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#1 27/12/2015 05h18

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Bonjour,

J envisage avec ma compagne l’achat d’un appartement neuf. Nous gagnons 1950e et 1450e + 1000e  de revenu foncier (remboursement du prêt de 680). Le prix est de 131K euros, nous apporterons les frais acquisitions.

Nous resterons quelques annees dans cet appartement pas plus. (3-5ans) pour peut etre ensuite le mettre en location ou le vendre nous ne savons pas.

Comment organiser le financement de cet appartement ? Doit on privilegie un remboursement sur 10/15ans, ou alors emprunter sur 20 ans, en épargnant la différence ?

D’après nos recherches, nous pourrions obtenir des taux a 1.6 sur 10ans / 1.80 sur 15 / 2.00 sur 20 ans.

Nous souhaiterions en parallèle acheter un 2nd immeuble de rapport. est il plus judicieux de faire 1 transaction a la fois, ou de negocier les deux prêt en meme temps ?

merci pour votre aide!

Message édité par l’équipe de modération (27/12/2015 12h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immobilier, rp

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[+1]    #2 27/12/2015 09h00

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ISTJ

Bonjour Roberto,

le plus important, je pense, si vous avez 2 projets immobiliers en même  temps est d’essayer de ne pas trop dépasser les "33% d’endettement légal" (à moins de tomber sur  une banque très compréhensive) :

Prêt immo locatif 1 : échéance 680
Prêt RP : échéance ? (2% sur 20 ans : échéance 657 ; 1,8% sur 15 ans : échéance 824)
Prêt immo locatif 2 : échéance ?
TOTAL :

Salaires : 1950 + 1450 = 3400
Revenu locatif 1 (à 70%) = 1000 x70% = 700
Revenu locatif estimé 2 (à 70%) = on imagine la même chose que le (1) = 700
TOTAL : 4800 €
Soit 4800 x 35% = 1680 €
Soit 4800 x 40% = 1920 €

Quand à choisir la durée du prêt, à vous de voir la différence de taux proposé mais plus court voudra dire plus d’endettement et donc avec votre projet locatif (2), ça pourrait coincer
En avez-vous déjà parlé avec votre banque (plus que le forum, c’est elle qui vous dira si votre projet est viable, sur l’endettement).

Cdt,
Frédéric

Dernière modification par maxicool (27/12/2015 09h05)


Parrainages possibles :  Epargnoo - LINXEA - Boursorama (FRVE9093) - Fortuneo (12662218) - Assu prêt Zen'Up - Total Energie (114053388) - Bourse Direct (2019704537)

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[+3]    #3 27/12/2015 09h41

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Bonjour,

outre le problème de financement, il y a le problème suivant :
- une RP n’est pas le meilleur choix pour la louer ensuite. On choisit une RP parce qu’elle nous plaît, parce qu’elle correspond à nos besoins, parce qu’elle est bien placée… Du coup, on est prêt à payer relativement cher parce que c’est "ce qui nous correspond". Il y a même souvent un effet coup de coeur. Résultat quand on doit ensuite la louer : un loyer correspondant à 3 à 5 % de rentabilité brute.
Si c’est pour revendre en partant et qu’on n’est là que pour 3 à 5 ans, les frais à l’achat et à la revente vont bouffer une grande partie de l’économie des "loyers évités". Autrement dit, sur cette période, tout bien considéré, l’investissement n’a souvent une rentabilité que de 0-3% (si l’on considère les loyers évités comme un revenu fictif, mais qu’on déduit réellement tous les frais).

- inversement, pour de l’immobilier locatif, on sait que la rentabilité se fait à l’achat. Donc on recherche le moins cher possible, avec travaux, sans pourtant avoir de défaut rédhibitoire. On ne choisit pas pour soi, mais pour le goût moyen des locataires futurs.
Pas besoin que ça soit le top, juste que ça soit "raisonnablement bien". On négocie le prix comme un cochon, parce qu’on sait que si on le manque, on en trouvera un autre et on ne sera pas à la rue. C’est comme ça qu’on arrive à trouver des affaires avec des loyers apportant au moins 10 % de rentabilité brute.

Il n’y a que deux façons de réconcilier RP (pour y habiter quelques années seulement) et immobilier locatif :

- séparer les deux. En RP, on reste locataire, pour préserver sa capacité d’emprunt et pour éviter d’acheter un bien avec un mauvais rendement (on paie du 3-5 % de renta brute au proprio et on n’a pas envie d’être à sa place !). Et on investit séparement dans de l’immobilier de rendement.

- on choisit sa RP comme de l’immobilier locatif. Par exemple, on cherche un immeuble de rapport, bien sous ce critère : bon emplacement, prix bradé, renta brute > 10 %. Et on se garde le meilleur appart de l’immeuble pour y habiter tandis qu’on loue les autres. La différence avec un choix de RP classique, c’est qu’on a choisi en fonction de la capacité à se louer et de son excellent rapport qualité/prix; Tant pis si ce n’est pas le quartier qu’on voulait, tant pis si ce n’est pas aussi grand qu’on voulait, tant pis s’il n’y a pas de jardin…

Après, si on achète une RP pour y rester 20 ans, ce n’est pas pareil. Il est logique d’investir dans une RP si on pense que c’est là qu’on va faire sa vie, élever ses enfants etc. C’est sur l’achat de la RP pour 3-4 ans que l’achat n’est, souvent, pas le choix le plus raisonnable.

Dernière modification par Bernard2K (27/12/2015 09h42)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #4 27/12/2015 10h15

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Bonjour,

à ce jour, votre taux d’endettement doit être aux alentours de 15 %, cela vous laisse de la marge de manoeuvre. Pour limiter votre endettement, la règle est d’emprunter sur la durée la plus longue possible.

Ceci dit,  si vous achetez votre RP, ce taux va monter de manière significative puisque aucun nouveau revenu ne viendra "compenser" la mensualité versée à la banque.
Je vous conseille d’aller voir un courtier avec des chiffres précis sur votre projet.

Je rejoins Bernard2K : acheter sa RP pour n’y rester que 3 à 5 ans se révélera sans doute une opération très moyenne. Si nous étions encore dans une conjoncture haussière, je ne dis pas, vous pourriez envisager réaliser une plus-value, mais à présent, la tendance est tout de même à la baisse. En plus, sur du neuf, les biens on tendance à décoter assez vite.
Si vous envisagez louer, le rendement sera sans doute assez bas.

Une autre option serait d’acheter à prix cassé une maison à refaire dans laquelle vous réalisez vous-mêmes les travaux. Evidemment, les contraintes sont plus fortes mais la plus-value resterait possible.

En bref, si vous comptez déménager d’ici 3 / 5 ans, restez locataires et privilégiez vos projets d’investissement locatif : vous serez moins embêté avec le sujet de l’endettement.

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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#5 27/12/2015 14h27

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Merci à vous trois pour vos réponses très constructives et complètes.

Je n’ai pas précisé,(mais cela ne doit pas changer grand chose, surtout compte tenu de la difficulté de louer un bien acheté avec PTZ) nous avons le droit a un prêt à Taux 0 avec le barème 2016 ( 52400euros pour 131kE d’achat  compte tenu des déficit foncier etc..). Je comprends que l’achat d’une RP pour un court terme n’est que rarement un bon choix. Cependant, cet appartement en VEFA, nous aurions souhaité le garder pour nos parents par exemple, compte tenu de son emplacement idéal pour les personnes âgés. Nous ne pouvons pas rester locataire ou nous sommes et dans la zone recherché, aucune location n’est disponible en dessous de 900euros pour ce dont nous avons besoin, voilà pourquoi nous nous étions tournés vers l’achat en attendant. Nous aurions également la possibilité de prendre un appartement dans la même résidence en construction, pour 200K( montant PTZ 61600euros ), plus grand qui de fait nous ferait probablement resté plus longtemps dans cet appart..

Le nouveau PTZ nous sera accessible que durant l’année 2016. Dès 2017 nous ne serons plus éligible. Doit on en profiter?
merci!

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#6 27/12/2015 21h35

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Acheter deux biens en même temps peut être intéressant pour dépasser un peu votre taux d’endettement maxi (à vos risques et périls), et également pour obtenir des taux de prêt intéressants en faisant passer chaque dossier dans une banque différente.

C’est le principe mis à avant par les "formateurs" immobiliers qui ont "pignon sur rue" sur internet.

Après, je ne dis pas que je cautionne

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#7 14/05/2020 11h42

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Bonjour à tous,

Je souhaite investir dans une maison. Cette maison est constituée de deux étages. Chaque étage dispose d’un appartement. Ces deux appartements sont complètement indépendants l’un de l’autre.

Je souhaite utiliser l’appartement du premier étage comme résidence principale.
Je souhaite mettre en location l’appartement du RDC.

Cet achat reviendrait environ à un prêt avec des mensualités de 1000€.

Le problème c’est qu’une banque que j’ai contacté me dit que lorsque le prêt inclut la RP et un bien en location il faut 24 mensualités d’épargne. Cela correspond donc à 24 000€ d’épargne. Elle justifie cela en cas de mauvais payeur. Ce que je ne trouve pas logique c’est que dans ces 1000€ mensuel cela inclut mon "loyer". Je comprends qu’il faille mettre de côté pour les mauvais payeurs. Mais pourquoi inclure mes mensualités ? Est-ce que toutes les banques demandent cela ?

Sachant que jusqu’à présent l’appartement du bas était mis en location avec l’actuel proprio 450€/mois cela demanderait de mettre 10 800€ de côté. Cela change la donne…

Est-ce que quelqu’un s’est retrouvé dans la même situation que moi ?

S’il-vous-plait.

Justine

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#8 14/05/2020 12h06

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Il ne faut pas pas s’arrêter à une banque : aller voir la concurrence…. De plus, financièrement parlant, vous y gagnerez… Quitte à revenir voir votre banquier habituel.

En ce qui concerne les règles, rien n’est gravé dans le marbre mais les banques ont eu de fortes recommandations des autorités de tutelle…. Faites une recherche sur le forum.

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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[+1]    #9 14/05/2020 13h15

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J’ai déjà une remarque d’usage : au rdc y a-t-il un jardin ?
Et si oui, soyez vigilant aux règles de jouissance de ce jardin
Par ailleurs attention aussi aux règles des vues directes sur le voisin (respect de sa vie privée)

Dernière modification par Job (14/05/2020 13h17)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#10 14/05/2020 14h17

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Pierrot31 a écrit :

Il ne faut pas pas s’arrêter à une banque : aller voir la concurrence…. De plus, financièrement parlant, vous y gagnerez… Quitte à revenir voir votre banquier habituel.

En ce qui concerne les règles, rien n’est gravé dans le marbre mais les banques ont eu de fortes recommandations des autorités de tutelle…. Faites une recherche sur le forum.

Bien à vous,

Merci beaucoup pour votre retour. Je vais en effet contacter d’autres banques, dans l’espoir qu’elles ne demandent pas toutes autant d’argent de côté.

Job a écrit :

J’ai déjà une remarque d’usage : au rdc y a-t-il un jardin ?
Et si oui, soyez vigilant aux règles de jouissance de ce jardin
Par ailleurs attention aussi aux règles des vues directes sur le voisin (respect de sa vie privée)

Il y a en effet un jardin au rdc mais c’est bien séparé du jardin de l’appartement du 1er étage.

Pour le respect de sa vie privée, cela fait 20 ans que cet appartement est en location et il n’y a jamais eu de problème en lien avec le respect de la vie privée (deux entrées, deux jardins, aucune fenêtre qui donne sur l’espace privée du locataire …)

Dernière modification par JustineL (14/05/2020 14h22)

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#11 14/05/2020 14h33

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@JustineL : si le prix de l’immeuble est conforme à votre capacité d’emprunt (i.e. vous n’avez pas besoin du futur loyer pour passer les critères de solvabilité de votre banque), vous devriez simplement présenter le projet comme un achat de RP sans en dire plus. Donner spontanément trop de détails peut facilement se retourner contre vous, comme vous avez pu le constater ! Une fois l’affaire conclue, cela ne regarde pas votre banquier si c’est votre locataire du RdC qui de fait paie vos mensualités smile


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#12 14/05/2020 15h02

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@doubletrouble : malheureusement le prix de l’immeuble est plus élevé que ma capacité d’emprunt. En soit j’ai de l’argent de côté si jamais le locataire ne paie pas, pour pouvoir payer la banque. Mon revenue me permet également de payer la totalité de la mensualité mais cela dépasserait largement mon taux d’endettement.
La banque n’accepterait pas de me faire un prêt pour l’achat de l’immeuble si je ne mentionne pas le fait qu’une partie des mensualités serait payée par le locataire du RDC.

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#13 14/05/2020 15h23

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L’approche de la banque semble cohérente, même si mal justifié.

Beaucoup de banque demande un apport, il y a quelques années, à minima les frais de notaire, mais durcissement oblige on tend à revenir vers les 10% demandé il y a encore pas si longtemps.

Ce qui me chiffonne, c’est que vous pouvez sortir 1000€ mois pour payer l’emprunt, mais vous ne semblez pas avoir d’épargne.

Je viens de regarder votre présentation, et pas d’avantage d’information.
Difficile de vous aider!

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#14 14/05/2020 22h06

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Merci pour votre réponse.

Ce n’est pas vraiment un apport que la banque me demande. Elle me demande d’avoir sur un compte 24 000€ de côté en cas de mauvais payeur.

Je dis que je peux payer les mensualités de 1000€ si j’ai des problèmes avec un locataire qui ne paye pas. Mais cela, par pour une éternité. Pas pour un total de 24 000€ donc (ce qui correspond à 2 ans).

Ce que je pourrais payer tous les mois c’est la mensualité qui correspond à ma RP (550€) et non en rajoutant en plus l’appartement en location… (550€ + 450€) C’est ça ma difficulté.

Ce que je me demande c’est est-ce que quelqu’un a déjà eu le même projet que moi (achat d’une maison où se trouve la RP + un appartement à mettre en location) et comment ça s’est passé pour cette personne pour l’emprunt. Car pour faire un emprunt comme cela, la banque contactée me demande d’avoir 24 mensualités sur un compte, qui restent en permanence en épargne. (si jamais il y aurait un mauvais payeur)

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Favoris 1   [+1]    #15 14/05/2020 23h08

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Dialogue purement fictif :
- M. Conseiller : Alors, Mme Justine, vous avez regardé pour ces 24000 € d’épargne ?
- Justine : Oui, bien sûr, je pourrais placer mon épargne chez vous. Mais, l’autre jour, je discutais avec mon parrain, qui est avocat. Je ne vous avais pas dit que mon parrain est avocat ? Non ? Ah bon. Il me disait que c’est une demande peu commune de la part d’une banque. Il m’a suggéré de vous demander un écrit précisant cette règle de prudence de votre enseigne, comme quoi il faut 2 ans de loyer bloqués en épargne chez vous. Si c’est bien une règle officielle de votre enseigne, vous ne verrez bien sûr aucun inconvénient à me l’écrire ? un courrier sur papier à en-tête, ça serait parfait. Mais sinon, un simple mail suffira.
- M. Conseiller : Ecoutez, Madame Justine, on discute gentiment, et vous me menacez d’un avocat !
- Justine (levant les bras au ciel) : moi, vous menacer ? Mais pas du tout ! Mon parrain m’a demandé ça par pure curiosité professionnelle ! Il n’avait pas l’air menaçant du tout quand on parlait… Il était même très jovial. Il m’a dit "à titre de curiosité professionnelle… mais à vous aussi, ça vous sera utile, quand vous irez négocier avec d’autres banques" ; voilà ce qu’il me disait. (bon, dans la vraie vie, il ne me vouvoie pas, mais quand on parle sur ce forum c’est obligatoire).
- M. Conseiller : ah, parce que vous voulez aller à la concurrence ?
- Justine (roulant les yeux de surprise ) : Mais pas du tout ! Qu’allez-vous imaginer ? Simple routine ! Je vais voir si une autre enseigne me propose quelque chose de plus intéressant… au niveau du taux… au niveau des frais de dossier… ou au niveau des demandes annexes, comme cette étonnante demande de bloquer mon épargne chez vous. Mais je vous assure que, si les conditions sont moins bonnes ailleurs, j’aurais vraiment plaisir à rester chez vous ! Vous êtes tellement sympathique ! Je serais fâchée de devoir vous quitter ! Bon, alors, c’est bien d’accord, vous m’écrivez ce mail ? Mon parrain avait l’air de tellement y tenir…
- M. Conseiller : Je ne sais pas si ma direction sera d’accord…
- Justine : vous voulez dire que la règle n’existe pas ? Perce que mon parrain me disait comme ça "si ce n’est pas écrit, ça n’existe pas". Oh, je suis désolée, je ne voulais pas vous vexer. Mais il est encore protecteur avec moi, comme quand j’étais petite fille. Des fois, on dirait qu’il prend son rôle de parrain très au sérieux, c’est amusant n’est-ce pas ?

Toute coïncidence avec des personnages existants serait purement fortuite.

Dernière modification par Bernard2K (14/05/2020 23h24)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#16 15/05/2020 00h15

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Anectode : pour mon tout premier emprunt pour financer de l’usuufruit temporaire de parts de SCPI, qu’aucun autre banquier consulté à l’époque n’avait voulu financer, mon banquier m’a demandé de "bloquer une somme" sur un Compte à Terme dans son établissement. Cette somme ne représentait que 5% du montant emprunté, et c’était présenté un peu comme une "sécurité" pour moi, même si je n’étais pas vraiment dupe et j’avais compris que c’était une petite compensation commerciale (à l’époque, à chaque fois que je demandais quelque chose à ce banquier, il me faisait remarquer que je ne travaillais pas assez avec sa banque qui ne voulais pas juste faire des prêts… et c’était d’ailleurs vrai, et depuis j’ai augmenté mon activité chez eux et ils ne me fait plus ce genre de demande (et même si leurs produits ne sont pas les mieux que je peux trouver, je gagne 10 ou 100x plus que les frais que je leur laisse "en trop", gràce aux prêts qu’ils m’accordent).

J’ai un peu l’impression que cette demande n’est pas (ou pas que) "pour sécuriser votre situation". A vous de voir comment trouver un compromis qui soit acceptable pour vous, et plaisant aussi pour la banque (un exemple: proposer d’ouvrir un PEL, en annonçant vouloir le garnir ensuite, fera souvent "plaisir").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#17 15/05/2020 01h01

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Comme GoodbyLenine, lors de mon rachat de crédit, ma conseillère m’avait expliqué que ça bloquait, car au sein de la banque mon encours était très élevé comparé à mes avoirs.
Après un petit tour des produits maisons, j’ai souscrit une AV et l’emprunt a ensuite été racheté rapidement !

@Bernard2K, le résultat de cette discussion fictive risque d’être bien plus simple et prompte que vous le laissez entendre.
Avec un "nous ne pouvons pas vous suivre sur ce projet" dés l’évocation du mot avocat.
Oui car si avocat, il faut se conformer strictement aux règles prudentielles.

JustineL, le 14/05/2020 a écrit :

Je dis que je peux payer les mensualités de 1000€ si j’ai des problèmes avec un locataire qui ne paye pas. Mais cela, par pour une éternité. Pas pour un total de 24 000€ donc (ce qui correspond à 2 ans).

Ce passage me chiffonne.
Le délai d’une expulsion pour un mauvais payeur semble être d’au moins 18 mois, à priori plutôt 24 mois et plus.
J’aurais tendance à rajouter qu’un mauvais payeur est souvent un locataire qui dégrade.
Donc si vous vous retrouvez dans cette situation, vous dites clairement ne pas pouvoir faire face.
N’est ce pas ce point qui bloque la banque ?

Alors, certes il existe des assurances loyers impayés, mais dans ce cas là, vous diminuez encore le loyer, tout en devant être irréprochable sur la sélection du locataire. (l’assureur ayant d’abord tendance à chercher la faille avant d’indemniser)

Par contre, j’ai vraiment l’impression que vous visez un bien au dessus de vos capacités financière.
Après en l’absence d’information chiffrée (valeur du bien, vos revenus, épargne disponible, nombre de revenu, nombre de personne à charge, etc), il est difficile de faire autre chose que des spéculations.
Serait il possible d’avoir des chiffres, ainsi qu’une présentation un peu plus dense ?

Dernière modification par gunday (15/05/2020 01h02)

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#18 15/05/2020 07h26

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gunday a écrit :

@Bernard2K, le résultat de cette discussion fictive risque d’être bien plus simple et prompte que vous le laissez entendre.
Avec un "nous ne pouvons pas vous suivre sur ce projet" dés l’évocation du mot avocat.
Oui car si avocat, il faut se conformer strictement aux règles prudentielles.

Vous avez raison. Ca serait moins violent avec "expert-comptable".

Ce que je voulais démontrer est :
- comme le dit GBL, très probablement, le conseiller veut vendre un produit de plus, plutôt que respecter une prétendue règle prudentielle.
- montrer les dents, même gentiment, ferait sans doute disparaître cette règle…
- …au risque qu’on vous refuse le crédit, comme vous le mentionnez fort justement. Faire remarquer à un conseiller que sa règle est bidon et qu’on a de solides conseils légaux est toujours à double tranchant.

Voilà ce que je voulais dire. Mais, plutôt que d’être très terre à terre, j’avais envie de faire passer ces messages de manière un peu plus imaginative, pour une fois.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#19 15/05/2020 10h21

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Merci Bernard2K pour votre réponse si surprenante et imaginative ! Ça a le mérite d’être clair.

Merci GoodbyLenine pour votre anecdote. En effet, je pense que c’est plutôt sur ce terrain que veut aller le conseiller. Ma famille est cliente chez eux mais pas moi. Si je fais l’emprunt chez eux, je sais bien que je dois basculer mon compte également mais je pense qu’il veut un peu plus que ça. Je n’avais pas pensé à ce point. Je vous remercie donc.

Le délai d’une expulsion pour un mauvais payeur semble être d’au moins 18 mois, à priori plutôt 24 mois et plus.
J’aurais tendance à rajouter qu’un mauvais payeur est souvent un locataire qui dégrade.
Donc si vous vous retrouvez dans cette situation, vous dites clairement ne pas pouvoir faire face.
N’est ce pas ce point qui bloque la banque ?

C’est peut-être ça en effet. Je sais que les démarches sont longues mais je ne pensais pas à ce point. L’achat de ce bien est possible seulement dans le cas où il y a un locataire. En effet, acheter toute la maison sans mettre une partie en location me serait impossible. C’est peut-être ça que le conseiller essaie de me dire de manière très implicite ?

Pour ce qui est des chiffres, nous sommes sur internet, je souhaite donc rester très vague sur la question. Merci de respecter cela.
Ce que je peux dire c’est que je n’ai personne à charge, j’ai un revenu de 1 600 net/mois, le bien est à 200 000. En conclusion, si je ne mets pas une partie en location (mais ce bien est fait pour puisque : 2 appartements), je ne peux pas acheter. Taux d’endettement largement dépassé.

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#20 15/05/2020 15h57

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A priori je dirais que le conseiller essaye de souligner un risque au niveau de l’opération et de vendre en même temps.
Un doublé gagnant pour lui en quelque sorte! wink

Pour les chiffres, merci, ça aide à affiner et à mieux comprendre la problématique.
Je sais que c’est difficile à évoquer, mais pour vous aider sans, c’est un peu nébuleux!

Faisons un ratio simple : 1600+450€ en revenus,  pour un emprunt à 1000€, on est pas loin du 50% d’endettement.

Si on reprend des ratios standards :
revenus : 1600, règle du tiers pour l’emprunt, soit 533€.
Pour le locatif, loyer de 450, généralement, seulement pris en compte à 70, soit 315€.
Donc avec les ratios standards, l’échéance de l’emprunt devra être autour de 850€.

Le blocage est clairement là, pour une 1ère opération, il est difficile d’aller au delà des 33% d’endettement.
Là, il va falloir vendre l’opération, en montrant votre capacité d’épargne, la fiabilité de votre revenu, etc C’est ce que j’ai fait pour l’achat de ma nouvelle RP. Et une seule banque a accepté : j’arrivais avec un dossier détaillant les crédits, les revenus, et l’épargne, et j’en était à ma 6ème opération immobilière en quelques années.
Autre option, ajouter de l’apport pour diminuer le ratio d’endettement.
Avec les 24k€ demandé par la banque en apport, vous arrivez à un crédit entre 850 et 900, pas loin des chiffres que je vous donnais au dessus.

est ce 1 seul bien, ou 2 biens (séparation cadastrale) ?
Car si un seul bien, peut être acheter votre RP avec apport et le locatif sans apport.

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#21 15/05/2020 16h07

Membre (2020)
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Merci beaucoup pour votre réponse très détaillée.

Pour répondre à votre question, c’est un seul bien sur un seul et même terrain.

La configuration est la suivante : une maison avec un étage. A l’étage ma futur RP (j’espère) et au RDC l’appartement en location.

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[+1]    #22 16/05/2020 02h31

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Suggestion d’argument : indiquer au conseiller que vous avez bien compris que, pour votre sécurité (et vous pouvez le remercier de son conseil), il est prudent d’avoir 2 ans du montant du loyer attendu en "réserve". Mais ce sont 24 mois du loyer attendu, pas 24 mois de la mensualité du crédit, car votre revenu salarial vous permet déjà de payer (sans trop de risque de devoir manger uniquement des nouilles) la partie de l’échéance du pret qui correspond à votre RP.
Ca permet de suggérer de transiger sur un montant plus faible que 24 000€ (en supposant que vous disposez d’un certain montant). Vous pouvez ajouter que votre objectif est d’augmenter ce montant de votre "réserve", investie dans un produit de cette banque, d’ici quelques temps, et jusqu’à atteindre 24 000€, par exemple à un rythme de 200€/mois par exemple si la location se passe bien (il serait encore mieux que votre capacité d’épargne passée permette de montrer que vos revenus et dépenses passés confirme cette capacité d’épargne).

Autre suggestion : négocier (à la baisse) le prix d’achat du bien. Lisez (8/8) Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l’immobilier ?  (En plus d’améliorer le projet au niveau financier, ça démontrera au banquier que vous savez serrer les boulons).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#23 16/05/2020 15h18

Membre (2020)
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J’ai déjà joué cette carte, du fait de compter que le loyer et non la totalité de la mensualité mais il dit que c’est une décision prise au-dessus. C’est 24 mensualités et non 24 loyers et c’est comme ça … Je lui avais déjà montré ma bonne capacité d’épargne, la bonne gestion de mon argent. Mais bon …

Je pense que la meilleure solution pour ce projet est de contacter beaucoup de banques et voir les propositions. Dans l’espoir qu’elles ne demandent pas toutes d’avoir 24 mensualités sur un compte !

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