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#26 29/07/2015 12h41

Membre (2015)
Réputation :   18  

Cela ne fait que confirmer ce que je pense des AI.

Il n’a pas l’obligation de signaler quelles sont ses charges, que ce soit une pension alimentaire ou un crédit. Mais une analyse de la feuille d’impot demandée dans le dossier initial permet de le remarquer (déductible des revenus imposables).

L’AI peut lui faire grâce du cout des relances, qui sont des frais de l’AI, mais pas des pénalités qui sont une composante du bail. Comme si l’AI acceptait à votre place une baisse du loyer ou une non régularisation des charges.
Par contre, il est possible de ne pas les réclamer actuellement et de les récupérer sur le dépôt de garantie si celui-ci suffit pour remettre en état le logement, car malheureusement ce genre d’individu est exigent avec les tiers mais pas envers les tiers.

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#27 29/07/2015 12h42

Membre (2011)
Réputation :   81  

En même temps toute clause exigeant des pénalités de retard est réputée non écrite depuis plus d’un an, et si signature antérieure, les tribunaux l’invalide systématiquement s’il n’y a pas une contrepartie rendant cette clause égalitaire pour le locataire (ex: une clause pénale avec indemnité à l’encontre du bailleur lors de différentes situations).

Concernant la peinture qui craquéle c’est de l’entière responsabilité du bailleur, car la mise en peinture ne fait pas partie du décret des charges locatives qui ne mentionne seulement "maintien en état de propreté". Voire aussi si l’aération de la piéce est suffisante..Mais bon si on parle de deux craquelures, faut pas pousser, si toute la piéce s’émiette par contre, là c’est un réel probléme.

Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives | Legifrance

Concernant le DPE, il est tout à fait possible que celui-ci soit mauvais, mais à votre décharge, les régles d’évaluations changent systématiquement, mais c’est au locataire de le prouver, donc ne répondez même pas à cette affirmation.  Et non, des murs (en pierre ancienne je parle), quand bien même de 60-80cm n’isolent que très faiblement, en plus en laissant passer une certaine moiteur l’hiver.

Pour les cafards => courrier au syndic, ils ont le devoir de désinsectiser trés rapidement après signalement, cela passe en charge d’entretien, même pas besoin de mise au vote.

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#28 29/07/2015 13h19

Membre (2015)
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ENTJ

Pas de syndic, nous avons tout l’immeuble ; un seul soucis suffit heureusement smile.

Il y a une VMC, il affirme la faire fonctionner ; c’est une amélioration apportée à son entrée, j’ai peut être fait mal en croyant faire bien car avec ces vieux murs rien n’est jamais simple, vu qu’aucun des locataires ne s’était jamais plaint auparavant ?
On parle de 4 craquelures de 5 cm maxi si j’en crois les photos, mais j’irais voir ou j’enverrais quelqu’un pour confirmer.
Peut être chauffe t’il trop pour un air trop sec…

Dernière modification par Iqce (29/07/2015 13h24)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#29 29/07/2015 14h36

Membre (2011)
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Bonjour,
comme beaucoup je pense qu’il ne faut pas rentrer dans le jeu.

Iqce a écrit :

Il paye mal son loyer depuis son arrivée (prélèvements rejetés…Compte insuffisamment alimenté visiblement) et demande régulièrement une baisse du loyer.

Avant de demander, qu’il se mette d’aplomb.
J’ai tendance à être très coulant avec les locataires sympa et sérieux, et intraitable avec les relouds.

Iqce a écrit :

- faire mettre un meilleur chauffage plus puissant (ne sert presque à rien vu la taille des murs, mais ne mange pas de pain)
- faire doubler le plafonds avec un isolant (idem vu la structure de l’immeuble, mais ça valorise le bien)

De souvenir il y a des normes de puissance de chauffage par rapport à la taille de l’habitation.
Si vous êtes dans les normes, et si tout les radiateurs marchent, il n’y a pas de problème.
Quand à l’isolation, c’est du gros boulot, que je ne risquerai pas avec un locataire en place !

Iqce a écrit :

- désinsectiser moi même les parties communes (4 caves très réduites) garder la facture des produits bien sur

Là j’ai actuellement le problème dans un appartement.
Je n’ai pas de solution miracle, car si un locataire attire les cafards, les produits en tueront certes, mais il en restera toujours…

Iqce a écrit :

Son but est visiblement d’embêter l’AI et maintenant le propriétaire, AI qui a laissé pourrir la situation et n’a pas donné suite (nous étions OK pour le chauffage dés le début par ex).
Et de ne plus payer car il a du mal…

Voilà, pas besoin d’aller chercher plus loin.
Il voudrai avoir l’appartement gratuitement, donc il fout le bazar en se disant que ça marchera! (et je suis certains que dés fois ça marche)

Iqce a écrit :

Le contrat avec l’AI est au nom de mes parents ; je pense pouvoir reprendre le contacter sans risque ? Bien sur, si ce n’était que moi l’AI aurait dégagé. Ne sert à rien…Au contraire…

J’ai déjà été dans cette situation, et l’AI se moquait de nos réclamations et traitent uniquement avec le signataire. Signataire agé et peu après sous tutelle, mais ça ne le génait pas. (je pense même que ça l’arrangeai)

ZX-6R a écrit :

Vu la description que vous faites l’unique but du locataire est de trouver un moyen de ne pas payer.

En pareil cas, à votre place je ne céderai sur absolument rien. Huissier au premier retard de paiement, résiliation du bail, expulsion.

Sinon il vous aura à l’usure…

Exactement ce que je pense en lisant les réclamations.

Iqce a écrit :

J’oubliais : il veut nous attaquer sur le DPE ; il prétends qu’il s’agit d’un DPE "de connivence" (l’AI s’en est chargé, nous ne sommes pas intervenus…Complétement n’importe quoi).

Attaquer le propriétaire sur le DPE ?
Amusant comme blague. Le DPE est la responsabilité du professionnel le réalisant.
Si il est de complaisance, c’est de sa responsabilité.

Iqce a écrit :

Question subsidiaire : il y a du déductible dans ces travaux svp ?

Les travaux sont déductibles, mais au vu des travaux (isolation du plafond, peinture, …) je trouve délicat de les faire avec le locataire en place.
Locataire qui se plaindra que la laine de verre lui provoque des démangeaisons, que la peinture lui a sali ses vêtements, …

La meilleure solution me semble donc de ne pas céder .

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#30 29/07/2015 16h28

Membre (2015)
Top 5 Immobilier locatif
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ENTJ

En direct live du front, voici les dernières nouvelles ; nous sommes allés voir l’AI avec les éléments récoltés ici ; aucune réaction de l’AI, idem lorsque nous lui avons fait part de notre étonnement face au pourrissement de la situation alors qu’il a des réponses étayées à faire (cf vos posts, merc i) et au surtout face au fait qu’en tant qu’AI il soutient systématiquement ce locataire alors que celui çi est défaillant régulièrement…

Au passage nouvelle plainte par mail du jour dudit locataire qui n’est pas d’accord avec le carrelage (terre cuite, XIX éme siècle, hors de question d’en changer dans un ex hôtel particuliers !) fendu par endroit (noté dans son état des lieux) conclu par la menace ultime : le dépôt du préavis !

Tout à fait OK sur la difficulté de faire les travaux en place ; s’il s’en va nous les ferons en toute tranquillité, quitte à perdre 2 mois de loyer, aucun soucis.
Et nous relouerons au vrai tarif !
Pfffffffffffffffffffou…Croisons les doigts.

MERC I à tous et toutes.


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#31 29/07/2015 21h36

Membre (2013)
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Menace de préavis: dites lui que vous attendez son courrier avec impatience et priez pour choisir un bon locataire la prochaine fois ;-)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#32 29/07/2015 22h27

Membre (2014)
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Sauf si j’ai raté un épisode, je vous invite à passer voir votre locataire. Faites le à l’amiable avec pour prétexte de vouloir trouver des solutions. passez voir l’appartement et écoutez ses griefs. Comme indiqué ci dessus, cela me ressemble à de la mauvaise fois flagrante. Comme il veut vous donner son préavis, proposez lui qu’il vous le signifie lors de votre visite. N’ayez pas peur de votre locataire et n’hésitez pas à bypasser l’AI.

En gros : Action > réaction


Faire et laisser dire

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#33 30/07/2015 11h13

Membre (2011)
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Bonjour,

Je serais vous :

1- Je résilie le contrat avec l’agence qui manque apparemment clairement de compétences (n’achetez-vous pas la tranquillité avec les 7/8% de loyer?)
2- J’attends avec impatience son préavis et ferai un état des lieux scrupuleux à la sortie, vu le profil du type, ça ne m’étonnerait pas qu’il vous laisse quelques surprises.

Très honnêtement vous n’avez aucun intérêt à maintenir un nid à problème en place : comme plusieurs avant moi l’ont dit, c’est une stratégie de pourrissement de sa part pour ne pas payer, et quelque soit les particularités de son appartement, il trouvera toujours une excuse; celle sur les oiseaux est particulièrement gratinée et décrédibilise totalement son discours.

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#34 30/07/2015 13h19

Membre (2011)
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ryanroll a écrit :

2- J’attends avec impatience son préavis et ferai un état des lieux scrupuleux à la sortie, vu le profil du type, ça ne m’étonnerait pas qu’il vous laisse quelques surprises.

Effectivement, pour le préavis de départ ouvrez bien les yeux, et scrutez bien tout en détail!

N’hésitez pas à faire un peu de gymnastique, car ce genre de loustic est du genre à faire des trucs sales. (genre mettre des rideaux avec du scotch et des agraphes, comme c’était chez moi)

Au passage, excellente nouvelles pour le préavis.
Pour les travaux, pas sûr que ce soit nécessaire, surtout si c’est bien fait au départ. (par exemple si vous sur-dimensionnez le chauffage, ça signifie un logement mal isolé et froid, donc pas un bon point!)
Attention à réfléchir en normal et pas en fonction de ce que votre joli casse pied vous a dit!

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#35 30/07/2015 17h09

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ryanroll a écrit :

1- Je résilie le contrat avec l’agence qui manque apparemment clairement de compétences (n’achetez-vous pas la tranquillité avec les 7/8% de loyer?)

Avant de le résilier, lisez le précisément pour prendre en défaut l’agence, si cela devait s’avérer nécessaire.


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#36 30/07/2015 17h55

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Je ne voudrais pas vous apporter une opinion trop négative par ce message, mais à moins de réussir à rétablir une meilleure relation humaine et urgemment, je doute que cette affaire finisse bien.

1/Si le paiement est irrégulier, mais que paiement des loyers il y a, la procédure d’expulsion parait difficile à obtenir auprès d’un tribunal.

2/Si le locataire est en phase de dépression comme un de vos messages le laisse entendre, déménager lui paraîtra insurmontable et il ne partira pas de lui même.

Ce n’est que mon opinion : vous êtes obligé de réconcilier tout le monde (l’AI pas la peine)
Obtenir un préavis serait vraiment l’idéal !

Bon courage smile


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#37 30/07/2015 19h59

Membre (2015)
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ENTJ

Merc i pour vos avis, liens et messages de soutiens ; le préavis, j’y croirais en fait quand je le verrais.
Je pense qu’il ne reste jamais trop longtemps en place.

L’AI a du comprendre que désormais la situation vis à vis des bailleurs n’était pas celle qu’il imaginait ; j’ai en projet de m’établir rentier, et ce jour là on se passera de ses services…Je vous demanderait sans doute comment m’y prendre vis à vis de l’AI et des locataires.

smile


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#38 04/08/2015 22h32

Membre (2015)
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Courage.
Restez calme vis à vis du locataire et argumentez point par point et objectivement au besoin. Reconnaissez au besoin les points mineurs sur lesquels le locataire a peut être raison et soyez intraitable sur le reste.
A l’avenir vous pourrez avantageusement vous passer d’une AI. Vous vous surprendrez  vous mêmes à très bien choisir vos locataires.
J’ai le sentiment qu’une AI pour ne pas voir sa responsabilité engagée en cas de problème aura tendance peut être à trop de focaliser sur l’aspect financier d’un dossier de locataire et pas assez sur les motivations/ personnalité d’un locataire. Ce qui peut se comprendre probablement.
Je gère toutes mes locations seules et je ne crois pas avoir plus de qualités pour cela que la plupart desinvestisseurs de ce forum. Sans soucis, pour longtemps encore je l’espère.
Bien à vous,
Franc23

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#39 07/08/2015 12h05

Membre (2015)
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Bonjour à tous,

je profite de cette file déjà ouverte pour exposer un cas se rapprochant des déboires de notre ami.
Ma maman loue une maison depuis 2007 à un couple.
Hier par LAR , il nous informe avoir quitté la maison au 1er août et ce sans préavis du fait de l’insalubrité de la maison et que la jurisprudence les autorise à ne pas respecter le préavis de 3 mois dans ce cas.

Chronologie des événement:

- bail en 2007 avec état des lieux, stipulant la remise des clefs pour une maison refaite à neuf (peinture et cuisine équipée)
- janvier 2011 LAR des locataires car selon eux le logement est insalubre (présence de moisissure sur les murs au RDC) Il font venir l’ARS (ex DDASS).
- en Janvier 2011 suite à leur courrier nous convenons d’un RDV avec les locataires, l’ARS, un expert mandaté par notre assureur et un expert de leur assurance, pour un constat contradictoire. Cela s’achève début février 2011 avec les rapports de notre expert d’assurance et de l’ARS stipulant que le logement n’est pas insalubre et que les moisissures sont les conséquence de leur manque de chauffage et d’aération: "mauvais usage du logement". Leur assurance renonce a rédiger un rapport.
- depuis, on a du faire intervenir le chauffagiste deux fois pour un problème de réglage du chauffage (factures et rapports d’intervention sont disponibles )
- depuis les rapports en 2011, plus de relance concernant un problème d’humidité ou de moisissures
- hier la fameuse lettre.

Info sur le bâti:
- maison individuelle, construction de 1938
- pas d’isolation extérieure mais murs en brique épaisse
- chauffage au fioul avec minimum un radiateur par pièce
- fenêtres double vitrage à toutes les ouvertures
- la maison avait été loué auparavant (depuis 2000) à d’autres locataires sans avoir eu de problème

Les faits qui nous sont reprochés:
- négligence relative à la décence du bien le confort et la sécurité
- manquement du propriétaire à fournir un lieu habitable avec perte de jouissance du bien
- une charge de chauffage trop élevée
- isolation inadaptée
- pas de VMC
- système de chauffage défaillant
- tromperie dans le bilan thermique fourni à l’état des lieux

Conséquences connues à ce jour:
- les locataires ont semble-t-il quitté les lieux
- le loyer du mois d’août n’a pas été payé
- pas de préavis dans la lettre de dénonciation du bail, pas de preuve de leurs allégations jointe avec la lettre
- selon eux, indemnités pour préjudice et versements incorrects causés par le défaut de jouissance complète du bien

Voilà pour les faits

Cela amène à plusieurs questions:
- sont-ils dans leur bon droit?
- pour moi c’est au locataire d’apporter la preuve or à ce jour rien pour étayer leur propos
- comment géré la remise des clefs et l’état des lieux de sortie (expert d’assurance et huissier?)
- délais de restitution de la caution (changement du à la loi alur?)
- quels sont leurs recours en justice possibles? Comment se défendre?

Merci d’avance pour votre aide, je continue mes recherches pendant ce temps.

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#40 07/08/2015 13h03

Membre (2013)
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Bonjour,

essayer de commencer par l’article de "vos droits" sur l’abandon de logement.

Cordialement.

Dernière modification par Pruls (07/08/2015 13h04)


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#41 07/08/2015 13h37

Membre (2015)
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Bonjour,

Est-ce vraiment un abandon au sens de l’article, car pour moi vu que nous avons reçu un courrier de rupture de bail cela ne correspondrait pas.

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#42 07/08/2015 13h47

Membre (2015)
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Il s’agit manifestement d’un abus de vos locataires puisqu’ils n’ont rien dit depuis 2011.
Ils ne semblent même pas avoir pris la peine de faire un état des lieux de sortie. Les évènements leur donnent tort.

Vous ne le dites pas explicitement mais vous devez avoir 2 mois de dépôt de garantie.
Or selon la loi du  6 juillet 1989 celui-ci est destiné à "garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire".
Il s’agit bien de cela puisque vos locataires vous doivent 3 mois de préavis (hors zone tendue, je pars du principe que c’est le cas).
Par compensation, ils restent vous devoir 1 mois. Je pars du principe qu’il n’y pas de dégradations puisque vous ne l’évoquez pas.
Ecrivez leur immédaitement en RAR pour leur réclamer.
C’est comme cela que je ferai.

Votre dossier est bon et bon point, vous avez une preuve (leur lettre) qu’ils ont bien quitté les lieux. Vous pouvez donc relouer immédiatement.

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#43 07/08/2015 13h49

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Je dirais répondre en recommandé en fixant une date pour l’edl de sortie.
Si pas de réponse ou retour du courrier mandaté un huissier pour le réaliser.
Ensuite procéder comme d’habitude.

Néanmoins, un point me chiffonne, vous indiquez qu’ils demandent une indemnité.
Quelle est la forme de leur demande ?
Orale, écrite, en AR, par huissier ?

Si rien d’écrit basez vous sur de l’écrit et que sur l’écrit, le reste n’existe pas.

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#44 07/08/2015 14h14

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gunday a écrit :

Je dirais répondre en recommandé en fixant une date pour l’edl de sortie.
Si pas de réponse ou retour du courrier mandaté un huissier pour le réaliser.
Ensuite procéder comme d’habitude.

Le seul intérêt de l’EDL de sortie est de prouver des dégaradations.
S’il n’y en a pas, c’est inutile et cela ne fera que retarder la relocation et entainer de nouveaux frais (déplacements, huissier) qui ne seront pas remboursés vraisemblablement.

Par contre, je mentionnerais dans la lettre RAR qu’ils sont partis sans prévenir et faire un EDL.

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#45 07/08/2015 14h56

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Franc23 a écrit :

Le seul intérêt de l’EDL de sortie est de prouver des dégaradations.

Si il demande des indemnités pour cause de logement insalubre, un EDL sortie similaire à l’entrée montre qu’il raconte des bêtises.

C’est peut être un peu idiot, mais l’EDL de sortie est une preuve de l’état du logement à leur sortie, ce qui n’est pas forcément négligeable dans un cas conflictuel.

Pour les 3 mois de préavis, vrai si aucun n’est au chômage, sinon, réduit à 1 mois.
Point à vérifier (a eux d’apporter le justificatif).

Sinon effectivement le dépôt de garantie sert entre autre à cela!

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#46 07/08/2015 15h14

Membre (2015)
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Merci pour vos réponses.

Je pense que je vais procéder comme suit:
- lettre avec AR pour fixer un état des lieux, je pense quand même mandater un huissier pour nous accompagner. Il pourra constater les moisissures et/ou d’autres dégâts
- dans la lettre ils stipulent avoir quitter le logement le 3.08 donc pour respecter les 3 mois ils doivent au minimum les loyers de août septembre et octobre. Je leur ferrais le rappel dans la lettre.
- et je préciserai que je réfute leurs allégations concernant l’insalubrité, car ils n’en apportent aucune preuve.

Donc une fois l’EDL signé, je pense que l’histoire s’arrêtera là, si ils versent bien les trois mois de loyer et que je puisse leur rendre le dépôt de garantie.

Après commence la phase de rénovation /  transformation qui était de toute façon prévue de notre côté pour après leur sortie.

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#47 07/08/2015 15h19

Membre (2014)
Réputation :   4  

Le point positif de l’histoire étant qu’il a de lui-même quitter les lieux ce qui n’est pas toujours le cas… J’en ai un qui s’accroche depuis 3 ans malgré un jugement, une procédure d’expulsion interminable qui dure au gré des trêves hivernales qui se succèdent, d’une procédure qui cale finalement puisque la configuration (notamment avec enfants) fait que la préfecture refuse de donner son aval pour l’assistance de la force publique à l’huissier, la seule possibilité étant de demander une compensation en cas de dette locative mais quid d’une sur-occupation due à la surface trop petite?Le locataire (enfin requalifié occupant sans titre du fait du jugement) était seul au départ puis aujourd’hui cinq dans 15 m²  … Le propriétaire est ensuite responsable des dégradations bien entendu…Qu’ils continuent ainsi et les investisseurs fuiront définitivement le locatif.

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[+1]    #48 31/12/2015 08h55

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ENTJ

Bonjour,

Quelques mois plus tard je reviens vous faire de cette expérience d’autant plus volontiers que els choses semblent aller positivement et que vous avez eu la gentillesse de répondre.

Le locataire à continué ses réclamations pendant que nous recherchions des artisans pour faire les travaux que nous jugions essentiels (chauffage amélioré par un radiateur à inertie, reprise des peintures du plafonds en l’isolant  : j’ai considéré que cela valorisait l’appartement de toute manière). Je n’ai pas répondu aux autres délires tel que le remplacement du carrelage 19éme siècle en terre cuite ou le remplacement de la porte de l’immeuble (inscrite MH + périmètre ABF lié à une église)…

Je n’ai pas craqué quand il a mis son propre verrou sur cette porte d’entrée Commune : les autres locataires l’ont remis à sa place, merci…Bah oui il n’avait pas donné de clé bien sur. Il a tout retiré.
Je le soupçonne d’avoir fait un coup à l’assurance ou d’être archi parano ; sur les 5 caves, seule la sienne (la moins accessible) aurait été cambriolée (du jamais vu en 30 ans).

Lors des travaux il a tenté de faire refaire d’autres travaux aux artisans qui nous interrogé/alerté : "pas commandé pas payé" leur avons nous répondus. Un gros malin…
Point très positif, l’appartement est très bien entretenu, très propre.

A ce jour, 2 mois environ après les travaux : il paye et ne dit plus rien. jusqu’à quand ?

Dernière modification par Iqce (31/12/2015 08h57)


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[+1]    #49 31/12/2015 09h45

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Bonjour,

@Iqce merci pour votre retour.

@ la modération: est il envisageable d’épingler un sujet tel que celui-ci en tête du forum pour aider les bailleurs face à ce genre de situation.

Les messages seront probablement peu instructifs de la part des demandeurs sous le coup de l’émotion que génère une telle situation, et les réponses redondantes, mais cela serait justement instructif pour les futurs aventuriers, et très soutenant pour les aventuriers en galère.

L’humain est le facteur le plus dur à gérer en immobilier.


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#50 31/12/2015 10h51

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Sur les demandes diverses et variées du locataire : on voit que ce n’est pas facile de gérer au mieux ! Entre les demandes recevables et celles manifestement abusives (le bruit des oiseaux, le verrou ajouté sur la porte commune…). Vous semblez avoir bien géré cette phase-là !

Sur les impayés de loyer : il faut être intraitable. La loi n’autorise pas un locataire mécontent à se faire justice lui-même en ne payant plus. Le loyer reste dû, quels que soient ses griefs. S’il pense que le logement est inhabitable, la seule possibilité pour lui d’obtenir un loyer nul (temporairement) ou minoré est de passer devant le juge. D’ici là, il doit payer le loyer.

Ce qui amène à la question : quelle procédure appliquer face à un impayé de loyer ? je pensais que la procédure était bien établie. En fait, je ne trouve pas de source unique ou concordante.
Ce qui semble certain : seul un commandement de payer, délivré par acte d’huissier, peut permettre d’obtenir l’expulsion si les loyers restent impayés. Tout ce qui vient avant (lettre de relance etc.) relève de la négociation amiable mais n’aura pas d’effet sur la procédure d’expulsion, si ce n’est de faire la preuve que le propriétaire a bien appelé les loyers et fait diligence pour en obtenir le paiement.

Cf. cette source très précise et complète sur le contenu et l’effet du commandement de payer : Loyers impayés - Le commandement de payer visant la clause résolutoire | avocat immobilier

En conséquence, voilà une procédure possible :
- tout d’abord, on peut envoyer au locataire un appel de loyer, chaque mois. Ca n’est pas une obligation légale, il n’y a aucune forme prescrite, mais ça peut permettre de mettre les choses au carré. Logiquement, ça s’envoie avant l’échéance du loyer, même s’il est possible de l’envoyer aussi à titre de premier rappel. J’imagine que la plupart des bailleurs n’en font pas ; mais si on tombe sur un locataire "problématique", cette précaution peut s’avérer utile.
- la relance amiable, par téléphone et/ou par courrier. Comme dit précédemment, ça n’a pas vraiment de valeur légale : il s’agit surtout de préserver de bonnes relations, s’il s’agit d’un simple oubli.
- la relance RAR. A envoyer quand, dans les 20 jours après l’échéance du terme ?
Ces 3 premiers niveaux (appel de loyer, relance amiable, relance RAR) ne permettent pas de prendre date pour l’expulsion ; mais ils sont un préalable indispensable, si j’en crois la source citée ci-dessus : "Les arriérés de loyers résultant du fait du bailleur qui n’a pas appelé auprès du locataire, mois après mois, le montant des loyers auquel il pouvait prétendre est également un motif de rejet de l’acquisition de la clause résolutoire".
Il faut donc "appeler les loyers". Si ce n’est préalablement, au moins faire des relances rapidement dès que l’impayé est constaté.

- ensuite, le fameux commandement de payer délivré par huissier. C’est là que ça commence à coûter. A envoyer quand ? Je dirais à 2 mois d’impayés : on ne se dérange pas pour rien, mais on ne laisse pas pourrir trop longtemps non plus.

A noter :
- les relances amiables (au sens large, y compris la lettre RAR) sont envoyées par l’AI, quand on a une AI qui gère le bien. S’assurer que ça soit fait, dans des délais raisonnables !
- évidemment, ne pas faire de quittance de loyer, tant que le loyer n’est pas payé ! Même si le locataire vous explique qu’il en a besoin pour ses allocs ou que sais-je. la quittance de loyer est une reconnaissance du fait que le loyer a été payé ; elle ne peut donc pas être émise avant que le loyer ne soit payé !
- s’il y a une caution (une ou plusieurs personnes qui se sont portées caution), il faut informer la caution. En effet, elle est redevable du loyer. Le fait que la caution n’ait pas été appelée peut être un cas de nullité de la caution. Par précaution, je dirais donc : dans la phase "amiable", doubler toute lettre adressée au locataire d’un lettre adressée à la caution. Bien évidemment, il faudra que le commandement de payer soit également envoyé par la caution, mais je suppose que les huissiers y pensent.

Et vous, avez-vous d’autres sources ou conseils sur la procédure à appliquer en cas de retard de loyer ?

PS : je ne couvre pas du tout le cas de l’assurance garantie de loyer impayés. Je suppose que l’assurance vient avec un "mode d’emploi", qu’il faut respecter à la lettre (ou vérifier que l’AI l’applique à la lettre).

PPS : je suis tombé sur un article de l’Express qui décrit les nombreuses galères possibles des bailleurs, exemples et témoignages à l’appui. C’est toujours utile de réviser ces possibilités ! Loyers impayés : une vraie galère pour les propriétaires - L’Express Votre Argent

Dernière modification par Bernard2K (31/12/2015 11h07)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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