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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#126 24/09/2015 18h27

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

Coincé entre St Cyprien et les Arènes, le quartier Pattes d’oie peut être un bon compromis. Matabiau à vu ses prix augmenter avec l’approche du TGV, mais le quartier (en pleine réhabilitation) reste peu fréquentable.
En quartier chic, Carmes, Cote pavé, Busca, Compans Caffareli. Ces quartiers m’intéressent peu, car les biens sont trop cher pour la rentabilité espérée.
En quartier que je fuis : Empalot, Bagatelle, Mirail, Cepiere. Prix raz les pâquerettes, population difficile, charges copro énormes, bâtiments vieillissants.
Je centre mes recherches sur les pôles étudiants, ou logement à proximité du métro/tram : mes chouchous: St Michel Dupuy.
Rangueil m’intéresse, mais les charges copro sont énormes. Purpan est intéressant, mais j’attends de voir le retour sur les verrues de l’eco quartier "la cartoucherie".
Pont des demoiselles me plait, mais le manque de transport en commun me freine.

Je reste sceptique sur les Pradettes (peu cher, quartier remanié, un peu excentré…), faut-il miser sur l’avenir?.
Les minimes offrent des occasions intéressantes dans des maisons année 60 à transformer en plusieurs appartements. Mais je ne suis pas convaincue par l’attraction étudiante de ce quartier.

Pour le moment, 8 biens, uniquement dans l’ancien rénové par nos soins:
Depuis 2012 - 1 T1 place Dupuy 27m². Aucun problème pour le louer.
Depuis 2013 - 4 T1 Purpan entre 30m² et 35m². 3 Studio 18 à 20m² Purpan. Aucun problème pour louer.
Contrairement à ce qui est dit plus haut, Purpan/Lardenne se loue facilement aux étudiants : Ecole veto, EI Purpan, Croix rouge, IFEC, école hoteliere. Avec la Cartoucherie, les formations médicales anciennement éclatées entre Rangueil et Purpan sont regroupées à la cartoucherie. Néanmoins s’assurer qu’une ligne de bus/tram/métro dessert l’appartement, parking indispensable.

Dernière modification par Galena (24/09/2015 18h34)

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#127 24/09/2015 22h06

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour Galena
C’est un résumé tres utile.

Pouvez vous nous dire quel rentabilité nette vous atteignez ? Et si vous arrivez a autofinancer?
Merci

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#128 25/09/2015 12h39

Membre (2015)
Réputation :   2  

Bonjour,

Ma rentabilité nette pour Dupuy est de 7%. C’était mon 1er achat, je regrette de l’avoir autofinancé entièrement et de ne pas avoir plus négocié. Il reste un bon placement, se loue très facilement. C’est une petite copro bien entretenue, les charges sont minimes.
Pour Purpan, c’est un immeuble entier que j’ai acheté, avec parking et jardin. Le bien s’est arraché, 50 visites le 1er jour. La propriétaire a retiré l’annonce le soir même, refusant d’autres visites! Il a fallu être combative pour décrocher le compromis.
Financé à 80% par un emprunt sur 10 ans (3 loyers couvrent les mensualités). Le bâtiment était entièrement à rénover (toiture en amiante, plomberie, électricité, isolation, aménagement…). Nous avons quasiment tout fait nous même, durant nos week end et congés. Aujourd’hui, chaque appartement dégage à minima 16%  de rentabilité nette.
Tous les logements sont loués meublés, je n’ai aucun problème pour trouver des locataires, quelques soit la saison.
J’assure la gestion locative, l’expert comptable établit mes comptes annuels.

Et vous les investisseurs toulousains? Ou en êtes vous?

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#129 01/11/2015 11h21

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Nous sommes un jeune couple installés à Toulouse depuis quelques années et nous nous intéressons de plus en plus à l’investissement immobilier.
Étant novices dans le domaine, nous cherchons, dans un premier temps, à nous informer et à acquérir un maximum de connaissances avant de nous lancer dans cette grande aventure!
Nous avons donc découvert ce site et nous relançons ce post afin de savoir si des personnes (débutantes ou confirmées) seraient intéressées par une rencontre, un déjeuner  / apéro dinatoire sur Toulouse pour un échange dans la joie, la bonne humeur et la positivité?  smile

A bientôt.

Jonathan & Julie

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#130 01/11/2015 19h01

Membre (2013)
Réputation :   0  

Salut les toulousains,

Merci de vos retours du coup j’apporte ma pierre à l’édifice.
J’ai acheté un studio 25 m² à Arnaud Bernard.
prix d’achat en 2012: 80ke frais de notaire compris.
loué depuis :400€ puis 420 puis 450€ maintenant.

Je me plains pas.

++

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#131 06/11/2015 14h56

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour à tous

Merci pour les partages d’infos sur les prix et rentabilités.

Voici pour ma part

- Métro canal du midi rés 1996 - studio 20m² + parking sous-sol - 57k€ saisonnier ~950€/mois
- Pieds médiathèque rés ~1900- studio 21m² + cave - 65k€ - 480€/mois meublé
- Rue des salenques rés 1980 - studio 17m² - 53k€ - 490€/mois meublé
- Rue riquet/G.Peri rés 1994 - T1bis 42m² + parking sous-sol - 125k€ - attente signature acte - est. 1600€/mois en saisonnier
- St-michel rés 1990 - lot 7 parkings couverts - 47k€ - 385€/mois

Et pour info, ma RP, métro canal du midi, 73m² + garage - rés 2004 - 205k€ + 15k€ de travaux.

Hormis la RP, aucun n’a nécessité de gros travaux, uniquement des rafraichissements pour certains.

Sur les investissements, je table uniquement sur des achats en décote, d’où les prix qui vous paraitront bas. Pour la RP, j’estime que c’est le prix du marché. 

Tous les prix sont FAI et hors droit de mutation.

A bientôt
Damien

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#132 26/01/2017 09h10

Membre (2017)
Réputation :   27  

Bonjour les Toulousains

Résident à Lyon, j’ai acheté un de robien dans votre région il y a maintenant 10 ans, évidemment les prix étaient déjà très élevé.
L’économie d’impôts a bien été au rdv, la location sans soucis, rentabilité pas top donc je me pose la question de la revente en espérant pouvoir revendre au moins au prix d’achat.
Ce qui m’inquiète c’est qu’en venant sur Toulouse , j’étais surpris du nombre de constructions en cours je me dis donc que vu l’offre, l’immo a peu de chance de monter, quand aux conditions de location vu l’offre qui va arriver là aussi ça devient plus risqué en terme de prix du loyer et vacances locatives dans l’avenir.
Ca me rappelle un peu ma courte formation de conseiller investissement, investissez dans une ville dynamique comme Toulouse, Montpellier ou Bordeaux pas dans la Creuse. Mais si tout le monde fait pareil, on va se retrouver avec plus de logements dans les agglos des grandes villes notamment celles citées et rien dans les campagnes qui offre pourtant une bien meilleure rentabilité.
Mon raisonnement était-il juste? et comment voyez vous le marché toulousain?
Merci

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#133 26/01/2017 09h47

Membre (2011)
Réputation :   23  

Bonjour,

Tout dépend où le bien est situé. Certains quartiers ont pris de la valeur car le métro y est présent et d’autres dans un futur proche avec la 3ème ligne.
La construction est très active car beaucoup de gens viennent grossir les rangs.

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#134 26/01/2017 10h09

Membre (2013)
Réputation :   233  

Bonjour Bike69,

Toulouse gagne environ 4000 habitants par an.

Source : De notre canard local, La Dépèche du Midi con !

Source

Dans quel quartier ce situe votre bien ? Quel fut le prix d’achat et quel est son loyer ? Quel type de bien ?

Il y a effectivement beaucoup de constructions du côté de la Cartoucherie (un peu excentré de la ville, mais il y a le tram), il y a 7-8 ans c’était au niveau des ponts Jumeaux, dans les deux cas les constructions ont pris la place d’anciennes usines.

Actuellement c’est sur autour de Montaudran et des anciennes pistes Air-france.

La ville reste dynamique et touristique pour les locations saisonnières, beaucoup de Bailleur à l’instar des villes comme Paris profite de cette manne via Airbnb, l’offre de location nue ou meublé se raréfie donc en centre ville.

Je n’ai pas de problème particulier pour louer mes 2 appartements + 1 que je gère pour le compte d’un ami.

Je suis en veille pour en acheter un 3eme.

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#135 26/01/2017 10h33

Membre (2017)
Réputation :   27  

Le promoteur était Monne décroix,résidence le Belize c’est un T3 de 66 M2. Prix d’achat: 200 000 euros tout rond.
Loyer: 650 euros HC
Le bien est situé au sud de Toulouse, quartier st Michel, proche Garonne, 32 Bvd des platanes pour être précis!
En parallèle j’avais aussi investis dans un bien ancien toujours dans le même quartier , au niveau du métro palais Justice. 80 000 euros là pour un loyer de 450 HC. Bien meilleure rentabilité. Un peu de turn over.
Dans les 2 cas je n’ai jamais eu de soucis de location , je passe l’annonce sur le bon coin, et j’ai en général 3/4 mails + 3/4 appels dans les heures qui suivent ensuite j’ai une connaissance qui fait visiter et s’occupe du bail là bas.
Mais à distance c’est pas si évident.
J’en conclus que le risque est plutôt concentré en proche banlieue ou certains quartiers à forte construction?

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#136 26/01/2017 10h54

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Pour le de Robien :
- durée de l’engagement 9 ans ; mais notez que si vous avez déclaré un déficit foncier en année N, votre engagement de conservation est jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Donc vous ne pouvez vendre que si ce bien ne vous a pas généré de déficit foncier récemment.
- pour savoir ce qu’il vaut, le mieux est de comparer à des biens similaires. Il y a sûrement eu d’autres ventes dans la résidence ou les résidences voisines, renseignez-vous.
- pour la rentabilité si vous le gardez : le loyer est-il conforme au marché ou est-il sous-évalué du fait du plafonnement imposé par le dispositif de Robien ? S’il est sous-évalué, vous pouvez l’augmenter, mais c’est encadré : renseignez-vous.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#137 26/01/2017 11h07

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Pour cette question de déficit foncier, j’ai effectivement vu cette règle des 3 ans et comme j’étais en déficit foncier (crédit in fine+ amortissement ) , crédit remboursé il y a quelques jours pour l’anecdote, j’ai décidé de relouer pour 3 ans.
J’ai juste peur que l’immo baisse entre temps justement à cause de ces nombreuses constructions + hausse des taux probables impactant le prix de revente.
D’un autre côté on disait ça aussi à mon époque lors de la vente des de Robien en 2006, et je vois que les Pinel qui sortent sont encore plus cher.

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#138 26/01/2017 11h22

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Bike69 a écrit :

j’ai décidé de relouer pour 3 ans

Attention, en location nue, vous savez quand ça commence, vous ne savez pas quand ça finit ! Le bail se renouvelle automatiquement et les possibilités de mettre fin au bail, même à l’échéance, sont drastiquement encadrées. Vous risquez donc d’avoir un locataire qui reste au-delà des 3 ans et de devoir vendre un appartement "occupé", ce qui se vend moins bien qu’un appartement "vide" (vous n’avez que les acheteurs d’investissement locatif, et pas les acheteurs qui cherchent leur RP).

D’un autre côté on disait ça aussi à mon époque lors de la vente des de Robien en 2006, et je vois que les Pinel qui sortent sont encore plus cher.

Ce qui ne veut surtout pas dire qu’un bien d’occasion se vend au même prix !

Au pifomètre, je dirais que du Pinel neuf est commercialisé 30 % plus cher qu’un bien similaire mais âgé de 10-15 ans.

Dernière modification par Bernard2K (26/01/2017 11h42)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#139 27/03/2018 17h32

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je déterre un peu le sujet mais c’est un sujet qui n’en reste pas moins intéressant à toutes époques, les réponses évoluant avec le temps smile

Quels sont les quartiers que vous privilégieriez pour de l’investissement locatif sur Toulouse?

Nous avons pu lire dans les messages précédents que le centre ville est trop cher pour avoir des rentabilitées intéressantes basées uniquement sur le loyer.

Maintenant, si on s’intéresse aux quartiers populaire; j’ai eu l’occasion de visiter un petit appartement entre Arènes, Mermoz, plus proche Mermoz d’ailleurs. Je dois vous avouez que malgré un très mauvais à priori j’ai été étonné par le calme du quartier essentiellement constitué de petites maisons.

Investiriez-vous dans un coin comme celui-ci? Quid de la sécurité?
Je vais aller me balader dans le coin le soir pour essayer de ressentir l’ambiance je vous tiendrai au courant.

Merci de me faire vos retours smile

Taikiii

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#140 27/03/2018 23h23

Membre (2016)
Réputation :   11  

Bonjour,

Pour votre appartement, j’habite à côté et j’ai plusieurs amis qui ont grandi par là, il n’y a pas plus de mauvaises rencontres qu’ailleurs. Je n’aurais aucun problème à acheter une maison là-bas pour y vivre si mes projets s’y prêtaient.

L’inconvénient majeur est que les gens ont un a priori négatif dessus, du fait de sa proximité immédiate avec les usines de cas sociaux plus au Sud. De plus, il n’y a aucun commerce, et après 20h, tout est désert. Les qualités d’un bon investissement locatif ne sont pas vraiment réunies, mais il s’agit quand même d’une zone où l’on peut être parfaitement à l’aise à faible coût, dès lors que l’on sait ce qu’on veut… Les petites maisons dont vous parlez se négocient facilement 50% plus cher, seulement 800m plus loin!

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#141 27/04/2018 16h05

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me pose la même question sur les quartiers dit "chauds de Toulouse"….c’est là où il y a les meilleurs rentabilités…que faire ?

Taikiii depuis un mois est ce que vous avez avancer un peu plus sur ce sujet ?
Du cote de Bagatelle et Mermoz , vous en pensez quoi ?

Taikiii a écrit :

Bonjour à tous,

Je déterre un peu le sujet mais c’est un sujet qui n’en reste pas moins intéressant à toutes époques, les réponses évoluant avec le temps smile

Quels sont les quartiers que vous privilégieriez pour de l’investissement locatif sur Toulouse?

Nous avons pu lire dans les messages précédents que le centre ville est trop cher pour avoir des rentabilitées intéressantes basées uniquement sur le loyer.

Maintenant, si on s’intéresse aux quartiers populaire; j’ai eu l’occasion de visiter un petit appartement entre Arènes, Mermoz, plus proche Mermoz d’ailleurs. Je dois vous avouez que malgré un très mauvais à priori j’ai été étonné par le calme du quartier essentiellement constitué de petites maisons.

Investiriez-vous dans un coin comme celui-ci? Quid de la sécurité?
Je vais aller me balader dans le coin le soir pour essayer de ressentir l’ambiance je vous tiendrai au courant.

Merci de me faire vos retours smile

Taikiii

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#142 24/10/2019 15h10

Membre (2019)
Réputation :   0  

Bonjour,

Je me permet de déterrer un peu ce sujet.

On observe depuis ces dernières années une flambée des prix sur Toulouse, à se demander si il y a toujours de la rentabilité dans l’air.

Certain ont il des retours sur leurs investissements récent, ou peut être quelques conseils.

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#143 24/10/2019 16h52

Membre (2018)
Réputation :   0  

J’investis sur Toulouse et particulièrement en hypercentre donc je suis victime de cette flambée des prix.
Mais, quelque soit le prix, il y a toujours des bonnes et des mauvaises affaires.

Tout dépend aussi du but recherché. Il est clair que si c’est pour obtenir un beau CF mensuel, c’est compliqué. Mais la valeur patrimoniale est belle. La plus-value à terme sûrement meilleure qu’à Castelnaud d’Estretefonds.

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#144 24/10/2019 17h50

Membre (2015)
Réputation :   5  

Bonjour,

Effectivement depuis 2ans je n’arrive plus à trouver de bien avec des rentabilités intéressantes alors qu’avant cela se trouvait sans effort ou presque.
Même pour des approches type colocation, l’achat est trop cher et la location devient plus difficile car le marché est désormais saturés (hors rentrée scolaire) avec beaucoup trop de colocations proposées.

Du coup je me détourne de ce secteur mais peut-être que certains ont plus ressources/talent pour trouver les perles rares ou les bonnes stratégies?

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#145 24/08/2022 00h19

Membre (2022)
Réputation :   1  

Bonjour, je remonte ce topic. Les derniers messages de 2019 etaient pessimistes et depuis, les prix ont encore augmenteé à toulouse !

Cela fait 6 mois que je surveille intensivement mes alertes de recherches en quête d’un investissement locatif sur toulouse.

En excluant les quartiers dits "chauds" et les passoires thermiques, je trouve des rendements bruts autour de 4-5% bruts à des emplacements légèrement hors hypercentres mais proches d’un métro.

Vu les rendements actuels, il me paraît difficile d’obtenir plus de 5% brut, soit 2 à 2.5% de rendement net net (après charges et impôts) même en faisant du LMNP au réel.

2% de rendement avec effet de levier valent toujours mieux que des équivalents sans effet de levier (livret A, assurance vie).

Cela dit, je me demande s’il n’est pas temps de se tourner vers des SCPI à crédit lorsque les investissements locatifs semblent si peu rentables.

Est-ce que je suis si mauvais ? Est-ce que quelqu’un arrive à briller sur toulouse avec un bien acheté récemment (2021/2022) ?

Est-ce que nous allons finir comme Paris avec des prix excessifs ?
Est-ce que les prix de l’immobilier vont baisser vu la rapide et récente montée des taux de crédits immobiliers ? Pour l’instant ça ne semble pas bouger.

Les SCPI à crédit sont t’ils la seule issue viable pour profiter d’un effet de levier ?

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#146 24/08/2022 07h59

Membre (2018)
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samsonite a écrit :

2% de rendement avec effet de levier valent toujours mieux que des équivalents sans effet de levier (livret A, assurance vie).

Je ne réponds que sur ce point, mais il faut sortir des schémas de pensée des dernières années avec des taux d’intérêts proches de zéro. Un effet de levier avec un rendement de 2% (hors événements imprévus) et un prêt à 2,5% tout compris appauvrit.

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#147 24/08/2022 11h22

Membre (2014)
Top 20 SIIC/REIT
Réputation :   291  

samsonite a écrit :

Est-ce que je suis si mauvais ? Est-ce que quelqu’un arrive à briller sur toulouse avec un bien acheté récemment (2021/2022) ?

Personnellement c’est plutôt l’inverse, acheté 2 appartements (début et fin 2021) à des renta entre 10 et 13% brut (loyer HC sur montant projet) en 2021 en location moyenne durée.
Acheté un appartement pour mes parents dans le même niveau de rentabilité début 2021.
Achat RP en cours, j’ai effectué 3 opportunités d’achat pour un ami cet été, et j’ai encore d’autres opportunités mais je ne peux pas les acheter en ce moment..

Après c’est aussi parce que je suis chasseur d’appartement, donc avoir le réseau aide contrairement au particulier qui a moins d’expérience et moins de poids en tant qu’apporteur d’affaire.

A rythme normalisé (le dernier appartement sera loué d’ici la fin du mois), je serais à un peu moins de 100k de CA annuel (loyer CC) pour 40k de cash-flow et 25k désendettement. Sans parler de l’appartement de mes parents que je gère.
Mais ces chiffres ne sont pas très commun car j’ai développé ma modeste expertise mais typiquement il y a toujours des opportunités.

Si je me réfère aux projets que j’ai fait pour mes clients, ils ont aussi réalisé de très bonne rentabilité.

D’habitude je m’abstiens participer au forum (qui a plutôt tendance à auto entretenir ses propres croyances et à exclure les gens pensant et adoptant une approche différente), mais je voulais juste dire que vous devriez continuer à persévérer, l’immobilier à rendement est une aventure entrepreneuriale, elle ne convient pas à tout le monde.

Et je considère que l’immobilier à crédit (si bien fait) est un des meilleurs véhicules d’enrichissement en période d’inflation forte.

Bonne chasse !

(ah oui je précise que je délègue tout sauf la gestion locative, donc je ne fais pas de travaux moi même pour gonfler ma rentabilité au détriment de mon temps personnel)

Dernière modification par Zera (24/08/2022 18h41)

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[-2]    #148 26/08/2022 10h41

Membre (2022)
Réputation :   -3  

Bonjour,

J’ai pour projet d’investir dans un appartement à Toulouse afin de le mettre ensuite en location.
Quelqu’un qui connaitrait bien la ville aurait un quartier ou une zone en particulier à me conseiller ?
Dans l’idéal j’aimerais pouvoir être sûre de pouvoir louer ce bien toute l’année donc si vous connaissez un quartier étudiant ou dans lequel la location marche très bien je serais ravie d’avoir des conseils !

Merci pour votre aide,

Bonne journée !

Sophie

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