PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 13/07/2015 21h24

Membre (2013)
Réputation :   4  

Bonjour,

Je me permets de créer une file pour l’ile de France, car c’est un peu particulier pour trouver des biens rentables.

J’ai trouvé un immeuble de rapport dans ma zone de recherche (1h max de chez moi) qui se situe limite 91/77. Il s’agit d’un petit village sympa, à coté de villes plus dynamiques. J’avais un doute sur le dynamisme..j’ai mis une annonce sur leboncoin très sommaire et j’ai eu plus de 25 retours !

Il est composé de trois appartements:
- Un appartement de 45 m2, loué 550 euros.
- Un appartement de 45m2, loué 550 euros. La personne quitte le logement en Septembre.
- Un "bureau" de 80m2 qui n’a pas du tout était terminé. Il y a tout à faire. Mon projet est de diviser le bien en deux appartements, il y a déjà les deux entrées.. Mais énormément de travaux quand même. D’après votre expérience, il faut compter combien pour faire la division ? Pour le moment, il n’y a qu’un seul compteur EDF. Perso, j’estime à 35 000 € le coût des travaux, ce qui fait environ 500/m2.

Avec un prix d’achat négociable à 210 000 euros FAI, j’ai un très bon rendement pour l’ile de france.

Les deux appartements actuels ne sont pas extraordinaires, ils sont juste correct mais se louent comme ça. Il faudra mettre de l’argent de coté pour les refaire entièrement idéalement dans 7/8 ans quand les charges ne couvriront plus les bénéfices futurs.

Taxe foncière: environ 1000 euros (il paie environ 500 euros mais il faudra rajouter les deux appartements supplémentaires)
Fiscalité: TMI 30, les baux en cours sont en nus.

Je souhaite passer en statut LMNP sur au moins 3/4 en attendant le départ du locataire actuel, avec l’aide d’un expert comptable.

Vous en pensez quoi?

Merci d’avance

Dernière modification par benji94 (13/07/2015 22h03)

Mots-clés : division, immeuble de rapport, travaux

Hors ligne Hors ligne

 

#2 14/07/2015 01h17

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Vérifiez déjà que vous aurez l’autorisation  (de la mairie ) pour transformer le bureau en immobilier d’habitation… (et avec quelles conditions).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#3 14/07/2015 08h20

Membre (2013)
Réputation :   4  

Oui il n’y a pas se soucis de ce côté là. Ils ne demandent pas de places de parking ni de taxes car c’est un petit village.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 14/07/2015 13h27

Membre (2014)
Réputation :   22  

Bonjour,
Concernant le chiffrage des travaux,si ce bien vous intéresse,il serait intéressant de le faire faire, par exemple par une entreprise de rénovation qui fait électricité,plomberie,peintures,cloisons,…

Même si vous faites une part des travaux vous-même par la suite,cela donne une idée.

En ayant évalué un projet  avec une entreprise de ce type,il fallait compter plutôt autour de 800-900 euros le M2 pour une rénovation lourde ,comme vous le prévoyez,en particulier s’il faut créer des arrivées d’eau pour cuisine,SDB, plus compteur d’eau et d’électricité ,….
Le tarif  peut dépendre des régions.

Bonne chance pour votre projet.

Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#5 14/07/2015 19h27

Membre (2013)
Réputation :   4  

Oui c’est ce que je pensais faire mais vous passez par des "indépendants" ou il existe aussi des sociétés nationales qui font cela ?

D’autres avis concernant le prix au m2 des travaux ?

Hors ligne Hors ligne

 

#6 14/07/2015 20h07

Membre (2014)
Réputation :   22  

A titre personnel,j’avais consulté une société qui ne fait que de la rénovation mais en se chargeant de l’organisation de tout le chantier (électricité,plomberie,sols,murs,création d’une SDB,..) hors gros oeuvre.
Vous pouvez assez facilement trouver des adresses  de ce type d’entreprises de bâtiment sur les pages jaunes.Certaines ont leur propre site internet présentant des  exemples de réalisations déjà faites. Vous pouvez ainsi avoir une idée du prix si vous passez par des professionnels pour tout faire.Pour faire établir un devis très précis, ce ne sera pas forcément suffisant,mais cela donne un ordre de grandeur pour vos calculs de rentabilité.
Il est certain que le montant varie en fonction des matériaux choisis,du fait que vous effectuiez ou non une partie des travaux,..

D’autres contributeurs ,beaucoup plus expérimentés que moi, pourront vous donner leur propre ordre de grandeur pour ce type de travaux.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 15/07/2015 11h09

Membre (2015)
Réputation :   10  

Pour ce qui concerne la transformation du local en habitation, attention également à la déductibilité des charges pour travaux. Il semblerait que pour de la location nu, la transformation soit considérée comme des travaux de construction s’il y a un aménagement complet de l’intérieur. Mais vous semblez envisager de la location meublée, et dans ce cas il serait vraisembablement possible d’amortir les travaux. Je ne me suis encore jamais penché sur la question et ce qu’en penserait l’administration fiscale. Notamment en cas de réaménagement complet. Est-ce que quelqu’un a déjà eu affaire à ce cas d’espèce ?

Hors ligne Hors ligne

 

#8 17/07/2015 20h37

Membre (2013)
Réputation :   4  

Ok merci pour vos infos, on m’a bien confirmé les 1000e du m2 si on souhaite quelque chose de correct.

Est-ce que quelqu’un connaît des charpentiers et un touche à tout (électricité, peinture) en idf dans l’Essonne (91 limite 77).

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums