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Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

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#26 08/09/2014 11h31

Membre (2010)
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Dans la comparaison immo - actions, je pense qu’il faut voir qu’acheter des actions comme nous le faisons se compare à acheter des SCPI. Certes le marché actions est plu varié et avec des entreprises qui ont un cout d’agence moindre que les SCPI.

Acheter un bien immobilier et pouvoir le retaper pour atteindre une rentabilité de 10% correspond plus à acheter le contrôle d’une entreprise et la retaper. I.e. acheter le contrôle de Tesco et externaliser la valeur de l’immo. Bon dans les faits, ce n’est pas vraiment accessible. Cela dit on peut investir avec des gens qui sont dans cette optique (Buffet et co).

L’immo c’est un peu le LBO du peuple smile

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage", il n’y a pas de société cotées de ce type sur le marché. C’est bien dommage.

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#27 08/09/2014 12h34

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

JesterInvest a écrit :

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage"

Quelles limites identifiez vous à l’efficacité ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#28 09/09/2014 21h15

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   264  

tikitoi a écrit :

valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

Crédit conso ou bien demande de financement comme pour un crédit immo ?

Ni l’un ni l’autre : j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

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#29 09/09/2014 22h20

Membre (2013)
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Bonsoir,
pour les impôts ça se passe comment?

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#30 10/09/2014 00h00

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
Réputation :   264  

@pachakuti : je ne comprends pas la question. M’est-elle adressée ?

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#31 10/09/2014 00h03

Membre (2014)
Réputation :   10  

valeurbourse a écrit :

j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

Bonjour,

Votre façon de procéder m’intéresse.
De quel levier disposez vous avec ce taux de 2,6 % ?

Quid de la fiscalité ? Le total du dividende est fiscalisé ? Les 2,6% payés peuvent ils être déduits quelque part ? sur le dividende ou sur la plus value ?

Merci d’avance pour vos réponses.

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#32 10/09/2014 00h15

Membre (2011)
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Pas de déduction possible des intérêts en France. C’est possible aux US par contre.

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#33 10/09/2014 10h03

Membre (2013)
Réputation :   54  

valeurbourse a écrit :

@pachakuti : je ne comprends pas la question. M’est-elle adressée ?

Oui désolé, je me demandais s’il y avait une possibilité de déduire les intérêts d’emprunt, d’une façon ou d’une autre (mais légalement)!

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#34 10/09/2014 10h15

Membre (2010)
Top 20 Crypto-actifs
Réputation :   186  

DDtee a écrit :

JesterInvest a écrit :

Je pense que comme les investisseurs immobiliers peuvent emprunter tout le capital dont ils ont besoins et qu’ils sont limités pour gérer efficacement du "retappage"

Quelles limites identifiez vous à l’efficacité ?

Imaginons que vous soyez un expert de l’immobilier comme il y en a sur le forum et vous arrivez à des rentabilités de 10%. Vous vous dites je vais faire une société coté pour faire ce que je sais faire pour compte de tiers en prenant ma commission disons 1%, je laisse 9% aux investisseurs.

Vous levez 100M€, ce qui fait environs 1000 biens à retaper à trouver puis à retaper. Il faut du coup une organisation assez conséquente en nombre de personnes. Sauf à être un génie du management, ça va finir avec des achats moins pertinents, des coûts de travaux qui déraperont car mal surveillés, …

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#35 10/09/2014 10h34

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Il me semble en effet que dans votre exemple la difficulté ne serait pas d’organiser la remise en état des biens, de nombreuses sociétés proposent efficacement ce type de service, mais de conserver une approche coût intéressante.
Si il est difficile mais possible de trouver quelques biens avec une rentabilité de 10% minimum, en trouver 1000 me semble plus complexe (contrairement à une idée reçue l’effet volume n’est pas forcément efficient dans le domaine)
Si les coûts pour retaper un bien sont maîtrisés par les investisseurs immobiliers particuliers, c’est souvent par ce qu’ils acceptent de se former dans le domaine et d’y passer beaucoup de temps. Leur temps est gratuit, ce qui est impossible à reproduire à grande échelle, avec employés ou sous traitants.

A défaut de société cotée, vous pouvez vous associer avec ce que vous nommez "un expert" mais c’est une autre histoire…


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#36 10/09/2014 10h35

Membre (2014)
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Totalement d’accord avec Jester, comme nous l’avons dit cela prends énormément de temps mais cela est rentable pour un particulier car il le fait sur " son temps libre".
Maintenant faites ça en société et il faudra payer chaque heure de recherche d’un bien, chaque visite, chaque devis réalisé / analysé. Déjà a ce moment votre rentabilité aura prit un coup dans l’aile.

De même trouver un appart qui promet une bonne marge est faisable la bonne occasion peut toujours se trouver. Trouver 1000 bonnes occasions l’est beaucoup moins.
Il ne faut pas oublier que l’on part du principe qu’il faut investir seulement dans des coins que nous connaissons bien donc au bout d’un moment il n’y aura plus que des biens lambda en vente mais plus de pépites.

Tout cela faisant que la rentabilité va vite chuter de 10 a 3-5% pour frôler une SCPI de base.

Maxime31


"L'épargne et l'accumulation de biens de capitaux qui en résulte sont au début de chaque tentative d'améliorer les conditions matérielles de l'homme; c'est le fondement de la civilisation humaine" #Ludwig Von MISES

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#37 10/09/2014 10h36

Membre (2010)
Top 20 Monétaire
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valeurbourse a écrit :

tikitoi a écrit :

valeurbourse a écrit :

@DDtee : je ne suis pas nécessairement totalement d’accord avec vous. On peut également emprunter pour acheter des REITs : c’est ce que je fais !

Bonne soirée,
Boris

Crédit conso ou bien demande de financement comme pour un crédit immo ?

Ni l’un ni l’autre : j’achète à la marge, par le biais de mon courtier Lynx. J’emprunte à 2,6% et je place à 8%. Evidemment, il faut un petit capital de départ…

Pour ceux qui n’ont pas la chance d’avoir lynx ni interactive brokers pour en profiter, que pensez-vous de l’intérêt de passer par les avances d’assurance vie ?

Je peux avoir une avance maximum correspondant à 60% de mes avoirs. Le taux est le taux du contrat euro de l’année précédente + 1%. L’avance est accordée pour délai maximal de 8 ans.

Cela peut-il être intéressant selon vous ou bien trop cher (on ne peut pas luter avec la marge proposée par IB malheureusement)

En vous remerciant.

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#38 10/09/2014 12h23

Membre (2012)
Top 20 Actions/Bourse
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@Maxime31 : il y a du vrai dans ce que vous dites. Mais vous pouvez également raisonner inversement, en considérant que le management d’un REIT est constitué de professionnels expérimentés bénéficiant d’un réseau que vous n’aurez jamais. Le REIT en lui-même, de par sa taille, peut bénéficier de taux et d’une diversification (géographique ou de types de biens) que vous n’aurez pas non plus.
Regardons les choses sous un autre angle. En tant qu’investisseur dans l’immobilier, vous pourrez trouver de bonnes affaires, certes. Mais la bourse permet d’obtenir des décotes très significatives (ex. Tour Eiffel, qui cotait vers les 35 euros et qui me versait plus de 10% de dividendes par an; j’ai d’autres exemples). Et c’est très simple à comprendre : la volatilité est bien plus faible dans l’immobilier en raison du temps qu’un bien met pour se vendre (trois mois minimum), alors que c’est immédiat en bourse. C’est cette instantanéité qui permet aux actionnaires de brader sous la panique… et à vous d’acheter avec de magnifiques décotes.

@franck71 : je ne m’y connais absolument pas en assurance vie, désolé. Je m’aperçois que beuacoup d’investisseurs sous-estiment le choix de leur courtier en se concentrant essentiellement sur le coût du service rendu et non sur ce service en lui-même (je ne dis pas que c’est votre cas). Grâce à Lynx je gagne beaucoup plus d’argent qu’avec n’importe quel autre courtier, par la somme de petits détails comme ceux-ci :
- prêts de titres
- vente de puts/calls
- achat à la marge
- achat/emprunt des devises étrangères
C’est pour moi ce genre de détails qui permettent de gagner un ou deux pourcents de plus par an sans prende de risque. Considérez ce minime gain sur vingt ans et cela fait une différence colossale.

@pachakuti : oui, bien sûr, vous pouvez déduire les intérêts, mais seulement dans le cadre d’une entreprise soumise à l’IS. C’est d’ailleurs une optimisation très intéressante que j’aurais utilisée si ma société n’était pas une SFP.

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#39 10/09/2014 13h14

Membre (2013)
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Merci beaucoup! J’avais effectivement le cas de la société à l’IS en tête.

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#40 12/09/2016 09h34

Membre (2011)
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Bonjour Phillippe,

Aujourd’hui votre livre me donne des mots de tetes !
Je suis en train de chercher des biens immobiliers en direct mais je vais de deception en deception.
D’ou je me souviens que les siics serait peut etre une bonne alternative.

A comparons, j’ai pris les chiffres suivants

Evolution d’une SIIC (dividende reinvestis) l’action de 10% par an (cours + dividende). Avec un capital de depart de  20000€ donne au bout de 20 ans => 134500€


Investissement immeuble  d’un bien de 100000€

Frais de notaire = 10000€

Epargne de précaution = 10000€

Loyers perçu sur 20 ans = 200000€

Charges 50% sur les loyers = 100000€

Donc l’investisseur a sorti 20000€ de sa poche sur 20 ans et au final, il a un capital de 100000€



Pour les charges, je les retiens de cette manière :

-          Vacances locatives 10%

-          Taxe Foncière 8%

-          Agence Immobilière + Assurance loyers impayés 10%

-          Réparation annuelle 10%

-          Assurance de l’immeuble 2%

-          Intérêts d’emprunt 8%

Je suis très intéressé de connaitre vos points de vue

Merci

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[+1]    #41 12/09/2016 13h19

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INTJ

J’ai déplacé votre message dans la file idoine.

Pour moi, comparer un investissement en REIT ou dans l’immobilier en direct, c’est un peu comparer des pommes et des poires : le point commun c’est le mot "immobilier" dedans, mais la comparaison s’arrête ici.

Ceci étant dit, attention à ne pas être trop optimiste :

simlyon a écrit :

Evolution d’une SIIC (dividende reinvestis) l’action de 10% par an (cours + dividende). Avec un capital de depart de  20000€ donne au bout de 20 ans => 134500€

Il faut plutôt tabler sur du 6-7% par an et ce sera déjà pas mal. Les performances passées (30 dernières années) ont été exceptionnelles pour les REITs/SIIC, car l’environnement taux/inflation a évolué de manière très favorable sur la période. Il n’est pas certain du tout que les 30 prochaines années le soient tout autant.

Et je le dis en tant que grand fan des foncières cotées !

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#42 12/09/2016 14h56

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Simlyon, votre analyse est basée sur certaines hypothèses qui amènent ce résultat. Ces hypothèses sont éventuellement discutables, dont les 10% annuel pour une foncière cotée.

Il y a surtout que votre calcul ne tient AUCUNEMENT compte d’une quelconque appréciation de l’immobilier pendant 20 ans … En changeant juste ce paramètre, et en prenant comme base de calcul 2% par an qui est l’objectif annoncé par les banques centrales d’inflation annuelle: 2% par an ramènent à 48,60% au bout de 20 ans, donc vous pouvez rajouter 48,6K de plus-value latente sur votre immeuble acheté 100K et votre conclusion change totalement.

(Note: Bien qu’il faille déduire les 10K de frais de notaire que j’ai l’impression que vous n’avez pas intégré dans le calcul, l’immobilier physique en direct resterait devant. L’épargne de précaution n’a par contre rien à faire dans cette analyse)

EDIT: Ravito, vouloir faire disparaître totalement un message parce qu’il était erroné n’est pas cool quand il y a eu une réponse. Le post de Surin en dessous en devient incompréhensible. Pour auriez pu rajouter une mention pour corriger. [IH] du coup j’ai supprimé le message de Ravito et Surin

Dernière modification par Mevo (12/09/2016 15h10)

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#43 13/09/2016 00h39

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En sens inverse on peut acheter des REIT avec levier aussi, selon les courtiers/banques…

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#44 13/09/2016 03h09

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Je souris car je pense qu’une des clés de l’investissement est de savoir bien compter.
On voit tellement d’erreurs surtout avec de simples pourcentages, les exemples ne manquent pas:
Si une action perd 20% il faudra qu’elle remonte de 25 pour revenir à son point de départ.
En SCPI les SG publient des rendements incluant les frais sur le prix de part, les AV le font hors frais. Beaucoup n’y voient que du feu. Je passe sur ces frais calculés un jour selon le prix net un jour selon le prix frais inclus.
Pour comparer différents véhicules immobilier il faut beaucoup de rigueur et tenir compte de tous les paramètres de calcul.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#45 28/11/2018 23h11

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Bonjour,

Je déterre le topic pour une question au gout du jour

J’entends parler en ce moment de plusieurs projets qui visent l’encadrement des prix du loyer, sans compter une possibilité de disparition du régime fiscal meublé dans les années à venir même si c’est uniquement une supposition …

REIT ou investissement locatif en dur selon vous pour 2019? Je m’intéresse de plus en plus a la question pour le gain de temps/effort consacré

Bien sur inconvénient, les REIT devront être logés dans un compte titre..

Point de vue fiscalité/avantage/gain/effort/temps/liquidités/dividendes j’ai du mal à m’en sortir.

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[+1]    #46 29/11/2018 00h59

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Très franchement, actuellement, le cours des foncières (de commerce) françaises (même si leur patrimoine va au-delà des frontières) semble tellement bas (avec les leaders européens qui possèdent les plus beaux centres commerciaux, Unibail et Klépierre, qui ont des dividendes vers 7%, et les foncières spécialisées en murs de galeries Carrefour ou Casino, Carmilla et Mercialys, avec des dividendes vers 8 et 9%), avec la fiscalité actuelle (30% de prélèvement fiscal unique prélèvements sociaux inclus, pour les foncières, contre une imposition à l’IR en plus de 17.2% de prélèvements sociaux), je n’irais pas m’embêter à louer (pour bien plus d’efforts/temps/impôts/etc.) de l’immobilier en direct, sauf sur des biens avec de très gros travaux que je pourrais faire moi-même (et comme je ne souhaite pas faire de travaux, pour moi le choix est facile). J’éviterais aussi le meublé, sauf très gros travaux, vus les risques que le régime fiscal LMNP/LMP évolue défavorablement d’ici quelques années.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#47 29/11/2018 03h40

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Concernant le LMNP, je lis beaucoup de rumeurs, la réforme concernera t-elle les nouveaux biens uniquement (ex plus de nouveaux LMNP apres 2019 mais ceux démarrés avant continuent leur vie comme par exemple pour les défiscalisations De Robien) ou le status va t-il disparaitre pour transformer les LMNP existant en locations classiques du jour au lendemain?

Dans mon cas (non-résident), le status LMNP est particulièrement avantageux et m’évite la taxation IR+prélèvement sociaux fortement défavorable aux non-résident (sans relancer le débat sur le sujet qui a déjà eu lieu sur une autre file). Je me posais déjà la question de revendre mes biens en France pour prendre des REITs aux USA et à l’international, c’est au moins aussi rentable. Avec cette réforme qui se profile, je risque d’accélérer les choses.

Dernière modification par TyrionLannister (29/11/2018 03h42)


A Lannister always pays his debt.

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#48 29/11/2018 07h20

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J’avoue que unibail m’interesse vraiment en ce moment…

Peut être que l’encadrement des loyers ne concernera uniquement que les particuliers et non les pro et donc, que cela n’affectera pas leur rendements des REITS.

Dernière modification par michaelstaudi (29/11/2018 07h22)

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#49 29/11/2018 10h29

Banni
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Bonjour

Voici un comparatif entre SCPI et foncières cotées.

Pas évident de se départager…

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#50 29/11/2018 14h33

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Rien que quand je vois «  effort d’épargne » j’ai déjà pas envie d’investir.

Tout dépend de ce que l’on cherche, mon but est d’avoir des dividendes réguliers le plus rapidement possible

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