Eldoradoimmo : étude de cas immobilier (problème de moisissures dans maison ancienne)

Bonjour,

j’ai lu attentivement cette file car ayant un problème d’humidité dans un logement, je me permets d’écrire à la suite de ce post. N’hésitez pas en tant que modérateur à changer mon message de file s’il ne vous paraît pas approprié.

Mon contexte :
Appartement F2 acheté en 2012 dans une petite copropriété en Normandie, autrefois grande maison de maître, des années 1920 en briques et pierres, classée bâtiment protégé par le PLU, toiture et gouttières rénovées intégralement il y a 2 ans.
Loué depuis 2012 sans discontinuité à 3 locataires différents mais cette absence de carence locative vient de se terminer fin février 2021… En effet, avec ma charge de travail actuelle et la pandémie, les choses ont trainées pour corriger ce problème (pas encore résolu) et les locataires m’ont donné leur préavis après 1 an et demi d’occupation.
Pour cause, d’importantes traces noires d’humidité sur les murs. Ces murs sont restés dans leurs jus : plâtre à l’ancienne derrière les briques et pierres puis papier peint type fibre de verre qui avait été posé par l’ancien propriétaire. Fenêtres DV avec ventilation changées en 2012. Extracteurs d’air hygro en SDB et cuisine changés courant février 2021 (impossibilité technique de mettre en place une VMC hygro car situé entre 2 étages) et un détalonnage des portes SDB et chambre ont été fait par la même occasion pour mieux laisser circuler l’air (entre temps un nouveau revêtement de sol avait été changé laissant peut être moins d’espacement qu’auparavant…).
Ce problème m’avait déjà été signalé par les précédents locataires qui ont vécu ici 5 ans mais sans commune mesure à ce qui a pu avoir lieu cet hiver…
Je peux juste constater que les derniers locataires en place ont sans doute consommé plus d’eau chaude (un sous-compteur historique existait en SDB ce qui m’a permit de comparer les relevés des dernières années…) (donc plus de vapeur d’eau dégagés) et étendu le linge plus souvent à l’intérieur tout en aérant moins sans compter les extracteurs d’air existant qui étaient à bout de souffle. Les locataires ne chauffaient pas avec un poêle de type fioul, je l’aurais constaté lors de mes quelques déplacements.
Le phénomène était surtout présent dans la chambre, endroit où le linge séchait et où se trouve la SDB qui est attenante à la chambre. Cette SDB ne disposant par ailleurs pas de fenêtre.
Sinon, appartement situé au 1er étage (un appartement situé au dessus et 2 en dessous) : les appartements du RDC et RDJ semble exempt d’humidité mais disposent d’une isolation murale depuis l’intérieur. L’appartement est chauffé en électrique avec des radiateurs de type radiant.
Par contre, c’est le premier hiver où il n’y avait pas d’occupant au RDC, grand appartement chauffé au gaz en chauffage central et confère mine de rien une source indirecte de chauffage pour les personnes au dessus.
Le séjour et la chambre de cet appartement donnent sur le plein Nord, c’est le seul appartement qui à ce type de problème dans la résidence. Mais comme énoncé plus haut, il y a un cocktail détonnant d’un ensemble de petites choses ?…

Pour terminer, et non des moindres, ce pan Nord à l’extérieur a été le seul à être rénové par le passé, au niveau des joints avec… du ciment :-(
J’ai contacté plusieurs professionnels du bâtiment qui ont eu un consensus vis à vis de cela : le ciment n’était pas du tout adapté avec des matériaux d’origine naturelle et a la fâcheuse tendance à "emprisonner" l’humidité. Deux devis de dépiquage de ciment (remplacé par de la chaux) ont pour l’instant été fait mais s’avèrent très coûteux, il faudra planifier une AGE pour valider ce point, cela risque d’être long et non accepté.

Le logement est maintenant vide.

J’ai mis en place un déshumidificateur d’air électrique, il y a eu 0,75 litres d’eau extrait en une quinzaine de jours.

Je me pose les questions suivantes :

- faut-il que je mette en place du chauffage dans l’appartement, les températures sont encore faibles à l’extérieur ce qui pourrait provoquer un écart de température très important (et donc condenser encore plus si j’ai bien suivi le fil de discussion ?).

- j’avais toujours le projet d’isoler ce mur de l’intérieur ce qui sera plus facile sans occupant mais encore faut-il que le logement soit un minimum asséché. Ne serait-ce pas un "cache misères" de le faire trop rapidement ? Je n’ai en même temps aucune certitudes sur des travaux rapides sur la partie extérieure… Ou bien le fait d’isoler ce mur problématique par l’intérieur pourrait-il éviter la condensation ultérieure ? Il reste le problème de l’humidité ambiante à l’intérieur du mur tant que le ciment est toujours en place. Il m’a été conseillé pour l’isolation de la fibre de bois et du "Fermacel" plutôt qu’un BA13 classique.

Le déshumidificateur d’air électrique acheté pour l’occasion sera laissé sur place pour les futurs locataires.

Vos commentaires/conseils sont les bienvenus. Merci.

@Iqce Merci pour votre témoignage dont le problème s’avère identique au mien. L’immeuble ne dispose que "d’une couche" de mur en briques + pierres d’une épaisseur de 20 cm environ et sa structure (portance) est très bonne. La largeur du mur fait bien 10 mètres et sa hauteur est aux alentours de 5-6 mètres. Il n’est donc pas du tout question de raser celui-ci ;-) d’autant plus que ce bâtiment est classé, il faut une approbation des ABF et de surcroit je ne suis que copropriétaire et non pas propriétaire de l’immeuble :-)

La solution d’isolation par l’intérieur que vous évoquez est différente mais le concept semble proche (une surcouche et un vide d’air à l’intérieur).

Les joints des briques des caves sont d’origine, de type chaux, en fait il n’y a que ce pan au Nord qui a été remanié (les joints uniquement, maçonné à l’aide de ciment, nous n’avons aucun historique de la maison mais le ciment ne s’est à priori vraiment démocratisé que vers les années ’50).

D’où la nécessité, je pense, de rejointer ce mur extérieur mais à l’aide de matériaux naturels, comme à l’époque, avec de la chaux ? C’est la réponse de 100 % des artisans que j’ai rencontré en tout cas…

J’espère ne pas en arriver à vendre prématurément, ce n’était pas dans mes projets, sachant que je n’ai eu aucun encombre depuis 2012, c’est un beau quartier avec du potentiel locatif (100 % d’occupation en presque 9 ans sachant que je n’ai pas eu à poser d’annonce pour les 2 fois où il a été reloué, cela s’est fait de bouche à oreilles sur recommandation)…

Dernière modification par Gamma76 (18/03/2021 16h38)

Les extracteurs d’air ont bien été changé en février 2021, trop tardivement, j’en convient.

L’extracteur d’air de SDB ne se déclenchait plus systématiquement et celui de la cuisine était HS.

Merci pour vos avis/recommandations.

Photo 1 chambre

Photo 2 chambre

J’aurais dû commencer par une illustration… Voici des photos prises avant le lessivage par mes locataires avant remise des clés.

Les moisissures étaient surtout prononcées dans les angles mais pas forcément au plafond, plutôt en partie basse, à une hauteur de 60 cm environ.

Je suis persuadé que la ventilation était mauvaise mais sera t’elle "la solution" miracle ? Sachant que le problème existait déjà il y a (au moins) 7 ans lorsque les ancien extracteurs d’air étaient quasi neuf ?

@lachignolecorse L’appartement fait tout de même 55 m², une isolation intérieure du mur Nord ne serait que bénéfique ? En intégrant le fait que sur le moyen terme le prix pour se chauffer risque d’être de plus en plus cher, surtout en électrique ?

Autre précisions : j’ai d’autres appartements situés au même étage sans incidences : 2 sans isolation murale et un avec isolation murale (mais côté Sud) dans lequel j’ai vécu plusieurs années (j’avais fait faire cette isolation murale sans me poser de question à l’époque dans la mesure où les murs étaient sains).

Dernière modification par Gamma76 (18/03/2021 17h29)

J’avais lu trop rapidement. Bien entendu, l’isolation par l’intérieur est à privilégier.

Gamma76, le 18/03/2021 a écrit :

J’ai mis en place un déshumidificateur d’air électrique, il y a eu 0,75 litres d’eau extrait en une quinzaine de jours.

Je reviens sur ce point, 0,75 litres en 15 jours c’est très peu : soit votre déshumidificateur est inefficace, soit il n’y a pas d’humidité dans la pièce mais j’ai tendance à penser que même si c’est le cas, il y aurait davantage d’eau.
1 litre d’eau s’obtient en moins d’une journée avec un déshumidificateur, il dispose bien d’un compresseur type frigo ? Avez-vous bien allumé ce mode ?

Quand des murs mal isolés et quelque peu poreux ont pris de l’eau, ce n’est pas en aérant 5 minutes deux fois par jour que l’humidité disparaitra. Ca va dépendre beaucoup de la météo et il faut profiter des journées ensoleillées pour aérer plusieurs heures, avec un courant d’air.
Une semaine de météo humide va suffire à réhumidifier la pièce, si des douches sont prises en sus la moisissure réapparaitra inexorablement. Le spray javel c’est bien pour enlever les moisissures mais la solution n’est pas pérenne, il faut en plus éliminer/limiter les infiltrations, qu’elles viennent de l’extérieur comme de l’intérieur.