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#26 08/10/2015 13h52

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Pour rappel, beaucoup ici confondent dépôt de garantie et caution.
- Dépôt de garantie : l’équivalent de 1 mois de loyer nu pour remboursement du bailleur d’éventuels dommage à l’état des lieux sortant ;
- caution : garant d’un tiers pour le paiement courant du loyer.
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#27 17/01/2018 08h56

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INTJ

Sur mon T1 loué en nu à des étudiants, cela fait 2 fois en 2 ans qu’un locataire le quitte "+ tôt que prévu" et tente de négocier son préavis de 3 mois.

- Autant je ne suis pas opposé à le faire à l’amiable quand le loyer a été payé en temps et en heure, et que le locataire est resté au moins un an et demi ou 2 ans.

- Mais quand il est resté  seulement 6 ou 9 mois (alors qu’au départ je l’avais choisi parce qu’il était censé resté de par ses études au moins 1 an 1/2), et qu’il part à une date peu favorable pour relouer, je suis plus ferme. Ceci dit, on se sent vite inconfortable face à ce petit loyer s’il choisit de ne plus de payer dès le 1er mois du préavis :
      . On a l’1 des 3 mois qu’on peut certes récupérer sur la caution.
      . Mais les 2 autres mois, le delta enjeu financier du loyer - montant et efforts qu’il faudrait déployer pour faire appliquer la loi me semble être une impasse.. Si c’était l’été, je retrouverais un locataire aisément. Mais dans les 2 cas exposés ci-dessus, on m’a lâché un coup fin octobre et un coup mi-janvier, sur un bien purement à visée étudiant c’est donc compliqué (je suis d’ailleurs content que ce soit mon seul bien dont le public visé est quasi-exclusivement des étudiants, les autres pouvant s’adresser à plusieurs publics).

Je ne constate ce phénomène que sur le T1, pas sur les T2, et que depuis récemment. Coïncidence ou est-ce la génération à cheval sur fin Y - début de Z qui ne veut vraiment pas respecter les règles ?

Pour mettre la pression, la menace de "non fourniture des quittances" pèse bien peu dans la balance (il leur suffit de dire à leur prochain bailleur qu’ils étaient jusque-là hébergés chez papa-maman par exemple). Même si je crois peu à une solution miracle dans un tel cas, si vous avez des moyens de pressions efficaces dans ces cas-là,je suis preneur des Rexp…

Dernière modification par julien (17/01/2018 09h01)

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#28 17/01/2018 09h13

Membre (2016)
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Vous pouvez prendre contact avec la CAF pour les informer de la situation, si votre locataire perçoit des APL.

Votre locataire a-t-il un garant ?

Dernière modification par dalki (17/01/2018 09h15)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#29 17/01/2018 09h37

Membre (2015)
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Message supprimé

Dernière modification par Mitchel (17/01/2018 09h38)

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#30 17/01/2018 11h24

Membre (2016)
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Bonjour,

@julien: peut-être pourriez-vous proposer au locataire sortant de négocier son préavis sous condition qu’il trouve un remplaçant dont le dossier vous conviendra? C’est ainsi que je proposais les choses à mes propriétaires lorsque je souhaitais partir plus tôt:
- ou ils trouvaient eux-mêmes un remplaçant souhaitant emménager avant le terme de mon préavis,
- ou je trouvais quelqu’un qui convienne,
- ou je payais les 3 mois et partais avant …

Je n’ai jamais été dans le 3e cas, cela dit.

Ps: étonnamment, je n’ai jamais eu à fournir de quittances de loyer pour une nouvelle location … J’ai découvert cela en devenant bailleur … Donc je ne pense pas que ce soit vraiment lourd dans la balance si le locataire veut vous enquiquiner …


Parrainages possibles pour: LINXEA - Bourse Direct - BforBank - Fortuneo

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#31 26/11/2018 22h28

Membre (2018)
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Bonjour,

1)Mon locataire doit partir ce 22 décembre, j’ai réceptionné la LRAR le 24 novembre.
ma question est comment gère t’on le dernier loyer?
demande payement au prorata temporis jusqu’au 24?

2)si un nouveau locataire arrive le 23,
Je rembourse donc 2 jours au locataire précédent,

mais du coup, qu’est-ce que je dois écrire sur la quittance de loyer? dois-je faire apparaitre le montant du payement puis du remboursement ?

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#32 26/11/2018 22h52

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Bonjour,

1) Si votre locataire veut partir, qu’il parte. Il vous a donné le mois de préavis de rigueur. Alors effectivement ce sont 28 jours et non un mois, mais je ne pense pas qu’il soit dans votre intérêt de chipoter pour deux jours de retard dans la livraison du courrier. Ne le retenez pas et ne lui faites pas payer de loyer pour des jour où il n’est pas resté.
Pour le mois de décembre, il paiera le loyer normalement dû pour un mois proratisé sur 22 jours. De même pour les charges s’il y en a.

2) Que vous trouviez un locataire ou non après le départ de celui-ci est votre problème et pas celui de votre locataire. Le loyer qu’il vous doit ne dépend pas de votre prochain locataire. En fait je ne comprends pas bien votre interrogation. Comme vous êtes sur Lyon j’imagine que votre appartement ne devrait pas rester vide très longtemps.

Dernière modification par Macaxeira (26/11/2018 22h53)

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#33 26/11/2018 23h30

Membre (2018)
Réputation :   2  

1) oui je ne souhaite pas vraiment chipoter pour ces 2 jours, mais plutôt de vraiment comprendre le principe, si par exemple le locataire partirai 15 jours avant le 24

2)  en partant du fait que le protata de 24 jours fait 480€ de loyer,
si j’ai un nouveau locataire le 23, je rembourse donc 40€ au locataire précédent

je cherche à savoir ce qu’il faudrait écrire sur la quittance, le montant de 480€ en faisant apparaitre une restitution de 40€, ou écrire directement le montant de 440€? ou autre…

J’en arriverai peu être pas jusqu’à la en vrai pour ces 2 jours, c’est plus un souhait de comprendre le principe au cas où cela arriverai pour un écart beaucoup plus grand sur les dates.

Dernière modification par Brincaster (26/11/2018 23h31)

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[+2]    #34 27/11/2018 08h55

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Pour "vraiment comprendre le principe", il faut lire l’article 15 de la loi de 1989 :
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 15 | Legifrance

Notamment :

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée

Donc lettre reçue le 24/11, bail qui se termine le 24/12 à minuit.
Donc il doit le pro-rata de loyer de 24/31e.

Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Donc si vous trouvez un locataire qui entre le 23/12, il ne doit le loyer que jusqu’au 22/12.
Donc il doit le pro-rata de loyer de 22/31e.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#35 27/11/2018 09h24

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ISTJ

…… en supposant bien sûr que le délai de préavis est de 1 mois car vous êtes en zone tendue ou en meublé. Sinon, c’est 3 mois.

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#36 27/11/2018 11h23

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Brincaster a écrit :

mais du coup, qu’est-ce que je dois écrire sur la quittance de loyer? dois-je faire apparaitre le montant du payement puis du remboursement ?

Bonjour. Sur la quittance, j’indique que le locataire est à jour de loyer et que le loyer mensuel est de xxx € (préciser si c’est charges ou non incluses). Ça évite de se faire des noeuds au cerveau et modifier le formulaire standard.

Sur le montant restitué, je ne chipote pas trop sur les jours restants. J’applique la date indiquée dans le courrier, voir même la date à laquelle j’ai reçu le sms ou l’appel annonçant le départ. Je demande juste un confirmation par courrier simple. La confiance étant réciproque, ça s’est toujours très bien terminé. Je demande aussi à partir de quand l’appartement sera disponible. Si j’ai un candidat intéressé à rentrer avant la date de fin de bail, je vois avec le locataire en place s’il est possible d’avoir l’appartement avant. Tout le monde y trouve son compte, le locataire partant récupére une partie de son préavis, le locataire entrant a un toit et le bailleur n’a pas de vacance et une nouvelle relation bailleur/locataire qui débute sereinement.


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#37 27/11/2018 12h33

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Lachignolecorse : beaucoup de bon sens dans votre pratique, mais ce point n’est pas prudent :

lachignolecorse a écrit :

Je demande juste un confirmation par courrier simple.

A comparer à ce que dit l’article 15 de la loi de 1989 :

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pour faire économiser 5,20 € au locataire, vous prenez un risque juridique considérable.

Vous pourriez tomber sur un mauvais coucheur qui, après avoir donné congé, change d’avis (parce qu’il ne s’en sort pas de son déménagement, ou parce que sa copine ne veut déjà plus de lui, ou autre). Il vous dit "le bail n’a pas été rompu,vous devez me reprendre". Si vous avez reloué entretemps, vous êtes dans la mouise. PArce que c’est lui qui a raison, le bail n’est pas rompu. La jurisprudence dans ce domaine est au strict respect de la forme prescrite par la loi ; si le congé n’est pas délivré par l’un des 3 moyens cités, il est nul. Donc le bail n’est pas rompu, et votre locataire n’aura aucune difficulté à demander à un tribunal de vous condamner à le reloger, ou bien à des dommages et intérêts pour l’avoir foutu dehors.

La confiance étant réciproque, ça s’est toujours très bien terminé.

…jusqu’à présent.
Je dis souvent : si la confiance était partout et que tous les gens étaient parfaitement honnêtes et raisonnables, on n’aurait pas besoin de contrats. On se serrerait la main et c’est tout. Mais manifestement, ce n’est pas le cas, donc on établit des contrats écrits et on signe en bas. Et quand on rompt ce contrat, on le fait dans les formes prescrites par la loi.

Je suis vraiment désolé de vous faire ch… avec ça. Si ça vous convient à titre personnel, continuez si vous le voulez. Mais je ne peux pas laisser encourager, sur un forum public, à dire qu’on peut se contenter d’un courrier simple. C’est prendre un risque juridique considérable pour faire économiser quelques euros au locataire, donc ce n’est pas une bonne pratique.

Après, vous avez parfaitement raison d’être souple sur les dates. Si le locataire vous dit par exemple "mais le temps que vous receviez la LRAR, le délai d’un mois nous amènera au-delà de la date à laquelle je veux partir",vous pouvez tout à fait lui répondre "ne vous inquiétiez pas, je vous ai dit que c’était bon à telle date, donc je ne vous compterai pas le loyer au-delà". C’est tout à votre honneur d’avoir cette souplesse et de ne pas aller risquer de se braquer pour quelques jours de loyer.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2018 12h35)


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#38 27/11/2018 14h05

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Je vous comprends Bernard bien entendu mais mon expérience me conduit à persévérer dans mes choix. Je suis très strict sur le feeling initial et le respect du bail et du réglement intérieur mais je ne résume pas la relation au paiement du loyer. Une fois que cela roule, les relations sont bien différentes.(mes locataires savent que la mauvaise foi commence le 8 du mois).

On a en France pléthore de lois en faveur du locataire et du propriétaire. Et l’humain là dedans? Depuis 3 ans que je gère un volume de baux significatif, je n’ai eu de (petit) souci qu’avec des locataires français. J’ai des thaïlandais, des espagnols, italiens, grecs, égyptiens, marocains…. Je n’ai aucun souci avec eux. J’appelle souci, non pas une demande, mais la sensation qu’on se moque de moi ou qu’on me teste. Je pense qu’en France, il y a une frange de la population qui a une sacré problème de mentalité.

Il y a 2 mois, une de mes locataires m’a envoyé sa LAR pour résilier son bail. Une autre locataire l’a appris et voulait récupérer le studio et m’a proposé un candidat pour le sien. Une semaine avant la date où tout le monde changeait d’appartement, la locataire partante m’annonce que le bailleur pour son nouvel appartement ne veut plus signer le bail car son cdi a été stoppé à la fin de la période d’essai…. elle m’a demandé si elle pouvait garder son studio… j’ai discuté avec 2/3 locataires dont une qui allait partir. Elle m’a proposé de quitter sous 2 semaines, les autres locataires ont hébergé le nouvel arrivant en mode camping une semaine (il a ete d’accord) et j’ai rendu la LAR à la locataire en lui disant qu’elle pouvait garder son studio. Ça m’a pris 2h, tout le monde est content, moi le premier de constater que des solutions peuvent encore se trouver dans ce monde qu’on juge souvent trop individualiste.

Depuis cette année, je pratique aussi le parrainage. Le locataire qui me propose un candidat (que je sélectionne) lorsque j’ai un bien dispo est récompensé d’un bon cadeau chez un parfumeur. Une de mes locataires m’a trouvé 4 locataires en 2 ans.

Dernière modification par lachignolecorse (27/11/2018 14h43)


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#39 27/11/2018 22h19

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me voila plus éclairé smile
autre question:
mon locataire va partir à l’étranger à l’autre bout du monde, donc au moment de l’etat des lieux de sorti et de la remise des clefs, je demande sa nouvelle adresse pour la restitution du dépôt de garanti. Adresse qui risque fort d’être temporaire le temps qu’il visite des appartements sur place.
du coup que faites vous dans ce cas là?
vous attendez sont adresse "définitive" pour renvoyer le chèque de garanti? un virement est-il envisageable ?

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#40 27/11/2018 22h29

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Je n’ai jamais vu un locataire « oublier » de réclamer sa caution : s’il ne vous donne pas d’adresse lors de l’edl de sortie, il ne manquera pas de revenir vers vous à un moment ou à un autre.

Sinon, demandez lui un RIB maintenant et faites un virement le moment venu.

Bien à vous,


"Money is a tool to buy Time"

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#41 27/11/2018 22h31

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Je rends le caution le jour de l’état des lieux dans la plupart des cas.

Par contre, demandez impérativement la nouvelle adresse. Ça peut vous être demandé par l’administration fiscale. Faites un état des lieux en bonne et due forme.

Vous pouvez aussi procéder par virement.


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#42 27/11/2018 23h11

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Lorsque j’ai quitté mon dernier logement, après l’état des lieux, mon proprio m’a fait illico un chèque du montant du dépôt de garantie.

C’est logique : c’est l’état des lieux contradictoire qui fait foi pour établir s’il y a des retenues à faire sur le dépôt de garantie, ou non. Si vous estimez qu’il y a des dégradations, il faut le dire et le noter tout de suite. Donc vous pouvez décider, dans la foulée, de restituer ou non.

Vous avez en théorie un mois restituer le dépôt de garantie, mais si vous ne relevez rien d’anormal sur l’état des lieux, autant le restituer tout de suite. Parce que si vous décidez une semaine plus tard que vous aimeriez bien retenir tel ou tel truc, c’est trop tard. Toute dégradation qui n’est pas notée dans l’état des lieux ne pourra pas être retenue.

Donc, au moment de la remise des clés de sortie du locataire, emmenez un formulaire d’état des lieux, emmenez votre chéquier, et réglez tout d’un seul coup. Vous pouvez aussi rembourser le trop-perçu de loyer à ce moment-là, par le même chèque, et demander un récépissé écrit pour l’ensemble de ces sommes au locataire. Comme ça vous avez vraiment tout réglé d’un coup le même jour, et votre locataire peut ensuite partir pour les Galapagos pendant 5 ans sans que ça pose le moindre problème.

Dernière modification par Bernard2K (27/11/2018 23h36)


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#43 28/11/2018 08h57

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Un petit complément : il n’est pas rare qu’une régularisation de charges soit nécessaire avant de restituer le dépôt de garantie, ne serait-ce qu’en fonction des relevés compteurs.
Le temps nécessaire pour collecter d’eventuels documents justificatifs auprès du syndic peut justifier un délai avant de restituer le dépôt de garantie.

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#44 28/11/2018 09h19

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Range19 a écrit :

Le temps nécessaire pour collecter d’eventuels documents justificatifs auprès du syndic peut justifier un délai avant de restituer le dépôt de garantie.

Oui et non : ça ne peut pas justifier un délai plus long pour l’ensemble du dépôt de garantie ; cela peut seulement permettre d’en retenir une partie.

Pour l’aspect "comprendre le principe", c’est cette fois-ci l’article 22 de la loi de 1989 qui répond à la question. Il prévoit que le bailleur peut retenir 20 % du dépôt de garantie, jusqu’à ce qu’il dispose des comptes annuels de l’immeuble, pour pouvoir faire la régularisation de charges.
Notez quand même que cela suppose :
1) de faire effectivement une régularisation de charges. Normalement, elle doit être faite chaque année et communiquée au locataire ; mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir. Il serait particulièrement malvenu qu’un bailleur se mette à retenir 20 % du dépôt de garantie en vue d’une régularisation de charges, s’il n’a pas fait cette régularisation les autres années.
2) de faire la régularisation, qu’elle soit la hausse ou à la baisse. Le bailleur peut être amené à rendre non seulement les 20 % qu’il a retenus, mais aussi le trop-perçu de provisions sur charges.

Sur l’aspect "pratico-pratique" cher à lachignolecorse : mon bailleur, qui m’avait restitué le dépôt de garantie dès le jour du départ, m’avait aussi proposé de faire une croix sur la régularisation de charges, et je l’ai accepté bien volontiers. Ca voulait dire que s’il y avait une régularisation à la hausse, c’était tant pis pour lui ; et si régularisation à la baisse, tant pis pour moi. A ma connaissance, c’est souvent fait ainsi. Si les charges sont régulières d’une année sur l’autre, et si la provision sur charges est bien ajustée à la réalité, la régularisation ne porte que sur quelques dizaines d’euros, ce n’est pas très intéressant de laisser des comptes suspendus pendant des mois pour si peu. Le bailleur m’avait donc fait signer un solde de tout compte, m’avait remis mon chèque, et au revoir et adieu ! C’est tellement plus simple.

Dans le cas d’un locataire qui part au bout du monde, je conseille vivement de procéder ainsi !

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2018 09h53)


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#45 28/11/2018 13h27

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Bernard2K a écrit :

Sur l’aspect "pratico-pratique" cher à lachignolecorse : mon bailleur, qui m’avait restitué le dépôt de garantie dès le jour du départ, m’avait aussi proposé de faire une croix sur la régularisation de charges, et je l’ai accepté bien volontiers. Ca voulait dire que s’il y avait une régularisation à la hausse, c’était tant pis pour lui ; et si régularisation à la baisse, tant pis pour moi. A ma connaissance, c’est souvent fait ainsi. Si les charges sont régulières d’une année sur l’autre, et si la provision sur charges est bien ajustée à la réalité, la régularisation ne porte que sur quelques dizaines d’euros, ce n’est pas très intéressant de laisser des comptes suspendus pendant des mois pour si peu. Le bailleur m’avait donc fait signer un solde de tout compte, m’avait remis mon chèque, et au revoir et adieu ! C’est tellement plus simple.

Dans le cas d’un locataire qui part au bout du monde, je conseille vivement de procéder ainsi !

pour cet aspect pratique justement, n’ai noté sur le bail meublé que c’était des charges au forfait, afin de m’éviter des calculs de regul (que j’avoue ne pas savoir faire)
mais a t-on réellement le droit de faire du forfait pour les charges de copro, ordure ménagère ?
(l’électricité,eau et internet sont a la charge du locataire)

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#46 28/11/2018 14h05

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Bernard, c’est amusant, j’ai beau ne pas avoir tort vous ne me donnerez pas raison.
Je n’ai pas pensé un délai plus long que le délai légal au sens ou vous l’entendez mais un délai  empêchant la restitution sur le champ bien entendu conforme à la durée maxi (je mets entre une semaine et 1 mois selon la réactivité des tiers).
Dans les copros : soyons donc pratiques et considérons si vous le voulez bien que ce qui nous distingue est que je le pratique depuis plus de 30 ans dans les règles (et ce qui nous rapproche : moi aussi je sais lire).
Je régularise les charges annuellement pendant la durée du bail ; c’est une obligation.
Au départ du locataire, il y a systématiquement une régularisation qui nécessite d’attendre des documents ou bien comme vous l’indiquez d’établir un accord avec le locataire (base tarif des années antérieures pour l’eau/ ordures ménagères par exemple). Perso, j’étaye mes calculs par un document d’accompagnement et ne le produit pas sur place dans l’urgence. déjà qu’un état des lieux est toujours pénible à faire… On s’évite ensuite un moment tendu en se limitant à respecter la règlementation et les délais qu’elle nous offre s’il y a des retenues importantes (ça ne m’est arrivé qu’une fois.

Pouvez vous étayez votre affirmation avec des références : "mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir" (considérant que l’on sort là du cadre légal).

Cela étant dit, où je vous rejoins, c’est que j’obtiens toujours un accord express du locataire partant pour clore les comptes sur la base des montants connus antérieurement excepté si on est à proximité de l’établissement du décompte annuel par le syndic.
De même, sauf locataire imbuvable, je ne retiens jamais rien pour dégradation, c’est mentalement polluant et ça ne mène nulle, part considérant que les porcs auxquels j’ai heureusement rarement loué ne savent pas ni ne peuvent admettre qu’ils le sont.

Dernière modification par Range19 (28/11/2018 14h11)

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#47 29/11/2018 00h04

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Range19 a écrit :

Pouvez vous étayez votre affirmation avec des références : "mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir" (considérant que l’on sort là du cadre légal).

Référence : mon expérience. Seulement 25 ans, un peu moins que vous.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2018 00h18)


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#48 29/11/2018 09h13

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Range19 a écrit :

Pouvez vous étayez votre affirmation avec des références : "mais un certain nombre de bailleurs ne s’en donnent pas la peine et pensent que provision sur charges= charges et qu’il n’y a pas à y revenir" (considérant que l’on sort là du cadre légal).

Je confirme que beaucoup de bailleurs ne gèrent pas les charges comme il se devrait. Tout comme réclamer la TOM (si applicable), bon nombre de bailleurs gèrent mal ces frais, idem avec la révision du loyer. J’avoue avoir été dans cette situation quelques années (j’avais comme mauvaise excuse le manque de temps).

La gestion par une agence permet (en principe) de gérer cette mise à jour annuelle.


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#49 23/09/2019 20h23

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Bonjour,

Suite à un départ de locataire, qui est le 20 du mois.
Ce locataire avais payé le 1 du mois la totalité d’un mois de loyer, dont je lui ai fait la quittance le 2.
soit 300 euros pour le mois entier, et je lui rend 100 euros au prorata temporis.
(je précise qu’il a donné sa dédite le 5, mais ayant retrouvé un locataire suivant pour le 21, nous avons fait l’état des lieux de sortie le 20)

Jusqu’à présent je donnais les quittances de loyer a mon comptable, en guise de loyer perçu.
mais je doit faire une erreur quelque part car je n’ai finalement pas encaissé 300euros comme écrit sur la quittance, mais bien 200 euros par ce locataire au final.

Attendez-vous la fin du mois pour faire une quittance, au cas ou le locataire parte avant, pour écrire 200euros sur la quittance et non 300euros ?

Comment gerez-vous la restitution du loyer au prorata temporis ?

Dernière modification par Brincaster (23/09/2019 20h27)

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#50 24/09/2019 04h29

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Brincaster a écrit :

Attendez-vous la fin du mois pour faire une quittance, au cas ou le locataire parte avant, pour écrire 200euros sur la quittance et non 300euros ?

C’est le plus logique lorsque vous risquez de réduire le préavis. Mais comme c’est fait, il vous suffit de ne pas donner l’attestation du locataire suivant pour ce mois là à votre comptable.

Pour la restitution de la caution, vous avez 1 mois s’il n’y a pas d’anomalie sur l’état des lieux de sortie, 2 mois s’il y a des anomalies.

Les bons locataires repartent avec leur chèque le jour de l’état des lieux. Les autres attendent le délai légal.


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