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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#1 15/10/2014 13h33

Membre (2014)
Réputation :   0  

Bonjour,

Dans un souci de diversification et de sécurisation de mon patrimoine, j’envisage d’investir dans l’immobilier en Allemagne.

La convention fiscale franco-allemande étant intéressante pour les non-résidents.

Avez-vous des retours d’expériences?
Si oui, dans quelles villes et sur quels type de biens?

Gilles

"La qualité, c’est comme la bicyclette, il ne faut pas s’arrêter de pédaler sinon on se casse la figure"

Mots-clés : allemagne, fiscalité, immobilier, imposition, locatif

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#2 15/10/2014 13h39

Membre (2011)
Réputation :   116  

Quel type d’investissement envisagez-vous ? Immo physique ou papier ?


Parrain pour : American Express, Fortuneo, Binck.

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#3 15/10/2014 13h41

Membre (2014)
Réputation :   0  

Immobilier physique of course

Le papier, c’est pour allumer la cheminée les longues nuits d’hiver…

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#4 15/10/2014 14h34

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Il faut très bien connaître les spécificités locales, car l’Allemagne est un pays fédéral et plus qu’en France chaque ville, chaque marché, a sa spécificité.

Regardez ce graphique : évolution des prix de l’immobilier corrigé de l’inflation depuis 1970.



Seulement cela cache des disparités énormes entre les villes dites „A“ (Berlin, Frankfurt, Münich etc) dont les prix ont décollé violemment depuis 2005 et des villes dites „D“ (comme Cottbus ou Göttingen). Je ne parle même pas des campagnes, l’Allemagne perdant de la population…

Pour pouvoir vous donner des conseils, il faudrait savoir ce que vous avez en tête (simple location ? Achat de vieux et remise à neuf ? Location meublée ? etc.) et de quel budget vous disposez. Dans les villes „A“, le ticket d’entrée sera très élevé, pour une rentabilité moindre… et il n’est pas dit que la maxime „emplacement, emplacement, emplacement“ se révèle protectrice, du fait de l’augmentation des prix dans les marchés „prime“ depuis presque dix ans.

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#5 15/10/2014 15h21

Membre (2014)
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Je rêve aussi d’investir en Allemagne un jour big_smile j’espère que j’y trouverai ce que je cherche wink
Merci pour ces informations sur l’immobilier là-bas!

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#6 15/10/2014 15h21

Membre (2014)
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Mon idée est de priviliger les villes moyennes dites "B" car Munich et Frankfort sont à des niveaux de prix presque parisiens, je crains que Berlin soit trop à la mode et la mode peut change rapidement

Je souhaite réaliser un investissement sans travaux pour des raisons d’éloignement

Le choix du type de locatif (meublé ou non) n’est pas primordial à mes yeux, il n’y pas de différence de fiscalité comme en France

Le bugdet ?
Difficile à préciser pour le moment
On va donner un plafond de 800KE

Financement à 110% (accord bancaire possible grâce à hypothèque sur RP)

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#7 08/11/2017 12h03

Membre (2011)
Top 5 SIIC/REIT
Réputation :   334  

Je viens d’acter la vente d’un appartement en Allemagne. Ce post pourra intéresser les membres du forum considérant un investissement en immobilier résidentiel dans ce pays.

Contexte :

A l’achat en 2005, le bien, à l’emplacement très central et qualitatif, est resté en vente plusieurs semaines. Il n’y avait pas de compétition entre acquéreurs. A postériori, je me rends compte de la chance de n’avoir pas rencontré de concurrence…

En 2017, l’annonce placée par l’agence immobilière est restée en ligne 2 jours avant d’être retirée, attirant plus de 40 visites.

La vente s’est faite à 15% au-dessus du prix de mise en vente, que j’avais fixé en consultant un certains nombre de statistiques accessibles au public. L’agence immobilière estimait que mon prix initial était élevé mais raisonnable. Et que le prix de vente final est déraisonnable…

Les acquéreurs ont obtenu un financement à 100%, au taux de 1.47%. Je ne sais pas si le taux est fixé à 10 ans ou davantage, le système allemand étant un peu différent de ce qui se fait en France.

Résultat financier :

- CAGR 12 ans sur la valeur de marché du bien tous frais d’achat compris : 6,75%

- Rendement locatif net de toute fiscalité et de tous frais (comptable etc), par an : 5,6% (en meublé, les loyers n’ont presque pas bougé pendant la période de détention)

L’essentiel de la hausse des prix s’est faite ces 4 ou 5 dernières années, même si la tendance était doucement à la hausse depuis environ 8-9 ans sur cette ville.

Les perspectives d’évolutions des loyers ne sont pas bonnes : cela fait deux ou trois ans qu’ils n’augmentent plus significativement sur ce marché régional alors que l’immobilier, lui, continue à monter.

Les potentiels acquéreurs sont aujourd’hui confrontés à une concurrence forte : les allemands, dont le taux de propriété immobilière est historiquement inférieure à celle des Français, se sont rabattus sur la pierre en partie par défaut, du fait de l’environnement de taux qui les prive d’alternatives. On peut aussi arguer d’un phénomène de rattrapage : rien ne justifiant que l’immobilier résidentiel allemand soit durablement 2 ou 3 fois moins cher que l’immobilier résidentiel français dans les grandes métropoles.

Je me garderai bien de prédire l’évolution des prix immobiliers en Allemagne mais il me semble que nous sommes dans un marché de vendeurs et non plus d’acheteurs. C’est du moins ce que suggèrent des indicateurs « durs » comme le rendement locatif ou le prix au m2 ou des indicateurs « psychologiques » comme l’empressement des gens à acheter presque à tout prix avant une éventuelle remontée des taux. Ces conditions peuvent évidemment durer longtemps, tous les parisiens pourront en attester… 

L’Allemagne conserve un atout fiscal sur la France : les plus-values sont exonérées d’impôts passés 10 ans de détention et la fiscalité au fil de l’eau est plus douce, notamment du fait d’amortissements y compris en location nue.

Pour quelqu’un pouvant obtenir un financement à 90 ou 100%, un investissement peut peut-être encore faire sens ?

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[+1]    #8 20/04/2018 15h34

Membre (2016)
Réputation :   116  

Bonjour
Voici une note sur le marché résidentiel immobilier Allemand.
Edition du 4 avril 2018 - Crédit Agricole S.A.

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