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#26 19/01/2015 19h40

Membre (2014)
Réputation :   41  

Excellent Siocnarf et tristement vrais tout çà ! smile

C’est pourquoi quand j’ai monté mon activité de transaction en immobilier, j’ai préféré commercialiser uniquement des produits pour investisseurs ou MDB.
Beaucoup plus simple et pragmatique.

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#27 19/01/2015 19h48

Membre (2014)
Réputation :   4  

Ha ben c’est clair que j’ai vu avec ma précédente affaire la différence entre un qui a acheté en tant qu’investisseur et un autre pour sa RP.

Mais bon il faut de tout pour faire un monde comme on dit.

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#28 24/04/2022 08h23

Membre (2013)
Réputation :   68  

Bonjour

Je viens vers vous pour quelques conseils. Je viens de mettre en vente (via agence) un immeuble qui compte tenu de sa taille et de son emplacement à attiré les marchands de bien de la région des sa publication.
J’ai déjà eu le droit aux 1eres visites de ce type d’acheteur.
Pour le moment aucun ne discute le prix car pour une vente a la découpe leur marge sera intéressante.
Mon problème vient plutôt du fait que je veux juste être sur de signer avec une personne ayant le financement et encore mieux payant cash.
Or, en faisant quelques recherches sur les 1ers visiteurs j’ai pour certains des spécialistes du crowdfunding et d’autres ayant mauvaise presse.
Peut-on exiger des garanties avant de signer le compromis?
Quelles clauses résolutoires Peut-on mettre dans le compromis pour limiter le délai et éviter que la vente ne dure des mois et des mois?
Merci d’avance

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Favoris 1    #29 24/04/2022 10h15

Membre (2018)
Réputation :   31  

Bonjour,
Que la vente ne soit pas conditionnée à la pré commercialisation des appartements. Enfin soyez accompagné de votre propre notaire pour un conseil indépendant.

Vivierois


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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Favoris 1    #30 24/04/2022 10h41

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

Bonjour Matinvest,

Sur le fond, s’il s’agit bien de votre immeuble de 18 appts et 5 garages à Rouen, pas étonnant qu’il intéresse principalement des MDB. Cela commence à faire un peu gros pour des investisseurs individuels. En fonction de l’emplacement et la typologie des logements, vous devriez aussi intéresser des petites foncières pour du locatif patrimonial.

L’immeuble est-il libre d’occupation ? si oui c’est en effet du pain bénit pour le MDB, qui aura juste à mettre en copro avant de revendre à la découpe (avec ou sans travaux). A défaut, il tombera sur le coup de la loi Aurillac (immeuble occupé de plus de 5 appartements), très protectrice des locataires, et verra son engagement de revente (pour bénéficier des FDN réduits) réduit à 2 ans au lieu de 5. Bref, il devra engager beaucoup plus de frais pour récupérer les lots vides et/ou brader tout ou partie des lots en les revendant occupés dans un délai court, et donc se positionner sur un prix d’acquisition beaucoup plus bas.

Partez plutôt sur un promesse de vente (plutôt qu’un compromis) avec versement impératif d’un séquestre de 10%, soit le montant de l’indemnité d’immobilisation que vous prévoirez dans la promesse. Si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai imparti, il sera bien plus facile de casser l’avant-contrat, et récupérer les 10%, qu’avec un compromis.

Evidemment n’acceptez aucune condition suspensive d’obtention de prêt ou d’autorisation d’urbanisme, de pré-commercialisation des lots etc.

En théorie revendre à un MDB est protecteur (il est pro de l’immobilier, vous êtes un particulier) : pas de délai de rétractation, pas de possibilité de recours contre les vices cachés… cependant ce ne sont pas des perdreaux de l’année, et s’ils veulent se retirer, ils chercheront la petite bête pour ne pas assurer leurs engagements. Faites préparer la promesse par votre notaire, et communiquez lui en amont le maximum d’éléments factuels sur votre bien à annexer à l’avant-contrat (diagnostics obligatoires, déclarations de sinistres passés à l’assurance, baux en cours, procédures d’impayés éventuelles, factures des travaux réalisés, litiges passés ou en cours avec le voisinage, la mairie etc.). Ainsi on ne pourra pas vous reprocher un manque de bonne foi ou de sincérité.

L’idéal serait de signer directement une promesse de vente sans passer par la case offre contre-signée, car les engagements de l’un et de l’autre sont bien moins encadrés. Donc faites travailler dès maintenant votre notaire sur un projet d’avant-contrat, afin qu’il soit réactif quand vous aurez trouvé votre acquéreur.

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[+1]    #31 24/04/2022 11h52

Membre (2017)
Réputation :   32  

INTJ

Je ne peux pas m’empêcher de penser que si un professionnel arrive à acheter votre produit et à le revendre avec une marge, c’est que vous ne le vendez pas assez cher. Pourquoi ne pas faire passer un géomètre pour diviser l’immeuble en lots et le vendre à la découpe, vous garderez ainsi pour vous la marge qu’un professionnel aurait gagnée sans avoir beaucoup travaillé ni apporté de valeur.  On parle sûrement de plusieurs dizaines de k€, ça vaut bien un petit effort supplémentaire.

Dernière modification par Macaxeira (24/04/2022 11h53)

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#32 24/04/2022 12h56

Membre (2013)
Réputation :   68  

Bonjour
M.erci pour les 1ers éléments.
Nous avons seulement 4 logement vacants.  Tous les autres sont loues.
Si je comprends la loi Aurillac il faut que l’acheteur accepte de prolonger les baux.
A défaut est-ce a moi d’interroger en amont tous les locataires pour savoir s’ils veulent acheter?

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#33 24/04/2022 21h45

Membre (2014)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   237  

@Matinvest : mieux vaut vous rapprocher de votre notaire pour aborder tous ces éléments. Soit vous vous lancez dans les démarches pour purger le droit de préemption des locataires (enfin via votre notaire, car la procédure est complexe), en espérant qu’aucun ne soit intéressé, pour pouvoir revendre l’immeuble en bloc sans avoir à créer la copro. Soit vous laissez faire le futur acquéreur, mais il faut être conscient que le MDB aura beaucoup de mal à libérer l’immeuble, donc à revendre cher, donc à vous proposer un prix d’acquisition élevé.

@Macaxeira : vous auriez raison s’il s’agissait d’une revente strictement en l’état. En l’occurrence, une vente à la découpe d’un immeuble, qui plus est occupé, est une démarche tout sauf triviale (ex. de la loi Aurillac qu’ignorait Matinvest). Il est souvent nécessaire de "pomponner" les parties communes si on veut revendre les lots au meilleur prix. Il faudrait aussi un rescrit fiscal pour vérifier que la revente à la découpe via la SCI familiale ne sera pas requalifiée en opération de MDB (compte tenu de la durée de détention, du nombre de lots etc.), sinon la fiscalité serait assommante. Prenez aussi en compte le temps nécessaire pour vendre les 23 lots, les 23 compromis et actes authentiques à signer, etc…

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