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Favoris 1    #101 11/04/2016 12h54

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Quelques points à vérifier sur votre projet :
- Est-ce que ce bureau est occupé ?
- Si oui, bail professionnel ou bail commercial ? Lisez attentivement le bail pour voir la répartition des frais entre bailleur et locataire, le montant du loyer, sa périodicité, où on est dans le déroulement du bail (ancienneté de l’occupation/durée du bail), etc.
- Pensez à vérifier, dans le règlement de co-propriété, les restrictions sur l’activité qui peut être exercée dans ce local.

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2016 12h54)


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#102 11/04/2016 21h14

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@BrunoIIC
Pour être tout-à-fait exact, nous passons avec une SCI qui a un compte à la caisse d"Epargne. Le cautionnement est géré par la SACCEF.
En plus de cela tous les associés sont acution solidaires.


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#103 12/04/2016 09h42

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Bonjour,

@Construiresaretrait : de toute façon caution ou non, dans le cadre d’une SCI, les associés sont redevables des dettes de la société, au contraire d’une SARL par exemple.

Setanta

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#104 12/04/2016 11h18

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@ Bernard2K

- Le bien est un lot de 2 bureaux, occupés chacun. Le premier bail se finit en 2017, le second en 2019. Je ne souhaite pas forcément le renouvellement des baux. L’intérêt du bien est justement de pouvoir grouper les 2 lots. L’immeuble est restructuré. A l’initial, les 2 locataires occupaient des bureaux en étage, de surface plus petite, et sans accès privatif direct. Suite au restructuration de l’immeuble, les 2 bureaux sont au rez de chaussée : le premier lot a une entrée direct sur la rue, le second a une entrée via le hall de l’immeuble. Ils sont cote à cote, et peuvent être communicants. Les baux, et notamment les loyers, ont été fixés sur les conditions initiales. Il existe des avenants concernant le changement d’étage et l’entrée dans les nouveaux locaux.
- Les baux sont tous deux pro. Le règlement est trimestriel d’avance. La taxe foncière est à la charge du locataire. les charges vont diminuer (ascenceur dans les étages, et passage au rez de chaussée), charges qui sont à la charge des locataires.
- Le règlement de copropriété mentionne un usage de bureau ou commerce, à l’exception de ce qui pourraient gêner le reste de la copropriété ou contraire aux bonnes moeurs.

J’étais en recherche active pendant plusieurs mois. L’annonce a été publiée uniquement sur le site de l’agence en charge de la vente. Plusieurs propositions avaient été faites au vendeur, dès la parution de l’annonce, et j’ai pu, finalement, signer une promesse de vente.
Je reste pour l’heure encore prudente, s’agissant de mon premier investissement, et vu que le compromis n’est pas signé à ce jour.

Auriez vous des courtiers, ou des banques, à me conseiller, qui pourraient me suivre dans mon projet ?

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#105 12/04/2016 14h40

Membre (2015)
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Bonjour Amoilyon,

amoilyon a écrit :

… gêner le reste de la copropriété …

Oulà ! C’est vague. Est-ce vraiment écrit comme cela dans le règlement de copro ? Devez vous obtenir une autorisation par la copro ?

Sachez que 2017 et 2019 c’est demain, et retrouver un locataire pro (ou deux) n’est pas chose aisée. Pourrez-vous supporter une vacance locative malgré les échéances de votre futur prêt ?

Si vous trouvez un locataire mais que son commerce (somme toute légal et non contraire au bonnes moeurs) n’enchante pas la copro et que cette dernière vous refuse sous prétexte de gène vous allez droit dans le mur.
Je ne parle pas d’un mauvais coucheur, un copropriétaire mal luné qui pourrait décider de vous embêter rien que pour son plaisir. A mon humble avis, vous devez absolument approfondir ce point du règlement !

Concernant les banques et courtiers, essayez déjà votre banquier. Côté courtier je suis passé chez CAFPI ou Crédit Expert (en Moselle) mais le dossier est tout de suite moins facile et moins entraînant pour eux lorsqu’il s’agit de murs pros, car ils n’ont pas l’habitude.
Dans tous les cas, arrivez avec un dossier solide (limite un mini business case) avec chiffres etc à l’appui.

Setanta

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#106 12/04/2016 21h57

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@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.


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#107 10/08/2017 22h32

Membre (2017)
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Bonsoir,
C’est en cherchant sur le net que je suis tombé sur ce forum fort intéressant et dont ce sujet me concerne bien.

Cela fait bien dix ans que je souhaite investir dans la pierre, sans avoir eu le courage de me lancer. En effet, je crois que je réfléchis trop et que le risque, l’échec… me font terriblement peur, au point que plusieurs opportunités me sont passées sous le nez, à trop vouloir réfléchir…

Bref, il y a 10 jours, je suis tombé sur des annonces qui me semblent être intéressantes. Nous avons pris rdv chez le notaire pour dans 10 jours, ce qui me laisse le temps de me renseigner.

J’ai déjà pris contacte avec un courtier et viens de lui envoyer les documents dont il a besoin (CAFPI).

Aussi, si vous le voulez bien, je souhaiterais recueillir votre avis sur les annonces et les montages financiers, svp.

Alors, il s’agit de deux biens sur Marseille. Quartier de passage avec écoles et transport à proximité mais je ne le classerai pas dans les n°1.

Prix du premier bien:244000€ qui comporte un appart loué 710€ HC et un local commercial loué 900€ HC depuis plus de 10 ans.

Le deuxième bien est à 81000€ ( mais je vais encore négocier smile ) est il est loué 680€ HC

Les baux des locaux commerciaux me semblent très bien ficelés : tous les frais et travaux sont à la charge des locataires.

Il s’agit d’une copropriété. La situation est saine d’après le vendeur mais il faut que j’obtienne confirmation du syndic de copropriété sur certains chiffres que j’ai du mal à saisir.

Alors voilà mes questions:
1) que pensez vous des offres?
2) le courtier me parle d’un taux entre 1,7 et 2,10 sur 25 ans. Je règlerais les frais de notaire.
D’après vous quelle est la durée idéale: 15, 20, 25 ans?
3) selon mes lectures, il faudrait que les bien s’auto financent. Il faudrait alors que j’y inclue les impôts fonciers, charges de copro… Comment arriver à faire tous ces calculs, toutes ces prévisions?
4) j’entends parler de SCI. Je suis seul investisseur et n’ai pas d’associé. Quelle est alors la différence où le désavantage au niveau fiscalité ?
5) quel est l’intérêt de ces investissements ? Vendre un jour en faisant une plus value? Avoir des rentes à sa retraite?

Bref, autant de questions qui reflètent mes craintes, une fois de plus. En fait, j’ai toujours peur qu’il y ait anguille sous roche comme on dit!

Je vous remercie d’avance pour vos réponses smile

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#108 10/08/2017 22h48

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Beaucoup de questions qui devraientt trouver des réponses en commençant par lire cette synthèse.


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#109 11/08/2017 03h10

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Oui puis trop de questions donnant forcément lieu à des réponses imprécises et dépendant avant tout de vous et vos objectifs:
1) Je ne connais pas Marseille, à vous de voir par rapport au quartier et à ce qui se fait sur les annonces de location.
2) Plus c’est court, moins cela vous coûte cher en intérêts. Entre 15 et 20 ans c’est bien, au delà pas sûr que les banques suivent et cela revient cher en intérêts.
3) En travaillant le sujet.
4) Seul = pas de SCI
5) Quel est l’intérêt de ces questions? Seul vous pourrez y répondre.


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#110 11/08/2017 12h10

Membre (2017)
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Bonjour,
Je vous remercie pour ces réponses rapides. Oui, je vais bien analyser attentivement la synthèse envoyée.

Je me suis mal exprimé pour les points 4 et 5:
En fait, pour le point 4, comme souvent certains choisissent le statut de SCI, je me demandais si les charges liées aux locaux commerciaux pouvaient être déduits des revenus fonciers, en tant que particulier.
Point 5, je parlais plus d’une manière générale, ce que font les investisseurs qui ont l’habitude. Je suis jeune et j’ignore à ce jour si je vendrai d’ici quelques années ou si ces biens viendront compléter ma retraite.

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#111 11/08/2017 13h06

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Construiresaretraite a écrit :

@amoilyon

Attention tout de même à ce que la demande locative pour ce bien qu’il soit bureau ou commerce soit bien présente. Nous privilégions systématiquement des emplacements N°1 pour les murs de boutique.
De notre côté nous évitons les baux arrivant à échéance car il est moins facile de vendre le projet à une banque ou un courtier.

Bonjour,

C’est aussi la meilleur façon de marchander le bien.
Je suis actuellement sur un bien, 280 000€ emplacement N1 pour un loyer de 36000€/an. Il reste 2 ans de bail mais le locataire aurait déjà pu partir depuis 3 ans.

Bon cout ou mauvais cout? smile

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#112 11/08/2017 14h32

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gest75 a écrit :

En fait, pour le point 4, comme souvent certains choisissent le statut de SCI, je me demandais si les charges liées aux locaux commerciaux pouvaient être déduits des revenus fonciers, en tant que particulier.

Faites quelques recherches sur le forum et sur l’internet ! On trouve facilement !

1) En revenus fonciers déclarés au réel, oui on peut déduire certaines charges, que ce soit pour un local commercial ou pour un logement loué nu.
Par exemple : Revenus fonciers - Tout savoir sur les revenus fonciers | De Particulier à Particulier - PAP

2) Pour une SCI "normale" c’est à dire IR, fiscalement c’est pareil que de détenir en direct. C’est chaque associé qui déclare ses revenus fonciers, au pro-rata de ses parts. Par exemple si vous avez 99 % des parts de la SCI, fiscalement c’est quasiment pareil que de détenir l’immeuble en nom propre.
L’avantage de la SCI est plutôt à chercher du côté de la transmission. Quand on est un couple un peu aisé avec des enfants, et qu’on pense leur léguer une partie du patrimoine immo en plusieurs donations espacées de 15 ans, la SCI peut présenter des avantages.

3) une SCI IS présente l’avantage d’être moins imposé pendant la durée de détention, mais l’inconvénient d’être fortement imposé à la revente de l’immeuble.

Une SCI présente des contraintes : AG annuelle, comptes à établir, résultat à transmettre à chaque associé pour qu’il le reporte sur sur sa déclaration d’impôt. ne faites une SCI que si vous avez identifié des avantages bien clairs par rapport à votre situation et qu’ils dépassent les inconvénients.

Cf par exemple : SCI : quel régime fiscal choisir ? | Notaires de Paris - Ile-de-France

Renseignez-vous !

Dernière modification par Bernard2K (11/08/2017 14h34)


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#113 12/08/2017 17h44

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Bonjour,

Est ce que les propriétaires des petits locaux commerciaux (restauration par exemple) , considérés comme des ERP de catégorie 5, doivent mettre aux normes d’accessibilité pour handicapés leurs biens?
Je lis sur le net tout et son contraire, pour cette catégorie là.

Aussi, sauriez vous comment pouvoir se renseigner sur le bilan financier du commerce en place? Je n’ai pas trouvé grand chose malgré le numéro de SIRET.

MERCI!

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#114 26/08/2017 02h07

Membre (2017)
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Bonjour,
J’ai repéré un local intéressant, loué avec une activité saine et stable.
Location 515€/mois
Prix 70000€ frais d’agence inclus
1000€ de taxe foncière, 150€ de copro/an.

Mon objectif est évidemment l’auto financement, et un peu de cash flow aussi (au cas où travaux copro…)

La banque postale ne veut pas financer du local comm sad
J’ai rencontré un courtier, avant négo (son job, mais taux bas = pas beaucoup de marge, et ça change pas énorme sur les mensualités…)je peux emprunter 75000€ sur 25 ans, mensualités de 370€.

Si sur le long terme ce projet est intéressant, le cash-flow sera faible voire nul)
515 - 83(taxe foncière) - 11€(copro) - 375€ = 44€
avant impôts sur le revenus, CSG CRDS

Bref, une seule banque accepterait (sur le principe !) avec des contreparties lourdes.

La banque postale  me propose de placer ces 75000€ dans des SCPI, c’est faisable avec un prêt Immo! Sauf que si rendement de 5%/an, ça fait 4,16€ pour 1000€ chaque mois, 312€ pour 75000€, soit moins qu’une mensualité de prêt…cash flow négatif !

Quelle banque a accepté, pour vous, un prêt sur 25 ans pour local commercial?

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[+1]    #115 26/08/2017 06h13

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Bonjour,

J’en ai fait financer 2 par le Crédit Mutuel. Mais lors de mes démarches, j’ai aussi sollicité la Banque Populaire, la CIC et d’autres banques qui faisaient ce type de financement sans problème. Comme tout investissement, je leur ai fait un petit dossier du projet avec les perspectives attendues et le financement. Pour info, les deux biens ont été financés à 110%.


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#116 06/03/2018 18h14

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Bonjour à tous,
Je vais avoir d’ici quelques mois un local commercial de 15m2 à louer.. Mes connaissances actuelles de la location s’arrêtent à la location aux particuliers…

Je précise que dans l’idéal, je souhaite faire une location forfaitaire comprenant eau, électricité, wifi…

Ce local m’appartient à titre privé, comment je dois procéder pour louer à un professionnel ? Pourra t’il récupérer la tva ?

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#117 07/03/2018 14h06

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Bonjour,

déjà, le loyer d’un bail commercial est imposé en revenus fonciers.

Je précise que dans l’idéal, je souhaite faire une location forfaitaire comprenant eau, électricité, wifi…

Vous n’avez pas la possibilité de faire un forfait de charges. Vous devez définir dans le bail :
- quelles charges sont à charge du preneur (et la liste est limitative),
- le versement d’une provision sur charges.

Vous devez adresser chaque année au preneur un récapitulatif des charges, basé sur les charges réelles que vous devez être en mesure de justifier.

Sur le plan des charges, c’est similaire à la location d’un logement nu, puisqu’il n’y a qu’en logement meublé que le forfait de charges est possible.

Cf. par exemple : Bail commercial : charges et dépenses du locataire et du bailleur - professionnels | service-public.fr

Ce local m’appartient à titre privé, comment je dois procéder pour louer à un professionnel ?

Etablir un bail commercial. La plupart des gens qui louent un local commercial le possèdent à titre privé ! Je ne vois pas le sens de votre question !

Si vous voulez dire "il fait partie de ma maison et je veux pouvoir le récupérer quand je veux", là c’est une autre paire de manches. Un bail commercial est un bail de longue durée et vous ne pouvez pas le reprendre quand vous voulez. Il vous faudrait alors regarder du côté du bail précaire, mais il est limité à 3 ans maximum ce qui peut dissuader un preneur désireux de s’établir durablement.

Pourra t’il récupérer la tva ?

Le loyer peut être soumis à TVA (sur option), mais en tant que particulier propriétaire de ce local, vous n’y avez pas intérêt. Donc le loyer sera non soumis à TVA.

Dernière modification par Bernard2K (07/03/2018 14h28)


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#118 07/03/2018 14h19

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Pour un bail commerciale a mon humble avis, il ne faut pas trop se prendre la tête.
Vous mettez au loyer que vous souhaité et lui prend les charges a son niveau. ( eau , électricité , son internet etc ). Je suppose que de son coté il peux défiscalisé ses factures.
Vous pouvez aussi lui faire payé la taxe foncière ( chose que j’ai faites ).
Pour le bail soit vous passé par un notaire pour une certaines sommes mais vous serez tranquille ( surtout si il ne paye plus ). Ou par vous même.

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#119 07/03/2018 14h32

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@potterthekiller : je suppose que le local n’a pas ses propres compteurs. Donc le preneur ne pourra prendre ses propres abonnements. Dans ce cas, il faut répartir les charges au pro-rata des surfaces.


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#120 07/03/2018 15h13

Membre (2017)
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@Bernard2K Oui pas faux mais en tout cas cela dois resté à la charge du locataire pour moi.

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#121 03/05/2018 13h02

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Un locataire d’un bail qui donne congé de façon réglementaire (6 mois avant une période triennale) peut-il toujours chercher à vendre son fond de commerce ? Et que se passe t’il s’il y a un preneur, un bail est-il refait avec une éventuelle renégociation des conditions ?

Pendant cette période de préavis de 6 mois, le propriétaire peut-il (comme pour une habitation) réaliser des visites librement ou bien attendre la sortie des lieux officielles qui se fait couramment avec un huissier ?

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#122 03/05/2018 14h04

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Bonjour,
J’ai moi aussi mes petites questions.
Je suis propriétaire de murs, demande de renouvellement dans les règles à laquelle j’ai répondu avec une petite hausse du loyer.

1) quel délai à le locataire pour accepter ma proposition de loyer?

2) pour le nouveau bail j’ai demandé au notaire où a été signé le bail en 2009, si un avenant suffit ou s’il faut un nouveau bail.
Il m’a répondu il vaut mieux nouveau bail car changement de proprio, sous seing privé ou authentique, mais vaut mieux authentique car il y a eu des changements depuis 2009 notamment loi Pinel.

Quels sont ces changements ?

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#123 03/05/2018 14h21

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iubito a écrit :

Quels sont ces changements ?

Voir le lien dans Investir dans un local commercial ? (4/5)

Gamma76 a écrit :

Un locataire d’un bail qui donne congé de façon réglementaire (6 mois avant une période triennale) peut-il toujours chercher à vendre son fond de commerce ? Et que se passe t’il s’il y a un preneur, un bail est-il refait avec une éventuelle renégociation des conditions ?

Le locataire qui a donné congé … n’a plus de droit au bail, donc la valeur de son fond de commerce peut avoir sensiblement baissé (si l’activité dépend largement d’un droit au bail, par exemple un commerce de proximité) ou pas (si l’activité est exerçable depuis n’importe où, par ex une activité sur internet), même s’il existe la possibilité de se rétracter, qui nécessite que le bailleur soit d’accord  (lire par exemple ceci, après avoir vérifié -ce que je n’ai pas fait- que ce site est bien à jour).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#124 10/05/2018 19h05

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Bonjour à tous.

J’aurais besoin de vos lumière sur un potentiel achat de part d’un local commercial.

Pour expliquer le contexte.

Le locataire : Un local commercial occupé par le même locataire depuis 50 ans (enseigne connue et sérieuse)

Le lieu : Sur l’axe Rue saint Antoine / rue de Rivoli à Paris 4ème.Très bien située.

Contexte : Local divisé en 20 parts détenues par mon oncle / 4 parts détenues par mon père en indivision. Mon père me vendrait alors ses 4 parts.

Loyer : loyer par mois de 4088 euros soit pour les 4 parts convoitées : 4088 / 12 * 4 = 1360 euros brut

Problème : On ne sait pas comment calculer le prix de vente d’une part. Mon père que me dit qu’il fait multiplier le loyer annule par un chiffre en 15 et 20 et diviser par le nombre de parts (24)

Qu’en pensez vous?

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#125 10/05/2018 20h00

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A mon avis, la méthode de votre père est fausse.
Si détenu en direct, je dirais : valeur réelle du local divisée par 24 pour avoir le prix de la part.

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