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#26 05/01/2016 21h58

Membre (2013)
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Bonjour,

Je sais que la question a été posée plusieurs fois, mais j’aimerai une réponse spécifique à mon cas.

J’ai bien compris que lorsqu’on débute une activité LMNP disons à compter de janvier 2016, le passage au réel simplifié peut être choisi jusqu’à la date du dépôt de la première déclaration 2031 (soit mai 2017 pour la déclaration des revenus de 2016).

Par contre, si on loue déjà en lmnp en micro bic, il faut le faire avant le 1er février (2016 dans mon exemple, pour intégrer les futurs loyers perçus durant cette même année).

J’en viens à ma question, que faire dans mon cas :

- 1 bien loué depuis plusieurs année en meublé et micro bic
- 1 futur bien que je vais acquérir fin janvier, que je compte mettre en meublé, et déclarer directement en réel simplifié.

Le fait de déclarer cette nouvelle acquisition au réel, m’oblige automatiquement à passer le 1er bien également au réel. Là pas de problème de compréhension.

Mais pour la déclaration de mes futurs revenus 2016 (des 2 biens), dois je passer au réel en tenant compte du 1er bien (et dans ce cas, il ne me reste que 3 semaines), ou je peux attendre l’achat du second pour passer le tout en réel, et ainsi me laisser plus d’un an pour le changement ?

Merci d’avance aux spécialistes.

Dernière modification par forplatina (05/01/2016 22h01)

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#27 06/01/2016 13h49

Membre (2013)
Réputation :   5  

Alors je vais répondre pour ceux que ça intéresserait.

J’ai appelé un expert comptable en ligne (recommandé sur ce forum), qui m’a expliqué la situation.

Au final, j’ai juste qu’en mai 2016 pour le faire. Disons que je suis inconnu à ce jour au niveau des impôts vu que je n’ai pas de siret (même si je déclare bien mes loyers pour autant). Je vais donc faire les choses comme si c’était la 1ère fois.

La personne a pris son temps, et a même pu calculer qu’il était plus intéressant pour moi de déclarer au réel mais revenus de 2015 du 1er studio (alors même qu’il n’a pas de crédit).

Je vais donc en profiter pour passer en réel immédiatement.

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#28 06/01/2016 14h27

Membre (2013)
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Liab17 a écrit :

J’ai appelé un expert comptable en ligne (recommandé sur ce forum), qui m’a expliqué la situation.
…/… La personne a pris son temps, et a même pu calculer qu’il était plus intéressant pour moi de déclarer au réel mais revenus de 2015 du 1er studio (alors même qu’il n’a pas de crédit).

Demander à un expert comptable si il est plus intéressant de passer au réel c’est un peu comme demander à son garagiste si il faut mieux changer des pièces ou pas… faites le calcul vous même pour en être vraiment certain à défaut en vous aidant d’un simulateur comme ici Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier smile

J’imagine qu’il vous a bien indiqué que les déclarations de début d’activité auprès du greffe du tribunal de commerce sont à effectuer dans les 15 jours suivant l’exploitation (arrivée du locataire ou achat si celui-ci est en place).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#29 06/01/2016 18h34

Membre (2013)
Réputation :   5  

Concernant l’enregistrement et donc le paiement également de la CFE, il m’a répondu que beaucoup de particuliers ne le savaient pas. Ce qui est vrai.

Et que les impôts le signalaient de plus en plus afin que les personnes se régularisent (a priori sans rattrapage des années précédentes).

Bref, je vais le faire dès a présent. Le plus tôt sera le mieux.

Concernant les frais réels, en effet la simulation confirme que même sans aucun crédit ni frais de notaire (valeur du bien minoré pour intégrer les frais de notaire, car pas vu d’option pour neutraliser ces frais), l’amortissement seul du bien + assurance pno + taxe foncière + partie des frais de copropriété suffisent à ne pas être imposer. Du moins sur les 2 premières années (je ne peux voir la suite en mode gratuit).

En micro bic par contre, je suis bien imposé.

Il serait malgré tout plus intéressant de revendre ce bien, pour placer la quasi totalité des fonds sur un support plus simple mais qui rapporte tel qu’une assurance vie, et emprunter de nouveau pour financer un nouveau logement.
Cependant, j’attendrais encore quelques années. En effet, les loyers perçus, sans crédit, nous apportent un confort nécessaire au quotidien. Ayant encore un crédit pendant 12 ans sur notre résidence principale.

Enfin, la banque nous suivra pour l’achat d’un troisième bien à crédit. Nous aurons donc 2 biens en location sur 3 en crédit. Suffisant pour ne pas être imposable sur les 3 loyers pendant quelques années, tout en jouissant d’une partie de ces revenus au quotidien.

Dernière modification par forplatina (06/01/2016 18h39)

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#30 06/01/2016 19h26

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Bonjour,

Je me permets de vous apporter mon modeste éclairage, ayant moi-même fait un investissement LMNP sur Paris l’an passé et m’étant interrogé longuement, à cette occasion, sur l’intérêt d’opter pour un régime d’imposition au réel plutôt que pour le régime micro-BIC auquel je suis éligible de plein droit.

Les simulations que j’ai faites m’ont démontré, contre toute attente, que le régime micro-BIC m’était plus favorable (et permettait en outre de m’affranchir des contraintes administratives liées à la tenue d’une comptabilité).

Les deux principales explications à cette situation sont les suivantes :

1) Sur Paris, la quote-part représentative du terrain (non amortissable) est très importante. A force de chercher, j’ai pu finir par établir qu’elle était, dans mon cas, de 40% (pour info, mon bien est situé dans un petit immeuble haussmannien classique du 16ème arrondissement).

2) Sauf à accepter une prise de risque sur le plan fiscal, il m’a paru déraisonnable d’envisager, toujours dans mon cas, une durée d’amortissement inférieure à 50 ans (l’administration a publié au BOFiP des durées d’amortissement qu’elle trouve raisonnables : dans le cas des bâtiments à usage d’habitation, cette durée n’est clairement pas de 30 ans).

Bien entendu, les caractéristiques de mon bien et de celui de l’instigateur de ce post sont vraisemblablement très différentes (quartier, type de construction…). J’ai néanmoins l’intuition que le taux de 15% retenu pour valoriser la quote-part représentative de la valeur du terrain non amortissable est assez largement sous-évalué. J’ai également le sentiment que la durée d’amortissement de 30 ans est trop courte pour pouvoir être pratiquée sans risque de remise en cause par le fisc.

Prudence donc avant de croire au père Noël… smile

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#31 08/01/2016 21h30

Membre (2015)
Réputation :   36  

@Tchouikov

Aviez vous validé vos calculs avec un expert comptable ?

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[+1]    #32 09/01/2016 15h35

Membre (2015)
Réputation :   3  

Liab17 a écrit :

….
Concernant les frais réels, en effet la simulation confirme que même sans aucun crédit ni frais de notaire (valeur du bien minoré pour intégrer les frais de notaire, car pas vu d’option pour neutraliser ces frais), l’amortissement seul du bien + assurance pno + taxe foncière + partie des frais de copropriété suffisent à ne pas être imposer. Du moins sur les 2 premières années (je ne peux voir la suite en mode gratuit).
….

Si vous maitrisez XL, vous pouvez essayer d’adapter mon fichier de simulation (qui n’a aucunement été vérifié par un comptable), juste pour vous donner une idée pour les impôts. Vous pouvez essayer de sentir un peu mieux les effets en jouant sur les paramètres.
Téléchargement du fichier
Pour info, je n’ai pas de LMNP encore, je suis à la recherche d’un bien .. donc ce fichier n’est que le fruit de recherche pour comprendre les mécanismes et vérifier la rentabilité des biens intéressants, et pas d’une expérience .. à prendre avec précaution.

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#33 20/02/2016 08h40

Membre (2014)
Réputation :   1  

bonjour à toutes et tous,

il se préparerait de nouvelles régles fiscale pour les LMNP, ,vu sur le blog le patrimoine, est sérieux?
cdl,

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[-1]    #34 17/03/2016 10h33

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Bonjour à tous,

J’ai beaucoup appris en parcourant ce forum, mais je n’ ai pas trouvé de réponse à ma question.

Voici ma situation: J’ai acheté en 2008 un appartement que j’ ai occupé en résidence principale jusqu’à fin octobre 2015, date à laquelle j’ai déménagé dans une maison que j’ai fait construire. J’ai mis en location meublée mon appartement à partir de novembre 2015.

Comme pour 2015 le chiffre d’affaire est très faible, je souhaite rester en micro-bic sur l’exercice 2015. Par contre je souhaite passer en réel simplifié à partir de l’exercice 2016 pour lequel j’aurai notamment des travaux importants.

Je sais que je dois remplir le formulaire  Poi, et j’ ai lu que je pouvais lever l’option frais réel en joignant la demande avec ma déclaration d’ impôt jusqu’ en mai 2016 (déclaration pour mes revenus 2015) car j’ ai commencé mon activité en 2015.

Mais comment m’assurer que dans ce cas le régime réel ne va pas m’ être appliqué dès l’ exercice 2015 ?

Je voudrais être sûr des démarches à faire et des délais pour qu’ en 2015 je sois en micro-bic et qu’ en 2016 je sois en réel. Je prendrai un comptable pour faire ma déclaration de l’exercice 2016 bien sûr.

Merci d’ avance pour votre aide.

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#35 19/03/2016 10h39

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gregory74 a écrit :

Comme pour 2015 le chiffre d’affaire est très faible, je souhaite rester en micro-bic sur l’exercice 2015. Par contre je souhaite passer en réel simplifié à partir de l’exercice 2016 pour lequel j’aurai notamment des travaux importants.

L’option fiscal est choisie pour 3 ans, vous ne pouvez pas en changer chaque année selon votre bon vouloir ou les résultats smile
Donc soit micro BIC, soit réel simplifié.
La déclaration POi n’a rien à voir, il s’agit ici de déclarer votre début d’activité de location de meublée.


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#36 23/03/2016 07h51

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Merci pour cette réponse, j’ avais bien lu quelque part que si l’ on optait pour le régime réel, c’ était pour 3 ans, mais je ne savais pas que le régime par défaut micro-bic avait aussi cette contrainte.

Dans ce cas je vais essayer de me mettre en régime réel des le départ, en espérant que les délais soient encore ok, sachant que c’ est ma première année d’activité.

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#37 23/03/2016 14h19

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@DDtee

en BIC, il me semble que l’option micro est de 2 ans, avec tacite reconduction. 3 ans, c’est la durée minimum en régime réel pour un régime foncier.

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#38 23/03/2016 16h59

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Bravo pour votre vigilance @xa, après vérification, c’est bien 2 ans et non 3.


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#39 01/10/2017 17h46

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Suite à des avis très contradictoires tant de la part d’Exp comptables, que de forums spécialisés, voire de centres d’impôts…. Je sollicite vos lumières.

LMNP depuis 2006, je déclare au micro BIC mes revenus et souhaiterais passer au réel.

Quelle est la valeur du bien à retenir pour l’amortir.

1990 Valeur d’achat, avec location en nue
2006 Valeur début d’exploitation en LMNP régime micro BIC
2018 Valeur actuelle LMNP passage au régime réel simplifié (trop tard pour passer cette année sous ce régime!).

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#40 01/10/2017 18h11

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Bonjour !

Je ne pense pas qu’un simple changement de statut permette de rendre amortissable un bien que l’on possède déjà.


M07

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#41 01/10/2017 18h21

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Il est certain que le passage du statut de la location en vide à la location meublée permet d’amortir le bien au réel et que la valeur retenue est celle à la date du changement de statut. ex: j’achète un bien en 2000 que j’exploite en vide si en 2010 je l’exploite en meublé, c’est la valeur du bien en 2010 qui sera retenue pour pratiquer l’amortissement.

Cependant ce dont il s’agit ici est de savoir si le changement de régime fiscal (micro BIC au réel) permet de pratiquer cet amortissement sur la valeur actuelle puisque’il y a un changement de régime (pas de statut).

Sachant que la déduction en micro bic est de 50% et inclut (?) un amortissement, ce que j’aimerai savoir c’est quelle valeur du bien retenir pour ce changement de régime.

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#42 01/10/2017 22h33

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Je n’ai jamais eu ce cas pour moi-même (donc je n’ai pas particulièrement creusé), mais je dirais qu’il faut retenir la valeur de 2006 en en retirant les amortissements (supposés couvert par le "forfait" de charges du régime micro) qui auraient été fait depuis lors si la compta avait été au réel. Ce n’est sans doute pas très avantageux (ou plutôt : ce que vous avez déclaré depuis 2006 était sans doute peu optimum)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #43 01/10/2017 23h41

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J’avais abordé le sujet ici : (24/24) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Il est déjà certain que ce n’est pas 1990. En effet, le principe est que le bien était auparavant dans votre patrimoine privé. Au moment de du démarrage de l’activité de location meublé, on considère qu’il est apporté gratuitement du patrimoine privé à l’"entreprise LMNP". Il convient alors de le retenir à la valeur vénale (la valeur actuelle). Cf point 270 ici :
BIC - Distinction entre éléments d’actif et charges - Valorisation des actifs - Immobilisations acquises ou créées
et, pour remonter à la source, le 1. b) de l’article 38 quinquies du CGI : Code général des impôts, annexe 3 - Article 38 quinquies | Legifrance

Votre "entreprise LMNP" a démarré en 2006 puisque vous avez commencé l’activité meublée en 2006. Donc, il ne serait pas illogique de retenir la valeur 2006.

Pour autant, il me semble que c’est la valeur 2018 qu’il faut retenir. En effet :

Les immeubles appartenant à l’exploitant, mais non inscrits au bilan de l’entreprise, sont censés demeurer dans le patrimoine privé de l’exploitant même si celui-ci les utilise pour les besoins de l’exploitation.

Il s’ensuit qu’en cas d’inscription d’un tel immeuble au bilan en cours d’exploitation, l’exploitant peut effectuer cette inscription à la valeur réelle.

Point 230 ici :
BIC - Plus-values et moins-values - Règles générales - Calcul des plus-values et des moins-values - Solutions particulières de détermination du prix de revient

Donc en fait, l’analyse est que vous avez certes utilisé ce bien pour votre "entreprise LMNP" depuis 2006 ; mais, vu qu’il n’était pas inscrit au bilan, il continuait à faire partie de votre patrimoine privé. En revanche, en 2018 vous l’inscrivez au bilan donc il sort de votre patrimoine privé sous la forme d’un apport gratuit à votre entreprise LMNP. Il faut alors l’inscrire à sa valeur vénale de 2018.

En tout cas c’est mon analyse ; libre à chacun d’interpréter les textes cités différemment. Comme je l’écrivais dans le fil cité en premier lien "In fine, la comptabilité et les déclarations fiscales subséquentes sont de la responsabilité du déclarant et de son expert-comptable…"

Dernière modification par Bernard2K (02/10/2017 00h05)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#44 02/10/2017 08h28

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En effet le point 230 que vous citez est pertinent.
Cependant cela reviendrait à dire que, je peux utiliser ce bien sous le régime de la location nue (fiscalité des fonciers), puis passer en meublée sous le régime micro (qui a l’époque était de 72%), puis passer aux régime réels pour amortir, puis en fin d’amortissement revenir au micro et ensuite repasser aux réels pour recommencer à amortir avec à chaque passage aux réels retenir la valeur vénale ?

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#45 02/10/2017 11h41

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t2lt a écrit :

puis en fin d’amortissement revenir au micro et ensuite repasser aux réels pour recommencer à amortir avec à chaque passage aux réels retenir la valeur vénale ?

Ca ne me semble pas impossible, à condition de refaire au moins 3 ans au micro pour laisser passer le délai de prescription. Néanmoins, vous seriez exposé à deux risques :
1) celui que les Impôts vous attaquent pour "abus de droit", votre manoeuvre visant clairement à payer moins d’impôts.
2) celui que les Impôts considèrent qu’il y a eu une continuité dans l’activité de l’"entreprise LMNP" et que le second passage au réel devrait donc se faire sur la base de la continuité des amortissements initiaux.

Il  ne faut quand même pas trop tirer sur la ficelle.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#46 02/10/2017 14h34

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Promis je ne vais pas tenter le diable wink) mais il va sans dire que la législation est…curieuse !

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#47 17/10/2017 23h30

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Après avoir consulté diverses sources je serai tenté de tirer les mêmes conclusions que Bernard2k , surtout que celles ci seraient en ma faveur.
Toutefois les opinions divergent beaucoup à ce sujet.
L’un d’entre vous à t’il eu des infos depuis le dernier post?

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#48 08/01/2018 21h54

Membre (2017)
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Bonjour,

J’ai acheté un appartement en octobre 2015 dans lequel j’ai fais personnellement des travaux.

Depuis juin 2016, nous faisons de la location saisonnière.

Par méconnaissance sur le plan fiscale, je n’avais pas rempli le formulaire Poi. J’ai déclarer mes revenues foncières de l’année 2016 au micro-bic (50% abattement), et je devrais faire pareil pour l’année 2017. Je souhaiterais passer cette année au réel simplifié. Pour information mes revenus sont inférieur à 33000€, donc par défaut j’étais au micro-bic.

D’après ce que j’ai lu, il faudrait envoyé une lettre au centre des impôts pour la levée d’option au régime réel.

Ce que je ne sais pas, c’est est ce qu’il faut tout de même envoyé le formulaire Poi avec la lettre de levée ? Si oui, pourriez-vous me dire, quel serait la date d’activité (2015 ou 2018), car je voudrais déduire également mes frais de notaires?

En vous remerciant,

Eric

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#49 13/01/2020 13h21

Membre (2020)
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Bonjour,

J’aimerais savoir si on est LMNP micro BIC qu’est -il possible de déduire quand-même quelques frais ou voir déduire de son crédit d’impôt personnel des frais comme par exemple une partie des frais de comptables?

Merci!

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#50 14/04/2020 11h50

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Après quelques années en LMNP Micro, j’ai opté pour le réel au 01/01/19.

L’immeuble est réputé être affecté à l’exploitation pour sa valeur réelle au 01 janvier 2019.
Il y a une instruction claire du BOFIP sur ce point.

En revanche, qu’en est-il des autres postes (Mobilier principalement) déjà "présents" sous le régime micro ?
Devons-nous passer le mobilier en immobilisation au 1er jour de l’exercice au réel ? Même ceux dont le prix est inférieur à 500€ HT ?

Je n’arrive pas à trouver une instruction claire sur ce point.

Merci d’avance en tous cas.

Pat11

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