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#26 20/11/2015 09h40

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Justement, non, le coût total est bien de 219629€ :
1052.5x12 = 12630€
999.05x12 = 11988.6€
948.31x12 = 11379.72€
900.15x204 = 183630.6€
Total : 219629€ (à l’arrondi prêt et sur 240 mensualités / 20 ans)

C’est pour cela que je demande car je paie +5000€ d’intérêt pour gagner 32000€ à côté, ça me parait étrange.

Dernière modification par Kabal (20/11/2015 09h40)

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#27 20/11/2015 14h39

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Vous (Kabal) faites une grossière erreur de raisonnement.

De toute évidence : 219 629€ > 214 710€ , donc vous allez payer un peu plus à la banque.
(Mais ce n’est pas forcément grave, de payer un peu plus d’intérêts, si c’est pour pouvoir emprunter sur une plus longue durée, car vous aurez plus de trésorerie disponible).

Vous avez fort mal calculé vos économies de trésorerie :
   Vous avez calculé 32 971€ (53.45x12+104.19x12+152.35x204 ),
   mais en fait c’est 27 486.48€ seulement (53.45x12+104.19x12+152.35x168)
        sur les 17 années du début, car les 3 dernières années vous n’économisez pas de trésorerie,
    et en fait il faut ajouter ce que vous devrez payer en plus ces 3 dernières années, et alors
        ça donne -4918.92€ (53.45x12+104.19x12+152.35x168-900.15*36) sur l’ensemble du prêt.

On peut vérifier ce calcul en le comparant à la différence 214 709.95€ - 219 629.07€ = -4 919.12€

(Je vous laisse trouvé où il y a eu une petite erreur de 0.20€ dans ces calculs.)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#28 20/11/2015 14h57

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Merci GBL. Je me disais bien qu’il y avait anguille sous roche. A la lumière de vos explications, la réponse d’Erwan prend tout son sens. Bon après, faut mettre en balance les 5000€  en plus vs ce que je pourrais faire de ces 150€/mois. Cela me parait difficile de leur faire générer 5000€ sur des placements peu risqués.

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#29 04/05/2016 16h43

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Bonjour,

Je commence à réfléchir à l’achat ou pas de ma résidence principale. Je n’ai pas trouvé de meilleur file pour poser ma question..

Etant novice sur tous les calculs de capacité d’endettement, ma question est sans doute un peu bête:

==> est-ce que les sommes versées par l’employeur sur un PEE/PERCO peuvent être comptées en "revenus" pour calculer le sacro-saint 33% d’endettement par une banque classique?
Ces sommes sont assez récurrentes pour moi (historique de plusieurs années) cela change le ratio obtenu assez significativement.

ce qui plaiderait pour la prise en compte:
=> a priori on peut décider de se faire payer ces sommes (même si très tax inefficient..) et ça correspond dans ce cas à une sorte de salaire

au contraire ce qui s’y oppose:
=> on peut opter pour le PEE/PErco et ces sommes sont bloquées de 5 ans à… beaucoup (PERCO = retraite)

Dernière modification par Q2000 (04/05/2016 16h51)

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[+1]    #30 04/05/2016 16h49

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Non ces sommes ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’endettement.

Par contre, on peux débloquer les fonds dans le cadre de l’achat de la RP.

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[+1]    #31 04/05/2016 16h51

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Bonjour

non, car ces montants ne sont pas garantis, ils dépendent des résultats de l’entreprise ( accord d’intérréssement , participations…) et comme vous l’indiquez ils sont en plus bloqués.
En revanche ils comptent pour votre apport lors de l’achat.
Après cela peut faire pencher la balance de votre coté si votre banquier est convaincant vis à vis de sa direction et que votre dossier est limite.

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#32 20/06/2018 13h11

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lorentz a écrit :

Bonjour a tous ,

Nous achetons l’appartement en dessous du notre pour créer un duplex.
Il sera loué pendant 1 an au prix de 1100€ avant d’entamer les travaux.

La banque nous propose un prêt sur 20 ans taux 1,20 pour 190000€ emprunté.
Mensualité 891€ hors assurance coût crédit 40000€.
Ou sur 25 ans, mensualité 765€ hors assurance.taux 1.55.
Coût credit 59000€.

Les prêts sont modulables et sans Ira.
Le prix de l’appartement est de 230000€, 60000€ d’apport.

L’idée est d’obtenir la plus petite mensualité car ce prêt s’ajoute au premier prêt que nous avons déjà  .
1200€ sur 11 ans.(ce prêt va être modulé a la baisse).Nous avons tenté de rallonger le prêt sur 20 ans mais le banquier a refusé…prétextant qu’il ne le font pas…
Nos ressources mensuels sont de 5800€ .
Plusieurs questionnements afin d’optimiser notre achat.

Nous sommes partagés entre les deux prêts, au vu des faibles taux du moment , vaut il mieux prendre sur 25 ans malgré le coût en intérêt supplémentaires?

Prendre sur 20 ans mais avec un effort financier mensuel ?

Mettre moins d’apport au vu des taux?

Merci de vos retours

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#33 20/06/2018 13h38

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ISTJ

Lorentz a écrit :

L’idée est d’obtenir la plus petite mensualité car ce prêt s’ajoute au premier prêt que nous avons déjà  .

Il me semble que vous répondez vous même à votre question. ;-)

Pour les 25 ans, vous pouvez simuler dans Excel, la capacité d’épargne dégagée, investie mensuellement sur x ou y support (fonds euros, actions etc…) et voir si les intérêts composés compensent le surcoût.

C’est personnellement ce calcul qui m’a permis d’envisager du 25 ans. Pensez à prendre en compte le coût mensuel de l’assurance également.

Moins d’apport au vu des taux : tout dépend de ce que vous en faites si vous ne l’apportez pas. Si vous le laissez sur un livret il vaut probablement mieux faire un apport.

Envisagez du 24 ans également, j’ai constaté dans les simulateurs de crédit que le taux augmente entre 20 et 25 ans mais qu’il est identique entre 20 et 24 ans, c’est déjà ça de gagné.

Bons calculs !

Edit : pensez à intégrer la fiscalité dans vos calculs, par exemple un PFU si vous comptez investir la somme dégagée en dehors d’une AV, ou juste les PS si c’est dans un PEA…

Dernière modification par bibike (20/06/2018 13h48)


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