Gestion d'un petit parc locatif : avantages des différents statuts

sourirelyon · #1

Bonjour,

Je possède actuellement (tous prêts remboursés) :

- 1 F3 loué en meublé LMNP (13 000€/an)

- 2 appartements (studio et F2) loués nus (11 000€)

- 5 garages loués (3000€)

J’envisage l’achat d’un quatrième bien (studio).

Je m’interroge sur le meilleur statut :

- évoluer en LMP (meubler tous les biens) mais dans ce cas paiement d’une grosse plus value (passage de mes biens à ceux de la société du LMP),

- louer en auto entrepreneur,

- continuer à louer en revenu BIC pour le meublé et en revenus fonciers pour les reste ?

Quels sont les avantages et inconvénients de chacun des statuts ?

Avez-vous un retour d’expériences ?

Merci pour vos réponses !

Dernière modification par sourirelyon (11/02/2015 11h35)

Mots-clés : gestion immobilière, optimisation fiscale, parc locatif

GoodbyLenine · #2

Sur quoi vous basez-vous pour vous attendre à devoir payer sur "une grosse plus-value (passage de mes biens à ceux de la société du LMP)" ?

Vous pouvez d’ailleurs aussi très bien faire de la location meublée sans avoir une "société", et sous le statut LMP ou LMNP (tout dépend de votre situation par ailleurs, que je ne connais pas, n’ayant pas trouvé votre "présentation" sur www.investisseurs-heureux.fr/viewforum.php?id=14). Pourquoi souhaiteriez-vous être LMP, et pas LMNP, sachant qu’il y a pas mal d’inconvénients, et peu d’avantages (cf cette comparaison et LMP - Synthèse (message #1)) ?

En parcourant, le forum, vous trouverez pas mal de cas qui ressemblent un peu au votre….

Louer en auto-entrepreneur n’aurait guère d’intérêt pour vous, et je ne sais d’ailleurs pas si cette activité est susceptible d’être exercée sous ce statut (il y a le micro foncier, et le micro-BIC, pour un "petit" bailleur qui préfère se simplifier la paperasserie).

En pratique, comme vous ne pourrez sans doute pas passer tous vos baux en location meublée, et assurément pas tous d’un seul coup à une même date, vous serez dans la situation "louer en revenu BIC pour le meublé et en revenus fonciers pour les reste" (avec un statut LMNP pour les revenus BIC).

Siocnarf · #3

La location nue est interdite pour les auto-entrepreneurs. Seule la location de meublés autorisée (je n’ai pas le texte légal précis en référence, seulement cette page sur le site APCE)

Par contre, à moins que j’aie raté quelque chose, je ne vois pas bien l’avantage puisque’un auto-entrepreneur ne peut déduire aucune charge ?

Par rapport aux éléments que vous évoquez, vous pouvez peut-être ajouter la SCI soumise à l’IS dans
votre réflexion. En effet, puisque vos crédits sont remboursés, elle vous permettrait de déduire les amortissements également sur les biens loués nus.
Toujours grâce au fait que vous n’ayez plus de crédit, le transfert des biens à la SCI ne devrait pas coûter trop cher.

Mais comme l’a dit GBL, vous trouverez les avantages et inconvénients de chaque régime en parcourant le forum.

sourirelyon · #4

Merci pour votre rapide réponse !

J’ai acheté les biens loués en 1996, 2003 et 2006…..la plus-value importante ( Prix de vente moins prix d’achat) du passage de mon patrimoine à celui d’une société SCI ou autre me parait rédhibitoire !

Il n’y a donc pour moi pas d’intérêt d’évoluer vers un statut de gérant se société ?

Qu’en pensez vous ? Autres éléments à considérer dans le choix du statut fiscal ?

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#1 11/02/2015 11h30

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