PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 08/01/2015 02h35

Membre (2015)
Réputation :   0  

Bonjour
Louant depuis 2011 un appartement meublé pour de courts séjours, le plus souvent à des touristes, je déclarai ces revenus sous le régime du microbic.
Mon Centre des impôts venant de m’inviter à faire une déclaration d’activité, formalité que j’avais omis de faire, par ignorance, c’est pour moi l’occasion de faire le point sur mon choix fiscal et d’envisager de passer au réel simplifié.
Mes recettes sont de l’ordre de 19000 € par an. Je n’ai plus d’intérêts d’emprunt à déduire, mais la prise en compte d’un amortissement sur les locaux, achetés en 2005, semble suffire à rendre ce passage opportun.
Voici mes questions :
1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm
2.  lorsque je séjourne moi-même dans l’appartement (3 à 4 semaines par an), dois-je déclarer en avantage en nature, un loyer fictif ?
3. La lecture du forum m’a convaincu de la nécessite de faire appel à des professionnels de la comptabilité pour respecter les normes de l’administration fiscale.
    Il existe sur internet des offres de comptabilité très orientées sur la location meublée, proposant pour un     coût modique, couvert par « l’actuelle »réduction d’impôt liée à l’adhésion     à un centre de gestion     agrée.
    Certains des lecteurs du forum ont-ils pu se faire une opinion sur la qualité de leurs     prestations ?
    Ou bien le recours à un comptable « de proximité » est-il préférable? Et dans ce cas, avez-vous des     suggestions (sur Paris ou Lyon) ?

        (Sur ce point 3, un échange par mails peut sans doute permettre une expression              plus libre).

Merci de vos réponses.

Mots-clés : amortissement, choix d'un comptable, plus-value, réel simplifié

Hors ligne Hors ligne

 

#2 08/01/2015 07h35

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Lire ici

BIC - Cession ou cessation d’activité - Détermination du bénéfice imposable - Régime du bénéfice réel
Ligne 210

Ensuite lignes 1, et 250.

Comme le régime est celui des particuliers, lire ici
IR - Réduction d’impÀ´t en faveur de l’acquisition de logements destinés À  la location meublée exercée À  titre non professionnel - Conséquences sur le régime fiscal du bailleur
Ligne 10

Je suppose que la plus value est constituée par la différence entre la valeur vénale d’aujourd’hui portée a l’actif au moment de la création de l’activité et la valeur d’achat.

Faites confirmer cela par votre  futur comptable. C’est l’occasion de le tester.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 08/01/2015 09h20

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

Denis207 a écrit :

1. est-il exact, comme je l’ai lu dans un article, publié par un juriste sur internet en mars 2013, qu’ « en cas de passage du régime du MICRO-BIC au régime du Bénéfice Réel, le passage des immeubles du patrimoine privé au patrimoine professionnel soit susceptible d’entraîner l’imposition de la plus-value latente selon le régime des plus-values privées » ? voir lien:http://www.legavox.fr/blog/ascencio-jacques/fiscalite-locations-meubles-11115.htm

Il aurait été utile de la part de l’auteur de mentionner sa source. Je ne connais pas de disposition qui régit clairement la question générale de l’affectation au bilan de l’immeuble qui est la propriété d’un LMNP. Il faut creuser mais je ne crois pas que le BOFIP cité par Boubouka soit applicable. 

Je pense au contraire que ce changement de régime fiscal ne peut pas être assimilé à une cession ou à une cessation d’activité, à ce niveau. Comme lors de l’affectation au bilan par un LMNP de son bien, pour ce qui est de la fiscalité des plus values, celui-ci ne change pas de patrimoine, il reste la propriété de la personne physique exploitante. De ce fait il ne donne pas lieu à imposition sur les plus-values latentes.

Le régime des particuliers, applicable aux LMNP, est a fortiori applicable aux immeubles exploités sous le régime micro BIC.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 18/01/2015 15h27

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour à tous,

Ce weekend je parlais avec mon cousin propriétaire de l’appartement que je joue à Paris de fiscalité.

Il me dit fièrement qu’il peut effacer 50% des  loyers grâce au Micro BIC. Je me dis qu’il serait peut-être plus judicieux de passer au réel simplifié mais la totalité des mes bien étant loués nus, je ne suis pas sûr de la véracité de mes informations. Je m’en retourne vers les connaisseurs en LMNP du forum.

Les chiffres :

Appartement acheté dans le début des années 2000 à environ 160K€, 45m2 dans le bon côté du 13ème. Il y a vécu quelques années jusqu’à ce que le logement soit trop petit pour vivre avec ses 2 enfants.

Mise en location et passage en LMNP en 2008 (Micro BIC).

A ce moment là, d’apres mes recherches (à affiner), le prix au m2 dans le quartier était 6740€. Du coup le bien valait 303300€. Si on y retranche 15% on obtient 257 805€ amortissables, ce qui ferait 8593€ à amortir sur 30 ans (6 ans déjà utilisés depuis mise en location en 2008).
Le crédit sur le bien est déjà totalement remboursé. Il y a encore environ 1000€ que l’on pourrait déduire : taxe foncière, PNO, frais de syndic, ce qui ferait environ 9600€ à déduire.

Pour information le loyer est de 850 + 50€ de charges soit 900€ charges comprises. 10800 sont perçus par an.

Dans le cas du Micro BIC, il serait fiscalisé sur 5400€, dans le cas du réel simplifié, il serait seulement imposé sur 1200€.

Est-ce que mes calculs sont justes? Ai-je manqué des morceaux d’informations?

Merci à tous pour votre aide, ça donnera peut-être des idées à d’autres propriétaires.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 18/01/2015 21h44

Membre (2013)
Réputation :   16  

Bonjour,

Le raisonnement est correct sauf sur un point (à confirmer avec les pointures de ce forum). Je pense qu’il ne faut pas prendre les prix de 2008 mais ceux actuels donc bien plus élevés.

Dans le beau 13ème, on est facilement à 8500 du m2 soit 382500 pour un 45 m2 et donc 10837 d’amortissement. Vu le loyer, 0€ de fiscalité.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 19/01/2015 11h17

Membre (2014)
Réputation :   8  

Merci pour le retour.

Je croyais que la valeur du bien était arrêtée au moment du passage du bien en LMNP. Même en étant en Micro BIC, sachant qu’il y a un abattement de 50%, cela correspond à l’amortissement.

C’est si complexe, je comprends qu’il y ait tant de personnes qui ne s’y retrouvent pas et qui finalement payent beaucoup plus d’impôts que nécessaire..

Hors ligne Hors ligne

 

#7 19/01/2015 12h16

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

A mon avis, la valeur du bien à prendre en compte est celle au moment de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité.

Dans votre calcul, il faut aussi tenir compte du coût (et du temps à y passer, même si c’est un comptable pro qui fait la majorité du travail, car il y aura plus de paperasse) que générera la tenue d’une comptabilité.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#8 07/02/2015 18h03

Membre (2014)
Réputation :   8  

Bonjour,

Réponse tardive suite a un déplacement à l’étranger imprévu.
Merci pour la réponse.

Si j’ai bien compris, dans un vocabulaire plus simple vous confirmez que la valeur du bien à prendre en compte est celle du bien lors du passage en LMNP? C’est bien cela, la "valeur du bien au moment de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité "?

En effet cela demandera un peu plus de travail, mais les efforts valent le travail supplémentaire..

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #9 07/02/2015 18h29

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Non, c’est la valeur à la date où vous l’inscrivez comme immobilisation en comptabilité, pas celle où commence la location meublée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#10 07/02/2015 18h42

Membre (2014)
Réputation :   8  

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Hors ligne Hors ligne

 

#11 07/02/2015 20h10

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Faites le vous confirmer par votre expert-comptable wink


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#12 07/02/2015 23h20

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   130  

FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 08/02/2015 08h28

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

@FrancoisM

Vous acheter une ruine que vous rénovez , vous pouvez déduire les travaux.

Ensuite vous faites faire une estimation de valeur par deux agences et vous amortissez cette valeur à compter de la date de début de votre activité de location en meublé.

Ça fonctionne comme cela et on ne pas s’en plaindre.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #14 08/02/2015 09h57

Membre (2014)
Réputation :   8  

pierrejacques11 a écrit :

FrancoisM a écrit :

Ce qui veut dire jackpot pour quelqu’un qui commence à louer en LMNP à Paris il y a plusieurs années et qui passe seulement en réel….
Ca me paraît presque trop beau pour être vrai!

Disons que le terme de jackpot n’est pas forcément approprié pour un bailleur donnant en location un bien valant 350-400 ke pour 850 euros hc par mois.

En effet, disons que par rapport à la valeur du bien, mon cousin ne me fait pas payer très cher, mais même avec un loyer assez faible il paye jusque là 2000€ d’impôts. Ce n’est pas négligeable, on peut faire pas mal de choses avec 2000€, sur plusieurs années.. Si il avait fait ça il y a 5 ans quand je suis arrivé, il aurait 10000€ de plus en banque.

@Philippe30

Merci pour la réponse. C’est le cas normal. Je vais faire appel à un expert-comptable pour confirmer que la valeur du bien à amortir est celle de la date de l’inscription du bien comme immobilisation au bilan de l’activité.

Je ferai un retour une fois l’information confirmée, même si j’ai entièrement confiance en GBL smile

Hors ligne Hors ligne

 

#15 08/02/2015 17h14

Membre (2011)
Réputation :   20  

La réponse de votre expert-comptable m’intéresse au plus haut point étant donné que je suis dans la même situation que votre cousin : je suis au micro Bic et passer au réel sur mon pris d’achat n’aurait pas de sens mais sur le prix du marché aujourdh’hui oui.
Merci d’avance pour le partage

Hors ligne Hors ligne

 

#16 10/02/2015 21h43

Membre (2014)
Réputation :   41  

Bonjour,

Je crois en effet que c’est la valeur à la date du début d’activité.

Cela parait en effet trop beau mais tant mieux.

Méfiance quand même pour ceux qui payent l’ISF. Les 2 chiffres doivent être similaires.
Pas question de déclarer pour l’ISF une valeur minorée pour réduire son imposition ET déclarer une valeur majorée pour augmenter la somme à amortir.

Je connais des petits malins qui se sont fait prendre au piège !

Hors ligne Hors ligne

 

#17 11/02/2015 06h37

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

C’est pas une question de trop beau.

On prend en compte la valeur des actifs au démarrage d’une activité.

Le LMNP est une activité pour laquelle les biens sont inscrits à l’actif lorsque l’activité de location meublé débute pour un lot.

La sortie par la revente se fait sans soucis de calcul de déduction des amortissements au niveau des calculs de plus value par le notaire.

Le calcul se fait au niveau du compte de résultat de l’activité par l’écriture d’un produit et d’une charge exceptionnelle en opérations de capital faisant apparaitre le différentiel lié à l’amortissement.

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#18 11/02/2015 07h49

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Les règles sont simples.
schematiquement si vous pouvez amortir plus de 50% de vos loyers hc, c’est intéressant. L’économie d’impôt doit représenter au moins 1000€ pour couvrir les frais de comptabilité.
Vous avez un amortissement potentiel, très proche de vos loyers.

Perso, j’étais toujours convaincu qu’un bien payé était plus intéressant au régime micro bic.

Or, votre cas m’a fait "douté".

L’optimisation ne doit pas fiscale.
Un bien qui vaut 380k€ et qui rapporte 10k€ avant PNO, charges proprio,  TF et impôts me semble peu rentable.

Je me demande si vous ne devriez considérer le pb autrement.

Hors ligne Hors ligne

 

#19 11/02/2015 11h32

Membre (2014)
Réputation :   8  

Certes on peut se dire que ce n’est pas une bonne affaire de louer 900€ CC un bien qui vaut 350K€.

Son bien est déjà remboursé, il payerait énormément d’impôts dus à la plus-value, il sait qu’en me le louant il n’aura pas de soucis majeurs, il veut le transmettre à ses enfants qui seront alors en âge d’y habiter dans 10 ans. Cela donne plein de raisons de vouloir le garder.

Il ne cherche justement pas à tout optimiser comme nous le faisons ici, d’où mon envie de lui faire gagner un peu plus. C’est dommage de payer des impôts alors qu’il pourrait s’en passer.

Hors ligne Hors ligne

 

#20 13/02/2015 15h43

Membre (2014)
Réputation :   8  

Pour clore la discussion, je viens d’avoir le retour d’un expert-comptable qui a bien confirmé ce qu’affirmait GBL : la valeur sur laquelle on se base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien.

Tout bénéfice donc pour vous xav92 et mon cousin, ainsi que pour toute personne qui louerait son bien à Paris en nu depuis un moment et qui trouve que les impôts sur les revenus fonciers sont un poil trop élevés.

Hors ligne Hors ligne

 

#21 13/02/2015 17h03

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Il y a peut-être quand même un point à prendre en compte : si le bien a déjà été loué pendant N années, en micro BIC, donc avec une évaluation forfaitaire des charges (y compris l’amortissement), y a-t-il lieu de considérer que l’immeuble est déjà en partie amorti lors du passage au réel ?

(Je n’ai pas de réponde la-dessus, n’ayant jamais été concerné)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#22 13/02/2015 17h12

Membre (2014)
Réputation :   8  

Très bonne question. En présumant que la base pour l’amortissement est la valeur actuelle du bien je serais tenté de dire que l’amortissement part de 0.

Je vais demander à l’expert-comptable et je compléterai le sujet si j’obtiens l’information.

Un début de réponse semble se trouver dans ce sujet : Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?

Boubouka a écrit :

Bofip 4813 (Amortissements : Titre 1/ chapitre 3/ section 3 / sous section 1 (alinea 470))

Bofip 4813 a écrit :

La base servant au calcul des amortissements doit être fixée à la valeur vénale des éléments, à la date d’ouverture du premier exercice dont les résultats sont assujettis à l’impôt (CE, 6 décembre 1961, req. n° 50424, RO, p. 483).

Quant à la période normale d’amortissement, elle s’entend de la durée probable d’utilisation à compter de la date précitée (même référence).

Conséquences de votre passage du micro bic au reel simplifié sont a mon avis :
1. Valeur vénale : celle du premier exercice déclaré en micro bic.
2. Les amortissements des années de déclaration en micro bic sont consommés.

Imaginons pour faire simple que vous avez acheté un bien d’une valeur de 200k€, il y a 10 ans. Amortissable sur 20 ans. 10 ans de micro bic ensuite passage en réel simplifié.
Si la valeur venale de votre bien est aujourd’hui de 300k€, vous devez prendre 200k€ comme valeur de référence pour l’amortissement.
Pour les années a venir vous pouvez amortir 10k€ par an pour encore seulement 10 ans.

Encore, pour illustrer, si par exemple, il y a eu déclaration en micro bic pendant 100 ans. Le jour du basculement en reel simplifié, le bien ne peut plus être amorti.

Les frais de notaire peuvent être pris en amortissement.

Enfin, le basculement du micro bic vers réel simplifié doit respecter des dates. Au 1er février au plus tard pour l’année en cours.

Cependant, il y est indiqué que la valeur à prendre en compte lors du passage au réel simplifié est celle du début d’activité en LMNP ce qui va en contradiction avec ce que vous avez dit précédemment et qui m’a été confirmé par l’expert comptable.

Hors ligne Hors ligne

 

#23 10/12/2015 10h13

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour,

Les loyers de mon appartement meublé sont de 13 000 euros/an.

En 2016 : deux dépenses importantes (10 000 euros de ravalement et 6000 euros rénovation appartement.)

Comment savoir si j’ai intérêt a passer au régime réel ?

Quelles sont les obligations ( "CGA", engagement sur 3 ans ..)

L’ abattement restera-t -il en 2016 à 50% ?

De plus je peux louer en meublé un deuxième appartement ?

La somme des deux loyers des  deux appartements sera inférieure à 23 000 euros.

Ai je intérêt financièrement à le faire ?

Merci pour vos réponses !

Hors ligne Hors ligne

 

#24 10/12/2015 12h27

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour,

Sauf erreur de ma part vous n’avez pas fait de présentation. Ce serait pourtant utile pour vous aider, notamment pour savoir quels sont vos projets et vos autres biens locatifs.

Je vous recommande de contacter un expert-comptable, physique ou en ligne. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement :
- une première estimation pour déterminer si le régime réel est intéressant pour vous. Tous ceux que j’ai contactés pour mon projet ont commencé l’échange par collecter quelques informations pour vérifier si c’était bien le cas.
- un devis, ce qui vous permettra d’évaluer le coût sur 3 ans par rapport au régime micro-BIC
- la réponse à vos questions, notamment sur le CGA. Sachez que l’adhésion n’est pas obligatoire et qu’elle a perdu de son intérêt depuis que les frais de comptabilité ne font plus l’objet (sous conditions) d’un crédit d’impôt équivalent.

Vous pouvez louer l’autre appartement en nu ou en meublé. Cependant le choix entre régime réel ou micro-BIC s’appliquera à l’ensemble de vos biens loués meublés.

Hors ligne Hors ligne

 

#25 12/12/2015 15h44

Banni
Réputation :   -5  

Bonjour,

Merci pour votre réponse !

L’option fiscale n’est elle pas de 2 ans maintenant ?

Dans la mesure ou la création de la liasse fiscale (calcul des amortissements compris) peut se faire soi même.

Dans la mesure ou la télétransmission de la liasse fiscale au centre des impôts peut également se faire soit même, quel est l’intérêt d’avoir recours à un expert comptable ?

cdlt,
SL

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.


Pied de page des forums