Achat locatif d'un studio de 20 m2 à rénover en province…

PerrierCitron · #1

Bonjour,

J’ai appris beaucoup sur ce forum riche en informations et expériences concrètes!
Je voudrais moi aussi franchir le cap et faire mon 1er investissement locatif.
Je préfère commencer "petit" voire "minuscule"

Depuis quelques temps, je surveille les annonces immobilières, et là, j’ai repéré et visité un studio.
-en province dans ville de 45000hab, près de chez moi
-superficie de 20m²
-petite copro (4-5 lots)
-très proche du centre ville
-rez-de-chaussée sur cour intérieure
-peu lumineux: une façade avec 3 fenêtres, les autres murs pleins
-du cachet: murs en pierres et plafond à la française
-tout le second œuvre à faire (pas d’électricité, pas d’arrivée d’eau, aucune cloison, pas de cuisine, pas de salle de bain, pas de WC)
-prix de vente 20k
-charges annonces de 22€/mois

Je compte faire une partie des travaux moi-même puis le louer en meublé à 300€

Après analyse sur un site d’annonces bien connu, pour des studio entre 20 et 25m², on a des prix:
-en location non meublée: moyenne de 323€ (pour 24 annonces)
-en location meublée: 383€ (pour 21 annonces)
-en vente: 20k, 28k, 48k, 52k, 55k, 57k => pour moi ces prix sont au dessus du marché: pour 1 studio de même surface, sans travaux, les prix doivent graviter autour de 30k

Questions
1/En posant l’achat + notaire + travaux pour 30k et la location meublée à 300€, on a un rendement brut de 12%. Ces chiffres me sembles réalistes et même améliorables, qu’en pensez-vous?

2/le studio en question était un local commercial. Il doit être déclaré en "habitation" aux impôts. Y’a-t-il un risque à ce niveau là ? Sachant qu’il donne sur une cour intérieure et que dans la rue, d’autres locaux commerciaux ont été transformé en habitation.

3/Est-il judicieux d’acheter sans avoir visité un grand nombre de studios comparables?
J’ai récemment visité une trentaine de maisons avant d’acheter ma résidence principale…

4/Comment vérifier le montant effectif des charges?

5/Vous validez le scénario LMNP en autofinancement et sans impôts: faire un prêt de 20k sur 6 ans à 300€/mois payé par le loyer, pas de revenus fonciers, donc pas d’impôts.

6/si je fais des travaux moi-même, puis-je générer des décifits fonciers ?

Merci pour vos conseils

Mots-clés : lmnp (loueur en meublé non professionnel), location, studio

gunday · #2

Bonjour,
1/ Pourriez vous détailler votre estimation des travaux?
Car en partant de 20k pour l’appart, 1,5k pour le notaire, il reste juste 8,5k pour les travaux.
Et même pour 20m², avoir 8.500€ pour faire les séparations, l’électricité, la plomberie et l’aménagement me parait peu.
Avez vous pensé au mobilier ?

Au passage pas d’arrivée d’eau signifie quoi?
Qu’il y a l’entrée d’eau mais pas la répartition, ou l’eau à aller cherche dans la rue? (dans ce cas, faut sûrement passer par une délégation de service public avec un opérateur tel Véolia qui facturera).
Même question pour les sorties d’eaux.

Dernier point, y a t’il une entrée électrique avec compteur?
Car sinon, ça signifie consuel et donc l’électricité devra être clean!

Par contre, au niveau des revenus, si vous visez du meublé, au vu de vos chiffres, prenez peut être plutôt 350€ en base (au passage les chiffres que vous annoncez sont HC ou TTC ?)

2/ Non, déclaration en BIC

3/ J’aurais tendance à dire non, mais dés fois on a du bol, et on a fait un bon travail préalable et le premier est le bon.
Ce fut le cas pour mon immeuble, mais pas du tout pour ma RP (où j’ai quand même vu un sacré paquet de taudis hors de prix)

4/ Si copro, demandez les documents de la copro tel que les AG, ainsi vous aurez les chiffres ainsi que les travaux prévus (genre si un ravalement est à venir).

5/ Non, car sur les 300€ d’échéance, il y aura une partie d’intérêt déductible et une partie de capital. Par contre en amortissant le bien (voir avec un comptable les normes du coin), vous déduisez une partie des murs sur 30 à 50 ans, ainsi que les travaux et le mobilier.
Donc à voir avec l’ensemble des chiffres.
Mais si vous souhaitez réitérer rapidement, regardez la possibilités de prendre un emprunt plus long afin d’avoir un taux d’endettement plus faible.

6/ Si vous faites les travaux, vous pouvez amortir les matériaux (conservez les factures)

Voilà, en espérant vous avoir aidé

Benito56 · #3

Bonjour,

je vous donne mon avis dans les limites de mes compétences

1/ D’aprés vos indications j’estimerai les travaux à un peu plus (~10K€) si vous faites tout tous seul. Attention de bien vérifier que les compteurs soit installé et des evacuations dans l’appart ( ou la possiblité d’en faire facilement), ne pas oublier le prix des meubles !

2/ Il y a une procédure a suivre qui depend de votre ville, dans certain cas la créaton d’une place de parking est demandée, si c’est pas possible faut payer et c’est pas donné !

3/ Si vous avez bien cerné le prix du marché et que vous pensez que c’est une affaire pas de probléme. Attention tous de meme les prix affichés sur les annonces ne correpondent pas au prix réel du marché.

4/ Se rapprocher de la copro

5/ Vous oubliez la taxe fonciére, l’assurance loyer impayé, les charges, l’entretien… avec 300€ de loyer et 300€ de remboursement de pret vous ne serez pas en autofinancement. Il faut allonger la durée du pret.

6/ Non pas possible avec le statut LMNP

Clairette · #4

Benito56 a écrit :
2/ Il y a une procédure a suivre qui depend de votre ville, dans certain cas la créaton d’une place de parking est demandée, si c’est pas possible faut payer et c’est pas donné !

Bonjour,

Je me permets une petite précision à ce sujet :
Depuis le 1er janvier dernier la "taxe parking" (officiellement PNRAS) n’existe plus.
C’est à dire que c’est soit création de parking, soit pas de création de logement, mais en tout cas plus moyen de simplement payer pour contourner le problème.
Il y a quand même possibilité de dérogation, à vérifier avec la mairie…

Voilà d’ailleurs un doc qui avait été mis en ligne à ce sujet par un membre du forum :
Bulletin de Droit public immobilier

Claire

DDtee · #5

2/ Voyez impérativement le PLU de votre ville, il n’est pas impossible, voire envisageable que ce ne soit pas "transformable" en habitation. La disparition de la taxe parking depuis le 1er janvier change effectivement la donne…
Le risque n’est pas avec les impôts mais avec la ville…

3/ Il est judicieux de parfaitement connaître votre marché, visite ou pas visite est moins important même si c’est un critère de connaissance.

4/ oui, voir la copro et le relevé annuel "d’état financier après répartition" seul document permettant une vision globale (y compris si des proprios sont en retard de paiement).

6/ Oui avec facture à l’adresse du bien

C’est en rez-de chaussée + énormément de travaux + sombre = décote très forte au marché indispensable.
Bon courage

Iqce · #6

Bonjour,
Si le règlement écrit de PLU ne prévoit pas de dérogation, rien n’est possible sans une modification du dit PLU (art L 123-13 du Code de l’Urbanisme), durée 3 mois en Simplifiée et quelques centaines d’euros à payer par la commune (publicité légale) ; à voir également si ce local n’est pas désigné au PLU - règlement graphique - comme devant rester commercial (improbable effectivement si d’autres ont pu le faire, mais parfois si la commune constate une raréfaction des commerces en centre ville, cela peut arriver).

Dernière modification par Iqce (14/08/2015 20h50)

Franc23 · #7

Perriercitron, regardez ce sujet et la réponse de GBL qui a raison il me semble Transformation d’un local commercial en meublé touristique à Paris
Il resterait donc uniquement la question du parking qui je vous le souhaite ne serait peut être pas obligatoire

Dernière modification par Franc23 (17/08/2015 16h39)

PerrierCitron · #8

Merci à tous pour vos réponses! Je vais essayer de reprendre les différents points

1/ Pour les travaux, c’est vraiment pas évident à chiffrer. Le mieux serait déjà de lister les taches, puis faire des devis ou évaluer le cout des matériaux.
Il n’y a pas l’eau dans le studio. A éclaircir avec le vendeur s’il faut la chercher dans la rue ou bien s’il est possible d’utiliser une répartition existante.
Pour les prix des locations annoncées, il faudrait que je regarde le détail des annonces pour savoir si les charges sont incluses ou non…
Effectivement, le prix des meubles, même pour un studio est loin d’être négligeable!

2/ j’irai voir à la mairie pour la transformation en habitation et le parking

3/ Je suis d’accord que le prix réel du marché peut s’éloigner des prix sur les annonces. Je suis preneur d’astuces pour se faire une idée plus précise du prix réel du marché.

4/ Le vendeur m’a indiqué qu’un ravalement avait été voté et que la part du bien vendu serait à sa charge parce que "nominatif et signé". J’ai quelques doutes à ce sujet…

5/ j’ai fais de gros raccourcis en ne tenant pas compte de la taxe foncière, charges, assurance de loyers impayés, entretien…etc. Il faut donc allonger la durée du prêt. Je me trompe peut-être mais j’ai l’impression que les banques n’aiment pas trop faire des "petits" prêts immo, surtout si la durée est longue ?

gunday · #9

PerrierCitron a écrit :
Il faut donc allonger la durée du prêt. Je me trompe peut-être mais j’ai l’impression que les banques n’aiment pas trop faire des "petits" prêts immo, surtout si la durée est longue ?

Non à ce niveau pas de problème.
Pour les SCPI j’ai des prêts de 20k€ sur 20 ans.
La difficulté maintenant est de trouver des prêts sur 20 ans, le locatif est plutôt sur 15.

Iqce · #10

Bonjour,

Pour préciser les propos relatifs à la place de parking, j’ai lu sur Internet (MEDDE) :

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/ … nement.pdf

Pour faire un résumé rapide, on note donc :
- que c’est du potentiel "peut" est employé et non pas "doit", donc cela est soumis à la bonne volonté des édiles
- qu’il faut une bonne qualité de desserte par les transports en commun desquels le projet doit être distants de 500m maxi
- et surtout que cela semble concerner les gros projets desquels se dégagent comme d’habitude une notion d’interêt public en opposition avec le micro projet d’interêt particuliers.

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Benito56 a écrit :

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PerrierCitron a écrit :

#10 20/08/2015 09h02

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