11/2019 09h48

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Vous supposez aussi une situation d’auto-suffisance dans le cas de l’investissement immobilier (cash-flow nul). Ce qui n’est pas une hypothèse délirante, c’est ce qu’on vise tous (a minima) mais c’est une hypothèse forte quand même, tout le monde ne l’atteint pas (voir les études de cas).

Faith avait ouvert il y a quelques temps un sujet sur le réel effet de levier (car c’est ce dont vous parlez) dans les situations courantes (et non souhaitables évidemment) de cash-flow négatif : ici. C’est pas inintéressant.

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#14 06/11/2019 21h16

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Effectivement vous avez raison, générer un cash flow positif ou nul n’est pas évident. Si initialement j’étais prêt à faire un effort mensuel, j’ai désormais (et en lisant sur le forum) changé d’avis et développé je pense certaines compétences et exigences.

J’ai aussi beaucoup lu qu’à partir du moment où on ne se fixait pas d’exigences fortes (par exemple ce fameux cash flow positif) on pouvait être tenté de les revoir à la baisse pour diverses raisons : lassitude dans les recherches, "coup de coeur" pour le bien, etc… Ce qui semble somme toute assez naturel. Du coup j’ai choisi la voie de l’exigence forte !

Je vais aller suivre le fil que vous évoquez.

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#15 11/07/2020 15h04

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Bonjour,

Je cherche simplement un fichier Excel qui me permettrait de comparer le rendement et le patrimoine acquis entre immobilier et bourse.

Idéalement en prenant en compte en sus du taux d’emprunt, rendement… l’aspect fiscal.

L’immobilier avec l’effet de levier de l’emprunt semble plus intéressant mais on me dit par ailleurs que pas toujours vrai.

Au vu de toutes les discussions, est-ce que quelqu’un aurait la gentillesse de partager cela ou me dire où trouver cela ?

Merci.

Stéphane.

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#16 11/07/2020 15h06

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Sinon une option : prenez un tableur, rentrez vos hypothèses, votre revalorisation annuel et tirer le calcul sur le nombre d’année voulus.

Gros avantage : vous aurez les chiffres que vous jugez fiable.
2nd gros avantage : vous aurez progressé en analyse sur l’immobilier et sur la bourse
3ème gros avantage : vous aurez progressé en tableur!

A vous de jouer! wink

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#17 11/07/2020 16h39

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Effectivement mais je manque clairement de temps cette fois-ci et j’ai crainte d’oublier des choses auxquelles, je suis certain, d’autres ont déjà pensés !

C’est le levier de l’emprunt immobilier qui me fait dire qu’il me faut absolument comparer.

Qui veut bien partager pour moi et la communauté un peu de son travail ?

J’essaierai d’améliorer si nécessaire pour partager ensuite.

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#18 11/07/2020 22h16

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N’importe quel vrai chef d’entreprise sait calculer un roa et un roe.

Sinon, vous pouvez aussi lire votre présentation, puisque des internautes ont eu la gentillesse de déjà vous répondre.

La réponse n’a aucun intérêt pour celui qui ne sait pas faire l’effort d’investir son temps à la recherche de la vérité, je garde donc la mienne pour moi.

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#19 12/07/2020 07h25

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Effectivement mais je manque clairement de temps cette fois-ci

Vu que ça fait 2 ans que vous posez la question, si vous n’avez pas trouvé le temps de vous y atteler, c’est ça ne doit pas être très important pour vous ?

Parce que, quand on est vraiment intéressé par un sujet, on s’y attelle, et on fait ses propres calculs, non ?

Et, ce faisant, on apprend plein de choses sur les activités considérées (la bourse et l’immobilier). Ce qui fait que, quand on en choisit une (ou les deux, c’est possible aussi), on sait déjà plein de choses sur ce qu’il faut faire et pas faire, sur les modalités d’imposition, etc.

moreauste, le 11/07/2020 a écrit :

est-ce que quelqu’un aurait la gentillesse de partager cela ou me dire où trouver cela ?

Depuis deux ans que vous êtes inscrit sur le forum, qu’avez-vous eu "la gentillesse de partager" avec les foreumeurs ? Un forum est un lieu d’échange.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2020 07h28)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#20 14/07/2020 23h37

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Je ne vais pas suivre ce qui a été dit dernièrement, je vais simplement essayer de répondre à la question de base.

Il faut avoir une approche différente de ces deux types d’investissement.
La bourse est intéressante quand on à un capital de départ, que l’on est prêt à potentiellement engager une bonne somme d’argent mais également que l’on à une certaine somme sur laquelle on ne compte pas pour les prochaines années (dans le cas d’un PEA). La bourse est globalement quelque chose avec un rendement qui peut être plus important et où l’on peut gagner de l’argent plus rapidement mais bien évidement plus risqué.

Pour l’immobilier c’est plutôt la patience qui prime car le prêt va se faire généralement sur 20 ans donc pas ou peu d’argent gagné chaque mois pendant ces 20 ans mais une fois que cela est passé, la rentrée d’argent est importante dans le cas d’une vente.

A voir en fonction donc des besoins de chacun, il faut donc adapter son investissement mais pourquoi pas faire les deux en même temps si l’on peut se le permettre, car cela constitue la diversification de ses investissements.

Mais il ne faut pas rester fermé sur l’une des deux options malgré tout.

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#21 15/07/2020 06h45

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moreauste, le 11/07/2020 a écrit :

Je cherche simplement un fichier Excel qui me permettrait de comparer le rendement et le patrimoine acquis entre immobilier et bourse.

Idéalement en prenant en compte en sus du taux d’emprunt, rendement… l’aspect fiscal.

L’immobilier avec l’effet de levier de l’emprunt semble plus intéressant mais on me dit par ailleurs que pas toujours vrai.

Bonjour, parle-t-on de placements spécifiques, ou en general ? Parce que je crains que les différentes stratégies immobilier (meuble, non-meuble, saisonier, parkings, etc…) et bourse (ETFS, actions, options, forex etc…) peuvent fortement faire varier votre simulation. De plus, je me demande combien de personnes prennent en compte les "depenses operationnelles", incluant le temps passe à la recherche et au suivi.

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#22 07/02/2021 19h15

Membre (2017)
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Bonjour,

J’entends un peu partout qu’il est préférable d’acheter en faisant un emprunt bancaire mais je n’arrive pas à voir cette évidence dans la simulation suivante. Imaginons vouloir investir 100K dans l’immobilier par souci de diversification. Avec une projection de croissance des prix immobilier de 2.5% par an. Et une projection de croissance de l’ETF World à 7.5% annuel.

Est-il préférable de faire un emprunt d’admettons 100K sur 20 ans pour acheter quelque chose à 185K qui s’autofinance ?
Ou bien d’acheter comptant un bien à 92K qui généré 3,5% net, placé sur l’ETF world à 7.5% annuel pendant 20 ans ?

Cas 1 : Le bien s’autofinance, l’immobilier prend 2,5% par an. Le bien de 185K vaut 303K dans 20 ans.

Cas 2 : On place 268€ par mois sur l’ETF World à 7,5% par an pendant 20 ans = 148K. Et le bien de 92K vaut 151K. Donc total = 299K.

Dans cette simulation très grossière, j’ai conscience que le rendement en bourse est fortement optimiste comparé à celui de l’immobilier. Mais hormis cela, il y a t’il quelque chose d’important que j’ai oublié en faveur ou en défaveur d’un des des scenarios ? Ou bien mon raisonnement est globalement correct ?

Merci smile

Dernière modification par Faure475 (07/02/2021 19h17)

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#23 07/02/2021 19h27

Membre (2017)
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Si vous hésitez entre acheter comptant ou à crédit, c’est que vous avez le cash disponible. Or dans votre simulation 1, vous ne le prenez pas en compte : l’intérêt de faire un crédit, c’est d’acheter le bien à crédit, ET de placer vos 92k en bourse.

Dernière modification par Hazdrubal (07/02/2021 19h40)

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#24 07/02/2021 19h29

Membre (2016)
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Bonsoir,

Pour préférer un emprunt bancaire ou non il faudrait réaliser le même investissement dans le cas 1 et 2: L’un avec un prêt, l’autre sans prêt.
Sinon vous ne comparez pas l’intérêt d’un prêt mais un mixte intérêt de l’investissement et du prêt (difficilement exploitable pour votre conclusion)

Pour une analyse complète:
1: Prêt + Immobilier + hypothèse cash dispo.
2: Cash + Immobilier
3: Prêt+ Actif ETF + hypothèse cash dispo
4: Cash + actif ETF

Cherchez les méthodes disponibles sur ce forum (ou encore Taux de rentabilité interne ? Wikipédia).

Comparez ensuite 1 et 3 ou 2 et 4 consiste surtout à discuter des hypothèses de 2.5% et 7.5%.

Bien à vous,

Dernière modification par johntur (07/02/2021 19h36)


Embrassez tous ceux que vous aimez

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#25 07/02/2021 19h59

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Faure475 a écrit :

Est-il préférable de faire un emprunt d’admettons 100K sur 20 ans pour acheter quelque chose à 185K qui s’autofinance ?
Ou bien d’acheter comptant un bien à 92K qui généré 3,5% net, placé sur l’ETF world à 7.5% annuel pendant 20 ans ?

Pour pouvoir tirer des conclusions il faut comparer ce qui est comparable, par exemple achat d’un bien de 100k (1) comptant vs (2) à crédit

Dans le premier cas l’épargne placée en bourse est réduite initialement de 100k puis augmente chaque année du montant des revenus locatifs nets de charges et impôts, montant a priori toujours positif.

Dans le second cas toute l’épargne est placée en bourse puis augmente ou diminue chaque année du montant des revenus locatifs nets de charges et impôts et remboursement d’emprunt (je précise "ou diminue" car ce montant peut être négatif).

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