Investissement locatif dans un immeuble de rapport : mon compte-rendu !

Lesquive59 · #1

Bonjour
Je reviens sur le forum pour vous faire un petit compte rendu de mon 2ème investissement immo
Cette aventure n à pas été une synecure au vue des peripéties endurées…. (Probleme avec ma conseillere bancaire , refus de pret hors delais condition suspensive….) bref ….tout est bien qui fini bien..
Pour en revenir à l achat en question il s agit d un immeuble de rapport
De 4 appartements pour un prix d acquisition comme suit
Prix : 180 000€
Frais d agence : 8 500 €
Frais de notaire : 14 000 €
Frais bancaire divers : 3000 €
Soit un total de 205 500 € financé à 110% par un credit immo sur 20 ans
Je me retrouve donc avec une mensualite de 1230€ / mois
Concernant les loyers :
1 studio de 30m2 : 350€
1 t2 de 40m2 : 460€
1 t3 duplex 55m2 : 500€
1 t3 maisonnette : 500€
Soit un total de 1810€/ mois
Autant dire que je suis assez content de mon investissement

Suite à cela la location étant nue mon imposition en sera impacté sur les annees à venir
Donc selon vous quelles sont les solutions à envisager pour pouvoir gommer cela ?

Je pensais investir dans un appart à retaper histoire de faire du deficit foncier.

Ayant déja un 1er investissement immo (appart f4 de 110m2 loué depuis 5 ans remboursement du credit= loyer mensuel )dois je le garder ou penser à le revendre.
Merci de votre contribution

Mots-clés : rapport

Boubouka · #2

C’est un excellent investissement !
surveiller la valeur a la revente et a la solvabilité de vos locataires dans la durée.

Un locataire défaillant reste soutenable, ce qui est très bien pour la qualité de votre sommeil
Pour optimiser vous pouvez passer votre studio et votre t2 en meublé. Ça vous permet d’économiser environ 500€ d’impôts par an. Si vous passez la totalité en meublé (ce qui sera beaucoup plus compliqué dans la durée) vous pouvez espérer 2500€ d’économie d’impôts. Ceci vous permet de vous fixer les idées.

Revendre votre F4 si vous arrivez a trouver un plus rentable ou si votre banque vous bloque côté prêt. En tout cas dans 5 /7 ans, avec les impôts la revente deviendra réellement intéressante.

Lesquive59 · #3

Concernant la valeur à la revente je ne m en fais pas trop car l immeuble à été entierement refais à neuf en 2006 ( facade , electricite, plomberie toiture) ce qui minimise le besoin en travaus pour un bon moment ( normalement)
Les compteurs sont tous individuels tant l eau que l electricite
Donc en temps voulu je verrais si une vente à la decoupe serait plus interressante à terme. 1 par an pour eviter la requalification en marchand de bien.
Pour la solvabilite des locataires 2 des appartements sont loues à une association donc les loyers sont garantis quand aux deux autres une partie m est versée directement par la CAF.

Je pense que la banque va tiquer pour un prochain investissement à moins d un apport consequent.
On verra bien,
Concernant le deficit foncier je me pencherais plus vers un appart à rénover , le louer 5 ans (deduction forfaitaire travaux) et le revendre sans forcement de plus value.

RatRacer · #4

Superbe investissement bravo.
Chez quelle banque avez vous pu obtenir 110% ? De quand cela date t il?

Dernière modification par RatRacer (24/08/2014 22h45)

Lesquive59 · #5

La banque en question est la banque populaire ( banque qui m à suivi sur mon 1er projet)
La signature chez le notaire date de fin juin.

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