Slate Retail REIT : petite foncière commerciale canadienne aux USA

1. Activité

Slate Retail REIT est une jeune foncière canadienne crée en 2014. Elle investit sur des magasins d`alimentation localisés aux États-Unis; soit une classe d`actifs plus défensive que les bureaux.
Le management est externalisé à Slate Asset Management.

La majorité de ces actifs sont situées dans les petites villes de la côte Est. La Florida et la Pennsylvanie représentent les plus grosses parts à 11.4% et 8% respectivement de son revenu. total.



Son portfolio est composé de 66 propriétés; dont 25 d`entre elles acquises en 2015. Les 5 principaux locataires représentent 31% des revenus. À l`exception de Walmart, ce sont toutes des chaînes d`alimentation de seconde zone.



2. Indicateurs clés

- 94.7% de taux d`occupation
- 7% de rendement versé en USD.
- 70% de taux de distribution sur AFFO
- 7.12% de taux de capitalisation
- 5.2 années de durée moyenne des baux
- 4.5 années de durée moyenne des dettes
- 57% de taux de dette sur GBV (fourchette haute). Gros hic: 73% des emprunts sont à taux variable (Libor+225bps)

Evolution du revenu et du NOI sur les 2 derniêres années



a. Le NOI a cru de 96% en un an.
b .Marge operationelle de 71% pour 2015, contre 69.6% en 2014.
c. Cependant, le NOI n`a pas augmenté au dernier trimestre, impacté par la fermeture du magasin Food Basics suite à la banqueroute de sa maison mère. Cette chaîne représentait 0.5% du NOI.

Evolution de l`AFFO et de l`AFFO per Unit



a. L`AFFO a doublé en un an.
b. Marge AFFO sur FFO de 15%
c. Néanmoins et suite à de nouvelles émissions pour financer ses acquisitions, le ratio AFFO per Unit a chuté sur les 3 derniers trimestres.

À noter également que le management va encore émettre 3.5 million d`actions. Au cours actuel, le ratio P/AFFO passera donc de 9.5 à 12.

Au dernier trimestre 2015, la NAV est évalué à $13.17 USD.

3. Echéances des baux



Le taux de renouvellement des baux n`est pas fourni. Par contre, les baux renouvelés en 2015 ont vu une augmentation de loyer moyenne de 1.8%.

En conclusion, je considerais Slate Retail REIT comme un investissement risqué. Elle propose cependant:
- Un rendement très intéressant
- Un taux de distribution conservateur
- Avec des perspectives de croissance extérieure sur un marché secondaire délaissé par les grands acteurs.

À la valuation actuelle, j`estime que l`action n`est certainement pas une aubaine au regard du ratio P/AFFO, de la dette, et du faible historique de la société.

Aucune action SRT.UN/SRT.U

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