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#1 25/04/2016 08h28

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

J’ai souscrit fin 2015 un prêt pour financer des parts de SCPI.
Les frais de dossier ont donc été payés en 2015 de même que des intérêts et l’assurance emprunteur ont été réglés pour les mois de novembre et décembre 2015.
La date d’entrée en jouissance des parts de SCPI a été fixée au 1er janvier 2016 et j’ai perçu mon premier dividende en avril 2016.

J’ai lu que les intérêts d’emprunt étaient déductibles et même, selon certains, les frais de dossiers et l’assurance emprunteur. Est-ce vraiment le cas?

Mon problème est que je n’ai perçu aucun revenu foncier en 2015. Puis-je donc déduire mes intérêts etc… ou ceux-ci sont-ils uniquement imputables aux revenus foncier? Peut-on alors les reporter sur l’année suivante?

Je vous remercie par avance,

Cordialement,

Message édité par l’équipe de modération (25/04/2016 15h14) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par francois02 (25/04/2016 08h30)

Mots-clés : assurance, impots, intérêts, scpi

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#2 25/04/2016 08h59

Membre (2015)
Réputation :   13  

Je vous confirme que les intérêts d’emprunt, les frais de dossiers et l’assurance emprunteur sont bien déductibles des revenus fonciers (mais pas de votre revenu global).

Comme vous n’avez pas eu de revenus fonciers en 2015, les intérêts et frais d’emprunt sont reportables sur 2016 et sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

La déduction de ces frais n’est donc pas perdue pour vous, mais son utilisation est juste différée.

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#3 25/04/2016 09h44

Membre (2015)
Réputation :   2  

Merci Black pour cette réponse complète et précise.
Dernier point: dois-je mentionner les intérêts, frais de dossier et frais d’assurance sur ma déclaration de revenus 2016 (sur les revenus 2015) ou dois-je ne rien mettre cette année et tout indiquer l’année prochaine?
Merci d’avance,
Cordialement

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#4 25/04/2016 11h39

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Mentionnez ce déficit (ces intérêts, frais de dossier et frais d’assurance) foncier sur votre déclaration de revenus 2016 (sur les revenus 2015), avec une ou deux phrases d’explications.
C’est le formulaire n°2044 (Téléchargement de Formulaire 2044 version 2016) qui est à utiliser.


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#5 28/04/2016 11h59

Membre (2015)
Réputation :   73  

Bonjour,

Je suis  exactement dans le même cas de figure suite à une souscription de parts SCPI en fin d’année dernière.
J’ai 420€ de frais de dossier et intérêts à déduire (attestation reçue d’ailleurs de ma banque, très pratique) mais pas de revenu foncier à mettre en face sur 2015.
J’ai téléchargé le formulaire 2044 mais j’ai un doute sur les cases à renseigner pour des parts SCPI .

Dernière modification par yademo (28/04/2016 12h00)


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#6 09/04/2020 10h41

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour,

je déterre ce sujet ..

Est il possible d’effectuer les déductions des frais mentionnés ci dessus, pour l’achat à crédit de parts de SCPI (que ce soit en pleine propriété ou juste l’usufruit) sur des revenus fonciers issus uniquement d’une place de parking ?

Merci pour votre attention

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[+1]    #7 09/04/2020 11h54

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La réponse (à mon avis : "oui") se trouve dans la notice de la déclaration n°2044, et dans le BOFIP (voir notamment point 50 de RFPI - Revenus fonciers - Modalités d’imputation des déficits fonciers et d’autres partie du BOFIP), du moment que ces frais sont causés par un emprunt servant à acquérir des biens générateurs de revenus foncier (ce qui est le cas de parts de SCPI, fiscalement transparentes).

Acheter de l’usufruit (temporaire de parts de SCPI), pour une personne physique, sera (en raison des impôts  et prélèvements sociaux payés sur les revenus fonciers) quasiment toujours une opération à perte.
Les seules exceptions que je connaisse sont les cas d’une personne disposant d’un déficit foncier et ne pouvant pas le compenser par ses revenus fonciers, ou d’une personne non (ou très peu) imposable même avec ses revenus fonciers (ce qui implique un montant d’usufruit faible).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 10/04/2020 11h41

Membre (2011)
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Réputation :   130  

Si déficit foncier oui une personne physique peut avoir un intérêt à de l’usufruit, par contre j’ai plus de doute dans le cas d’une faible imposition, rien que les prélèvements sociaux payés sur les revenus fonciers me semblent amputer le gain de manière très (trop) significative.
Cela dépends de la durée et des clés pratiquée il est vrai (et aussi de la part investie hors de France)


Parrain Fortuneo : 13042518

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#9 04/02/2021 00h06

Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Bonjour,

Je relance le sujet concernant différents points:

1/ En 2020 je fais un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI.
Les FD (Frais de dossier) sont de 260€. Je ne les ai pas payé par un apport je les emprunter dans le crédit (crédit de 30 260€ = 30 000€ de parts SCPI + 260€ de FD).
--> Faut il déduire 260€ des revenus 2020 de cette SCPI?
     OU
--> Il ne faut pas déduire les 260€ car ils sont finalement DEJA intégrés dans la déduction des intérêts d’emprunt du crédit?

2/ Fin 2019 j’ai fait un crédit pour financer l’achat de parts de SCPI avec un différé de 6 mois la aussi avec des FD de 260€ intégrés dans l’emprunt.
J’ai donc commencé à rembourser le crédit qu’en 2020 (et les premiers revenus sont tombés qu’en 2020 aussi) mais j’ai payé une partie de l’assurance emprunteur en 2019.
-->  Peut on déduire les 260€ + assurance payé en 2019 des revenus 2020 de cette SCPI?

3/ Courant 2020 j’ai fait racheter par ma banque un crédit finançant l’achat de parts de SCPI que j’avais dans une autre banque. Cela m’a occasionné des FD de 260€ + des frais d’Indemnité de remboursement anticipé + intérêt intercalaire du rachat. Tous ses frais ont été intégré dans le nouveau crédit.
--> Même problématique que dans le point 1/?

Merci d’avance pour votre aide/expérience


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#10 09/11/2021 12h44

Membre (2018)
Réputation :   19  

Bonjour,

Normalement je devrais signer mon offre de prêt pour décembre. L’achat des parts des SCPI sera donc effectué en décembre.

Je paye crédit logement ainsi que les frais de dossiers au comptant.

Pourrais je toutefois déduire ces frais pour l’année 2022 même si je souscrit le prêt en 2021 ?

En effet le BOFIP indique ceci :

RFPI - Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier - Régime réel d’imposition | bofip.impots.gouv.fr

BOFIP a écrit :

210

Les charges à déduire des revenus fonciers s’entendent de celles qui ont été effectivement acquittées au cours de l’année d’imposition, quelle que soit la date à laquelle la dette correspondante a pris naissance ou est venue à échéance, ou la date à laquelle ont été exécutés les travaux auxquels elles se rapportent.

Ainsi, les dépenses payées au cours de l’année d’imposition, mais se rapportant à l’année précédente (telles que des dépenses de travaux effectués au cours des années précédentes) ou, au contraire, à l’année suivante (telles que des intérêts payés d’avance, acomptes versés sur travaux, etc.) sont comprises dans les charges déductibles de l’année d’imposition.

Cette règle s’applique quelle que soit l’origine des fonds utilisés par le bailleur pour s’acquitter de sa dette.
.

Je comprend que la première phrase en gras veut dire que si je paye "en avance" crédit logement par exemple, les frais se rapportent à l’année suivante ; donc imputable sur 2022. Est ce exact ?

Dernière modification par xenesis (09/11/2021 12h50)

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#11 15/11/2021 22h56

Membre (2018)
Réputation :   19  

Bonsoir

Par rapport au texte du bofip ci-dessus est ce que les intérêts d’emprunt, la partie non remboursable de crédit logement, les frais de dossier et les primes d’assurance peuvent être admise en déduction des revenus foncier de l’année N+1 ou je dois attendre l’année pour le faire ?

Mer i

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[+1]    #12 16/11/2021 00h03

Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI
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xenesis a écrit :

Je comprend que la première phrase en gras veut dire que si je paye "en avance" crédit logement par exemple, les frais se rapportent à l’année suivante ; donc imputable sur 2022. Est ce exact ?

Je fais la même interprétation que vous mais sans certitude, ce genre de phrase d’expert pouvant être comprise de différentes façon car non précise…
Comme vous pouvez le voir plus haut dans la conversation, je me suis posé les mêmes questions que vous sans réponse….mais j’avais posé les mêmes questions ici avec des réponses que je vous laisse découvrir (cf. mon exemple en situation 2) et qui vont à l’encontre de notre interprétation ci-dessus (avec référence à d’autres textes)….

Espérant vous avoir aidé!


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#13 16/11/2021 07h22

Membre (2018)
Réputation :   19  

Bonjour

Merci pour votre réponse.

Une autre solution en attendant d’avoir une situation claire : déduire ses frais en tant que déficit foncier.

En effet si le crédit dans mon cas se fait en décembre 2021 pour des revenus fonciers perçus en mai/juin 2022 cela représente une charge en 2021 et comme il n’y a pas de revenus pour les déduire (revenus fonciers = 0)  je considère que ces charges seront forcément mises en tant que déficit foncier par rapport aux revenus 2021.

Si je demande à corriger l’impôt de cette année en expliquant que cette charge est payé en 2021 pour acquérir des revenus fonciers en 2021 selon moi je respecte alors bien que la charge est déductible de l’année ou celle ci est payée. Et encore il y a encore le délai de jouissance de 6 mois qui s’ajoute à cela.

Ça paraît tordu mais je ne vois que cette solution pour ne pas les perdre le bénéfice des frais d’entrée.

Si j’attends janvier 2022 pour démarrer le prêt je m"exposé a ce que les sociétés de gestion changent le prix d’acquisition et donc le montant emprunté serait différent du prêt initial et il faudrait tout recommencer à zéro.

C’est compliqué d’arbitrer sans être expert du sujet et comme les réponses des impôts prennent des mois (ou sont a côté de la plaque) forcément ça n’aide pas.

Comme dit par un intervenant du forum c’est humain d’interpréter ce qui nous arrange. Au pire y a le droit à l’erreur tant que l’intention n’est pas de frauder sciemment l’administration.

Mon raisonnement est il valable ?

Dernière modification par xenesis (16/11/2021 07h29)

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#14 21/11/2021 19h09

Membre (2018)
Réputation :   19  

Pour information j’ai eu au téléphone un agent des impôts qui m’a expliqué également que les charges générées par un achat locatif ou investissement locatif doivent être amorties l’année où les charges sont payées. S’il n’y a pas de revenus fonciers pour l’année il est toutefois possible de mettre les charges concernées par un déficit foncier en report de déficit. En effet il ne faut pas oublier que les revenus fonciers sont toujours calculés et imposés a l’année n+1.

Ça confirme donc ce que vous disiez précédemment.

Dernière modification par xenesis (21/11/2021 19h14)

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