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#76 26/04/2015 20h09

Membre (2014)
Réputation :   56  

Link182 a écrit :

On entend souvent dire que l’immo va faire -30% sur les 5 prochaines (par exemple) années d’apres des specialistes.
Mais que va-t-il se passer ensuite apres ces 5 années ? L’immo est un actif comme un autre, il risque de remonté quand il aura atteint son plus bas non ?

Wow, à partir de l’avis de quelques "spécialistes" (les mêmes qui voyaient le marché immobilier parisien s’écrouler en 2003, 2004, 2005, etc. ou des collègues de ceux qui prévoyaient un pétrole à 200 dollars) vous faites une réalité et vous essayez d’extrapoler sur la suite…

Vous avez raison sur un point : quand un actif a atteint son plus bas il remonte. Par définition. Dans le même ordre d’idée, avez-vous remarqué que quand vous cherchez quelque chose (vos lunettes, vos clés) vous trouvez toujours au dernier endroit où vous avez cherché ? wink

Link182 a écrit :

Si on achete en dessous du prix du marché, et qu’on ne revent pas au plus bas, je pense qu’il ya quand meme des affaires à faire.

Avec des "si", les bonnes affaires sont partout, tout le temps ! smile

Dernière modification par Sanbouddha (26/04/2015 20h10)

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#77 26/04/2015 21h17

Membre (2014)
Réputation :   15  

Link182 a écrit :

On entend souvent dire que l’immo va faire -30% sur les 5 prochaines (par exemple) années d’apres des specialistes.
Mais que va-t-il se passer ensuite apres ces 5 années ? L’immo est un actif comme un autre, il risque de remonté quand il aura atteint son plus bas non ?

Si on achete en dessous du prix du marché, et qu’on ne revent pas au plus bas, je pense qu’il ya quand meme des affaires à faire.

30% de baisse a euros constant, ça revient aux prix de 1990 et 2000 (données INSEE)

Il est aussi utile de regarder l’indice du coût de la construction (INSEE aussi):
-1990: 950
-2000: 1100
-2014: 1630

Même si les 2 ne sont pas parfaitement corrélés, il y a un lien fort et assez logique puisque l’immobilier c’est avant tout des travaux.
Hors pour faire baisser le coût de la construction il n’y a pas de secret, c’est au choix:
-moins de main d’œuvre (charges comprises)
-moins d’impôts et taxes (direct ou indirect)
-moins de matériaux
Rien n’indique des changements sur ces points.

Un autre aspect qui peut faire chuter l’immo: la baisse forcé des loyers.
Mais là encore rien ne l’indique.

Bref, je ne dis pas que l’immo va gagner ou perdre 30% dans les 5 ans mais juste que je ne vois pas sur quoi les spécialistes/gourous s’appuient (d’ailleurs ça m’intéresse).

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#78 24/01/2020 17h41

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à vous, je déterre ce vieux post de 2015 alors que ça y est, nous sommes en 2020, qui avait raison sur l’immobilier spéculatif ? Je vous laisse regarder par vous même, je ne suis malheureusement pas expert.

Juste pour vous remercier car rien que sur ce sujet, j’ai pu en apprendre un peu plus sur l’immeuble de rapport et après déjà quelques lectures par ci par là, ce forum est une mine d’or.

Je commence également à prospecter sur la franche comté, et particulièrement autour de la Haute Saone car malheureusement c’est là que je vais habité les trois prochaines années avant de repartir en outremer… Et c’est donc à coté de chez moi que j’aimerai faire mon premier investissement immobilier locatif.

Pas forcement le meilleur lieu pour de la location saisonnière mais je pense qu’il y a de bonnes affaires à faire vu les durée de vente de certains biens dans certains coins… Comme dit plus haut, les villes resteront des villes et il y aura toujours des habitants, locataires, de passage plus ou moins longtemps, pour occuper nos biens.

Ce qui me ralenti le plus pour l’instant c’est d’estimer le montant des travaux par exemple pour aménager des combles en studio et si on peut ou non les inclure dans les frais de travaux pour le prêt.

La fiscalisation est également un point d’interrogation, actuellement je ne paye aucun impot sur le revenu, nous sommes à 3 parts avec mon épouse et mes deux enfants et logés gratuitement par l’employeur (gendarme), j’ai pensé à la SCI à l’IS ou patrimoniale, puis au LMNP tout simplement mais en immeuble de rapport, on a parfois un mix de meublé et de nu… Je ne sais pas ce qui sera au final le plus judicieux…

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[+1]    #79 24/01/2020 20h42

Membre (2019)
Réputation :   28  

Bonjour Kermite,

Je vais essayer d’apporter quelques éléments de réponse à mon modeste niveau.

Kermite a écrit :

ça y est, nous sommes en 2020, qui avait raison sur l’immobilier spéculatif ?

Ce n’est pas parce que l’on n’a pas vu de bulle éclater qu’il n’y a pas de bulle !
L’immobilier à fortement augmenté ces dernières années et il est probable que les taux de crédit très bas y soient pour quelque chose. (J’ai une plus value latente de 40% sur un appartement acheté en 2010 d"après une estimation faite en 2019.) Il est donc probable qu’il y a toujour une bulle mais qu’elle ait juste encore enflée ! Je pense donc qu’il faut plus que jamais être sélectif, exigent et méthodique pour un investissement locatif. N’oubliez pas que votre crédit vous engagera sur de nombreuses années !

Donc attention à l’emplacement !
Je ne connais pas trop le coin mais de prime abord, je ne me risquerai pas à investir en Haute Saône avant d’avoir vraiment bien étudié le marché locatif. Dit autrement, Vesoul ne me fais pas rêver… Et ce n’est pas parce qu’il y aura toujours des gens qui y vivent que vous louerez facilement (pendant toute la durée du crédit) et avec des locataires de qualité ! Si vous pouvez chercher  sur Besançon ou Dijon, cela me semble moins risqué : ces villes ont plus de chance de s’être bonifiées dans une quinzaine d’année qu’une ville comme Vesoul. Elles seront également plus favorable à la location saisonnière, quoi que puisse en dire Jacques Brel…  Encore une fois,  je connais peu le coin et il y a probablement des stratégies d’investissement adaptées à l’endroit où vous vivrez mais je pense qu’investir loin d’une grande ville ou d’une zone touristique doit se faire avec des critères draconiens.

Pour l’estimation des travaux, c’est difficile sans faire de devis par un artisan si vous ne connaissez pas les prix du marché. Dans votre situation, l’idéal est de se faire recommander des artisans de qualité par vos futurs collègues, de pouvoir voir le bien avec vous et de faire des devis. Idéalement 3 artisans par corps de métier mais c’est très lourd. Bref, assez compliqué.

C’est pourquoi il me semble que l’achat d’un immeuble de rapport en Haute-Saône peut être assez risqué : Il faut être sûr de louer mais surtout : il y a l’immeuble en lui même. Ce type de bien peut avoir une rentabilité très élevée mais il comporte généralement beaucoup de zones d’ombre qu’on ne peut pas voir : toiture, structure, fondation etc… Attention aux planchers bois, nombreux dans les petites villes : vous ne pouvez pas voir l’état des poutres. Un immeuble avec des poutres pourries peut vous couter jusque 2 ou 3 fois son prix en réhabilitation !
Pour ma part, j’ai été tenté par ce type d’investissement et j’ai été assez loin dans le processus 3 fois mais j’ai renoncé à chaque fois parce que j’estimais le risque trop grand.

Kermite a écrit :

pour aménager des combles en studio

L’aménagement des combles en appartement est très contraignant en terme juridique : il vous faut le déclarer pour obtenir un compteur électricité, compteur d’eau, création de lot etc… Le processus est long et compliqué et implique création d’une place de parking, ce qui est généralement difficile dans une ville, même petite.

Kermite a écrit :

si on peut ou non les inclure dans les frais de travaux pour le prêt

Je ne pense pas que ce soit un problème

Kermite a écrit :

La fiscalisation est également un point d’interrogation, actuellement je ne paye aucun impot sur le revenu, nous sommes à 3 parts avec mon épouse et mes deux enfants et logés gratuitement par l’employeur (gendarme), j’ai pensé à la SCI à l’IS ou patrimoniale, puis au LMNP tout simplement mais en immeuble de rapport, on a parfois un mix de meublé et de nu…

En effet, il faut regarder selon votre situation. Si l’immeuble n’est constitué que de petits lots, vous pourrez faire du LMNP mais vous allez vite être limité car le plafond de revenu a été descendu à 23000€ par an. Bien souvent la SCI est le plus avantageux pour un immeuble, même si vous aurez plus d’imposition qu’en LMNP. Vous pourrez au moins faire du nu et du meublé (uniquement SCI à l’IS pour la location meublée). Un autre avantage étant la transmission de votre patrimoine à vos enfants, beaucoup plus simple et vous pourrez peut-être même éviter l’imposition sur la plue-value si vous revendez la SCI et non pas l’immeuble. Mais pour avoir une plue value, il ne faudra pas que la bulle éclate smile

Voilà, j’espère que je ne vous ai pas découragé, tout est possible mais il faut se documenter !

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#80 23/09/2020 23h33

Membre (2018)
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DDtee, le 28/03/2015 a écrit :

- Le taux de rendement signifie, sauf anomalie de marché, un taux de risque.
C’est pour cette raison qu’un investissement à rendement élevé n’est pas toujours bon à prendre (risque de marché inexistant, de travaux importants à venir, d’impayés avec locataires en place…)

L’idéale est de trouver justement cette anomalie de marché. Prix peu élevé pour un risque "normal".

D’après vos expériences, quel est l’écart moyen possible entre le taux du marché et l’anomalie ?

Est-il illusoire de vouloir chercher du 10% pour un immeuble dans une ville dont la majorité des biens serai a 5%-6% de rentabilité sans tomber dans le quartier "pourri"?

Dernière modification par Brincaster (23/09/2020 23h36)

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Favoris 1    #81 24/09/2020 06h48

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Bonjour,

Je pense que vous ne vous posez pas forcément la bonne question.

Tout d’abord, parle t’on de 5% brut ? net ? Net après impôt ?

Dans ce dernier cas, vous êtes probablement dans une zone risquée parce que trouver un investissement immobilier locatif avec cette rentabilité aujourd’hui est compliqué.

L’analyse de DDtee est à prendre en sens inverse : il n’est pas forcément bon de chercher la rentabilité à tout prix.

La question est donc plutôt :
OK cette ville me donne 5% de rentabilité nette après impôt mais à quoi ressemblera-t-elle dans 15 ou 20 ans à la fin du remboursement de mon crédit ?
Sera-t-elle devenue un désert, y trouverai-je encore des locataires à un loyer suffisant et pourrai-je revendre sans perdre de l’argent ?

Un investissement est un pari sur le futur. Donc il faut vous mouiller. Si les rentabilités sont à 10% dans le quartier pourri, c’est que le marché estime que ce quartier est très risqué. Mais peut-être que vous pensez que le marché se trompe et que ce quartier va s’améliorer dans le temps.

Donc la réponse à votre question est : oui.
Mais il faut bien chercher…
Et avoir de la chance, ou plutôt : la provoquer.

Dernière modification par IndianIggyJoe (24/09/2020 06h51)

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Favoris 1   [+1]    #82 24/09/2020 10h05

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Brincaster, le 23/09/2020 a écrit :

D’après vos expériences, quel est l’écart moyen possible entre le taux du marché et l’anomalie ?

Est-il illusoire de vouloir chercher du 10% pour un immeuble dans une ville dont la majorité des biens serai a 5%-6% de rentabilité sans tomber dans le quartier "pourri"?

Bonjour,

J’indique tout ces chiffres, toute la démarche, dans ma présentation. Selon les années le brut obtenu oscille entre 13% et 14.5% alors que le brut officiel dans la commune principale (3/4 de la valeur) d’investissement est de 6% et 7% dans la commune secondaire (1/4 de la valeur). Cela me donne en net net selon les années entre 8.5% et 11.2%.

D’après mon expérience faire +2% par rapport au marché est assez simple (négociation + "lookage" supérieur à la moyenne) au delà comme ici entre +6 et +8% au dessus du marché, très gros travail de recherche pour trouver les biens et d’apprentissage (marché, appréciation rapide des travaux…).

Comme je l’indique également, je n’ai jamais investi dans une ville ou un quartier "pourri" mais trouvé des biens par des moyens alternatifs (négociations sur des annonces mortes, contact de proprio sur biens difficiles à louer, achat de biens avec défaut corrigeable..) + rénovations très ’lookée" des biens défraichis + optimisation fiscales + parfois positionnement sur marché locatif différent.

L’idée courante selon laquelle il faut choisir entre rendement et plus valu me fait un peu sourire, je revends les biens depuis entre +50% et +75% (dans un marché local atone).

Dernière modification par DDtee (24/09/2020 10h21)


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Favoris 1    #83 24/09/2020 17h41

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ESTJ

J’ai beaucoup de mal à trouver des biens à + de 8% de renta brute dans ma région. La quasi totalité des annonces proposent des renta de l’ordre de 6%, 7% brut au mieux. Avec de telles rentabilité autant aller sur une SCPI type CORUM qui délivre 6% brut sans risque et sans s’embêter.
Même sur les secteurs dépréciés/sinistrés, dans des villes qui perdent régulièrement de la population ou qui sont loins de tout on arrive péniblement à 8%, c’est incroyable (je viens d’appeler pour un immeuble dans un secteur pas terrible vendu avec une renta de 7% ou le proprio a refusé une offre qui amenait le bien à 8%… on croit rêver).
Même en ciblant des biens avec travaux les taux de renta sont délirants. Je ne comprends PAS comment font certains investisseurs pour dénicher du 10 ou 12% (brut toujours).

Je précise que cela fait plusieurs mois que je cherche.

Note : un agent immobilier me disait qu’il voyait beaucoup plus de particuliers depuis le confinement qui cherchaient à investir dans du locatif, est-ce que ça pourrait expliquer l’assèchement du marché?!
Dans ces conditions je me demande vraiment s’il ne faudrait pas attendre 1 an ou 2 que la crise économique se précise car là on est dans le flou et tout part à des prix délirants.

Dernière modification par bed43fr (24/09/2020 17h53)


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#84 24/09/2020 18h27

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bed43fr a écrit :

J’ai beaucoup de mal à trouver des biens à + de 8% de renta brute dans ma région. La quasi totalité des annonces proposent des renta de l’ordre de 6%, 7% brut au mieux.

À mon avis les biens à 8% dans un marché à 6% ne se trouvent pas simplement en parcourant les annonces. Ces 2% de prime il faut aller les chercher. Plusieurs façons de faire : être informé des bonnes affaires avant tout le monde, bien négocier le prix d’achat, réaliser des travaux d’amélioration pour mieux louer etc.

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[+1]    #85 24/09/2020 19h08

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dangarcia a écrit :

Ces 2% de prime il faut aller les chercher.

@dangarcia a parfaitement raison, la question a été de nombreuses fois abordée.

Le prix moyen du marché, c’est en se contentant de lire les annonces et en faisant des offres plus basses. Pour avoir mieux, il faut évidemment faire plus que cela.
Question subsidiaire, comment espérer faire mieux que la moyenne en faisant comme tout le monde ?

bed43fr a écrit :

Même en ciblant des biens avec travaux les taux de renta sont délirants. Je ne comprends PAS comment font certains investisseurs pour dénicher du 10 ou 12% (brut toujours).

Vous avez la chance de trouver sur ce forum de nombreux cas réels expliqués, commencez par les lire.

bed43fr a écrit :

Dans ces conditions je me demande vraiment s’il ne faudrait pas attendre 1 an ou 2 que la crise économique se précise car là on est dans le flou et tout part à des prix délirants.

A chaque époque on trouve des tas de raisons pour justifier le fait de ne pas trouver les bons biens ou remettre à plus tard. Relisez les sujet il y a 1 ou 3 ou 5 ans et vous trouverez exactement les même mots (à quelques détails prêt comme les taux d’intérêt qui étaient au triple).


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#86 22/10/2020 23h32

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ESTJ

Encore aujourd’hui j’appelle pour visiter un bien à 245k€ que j’avais repéré il y a 1 ou 2j, l’AI m’annonce qu’il vient de se vendre au prix. Avec 150k€ de travaux estimé par l’AI cela fait un prix à plus de 400k€ pour un immeuble avec 4 appart de 75m² qui se loueront grand max à 500€ cela fait un rendement brut à 5%…
10 minutes avant j’avais appelé pour visiter un autre immeuble pour lequel j’avais eu des infos la semaine dernière, l’AI m’annonce qu’il y a une offre en cours (pas encore acceptée) qui l’amène à 8% de renta brute (et c’est sans compter les travaux car l’immeuble est pas dans un super état!)

Vraiment j’ai l’impression que tout se vend à des rentabilités délirantes en ce moment.

Je persévère mais je commence à douter.


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#87 23/10/2020 00h18

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bed43fr, le 22/10/2020 a écrit :

Vraiment j’ai l’impression que tout se vend à des rentabilités délirantes en ce moment.

2 remarques : tout les endroits ne sont pas équivalents.
Un haut rendement rémunère généralement un risque.
Donc logiquement, une zone avec peu de risque sera moins rentable.

Ensuite, comme vous dites, vous appelez une annonce.
Mais avez vous fait des visites d’avant phase ?
Un de mes immeubles, je l’ai acheté avant annonce, j’était positionné dessus pendant la réfection par le vendeur (près de 3 mois avant la mise en vente officiel).
Sur le bien que je vends, une AI a fait une double visite/photo, avant même signature du mandat et estimation du prix.

En résumé, l’annonce arrive tard dans le processus, et une partie des biens ne passent pas par l’étape annonce!

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#88 23/10/2020 07h06

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ESTJ

Oui ça je le sais bien mais je débute, cela ne fait 3 mois que je fais des visites, je n’ai pas encore constitué mon réseau donc je visite ce que je trouve sur lbc.


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#89 23/10/2020 11h46

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bed43fr a écrit :

Je persévère mais je commence à douter

Cela serait dommage de vous épuiser et d’abandonner.

En 3 mois, vous avez maintenant suffisamment de recul pour vous rendre compte que suivre le bon coin ne suffit pas pour faire une bonne affaire.

D’autant plus qu’on vous a déjà personnellement expliqué (2/3) Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) qu’en visitant les mêmes biens que les autres, au même moment et de la même façon, vous n’avez aucune chance d’avoir une meilleure rentabilité qu’eux.

Le moins exigeant en rentabilité (ou plus offrant en prix) abaisse systématiquement le champ du possible pour tous les autres qui se trouvent en position de "suiveurs".
Pour avoir vendu plusieurs biens depuis 1 an, je peux vous dire que nombre d’acquéreurs font un comparatif direct entre le bien recherché et celui du Livret A. Cela vous dit le niveau régulièrement rencontré d’attente, de connaissances et d’ambition des acheteurs.

bed43fr a écrit :

Vraiment j’ai l’impression que tout se vend à des rentabilités délirantes en ce moment.

Relisez les posts d’il y a plusieurs années. A chaque époque ce constat revient sans cesse. Cela n’a pas empêché certains de faire de bonnes affaires.

Bon courage à vous !


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#90 23/10/2020 11h54

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gunday a écrit :

Mais avez vous fait des visites d’avant phase ?
Un de mes immeubles, je l’ai acheté avant annonce, j’était positionné dessus pendant la réfection par le vendeur (près de 3 mois avant la mise en vente officiel).
Sur le bien que je vends, une AI a fait une double visite/photo, avant même signature du mandat et estimation du prix.

En résumé, l’annonce arrive tard dans le processus, et une partie des biens ne passent pas par l’étape annonce!

Bonjour,

Comment faites vous pour être au courant avant annonce ?
Quel est l’interet pour un AI de vous prévenir en avant première, si il peut vendre + cher via une annonce ?
Si c’est pour vendre au même prix que l’annonce, alors je rejoint @bed43fr, je ne vois pas d’annonce avec une rentabilité potentielle correcte dans ma "zone".

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#91 23/10/2020 14h33

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redbee a écrit :

Comment faites vous pour être au courant avant annonce ?
Quel est l’interet pour un AI de vous prévenir en avant première, si il peut vendre + cher via une annonce ?

La principale situation c’est connaitre l’AI, être assez proche et se dire réellement intéressé pour acheter.
Dans mon cas j’avais questionné les ouvriers qui venaient sur le chantier et j’avais remonté la chaine de commandement jusqu’à l’AI, où je m’était positionné. Par contre peu de négo, car le prix était bon pour une vente rapide en cas d’annonce.
Dans le cas de ma vente, c’était une proche de l’AI avec un réseau d’investisseur d’un côté, et un tir de visite groupée de l’autre (visite successive de 3 ou 4 biens).

L’avantage pour l’AI ?
Etre très probablement payé plus rapidement, et non avoir une incertitude sur la vente.
Sans compter qu’un AI économise des trajets, du temps, etc.
Donc plus de certitude, moins de coûts, l’intérêt est loin d’être négligeable!

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#92 23/10/2020 14h51

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De notre coté, que ce soit pour des clients ou pour moi à titre personnel je dispose d’un réseau relativement conséquent d’agents immobiliers ou de notaires sur nos différents secteurs. Cependant il est vrai que lorsque le marché est très tendu les agents immobiliers peuvent privilégier le fait de publier l’annonce et ainsi vendre le bien au prix ou du moins se rapprocher au plus de son estimation.

Cependant je pense qu’il ne faut pas occulter une chose importante et sans vouloir faire de généralités :

La profession d’agent immobilier ou mandataire est souvent une profession de reconversion professionnelle et certains réseaux ont parfois tendance à lâcher un peu vite dans la nature leurs agents commerciaux. Ils peuvent donc se "planter" sur la valorisation des biens, à la hausse, comme à la baisse…

Personnellement, c’est avec ce profil d’agent que j’ai réalisé les meilleures opérations dans les zones très tendues, en rédigeant une offre d’achat au prix pendant la visite afin de bloquer le bien. Deux effets bénéfiques sans vouloir faire de psychologie commerciale :

- L’agent se sent valorisé et légitime dans non nouveau métier ( il vend un appartement lors de sa ou de ses premières visites et surtout au prix )
- Il pensera à moi lors de sa prochaine mise en vente car je me décide tout de suite.

Nous en revenons donc toujours au même argument : Connaissez votre secteur sur le bout des doigts afin de saisir une opportunité qu’un autre ne se gênera pas à saisir juste après vous.

L’erreur est humaine malheureusement, et dans notre cas, profitions-en….

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#93 23/10/2020 15h19

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gunday a écrit :

L’avantage pour l’AI ?
Etre très probablement payé plus rapidement, et non avoir une incertitude sur la vente.
Sans compter qu’un AI économise des trajets, du temps, etc.
Donc plus de certitude, moins de coûts, l’intérêt est loin d’être négligeable!

Pour l’AI un mandat a 5% de commission ça représente 500€ par tranche de 10000€. Donc clairement si vente rapide il est gagnant.

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#94 23/10/2020 18h57

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Kabal a écrit :

Pour l’AI un mandat a 5% de commission ça représente 500€ par tranche de 10000€. Donc clairement si vente rapide il est gagnant.

Je ne comprends pas. N’est-ce pas plutôt "vente à prix élevé il est gagnant"? C’est à dire, soit P le prix qu’il estime,
- s’il vend à P-x avant de publier l’annonce,
- et à P voir P+y avec des acheteurs potentiels qui font monter les enchères une fois l’annonce publiée (donc des acheteurs plus nombreux),
alors il aura intérêt à attendre 3-4 jours que l’annonce soit publiée, non ?

🌿🍃🍁🌿

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#95 23/10/2020 19h45

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Évidement vendre a prix élevé est le must. Mais c’est rare.

Mais entre une vente rapide a 180k€ et une vente plus longue a 200k€. L’AI perd seulement 1000€ brut (en net moins les frais et le temps non dépensé c’est moins). Il peut prendre le temps économisé soit a rien faire soit a chercher un autre bien.

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[+2]    #96 23/10/2020 21h01

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Bonsoir,

  Je suis toujours étonné par vos façons de calculer: rentabilité, rendement, "top affaire"…

Ce n’est pas de la provocation de ma part, loin de là, c’est juste que je pense etre trop simpliste/simplet pour calculer tout ça.

   Je ne me vante pas, mais en partant de presque rien, j’ai constitué un parc immobilier assez intéressant, sans pour autant faire autant de calculs savants… parfois je me demande si j’ai raté quelque chose.

   Et je ne suis pas un de ces fantasmeurs qui associent les mots "rentier" avec "immobilier locatif physique".
   Etre bailleur, c’est etre enquiquiné bien souvent, quand je vois des kékés faire des videos sur youtube en disant etre rentier les pieds au soleil sur une plage à Nouméa, en gérant (ou prétendant gérer?) à distance 3 immeubles en métropole, ça me fait bien rire.
   Je ne retrouve plus le nom de cette chaine youtube, peut etre l’auteur est il mort de honte (et pas de ridicule, car celui-ci ne tue pas, il est vrai)…

   Il est vrai aussi que j’ai un niveau d’études relativement peu élevé, mais ce qui m’a toujours "sauvé", et permis de faire tout ce que j’ai fait, c’est ma capacité à faire les travaux moi-mêmeque ce soit de la rénovation ou de l’entretien… J’ai fait des prouesses pour des sommes dérisoires compéré à ce que m’aurait demandé un artisan (en même temps je suis issu du monde du batiment, je dispose de plusieurs CAP/BEP dans divers domaines…).

   Bref, je m’excuse si j’ai été hors sujet (comme souvent, d’ailleurs je ne poste quasiment plus sur le forum pour éviter de perturber, je suis souvent à l’ouest).

   Si vous voulez des précisions sur ce que je viens d’écrire, n’hésitez pas, si vous voulez que je supprime mon message car hors sujet, n’hesitez pas non plus…

   Bonne soirée.

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#97 23/10/2020 21h08

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Antesite a écrit :

J’ai fait des prouesses pour des sommes dérisoires compéré à ce que m’aurait demandé un artisan (en même temps je suis issu du monde du batiment, je dispose de plusieurs CAP/BEP dans divers domaines…).

Je crois que là vous avez également un élement de réponse à la question du sujet.
Faire les travaux/entretiens soi-même coute bien moins cher : sur ma RP, je retrouve assez souvent un ratio de 8 entre le coût particulier et le devis pro.
Ca fait vite une grosse différence!

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#98 23/10/2020 22h11

Membre (2020)
Réputation :   1  

Antesite a écrit :

Bonsoir,

  Je suis toujours étonné par vos façons de calculer: rentabilité, rendement, "top affaire"…

[…]

   Et je ne suis pas un de ces fantasmeurs qui associent les mots "rentier" avec "immobilier locatif physique".
   Etre bailleur, c’est etre enquiquiné bien souvent, quand je vois des kékés faire des videos sur youtube en disant etre rentier les pieds au soleil sur une plage à Nouméa, en gérant (ou prétendant gérer?) à distance 3 immeubles en métropole, ça me fait bien rire.

Effectivement si c’était si simple vous avez bien raison.

Après pour revenir sur les autres commentaires précédents si l’immobilier était simple ça se saurait. Il a toujours fallu chercher, chercher et chercher encore pour trouver des logements intéressants. Là avec les multiples "kékés" pour reprendre le terme d’Antesite qui parlent de la facilité de l’immo, gagner de l’argent en dormant bla bla… beaucoup achètent trop cher car ne connaissent pas leur secteur, le marché, la concurrence, ni la demande locative… un studio peut être amplement suffisant même dans une ville où la rentabilité est relativement importante (environ 8%) jusqu’au T3 si il est à moins de 10 minutes à pieds d’une université. Il faut du temps, de l’acharnement et rester rigoureux dans le processus de sélection.
Les logements/immeubles c’est comme la mode, ce n’est pas parce que d’autres achètent que ça en vaut la peine. Les logements PINEL où tout le monde vend en même temps passé les 6 ou 9 ans près acquisition qui sont surcotés (par rapport à l’emplacement) car il y a un avantage fiscal en sont le parfait exemple et pourtant, ça se vend encore et relativement "bien".

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