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#1 24/08/2015 13h26

Membre (2013)
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Bonjour à tous,
Je suis en train d’acheter un immeuble tout en béton, proche d’un lycée avec des formations BTS, qui comprend 8 studios loués (du meublé en du non meubelé… Que je compte rendre en meublé en totalité), et un fonds de commerce d’auto école, ce local étant collé aux logements.
Le rendement est correct (9,8% brut), mais il tient compte du Fonds de commerce, qui a un loyer de 900€ (pas de TVA). Avant d’acheter, j’ai appelé le locataire pour savoir comment il envisageait l’avenir… Et il m’a dit qu’il comptait partir, et qu’il allait envoyer son congé rapidement. Aujourd’hui, le congé à été donné, il doit partir dans 2 ans.
Donc je vais me retrouver avec ce local vide dans 2 ans.
J’ai continué la négo, je vais quand même acheter l’immeuble. En fait, 2 possibilités:
- soit je transforme le local en 2 studios (donc travaux, mais cela donnera 600/650 € de loyers)
- soit je trouve un autre locataire pour le fonds, ce qui sera financièrement plus intéressant (loyer actuel du fonds : 900€ TTC)
Je vais commencer à chercher un locataire pour le local commercial.
Ma question : comment faire pour trouver un locataire ? Quels sont les supports, les outils utilisables ?

Merci d’avance

Message édité par l’équipe de modération (Aujourd’hui 13h25) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : bail commercial, locataire, recherche

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#2 24/08/2015 14h14

Membre (2012)
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ESTJ

Chercher un nouveau locataire,
dont l’actuel devrait partir dans 2 ans !
pour un local que vous n’avez pas acheté !

N’y a t’il pas d’autres actions à mener avant ?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#3 24/08/2015 14h54

Membre (2012)
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J’ai l’impression Nicobos que vous êtes inquiet à l’idée d’acheter un bien qui a un congé déjà planifié, vous cherchez peut être  à connaitre un moyen pour sonder le marché du bail commercial comme certains le font avec le boncoin pour des locations RP.

Si vous souhaitez guider votre choix vous avez certainement intérêt à regarder autour de l’immeuble si des biens commerciaux existent, sont loués ou vides et à demander aux agences.
Si le local est très proche du lycée, il est probable qu’il intéressera quelqu’un.

Ceci dit, si sur 2 ans, la remise en location de 2 studios vous fait peur alors que vous en achetez 10, j’espère que vous avez conscience que la location de studio nécessite pas mal d’engagement.

Pour les biens commerciaux, les entreprises passent souvent par les agences immobilières mais les biens sont publiés sur sites immobiliers.


Quasi Full immo physique mais je me soignerai un jour. Soigné fin 2022, quasi full ass vie lux.

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#4 24/08/2015 16h17

Membre (2013)
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Merci pour votre retour.
Le locataire est lié pour 2 ans, donc c’est vrai, j’ai le temps de voir venir.
C’est dans une ville de province, dans un quartier résidentiel, mais à 100m d’un lycée. Il n’y a aucun fonds dans la rue, qui n’est pas du tout une rue passante. Cependant, c’est une petite rue qui donne directement sur le lycée.
Donc je pense que je trouverai un locataire commercial sans trop galérer. Au pire, je séparerai le local en 2, mais cela ne m’enchante pas de faire des travaux.
C’est vrai que ce n’est que dans 2 ans et que je n’ai pas encore signé (je signe jeudi), mais mieux vaut anticiper !
Comme je n’ai jamais eu le cas (je n’ai fait jusqu’ici que du locatif habitation), je n’ai aucune idée de la façon dont on trouve un locataire pour un local commercial…
Autre question : je pensais éviter la restauration, à cause des odeurs désagréables pour les locataires habitation (étudiants). Cependant, si ce n’est que la fabrication de sandwiches, je pense que cela pourrait ne pas trop poser de difficulté. Avez vous des idées d’autres commerces, compatibles avec des habitations qui jouxtent le commerce (les studios disposent de terrasses, donc sensibles au bruit à aux odeurs) ?

Dernière modification par Nicobos (24/08/2015 16h21)

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#5 24/08/2015 23h29

Membre (2014)
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Bonjour,
Ce local me semble idéal pour une buvette/salle de jeu/petite restauration pour les lycéens.
Par contre 900 € c’est bien trop cher comme loyer à absorber par l’exploitant.
Vous même annoncez en "tirer" 600 € si vous les transformez en  studio.
Donc le mieux est de ne pas faire de travaux de transformation…et de proposer en local à 600 €.

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#6 25/08/2015 01h08

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Nicobos,

En immobilier aussi il faut faire ses devoirs. A vous lire, j’ai l’impression que vous ne savez pas ce que vous allez acheter et devoir louer.

Vous amalgamez location de murs et location de fond de commerce, ce sont deux choses différentes. Qu’est-ce que vous achetez réellement ?

Si à cela on ajoute les notions de droit au bail, de pas-de-porte, de bail tout commerce (ou pas) vous êtes complètement paumé.

Google est votre ami ;-)

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#7 25/08/2015 19h34

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Sky,
Je suis juriste, donc je connais très bien la différence smile
J’achète un immeuble, pas un fonds.
Mon preneur va partir dans 2 ans, il me paie un bon loyer, donc il faut que je prépare son remplacement, quitte à le libérer de façon anticipée si je trouve un nouveau preneur, moyennant une indemnité de rupture que le sortant me verserait smile

Dernière modification par Nicobos (25/08/2015 19h34)

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#8 15/07/2017 20h35

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Bonjour Nicobos,

La date de fin approche, alors qu’avez-vous décidé de faire finalement ?

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#9 03/05/2020 02h03

Membre (2016)
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Bonjour,

suite à l’acquisition d’un immeuble de rapport, je me retrouve avec un local commercial vide au rez-de-chaussée dudit immeuble. Le locatif commercial n’étant pas ma spécialité à la base, je me tourne vers vous pour des conseils.

Je précise de suite que la rentabilité de l’opération est entièrement assurée par le reste de l’immeuble, et que l’état, la vacance et l’absence de projet pour ce local sont assumés : j’ai depuis le début considéré la présence de ce local comme un bonus à valoriser dans un deuxième temps.

Il s’agit d’une surface rectangulaire de plain-pied de 80 mètres carrés, avec côté rue une ouverture type « vitrine », une deuxième ouverture « porte » (mais il n’y a ni vitrine, ni porte : uniquement des rideaux métalliques), et au fond une large fenêtre sans accès extérieur. Il n’y a ni cuisine, ni toilettes, ni lumières, ni prises électriques : juste les arrivées, évacuations d’eau et un compteur électrique. Brut de chez brut, tout est à faire. Le reste de l’immeuble a une troisième entrée indépendante sur rue et ne communique pas avec le local.
La rue est piétonne, au coeur de l’hypercentre d’une grande métropole. La rue est peu commerçante, et sa piétonnisation est relativement récente. Un établissement scolaire important (collège + lycée) se trouve à proximité instantanée.

Je ne suis pas intéressé par un projet de type garage pour deux roues.
Si je ne voulais pas m’embêter, je ferais un changement de destination, aménagerais un appartement dans un esprit loft, et resterais dans mon coeur d’activité de loueur meublé (je sais faire).

Mais:
- la rue bénéficierait d’une activité commerçante, qui au long terme (20 ans) pourrait valoriser le quartier et donc l’immeuble (même marginalement).
- j’ai très envie d’essayer autre chose que le locatif meublé (ou nu).

J’ai par contre une certaine appréhension (du débutant?) des baux commerciaux. L’idée de devoir une indemnité d’éviction de l’ordre de grandeur d’une année de chiffre d’affaire de l’exploitant si je souhaite récupérer mon local m’effraie un peu.

J’ai il y a quelques mois « jeté des bouteilles à la mer » en mettant des annonces sur LeBoncoin notamment, parfois avec un loyer très faible (avec l’espoir d’attraper des entrepreneurs prêts à mettre la main à la pâte en l’échange d’un loyer faible), parfois avec un loyer élevé (pour voir). C’est un échec absolu : je n’ai que des demandes de gens avec qui je ne n’envisagerais même pas de signer un bail de location de place de parking, pour installer des fast-foods bas de gamme, laboratoires de boulangerie et autres commerces horribles.

S’il existe dans cette ville des gens qui cherchent à créer (mais louer…) de toute pièce un café branché ou n’importe quoi d’ambitieux, je ne sais pas où les trouver !

Je suis preneur de tout type de retour d’expérience sur la mise en place d’un commerce dans un local commercial brut, ou d’idée de projets pour valoriser ce local.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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[+1]    #10 03/05/2020 06h21

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Bonjour Dr minimal,

En général il faut, déjà en temps normal, être patient quand on recherche un locataire commercial mais la période actuelle pose énormément de doutes pour les commerçant.
Notamment l’application de la fameuse « distanciation sociale ».
Je vois que votre commerce est plutôt grand, c’est un bon point.
Je trouve que leboncoin est une bonne épuisette, mais souvent 9 demandes sur 10 sont farfelus. À vous de faire le tri, car l’objectif est de ne plus avoir de vacances durant des décennies si le commerce est pérenne!
Je met souvent des annonces papiers dans les commerces environnant, le bouche à oreille marche toujours aussi bien.
Ensuite pour la réalisation du bail, je passe avec mon avocat spécialiste en droit commercial.
Il peut aussi avoir des connexions, l’avocat, d’autant plus si il est implanté dans la ville et qu’il réalise souvent des baux commerciaux. 

Dernier point qui minterpelle dans vos propos, c’est quand vous classez les labos de boulangeries dans les commerces obscurs.. je ne comprend pas ce sont de bon commerces pour un bailleur en général. 

Bonne continuation 
Au plaisir d’échanger

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Favoris 1   [+2]    #11 03/05/2020 06h30

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Vous passez une annonce sur leboncoin en indiquant extraction et commerces de bouche non autorisés.

Cela va calmer les demandes  des fast food exotiques qui génèrent odeurs , fréquentations et bruits.

Dans l’annonce vous indiquez idéal opticien , coiffeur , libraire , boutique de vêtements , agence immobilière etc ….

Pour l’indemnité d’éviction pourquoi vous en faire puisque le but est de louer et nonde récupérer le local.

Dans le commercial , tout est à la charge du locataire suivant ce qui est inscrit dans le bail , certain impute le foncier , je ne le fais pas de mon coté.

Une fois votre locataire en place , vous ne vous occupez plus de rien , le chauffe eau tombe  en panne , la serrure de la porte , le volet roulant ,  ce n’est pas à vous de les changer

Si votre locataire ne paye pas , au bout d’un mois vous envoyez l’huissier à ses frais.

Si le locataire veux partir il va chercher à revendre son fonds de commerce qui est le cœur de son activité ou sinon il revendra le droit au bail ce qui vous permet d’avoir un nouveau locataire sans même le chercher 
D’où l’importance de bien spécifier dans le bail ce qui est autorisé et interdit comme activités dans ce local , l’interdiction des commerces de bouche , activités  à nuisances olfactives permet de limiter la nuisance pour votre immeuble en cas de changement de locataire.

Si en dernier recours votre locataire part , vous pouvez relouer le local en faisant payer un pas de porte pour l’entrée dans les lieux.

Fréquement ce n’est pas utilisé , sur des petits locaux c’est plutôt le contraire comme une remise de loyer pour faire les travaux d’adaptation du local à la nouvelle activité.

La location de locaux commerciaux est très reposante et sereine , la seule difficulté réside dans le fait de trouver le premier locataire.

J’ai géré un départ , trouver un nouveau locataire et une entrée de locataire à 800 kms de chez moi sans avoir vu le nouveau locataire , tout a été fait par téléphone , mail et courrier pour le bail.

Vous verrez on y prend gout


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[+2]    #12 03/05/2020 09h51

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DrMinimal a écrit :

Il s’agit d’une surface rectangulaire de plain-pied de 80 mètres carrés, avec côté rue une ouverture type « vitrine », une deuxième ouverture « porte » (mais il n’y a ni vitrine, ni porte : uniquement des rideaux métalliques), et au fond une large fenêtre sans accès extérieur. Il n’y a ni cuisine, ni toilettes, ni lumières, ni prises électriques : juste les arrivées, évacuations d’eau et un compteur électrique. Brut de chez brut, tout est à faire.

Ce qui signifie que ce local commercial n’a jamais été utilisé, n’a jamais été loué ni vendu. En effet, à ma connaissance, les locaux commerciaux sont toujours livrés bruts. C’est le premier propriétaire ou premier preneur qui fait tout l’aménagement, y compris porte, vitrine, électricité, plomberie. Mais pas seulement les travaux les plus indispensables : un commerce doit être "rutilant", donc ça fait un paquet de travaux d’aménagement et décoration (ce sont souvent des menuisiers qui se sont convertis dans l’aménagement), y compris peintures, revêtements de sol, faux-plafonds, un éclairage bien brillant… Sans oublier tout ce qui est mise aux normes ERP. C’est un budget énorme, donc un frein énorme. Sur un immeuble neuf, malgré le fait qu’il y a tout à faire, ça se vend quand même… parce que c’est neuf, il y a l’attrait de la nouveauté. Tout le monde rêve d’avoir la supérette ou le salon de coiffure au pied de l’immeuble tout neuf où des cadres aisés vont venir dépenser leurs sous juste avant de rentrer chez eux (enfin ça c’est l’image d’épinal).

Or, l’immeuble existe depuis combien de temps ? Comment se fait-ce que personne n’ait été intéressé pour utiliser ce local ? Je pense que cette vacance locative aussi longue que l’existence de l’immeuble vous donne une petite idée de l’ampleur du problème !

Notez quand même qu’on peut faire plein de choses autre que des commerces dans un local commercial : paramédical (kiné par exemple), un dojo, une mosquée, des bureaux (un expert-comptable, un architecte…), une association… Il ne faut pas se limiter aux commerces.

Pour moi, votre problématique est :
- loyer bas et rue peu commerçante : ça attire les tocards, les desesperados, les commerçants pauvres. Un emplacement peu commerçant, ça peut vouloir dire un CA 2 ou 3 fois moindre que le même commerce bien placé. Il faut une sacrée ristourne sur le loyer pour motiver quelqu’un à venir ; et il faut que ce quelqu’un soit très pauvre pour envisager de venir ainsi sur un mauvais emplacement.
- tout l’aménagement à faire : ça voudrait dire au contraire un preneur "riche", c’est à dire un commerçant qui a les moyens de mettre 50 k€ dans un aménagement intérieur complet, y compris portes et vitrines qui représentent déjà un sacré budget. Les tocards susceptibles d’être locataires n’auraient jamais le budget de l’aménagement, donc ils partiront en courant dès qu’ils verront l’état de votre local. De toute façon, ou trouve des optimistes pour prendre un local avec tout à aménager dans le neuf ; l’attrait de la nouveauté comme dit plus haut. Mais là, qui est prêt à tout à aménager dans l’ancien ? Vous cumulez les défauts du neuf et les défauts de l’ancien !
- or, votre local, dans l’état actuel, il vaudrait combien, c’est ça qu’il faudrait savoir… Regardez les petites annonces, regardez DVF, et essayez d’établir la valeur de votre local, en tenant compte de son état "tout à aménager" et en tenant compte de l’ancienneté de l’immeuble. Il vaut probablement moins de 100 k€. Pourquoi un preneur riche voudrait-il mettre 50 k€ dans un local qui ne lui appartient pas, donc qu’il risque de perdre dès que le bailleur voudra reprendre le local, alors qu’avec 150 k€ (100 k€ achat et 50 k€ travaux), il serait chez lui ? Donc un riche commerçant ne sera pas locataire, il sera propriétaire. Il n’y a que les grands groupes, les chaînes, qui ont souvent une politique d’être locataires alors qu’il pourraient être propriétaires. Un commerçant indépendant, s’il a les moyens, préférera acheter, en tout cas dans les zones où l’immobilier est bon marché comme ça semble être le cas chez vous.
- au final : si le commerçant est riche, pourquoi diable s’embêterait-il à venir dans une rue peu commerçante, pour payer moins cher de loyer ?

Donc, votre local est dans un désert de demande : rue trop peu commerçante, travaux trop importants nécessaires qui vont faire fuir les candidats pauvres susceptibles de venir ; les candidats riches préfèrent acheter que louer.

Ca, c’était le diagnostic avant COVID.

Après COVID, l’offre de commerces vides va exploser tandis que la demande va rester faible (et cette demande sera encore plus qu’avant composée de tocards qui ne tiendront pas un an avant de faire faillite). Donc, après Covid, la situation est bien pire.

Je pense que Philippe30 a un optimisme qui vient du fait qu’il possède des locaux commerciaux de bonnes qualité, bien placés. Or, avec l’essor du e-commerce, le nombre de commerces baisse. Les emplacements premium sont toujours recherchés. Mais les emplacements n°2, ils sont progressivement dégradés en emplacement n°Z, le dernier de la liste. Le genre d’emplacement qui soit reste vacant, soit trouve un kebak-tacos qui veut bien louer 200 € par mois (et de toute façon il ne paiera pas). Je l’avais déjà écrit, je le répète : avec l’essor du e-commerce, la demande baisse, l’offre est donc pléthorique. Les commerces d’emplacement premium vont se maintenir (rue très commerçante du centre ville, ou bien zone commerciale type hypermarché-Darty-Ikea-complexe 12 cinémas, avec plein de parkings) ; et encore. Des galeries marchandes qui ferment, ça existe !
Mais les emplacements non-premium, ils sont condamnés à plus ou moins court terme.

A votre place, je ferais directement les démarches pour le passer en logement. Attention aux autorisations nécessaires. Attention aux pièces aveugles.

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2020 10h19)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#13 03/05/2020 10h20

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@Bernard 2K

J’ai un optimisme naturel et un tempérament fonceur mais je me suis bien calmé

@Dr Minimal

Dans ma réponse, j’ai indiqué le fonctionnement des locaux commerciaux , je n’ai pas pris en compte sa problématique d’emplacement  ni de local brut.

Il est possible aussi par exemple de monter une laverie que vous allez gérer via une société et qui louera le local à vous le propriétaire.

Les infirmières doivent avoir un cabinet , les architectes ont besoin d’un bureau mais pas forcement avec une surface de vente

Regardez les commerces aux alentours pour voir ce qui pourrait manquer


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[+2]    #14 03/05/2020 10h33

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ENTJ

Bonjour,

Je souhaite rebondir sur l’après Covid et le changement de destination ; si effectivement des galeries commerciales qui ferment on en a vu et on s’attend à en voir de manière croissante, la donne va peut être changer avec le retour d’expérience.
Actuellement l’Etat semble (je suis prudent !) vouloir faire de la ville toujours dense (mais un peu moins qu’avant, en revenant sur le ZAN), l’Etat à surtout compris qu’il faut rendre la densité compatible avec un cadre de vie sain. C’est tout le sens des discussions actuelles avec la DGALN et la DGHUP et les agences d’urbanismes, les villes…J’ai posté sur ce sujet, je vous laisse vérifier ces propos sur le net.
(7/7) Impact du COVID-19/coronavirus sur les prix de l’immobilier ?
Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages  - Annuaire | service-public.fr
Covid-19 : les mesures prises pour les quartiers politique de la ville | Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales
Dés lors les petits commerces de centre ancien qui sont déjà généralement interdit de "changement de destination" car vitaux pour les populations en quartier dense sans véhicules, sans transports en communs cf PLU et PLUiH vont être encore plus vitaux car permettant de limiter non seulement les déplacements mais de tracer les éventuels clusters, de limiter (hum ?) les contacts, tout en maintenant un lien social en donnant un visage humain au quartier.
"Je pense que" (avis personnel éclairé je l’espère par mes pratiques pro quotidiennes cf mes autres posts) les dispositifs d’aides publiques vont aller dans ce sens : ORT, coeur de ville, ANAH ANRU, DETR, edit action logement, sont déjà en place, les priorités iront en 2021 coté finances à tous les projets +/- anti Covid xx !

Bref, l’investissement se fait toujours dans un cadre légal (désolé pour le poncif), jamais "hors sol", mais en l’occurrence pour l’instant il me semble urgent d’attendre, voire de prendre les devants en rencontrant les élus sous cet angle de "cadre de vie sain" et de "que faire de mon bien dans notre intérêt commun".

Dernière modification par Iqce (03/05/2020 13h27)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#15 03/05/2020 10h42

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Bonjour
Dr M, je crois que vous êtes conscient qu’il faut éviter comme la peste un local alimentaire

En visitant un appartement à acheter situé au 1er étage, en compagnie d’un architecte, tout était favorable du point de vue distribution des pièces, emplacement etc… et soudain, l’architecte nous a intimé le silence : et nous avons entendu le ronronnement de la ventilation de la supérette qui occupait le rdc de l’immeuble
Rédhibitoire
La nature d’un commerce rdc, c’est un peu le baromètre de l’humeur de l’occupant du 1er étage et peu ou prou des autres occupants

Dernière modification par Job (03/05/2020 10h43)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #16 03/05/2020 11h40

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ESTJ

Je rebondis sur l’idée de Philippe30 de monter une laverie qui peut être une excellente idée, domaine que je connais bien.

DrMinimal, vous dites être dans un quartier ancien et piétonnier :
est il également étudiant et composé de petites surfaces majoritairement ?
Quelle est la distance du parking le plus proche ? (Si vous visez la clientèle couettes)
Combien de laveries et pressing dans un cercle de 500 m ?

Une variante à creuser un peu moins connue si vous voulez éviter toute nuisance type squat : la laverie assistée avec une couturière faisant mercerie par exemple ou du pressing à l’eau (opposition au nettoyage à sec).

On a une file ancienne sur la laverie, si intérêt, allez la parcourir….

Sinon, je rejoins B2K sur son analyse, pas toujours simple à démarrer un local, il m’est arrivé de longues vacances, mais je suis un peu beaucoup pénible sur la sélection des locataires …

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#17 03/05/2020 12h36

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Bonjour,
Pourquoi pas des box de rangement?
Si il y a du monde dans le quartier,  il peut y avoir de la demande d’espace.
Il y a certainement des experts du sujet sur le forum.
Bonne journée.

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#18 03/05/2020 13h10

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ENTJ

Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#19 04/05/2020 22h35

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Pour compléter l’excellent message de B2K, je vous poserai une question : Souhaitez vous un bail commercial ? Savez vous les différences avec un bail d’habitation ? Avec un bail professionnel ?

Avez vous des devis pour aménager le local (mur, sol, plafond, sanitaires) et le rendre attractif en tant que bureau ? A contrario, avez vous des devis pour le transformer en habitation ?

Un commerce a besoin de visibilité, afin d’attirer la clientèle. Pour des appartements, au contraire, c’est plus agréable une rue calme, sans bruits perpétuels.

Avez vous parlé aux commerçants et professionnels au alentour ? Prenez les pages jaunes et faites un périmètre autour de votre immeuble ?

Un paramédical peut être intéressé par un local facilement accessible PMR, et n’est pas gêné qu’il soit dans une rue calme : infirmière, kiné, ostéo, orthophoniste, …
Un cabinet peut également être intéressé : avocat, expert comptable, assurance,…
Une association locale, en fonction du loyer et quelques aides de la commune : musique, danse, théâtre, sport,…

Dans ces derniers cas, ils vont chercher un local " tout prêt" afin de poser leurs affaires et d’accrocher la plaque.

Quel est le prix des loyers des locaux dans votre secteur ?
Couplé à celui de vos devis, nous aurions une idée de la rentabilité possible.

Pourquoi voulez vous maintenant occuper ce local ? Pour avoir un revenu ? Mais pourquoi ne pas l’avoir cherché en même temps que vos locataires de studio ? Qu’avez vous fait pendant ces mois sans recherche ni locataire ?
Comment sont occupés les autres rez de chaussés dans votre rue ?

Sinon, y a-t-il un marché de location de bureau équipé ? Afin de rester dans le LMNP que vous maîtrisez déjà.

Job, le 03/05/2020 a écrit :

Bonjour
Dr M, je crois que vous êtes conscient qu’il faut éviter comme la peste un local alimentaire

En visitant un appartement à acheter situé au 1er étage, en compagnie d’un architecte, tout était favorable du point de vue distribution des pièces, emplacement etc… et soudain, l’architecte nous a intimé le silence : et nous avons entendu le ronronnement de la ventilation de la supérette qui occupait le rdc de l’immeuble
Rédhibitoire
La nature d’un commerce rdc, c’est un peu le baromètre de l’humeur de l’occupant du 1er étage et peu ou prou des autres occupants

Quand on achète l’appartement au 1er étage, le raisonnement est différent quand on achète des murs commerciaux de restaurant wink
Qualité de l’emplacement, qualité du bail, qualité de l’occupant.

Dernière modification par amoilyon (04/05/2020 22h42)

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#20 05/05/2020 00h30

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Bonjour,

merci pour vos réponses.

@Philippe30, ma réticence vis à vis des baux commerciaux vient de plusieurs exemples que j’ai vus sur le marché de commerces qui, de locataires en locataires, de propriétaires en propriétaires, sont passés de commerces « normaux » à des trous abjectes. C’est d’ailleurs sur cette base que j’ai vu et fait mes meilleures affaires (sur le plan financier, pas sur le plan humain). Pour mes biens d’habitation, je n’accepterais pas qu’un locataire m’impose le locataire suivant à moins que je le dédommage. C’est vraiment cet aspect de la valorisation du fond de commerce qui me titille, mais il s’agit d’une déformation (semi)professionnelle de bailleur d’habitation, qui se soigne en rédigeant le bail commercial avec soin, comme vous l’indiquez.

Prenons l’exemple de ce local. Contrairement à ce qui est dit plus haut, il ne s’agit ni d’un local neuf, ni d’un emplacement numéro 2. Il s’agit d’un emplacement numéro 1, qui au cours des 120 dernières années a été utilisé à minima comme quincaillerie, librairie, pour finir en Kebab sordide. Le vendeur m’a fait une fleur en rasant les installations de son dernier locataire, dont il a eu beaucoup de mal à se débarrasser. D’où l’état brut du local et sa vacance locative.

J’ai précisé dans mon message que la rentabilité de l’opération est entièrement financée par ce qu’il y a au dessus (attention à ne pas confondre avec le cas de @Nicobos qui a crée cette file). Concrètement, si j’avais eu le même bien sans le local au rez-de-chaussée, je l’aurais acheté au même prix, je n’exagère presque pas. La rentabilité du local n’est pas ma préoccupation première. Je pourrais y installer une table de ping-pong que je ne culpabiliserais pas vis à vis de mes objectifs de rentabilité sur l’opération. Par contre, comme je l’ai indiqué:
- la rue, le quartier bénéficierait d’une commercialisation de cette surface. J’ai le gros défaut de beaucoup aimer ma ville et je pense pouvoir contribuer à quelque chose de positif en commercialisant correctement cette surface, sans choisir la facilité (laisser vide avec un rideau fermé ou louer au premier desesperados venu). @77PourCent c’est pour ça que je dis qu’un labo de boulangerie est un projet qui ne m’attire pas du tout. Une boulangerie, ça j’en serais ravi, mais un rideau fermé cachant des machines qui pondent des baguettes, sans point de vente (comme me l’a précisé le demandeur, comme si l’absence de point de vente allait me rassurer) : beurk.
- je cherche à me diversifier du meublé que je pratique déjà. Une diversification sur des baux commerciaux ne m’aurait certes pas aidé pour la COVID19 que nous traversons actuellement, mais qui sait de quoi la prochaine crise sera faite.

Vos contributions en tout cas mon confirment dans l’idée que je ne trouverai pas preneur d’un local brut. Un boulanger de qualité cherchant un nouveau point de vente en location voudra à mon avis se concentrer sur son métier : vendre du pain, avec quelques aménagements minimes éventuellement. Celui qui est prêt à tout créer de A à Z sera plus enclin à acheter également son local. L’entre-deux paraît difficile à trouver sauf dans les villes aux prix immobiliers délirants.

À partir de là, c’est à moi de décider quelle occupation je souhaite pour le local, à partir d’une étude de marché. Juste plaquer les murs et poser un WC ne m’aidera pas à trouver preneur, car on n’aménage pas de la même manière une supérette, une boulangerie ou un café.
Ayant la fibre entrepreneuriale, si je pose les fondations d’un commerce que je souhaite voir apparaître dans ce local, et que le business plan est solide, la tentation sera grande d’être également le porteur de projet. C’est un autre sujet mais j’ai failli poster un sujet à part « quelle activité secondaire pour exploiter soi-même un local commercial ?». En ce sens, une laverie serait effectivement intéressante, et j’avais bien réfléchi au sujet, car je pourrais être propriétaire du local et du business.
Le local est par contre un peu sur-dimensionné pour une laverie seule, et une laverie est souvent un espace un peu glauque. L’ajout de personnel (couturière) est une bonne idée. Une activité du type « laundry-bar » serait géniale, mais l’investissement important avec une gestion importante du personnel.

Bref, je continue de murir le projet, et posterais sans-doute dans un sujet dédié.

Bien à vous,

Dr. Minimal


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#21 05/05/2020 08h03

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DrMinimal a écrit :

Prenons l’exemple de ce local. Contrairement à ce qui est dit plus haut, il ne s’agit ni d’un local neuf, ni d’un emplacement numéro 2. Il s’agit d’un emplacement numéro 1, qui au cours des 120 dernières années a été utilisé à minima comme quincaillerie, librairie, pour finir en Kebab sordide.

1) On ne pouvait pas le deviner.
2) Ce n’est plus un emplacement n°1, sinon il n’aurait pas fini en kebab sordide. Sinon, vous auriez croulé sous la demande dès que vous avez placé votre annonce. En affirmant que c’est un emplacement n°1 alors que vous avez les preuves du contraire, vous faites preuve d’aveuglement affectif.

- la rue, le quartier bénéficierait d’une commercialisation de cette surface. J’ai le gros défaut de beaucoup aimer ma ville et je pense pouvoir contribuer à quelque chose de positif en commercialisant correctement cette surface

Vous vous éloignez de votre activité de bailleur. Le raisonnement du bailleur doit être "n’importe quelle activité, pourvu qu’elle soit solvable et sans inconvénients pour les locataires du dessus (et légale, quand même)". Pourvu que la rentabilité soit suffisante et solide, on s’en moque un peu de l’activité.
Là, vous raisonnez comme pourrait le faire la commune : "nous allons préempter ce local car nous pensons qu’il faut en faire telle activité utile au quartier, indépendamment de toute recherche de rentabilité".
Vous voulez donc faire de l’aménagement urbain. Voulez voulez décider ce qui sera utile au quartier. Je pense que cette optique pourrait vous amener à des choix non optimum, du genre être beaucoup trop généreux avec un projet "utile" qui se révélera au final non rentable et mal conçu, par des gens qui ne tiennent pas la route. A mon humble avis, c’est aussi une forme d’aveuglement affectif.

Une activité du type « laundry-bar » serait géniale, mais l’investissement important avec une gestion importante du personnel.

Je suis le seul à penser que la population "laverie" risque de se transformer en collection de poivrots tristes et difficiles à déloger ? Si c’est un bar sans alcool, ça risque de ne pas tourner bien fort. "laundry-bar génial" me semble un oxymore, mais c’est sans doute la faute de mon manque d’imagination.

Je précise, même si j’ai oublié de le mettre dans ma présentation, que j’ai une "certaine expérience" avec les locaux commerciaux, en particulier ceux difficiles à louer et/ou à vendre, et que ces messages sont ancrés dans cette expérience. Tout cela étant dit : ce sont vos sous, c’est vous qui voyez !

Dernière modification par Bernard2K (05/05/2020 08h15)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#22 05/05/2020 08h14

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INTJ

Vu vos posts j’ai l’impression que vous allez créer l’activité vous-même, et pourquoi pas ? Après tout on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Si vous avez trop d’espace pour un simple lav-o-matic et que vous êtes certain qu’il y a un besoin pour ce type de commerce dans cette rue, pourquoi pas une laverie/pressing ? L’espace "en trop" permettant de stocker les vêtements propres. Cela permettrait aussi de rentabiliser votre couturière qui ne devrait pas crouler sous les demandes de retouches.

Personnellement, j’ai eu de la chance pour mon local : à peine mis sur le Bon Coin qu’une hypnothérapeute qui paie rubis sur l’ongle en est tombé amoureuse. Et ça c’est vraiment le genre d’activité qui ne dérange pas les locataires du dessus smile

Dernière modification par doubletrouble (05/05/2020 08h18)


✯ Mangia bene, caca forte, e non aver paura della morte.

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#23 05/05/2020 08h29

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DrMinimal a écrit :

Il s’agit d’un emplacement numéro 1, qui au cours des 120 dernières années a été utilisé à minima comme quincaillerie, librairie, pour finir en Kebab sordide

Comme je vous l’ai indiqué auparavant

Vous spécifiez dans le bail initial les modalités de cession du bail avec accord du bailleur.
Les activités interdites comme commerce de bouche , restauration , débits de boisson etc

Vous indiquez un usage du local en bon père de famille etc ….

Il faut trouver soit par vous même sur internet , livres sur les baux commerciaux avec des exemples de baux ou par un notaire les bonnes formules pour sécuriser une cession ultérieure du bail.


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

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#24 05/05/2020 09h24

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ENTJ

Bonjour Dr Minimal,

j’ai lu que vous aimiez bien votre ville et que vous aviez envie de faire quelque chose de positif pour elle. J’ai compris que le rideau fermé vous dérange (et vous avez doublement raison, y compris en tant que bailleur).
Il est possible de voir avec l’ABF (si vous êtes en périmètre ABF) et avec la CCI/la collectivité de mettre en place (edit : à leur frais) une vitrine fictive, avec de la vitrophanie : ça égaye, ça montre aux investisseurs locataires ce que cela pourrait être : c’est positif. Mais ça ne rapporte pas plus à court termes que la satisfaction morale ! smile

Dernière modification par Iqce (05/05/2020 11h16)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #25 05/05/2020 09h48

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DrMinimal a écrit :

À partir de là, c’est à moi de décider quelle occupation je souhaite pour le local, à partir d’une étude de marché. Juste plaquer les murs et poser un WC ne m’aidera pas à trouver preneur, car on n’aménage pas de la même manière une supérette, une boulangerie ou un café.l

Peut-être pourriez-vous laisser le local commercial en l’état brut, afin de vous laisser aux preneurs potentiels la marge de liberté la plus grande quant au type d’activité et d’aménagement qu’ils pourraient réaliser, et négocier avec eux de prendre en charge une partie des travaux ? Par exemple les aspects "structurels" et universels (WC, électricité, accès PMR, vitrine…), en laissant à leur charge ce qui est spécifique à leur activité (aménagement intérieur, cloisonnement, équipement et mobilier, peintures et sols…) ?

D’ailleurs plaquer les murs pourrait ne même pas être nécessaire. Dans le Nord, quasiment tous les nouveaux lieux "branchouille" tels que celui-ci ou celui-là préfèrent enlever les placos pour retrouver la brique d’origine, quitte à laisser les saignées des gaines techniques apparentes. Ils récupèrent ainsi un peu de superficie (surtout dans les locaux étroits, tout en longueur) et n’ont plus jamais à repeindre.

Dernier point, est-ce que votre local dispose de parking à proximité, qu’il soit PMR ou classique, payant ou gratuit ? car pour beaucoup de commerçants, no parking = no business. S’il me semble tout à fait acceptable de ne pas avoir de stationnement à proximité d’une laverie (typiquement le commerce idéal pour un hypercentre dense), cela me semble plus compliqué pour la plupart des professions libérales par exemple.

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