SASU à l'IS et immobilier locatif : quels amortissements pour les immeubles ?

Pourquoi une SAS ? Une société civile serait plus économique et vous pouvez parfaitement opter pour l’impôt sur les sociétés dans ce cadre. En outre, certaines banques ne pourront pas vous financer car la SAS est une société commerciale par la forme.

L’amortissement de l’immeuble se fait en fonction de la nature du bien acheté. Contrairement à l’achat de scpi, il doit obligatoirement être constaté. C’est une obligation comptable.

La quote-part correspondant au terrain n’est jamais amortissable.

La durée d’amortissement : données fournies par l’administration fiscale. L’administration fiscale a publié un tableau récapitulatif sur la durée d’amortissement usuelle des biens :

Type d’immobilisation    Durée d’amortissement
Bâtiments Commerciaux      20 à 50 ans
Bâtiments industriels           20 ans
Bureaux                           25 ans
Immeubles d’habitation    40 à 100 ans
Entrepôts                          20 ans
Maçonnerie                     15 ans
Agencements de bureaux     10 ans
Agencement léger           5 à 6,5 ans
Peintures, papiers-peints       3 à 5 ans
Revêtements de sols                    5 ans
Mobilier de magasin                     10 ans
Gros travaux dans locaux      5 à 10 ans

Dernière modification par stephane (21/10/2014 17h19)

Bonjour,

Je me permet de remonter un peu ce sujet pour savoir si quelqu’un peut faire un retour d’une acquisition via une SASU?
Je réfléchis au même montage mais me questionne sur les difficultés qui peuvent exister face à la banque, en étant considéré plus "professionnel" qu’une SCI.

Fiscalement cela est effectivement intéressant pour payer uniquement un IS à 15% et amortir l’immeuble. D’autant plus s’il dégage un cashflow encaissé par la société qui pourra être utilisé en apport dans un prochain investissement.

Bonjour Tazz,

Le but est justement de conserver le cash dans la société afin de les réinvestir, donc par d’IR. Si après quelques opérations il y a assez de cashflow pour me rémunérer, il y a l’abattement qui s’appliquera.
C’est la même chose dans une SCI à l’IS.

Je cherche donc à savoir s’il y a des taxes en plus ou des désavantages d’une SASU par rapport à une SCI à l’IS. Si vraiment il y a une différence, il faudra que je choisisse la personne qui aura ces 2% de SCI…

Bonjour,
Je remonte ce sujet pour savoir si vous avez créé votre SASU. Je réfléchis a en créer une, car souhaitant investir seul je ne souhaite pas faire de SCI à l’IS. La SASU me semble un bon moyen pour investir dans des biens (particulièrement des immeubles) ne nécessitant pas de travaux et dégageant un gros cash flow. L’impôt sur les sociétés à 15% et la flat tax de 30% sur les dividendes me semble un bon moyen de générer du cash contrairement à la détention en direct du fait de l’amortissement des biens.
Quelqu’un a-t-il un retour d’expérience sur ce type de société pour l’investissement immobilier?
merci
JB

Je ne peux malheureusement pas vous aider.

Cependant, j’ai croisé le responsable de ma banque entre 2 portes (gros groupe international) et au gré de la discussion, il m’a dit qu’ils avaient de plus en plus de demandes concernant de l’investissement locatif via SAS. Et qu’ils étaient en train de s’adapter a cette demande …
Je n’ai pas eu le temps de creuser cette question avec lui.

J’ai rdv avec un avocat fiscaliste lundi prochain pour parler d’un projet, j’essaierai d’aborder le sujet.