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[-1]    #1 20/08/2014 00h13

Membre (2014)
Réputation :   10  

Bonjour à tous,

Ne trouvant pas la totalité des réponses à mes questions, je me demande si l’un d’entre vous à déjà converti sa résidence principale en locatif meublé LMNP.

Je voulais connaître les règles fiscales qui accompagnent ce changement.
Outre le fait qu’il faille rembourser les prêts aidés éventuels avant de pouvoir faire cette conversion, je voulais savoir si on pouvait encore bénéficier des amortissements qui rendent le LMNP si avantageux :

Concernant l’IR :
- l’amortissement comptable des murs est-il déjà entamé sur la période d’utilisation comme RP ? ou s’applique-t-il comme si l’appartement venait d’être acheté au moment de la mise en location ?
- idem pour les meubles ? peut on y laisser ses meubles et les amortir ? ou doit on en mettre de nouveaux pour bénéficier de l’amortissement ?
- les frais de notaires, et éventuels frais d’agence peuvent ils être rappelés pour déduction sur les premières années de loyers ? si oui, existe-t-il un délai d’antériorité maximum ?

Concernant la PV :
- l’exonération RP est bien définitivement et totalement perdue ?
- la durée de détention est prise en compte à partir de la date d’acquisition ? ou repart-elle à la date de mise en location ?

En m’excusant de mon ignorance, je vous remercie par avance !
sfyter

Mots-clés : conversion, lmnp, meublé, résidence principale

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[+1]    #2 20/08/2014 00h44

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Je n’ai jamais converti ma RP en meublé, mais je ne vois pas ce qui changerait la règle générale :
- On amortit le(s) bien(s) loué(s) meublé(s) dès lors qu’ils sont inscrit comme immobilisation(s) au bilan de l’activité de location meublée, ce qui peut être décidé le jour où on commence à louer le bien, pour un montant égal à la valeur vénale du bien à ce moment là (et on ne tient pas compte du fait que l’utilisation du bien avant était ceci ou cela, sauf bien sur si on avait pris des engagements qu’on ne respecte plus, auquel cas il peut y avoir des remboursements à faire au fisc);
- Idem pour les meubles (valeur vénale, amortis si inscrits comme immobilisations);
- Les frais de notaire payés avant n’affectent pas l’activité de location meublée et ne sont donc pas à prendre en compte (mais en cas de revente du bien, le calcul d’une éventuelle plus-value en tiendra compte);
- Du moment que le bien n’est plus votre RP et est affectée à un autre usage, il n’y a plus d’exonération de plus-value lors de la revente du bien;
- Pour le calcul de l’abattement sur la plus-value éventuelle, on tient compte de la durée depuis l’acquisition initiale du bien.

N’oubliez pas de vous faire épauler par un comptable pro….


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 20/08/2014 12h01

Membre (2014)
Réputation :   10  

Bonjour et merci de votre réponse, rapide qui plus est.

Si je vous comprends bien, il faut estimer la valeur vénale du bien et des meubles au moment du passage en location.
En gros, je prends le bien au prix de marché, et les meubles décotés suivant des grilles de valeurs.

Concernant les frais notaires et agence, vous me dites qu’ils n’affectent pas l’activité de location meublée… mais ils ont eu un impact sur le prix total à payer pour disposer du bien…

Si je reprends un passage du post consacré au LMNP :

dkee34 a écrit :

Amortissements :(en fonction des préconisations de votre comptable).
: Les frais d’agence peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte.
: Les frais de notaire peuvent etre passé en charges ou amortis sur une durée comprise entre 10 et 60 ans prendre la duree de la composante du bien la plus courte. - See more at: LMNP : les déductions possibles en régime réel
Ne peuvent ils tout de même pas être inclus dans la valeur totale du bien à amortir ? (hors terrain)

Sinon, je note bien votre conseil de voir avec un comptable pro, cette conversion que j’évoque n’est actuellement qu’un projet… J’essaie donc d’évaluer l’intérêt de la chose avant de prendre une décision (vente ou location), et l’impact fiscal est capital dans l’histoire…

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#4 20/08/2014 14h35

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Les "frais notaires et agence" sont censés être inclus dans la valeur vénale. Si vous créez une activité aujourd’hui, vous ne pouvez pas comptabiliser pour cette activité des charges d’il y a 2 ans (et le fisc ne peut pas vous réclamer des paiements pour les exercices avant que l’activité n’ai été créée).


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#5 20/08/2014 15h24

Membre (2014)
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Parfait, c’est compris !
Merci

Louer sa RP en meublé quand on la quitte apparaît donc être une solution intéressante quand il n’y a pas de plus-value ou peu.

Dernière modification par sfyter (20/08/2014 15h25)

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#6 04/02/2015 11h33

Membre (2015)
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Je suis un tout récent loueur meublé professionnel (moins de 6 mois). J’ai acheté 2 biens cet été mis en location meublée. Je viens également de faire passer un bail vide d’un appartement acheté en 2006 en bail meublé lors du changement de locataire.

Si j’ai bien compris en lisant ce post, je ne peux pas déduire en déduire en amortissement les frais de notaire et d’agence payés en 2006. Est-ce bien ça ?

Si ces frais sont traditionnellement amortissables sur 10 ans, n’est il pas possible d’amortir ces frais uniquement sur les années 2015 et 2016 ?

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[+1]    #7 04/02/2015 11h39

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vous ne pouvez rien faire pour les frais de transaction : notaire + agence. Rien, rien, rien.

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#8 24/10/2018 14h18

Membre (2014)
Réputation :   10  

Bonjour à tous,

Je réveille ce vieux sujet étant maintenant confronté à la situation :

- j’ai acheté mon appartement qui me sert de RP en 2014 ; (265 K€ tous frais inclus)
- je vais devoir déménager fin 2018/début 2019 (belle opportunité pour new job à l’étranger) ;

- je viens de faire des (petits) travaux (8 K€) cet été (je ne pensais pas partir tout de suite) ;
- j’ai encore 160K€ de crédit à 1.75 % sur cet appartement, pour encore 17 ans (mais prolongeable de 3 ans) ;

- avec un simulateur sommaire, il serait évalué à 280 K€ net vendeur (à voir) ;

Je me pose donc la question : vais-je le louer ? ou le vendre ?

Si vendre me permettait de bénéficier de la PV tout de suite, sans fiscalité (pas énorme vu le montant cela dit), et de potentiellement faire un autre investissement plus malin en le finançant totalement à crédit alors qu’1/3 de celui ci est déjà remboursé… J’ai peur de ne pas avoir le temps, ni de faire une vente sérieuse avant mon départ, ni de faire un investissement similaire en contrepartie.

Je penche plutôt pour louer, et je cherche des moyens d’optimiser ce fait :
- louer en meublé : régime fiscal plus intéressant, pas besoin de gros déménagement et les meubles sont déjà là ; 
- étaler le crédit avant de partir (de 17 à 20 ans): pour diminuer la mensualité et mieux profiter de la déduction des charges financières ;

Une question que je me pose : est-ce que les travaux faits dans l’année sont déductibles des revenus fonciers (et surtout reportables) si la location démarre en 2018 (avant le 31/12) ?

Si quelqu’un à ce genre d’expérience, je suis preneur de vos conseils smile
Si j’ai oublié de prendre certains éléments en compte, n’hésitez pas à me le dire.

Merci d’avance pour votre aide.

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[+1]    #9 24/10/2018 17h30

Membre (2014)
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Je me pose donc la question : vais-je le louer ? ou le vendre ?

Il serait dommage de le vendre alors que vous venez de renégocier votre crédit à un taux correct. D’après vos chiffres, votre mensualité est <1000 € (?). Un T2 meublé et rénové sur Paris, ça doit au moins se louer 1300 € /mois non ? En revanche votre copine en possède toujours 20% ? Ça compte pour beaucoup dans la réflexion, elle en pense quoi d’ailleurs ?

Bref, il nous manque des infos pour éventuellement vous aiguiller !

Votre interrogation sur les impôts alors que vous allez être expatrié(s) est amha secondaire (et oui c’est reportable).


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#10 25/10/2018 23h11

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Location meublée -> il ne s’agit pas de revenus fonciers mais de BIC. Relisez votre propre fil, relisez diverses infos sur la location meublée, parce que c’est quand même dommage que vous sembliez assez au point en 2014 et que maintenant vous fassiez des erreurs aussi énormes.

Que vous louiez en revenus fonciers ou BIC, ces travaux ont été faits dans votre RP, il n’y a donc pas de possibilité de les déduire.

Après, louer ou vendre, sans être présent sur place, dans les deux cas vous devrez faire confiance à des gens. Vous pouvez très bien vendre sans être présent en France. Il suffit de donner mandat à quelqu’un (par exemple votre notaire).

Dernière modification par Bernard2K (25/10/2018 23h13)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#11 31/10/2018 14h42

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Merci à vous 2 pour vos retours,

En réponse :

Michel a écrit :

Il serait dommage de le vendre alors que vous venez de renégocier votre crédit à un taux correct. D’après vos chiffres, votre mensualité est <1000 € (?).

900€ mensuels actuellement.

Michel a écrit :

Un T2 meublé et rénové sur Paris, ça doit au moins se louer 1300 € /mois non ?

Je suis dans un quartier populaire, compte tenu de ce qui se fait dans le voisinage, je partais plutôt sur 1100€/mois.

Michel a écrit :

En revanche votre copine en possède toujours 20% ? Ça compte pour beaucoup dans la réflexion, elle en pense quoi d’ailleurs ?

Il y a eu pas mal de changements de ce côté. J’ai racheté sa part. Ma présentation mériterait effectivement une actualisation !

Michel a écrit :

Votre interrogation sur les impôts alors que vous allez être expatrié(s) est amha secondaire (et oui c’est reportable).

Mon revenu sera versé en France, et je resterai imposable sur une partie de celui-ci qui devrait m’amener à un TMI de 30%. Donc, dans mon cas, la question n’est pas si anodine smile

"Bernard2K a écrit :

Location meublée -> il ne s’agit pas de revenus fonciers mais de BIC. Relisez votre propre fil, relisez diverses infos sur la location meublée, parce que c’est quand même dommage que vous sembliez assez au point en 2014 et que maintenant vous fassiez des erreurs aussi énormes.

Mes excuses pour la confusion. Effectivement, j’ai moins le nez dans le guidon sur le sujet que par le passé… j’y consacre en effet moins de temps…
En l’espèce, si mes souvenirs sont quand même pas trop mauvais, des travaux, s’ils sont contemporains à l’exploitation, que ce soit en revenus fonciers ou en BIC, sont déductible dans les 2 cas.

"Bernard2K a écrit :

Que vous louiez en revenus fonciers ou BIC, ces travaux ont été faits dans votre RP, il n’y a donc pas de possibilité de les déduire.

Je comprends donc que ça ne change rien de le faire avant ou après le changement d’année.

"Bernard2K a écrit :

Après, louer ou vendre, sans être présent sur place, dans les deux cas vous devrez faire confiance à des gens. Vous pouvez très bien vendre sans être présent en France. Il suffit de donner mandat à quelqu’un (par exemple votre notaire).

Très clairement vous avez raison. J’ai cependant tendance à penser qu’il est plus facile de faire confiance pour organiser la location que pour une vente, mais votre rappel va sans doute alimenter ma réflexion.

Bien à vous.

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#12 17/02/2020 22h44

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Bonjour/bonsoir,

Je suis Milian, entrepreneur.
Je réveille un peu le sujet car me trouvant dans une situation assez complexe.

J’ai achété ma RP en 2016 (programme neuf) lorsque j’étais salarié. En fin 2017 je démissionnais et janvier 2018, je débutais mon activité d’entrepreneur à temps plein. Pour des besoins administratifs, j’ai dû domicilier l’adresse de mon activité à ma résidence RP, sauf que depuis 2018, j’ai passé moins de 6 mois à cette adresse.
Au vue de la géolocalisation de ce bien (région IDF aux portes de Paris avec transport à proximité), et étant persuadé du faible potentiel de la PV de ce bien (achat neuf), mais du fort potentiel locatif de cet appartement, je souhaiterai le passer en LMNP tout en conservant l’adresse de domiciliation de mon entreprise.

Le fait de conserver cette adresse pour ma principale activité et d’y déclarer les futurs revenus locatifs LMNP poserait t’il problème? En fait, le logement est assez bien agencé qu’il existe un local dont l’accès est indépendant de l’espace locatif ce qui est pratique pour la distinction des locaux (locatifs et professionnels, bien que je n’y retournerai pas de sitôt), mais je souhaiterai me renseigner sur la viabilité de mon projet.
Les intérêts d’emprunt pourront-ils être déductible?
Ayant meublé ce logement seulement fin année 2019 pourrais-je déduire ces achats?

Mon activité ne me permettant pas de revenir de sitôt en IDF, je suis en passe d’acquérir un autre bien dans lequel j’envisage déclarere ma RP en plus de la location meublée LMNP.

Merci d’avance pour vos réponses!

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#13 17/02/2020 22h59

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Milian a écrit :

Le fait de conserver cette adresse pour ma principale activité et d’y déclarer les futurs revenus locatifs LMNP poserait t’il problème?

Au cas où, il vous suffit de domicilier votre activité chez vous et le problème est réglé.

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#14 18/02/2020 09h03

Membre (2020)
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Bonjour,
Je vous remercie pour votre réponse.
Ayant présenté cette opération à mon comptable fin d’année 2019, il me semblait assez sceptique du fait d’une procédure administrativement fastidieuse pour l’entreprise. J’essaierai de lui en reparler sur ce point.
Pouvez vous m’éclairer sur les autres points évoqués plus haut?
A savoir:
- Les intérêts d’emprunt pourront-ils être déductible?
- Ayant meublé ce logement seulement fin année 2019 pourrais-je déduire ces achats?
Merci pour vos réponses.
Cordialement,

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#15 16/02/2021 16h18

Membre (2021)
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Bonjour à tous,

je remonte ce post car ma situation s’y rapporte et j’espère que vous trouverez le temps de m’éclairer…:

J’ai acheté un appartement en tant que résidence principale en 2017 que j’ai occupé jusqu’au 1er aout 2020 (date à laquelle j’ai loué ce bien en LMNP au réel simplifié). Je transforme donc ma résidence principale en meublé. Cet appartement ce situe dans une copropriété. Il est loué depuis le 1er aout 2020 à 650€/mois + 30€ de provision de charge. J’ai également renégocié le prêt associé à cet appartement en changeant de banque et la première échéance a débuté en février 2020 (mais le prêt a été signé en 2019).

Ce que j’ai compris :
- je détermine la valeur vénale de mon bien au 1er aout 2020. Cette valeur sera utilisée pour déterminer les amortissements.
- je peux déduire des revenus BIC : la TF, les intérêts de crédit, les charges de copro, la PNO, les frais de compta, gestion…etc.
J’espère avoir bon jusqu’ici !

Ma question principale porte sur les aspects "techniques" des déductions de charges et des amortissements pour la première année (2020) d’exercice sachant que le début d’activité est le 01/08/2020:

- Pour l’amortissement de mon bien : dois-je amortir  au prorata du nombre de mois loué ?(à savoir 5mois) sur l’exercice 2020. Exemple : si l’amortissement de mon bien est de 4000€/an je ne déduis que 4000/12*5= 1667€ ?

- Pour la TF, il me parait assez logique de déduire au prorata ?

- Pour les charges de copro : prorata aussi. Là où j’ai un peu de mal c’est comment différencier les charges de copro et les charges récupérable auprès du locataire ? sachant que je n’aurais la régularisation des charges de copro que en N+1. A mois que l’on puisse faire une régularisation sur l’exercice comptable suivant ?

- Pour les intérêts d’emprunt : prorata aussi? est-il envisageable de déduire les frais de dossier de la renégociation du prêt ayant été signé en 2019 ?

En vous remerciant d’avance !

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[+1]    #16 16/02/2021 20h14

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Prorata pour tout la première année depuis la date de début d’activité.

Les charges et recettes sont déclarées sur l’année du paiement effectif. Idem pour une régularisation.

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#17 17/02/2021 10h54

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sfyter, le 24/10/2018 a écrit :

Une question que je me pose : est-ce que les travaux faits dans l’année sont déductibles des revenus fonciers (et surtout reportables) si la location démarre en 2018 (avant le 31/12) ?

Bernard2K, le 25/10/2018 a écrit :

Que vous louiez en revenus fonciers ou BIC, ces travaux ont été faits dans votre RP, il n’y a donc pas de possibilité de les déduire.

Bonjour, je ne comprends pas très bien ce point. Si on décide de louer sa RP et si on fait les travaux en vue de la location : mise aux normes, réparations, cosmétique etc., ça veut dire que même si les travaux se font expressement pour la location, il n’y a aucun moyen d’en tenir compte dans les charges parce qu’avant la location c’est notre RP?

Pareil pour les frais de corpo - imaginons le ravalement ou la réfection de la toiture votés/faits dans l’années ou on convertit la RP en locatif. Que nous permet d’inclure ses travaux dans les charges locatives? Que doit être fait poste-date de location : vote à l’AG? appel des fonds? payements des travaux? Ou rien de tout ça

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#18 17/02/2021 12h40

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Le 38 quinquies du CGI n’a pas changé :
"b. Pour les immobilisations acquises à titre gratuit, de la valeur vénale".

Or, lors d’une mise en location meublée, imposée au réel, vous (en tant que personne privée) apportez gratuitement ce bien immobilier à l’actif de votre "entreprise LMNP". C’est donc bien ce b. du 1. du 38 quinquies qui s’applique. Il faut donc retenir la valeur vénale à la date de mise en location.

Si vous faites des travaux, cela devrait logiquement augmenter la valeur vénale. Vous retrouverez donc ces travaux, sous forme d’une revalorisation de la valeur vénale qui sera amortie (moins le terrain). Par contre, vous n’aurez aucun signe égal entre la valeur des travaux et l’augmentation résultante de la valeur vénale.

On peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et le sourire de la crémière.


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#19 27/05/2022 22h34

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Bonjour,

Je relance ce fil pour une situation personnelle dont j’ai du mal à analyser complètement et je suis en recherche de conseil.

J’ai acquis ma RP fin 2015 sur Paris et on va déménager pour la banlieue d’ici cet été avec l’achat d’une nouvelle résidence principale. Je précise que je n’ai pas nécessairement besoin de vendre pour financer ma nouvelle RP même si cette situation va me mettre au max de mon endettement pour plusieurs années.

Suite à plusieurs estimations de ma RP actuelle, une plus value de l’ordre de 50 à 70k€ est envisageable. Mon bien est en vente par un AI en étant affiché au prix conseillé (moyenne de 4 estimations), il y a assez peu de visites et aucune offre depuis plus d’un mois. Le marché parisien des appartement familiaux est assez calme…

Du coup je m’interroge sur la possibilité de louer ma RP en LMNP dans le cas où celle-ci ne serait pas vendue d’ici mon déménagement. En meublé elle doit pouvoir se louer environ 1900€/mois hors charge et il y a pas mal de demandes pour ce type de biens (souvent pour des colocations). Si je vends, il est probable que je réinvestisse le produit de la vente dans de nouveaux bien immobiliers en LMNP.

Mon réseau me conseille fortement de vendre pour ne pas perdre l’avantage de l’exonération d’imposition sur la PV. Comme le marché est plutôt morose et baissier sur Paris, j’ai tendance à penser que la mise en location serait peut-être plus pertinente pour éviter de devoir trop baisser mon prix de vente. Si je loue sur plusieurs années, je vais d’une part bénéficier de la baisse l’imposition sur la PV comme je suis déjà propriétaire depuis 6 ans et en un peu plus d’un ans, les loyers collectés compenseraient l’imposition sur la PV le jour où je vendrais.

Auriez-vous des axes de réflexion à creuser ou conseils pour orienter ma stratégie ?

Merci !

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#20 27/05/2022 23h26

Membre (2020)
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Bonjour
La question est aussi quelle est la rentabilité du bien une fois passé en Lmnp et qu’elle serait votre stratégie d’investissement avec le cash en cas de vente .
Fonction de ces éléments à vous de comparer  , mais c’est effectivement sûrement le meilleur moment à court terme pour vendre votre  appartement parisien au meilleur prix avant la futur hausse des taux et sans payer de  plus value .

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#21 03/06/2022 20h53

Membre (2021)
Réputation :   37  

JohnC, le 27/05/2022 a écrit :

Bonjour,

Je relance ce fil pour une situation personnelle dont j’ai du mal à analyser complètement et je suis en recherche de conseil.

J’ai acquis ma RP fin 2015 sur Paris et on va déménager pour la banlieue d’ici cet été avec l’achat d’une nouvelle résidence principale. Je précise que je n’ai pas nécessairement besoin de vendre pour financer ma nouvelle RP même si cette situation va me mettre au max de mon endettement pour plusieurs années.

Suite à plusieurs estimations de ma RP actuelle, une plus value de l’ordre de 50 à 70k€ est envisageable. Mon bien est en vente par un AI en étant affiché au prix conseillé (moyenne de 4 estimations), il y a assez peu de visites et aucune offre depuis plus d’un mois. Le marché parisien des appartement familiaux est assez calme…

Du coup je m’interroge sur la possibilité de louer ma RP en LMNP dans le cas où celle-ci ne serait pas vendue d’ici mon déménagement. En meublé elle doit pouvoir se louer environ 1900€/mois hors charge et il y a pas mal de demandes pour ce type de biens (souvent pour des colocations). Si je vends, il est probable que je réinvestisse le produit de la vente dans de nouveaux bien immobiliers en LMNP.

Mon réseau me conseille fortement de vendre pour ne pas perdre l’avantage de l’exonération d’imposition sur la PV. Comme le marché est plutôt morose et baissier sur Paris, j’ai tendance à penser que la mise en location serait peut-être plus pertinente pour éviter de devoir trop baisser mon prix de vente. Si je loue sur plusieurs années, je vais d’une part bénéficier de la baisse l’imposition sur la PV comme je suis déjà propriétaire depuis 6 ans et en un peu plus d’un ans, les loyers collectés compenseraient l’imposition sur la PV le jour où je vendrais.

Auriez-vous des axes de réflexion à creuser ou conseils pour orienter ma stratégie ?

Merci !

Bonjour,

Je suis dans le même cas que vous car je pense quitter Paris. Mon appartement est dans une vile de l’ouest de Paris mitoyenne de Neuilly. Mon appartement de 64M2 vaut environ 4500009 euros. J’hésite entre le vendre et profiter de la non imposition de la RP ou le louer pour environ 1500 euros hors charges (les prix de location semblent avoir baissé dernièrement du fait du télétravail en vogue à la Défense). Avant la baisse des taux c’est peut-etre le bon moment pour vendre en même temps Paris restera Paris et l’immobilier risque sans doute d’augmenter. Choix difficile. La rentabilité n’est pas folle en louant et la plus-value importante depuis l’achat… Choix cornélien

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