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#1 12/08/2014 14h39

Membre (2013)
Réputation :   185  

NB : N’ayant pas trouvé de topic similaire sur le forum, je me permets d’ouvrir cette file ici. Qu’un modérateur n’hésite pas à la déplacer si ce sujet a déjà été abordé.

Bonjour à tous,

Avant toute chose, je précise n’avoir aucune expérience dans le domaine et vous présente ici mes réflexions personnelles afin qu’elles soient critiquées et améliorées. Je m’excuse si les termes utilisés ci dessous ne sont pas les bons, n’hésitez pas à corriger!

L’objectif est le suivant : faire de l’investissement locatif dans de l’ancien et profiter de l’effet de levier sans toucher à ma capacité d’emprunt et sans apport personnel. Il n’y a pas d’objectif de rendement. A partir d’un calcul simple, l’objectif est de connaître, en prenant en compte 4 facteurs (loyer mensuel, taux crédit, durée du crédit, travaux), le montant maximum à payer pour un bien immobilier (le tout étant calculé rapidement grâce à une feuille Excel).

La méthode envisagée est la suivante : hypothèse "worst case" se basant sur la fourchette basse des loyers de biens similaires dans une ville donnée pour déterminer le prix d’achat d’un bien immobilier de manière à ce que celui-ci soit financé à 110% par une banque.

Prenons un exemple purement théorique et simplifié :

Calcul des revenus annuels des loyers :
--
Bien à vendre : studio de 30m² à Ville-sans-Nom
Prix observés des loyers d’un studio d’environ 30m² à Ville-sans-Nom : entre 300 et 400€ (charges comprises)
Afin d’avoir une marge de sécurité (vacances locatives, petits travaux) et prendre en compte la fiscalité, la banque "SuperBanque" me demande d’enlever 30% des revenus annuels des loyers

--
Revenus annuels en worst case :
300*12*70% = 2520€ (210€ mensuel)

Capacité d’emprunt à 100% :
--
Taux du crédit proposé par SuperBanque : 3,6%
Durée : 240 mois

--
Capacité d’emprunt = 210 x [ 1 - ( 1 + 0,04 )^-240 x 12 ) / 0,04 ]
Capacité d’emprunt = 35890,60€

Coût mensuel des frais annexes (notaire et travaux de rénovation après l’achat) si empruntés à SuperBanque :
--
Frais de notaire : 7% (35890,60 x 0,07 = 2512,40€)
Travaux de rénovation avant mise en location : 2000€

--
Mensualité des frais annexes = [(2512,40 + 2000) x (0,04/12)] / [1-(1-0,04/12)^240]
Mensualité des frais annexes = 26,40€

Capacité d’emprunt à 110% :
Capacité d’emprunt = (210 - 26,40) x [ 1 - ( 1 + 0,04 )^-240 x 12 ) / 0,04 ]
Capacité d’emprunt = 31378,26€

Conclusion : si je trouve un bien à 31378,26€, avec des loyers mensuels potentiel de 210€, alors la banque est susceptible de me prêter à 110%.

Tout cela reste bien évidemment théorique. Je pense cependant qu’en prenant une marge de sécurité de 30% et en partant en worst case (loyer de la tranche inférieure), mon dossier est susceptible d’être considéré comme solide.

J’espère avoir été clair dans ma démonstration. Que pensez-vous de ce genre de raisonnement ? Y a t-il des erreurs dans les calculs ? Aurais-je oublié de prendre en compte certains facteurs ?

Merci pour vos retours !
Sylvain

Mots-clés : investissement locatif, prêt à 110%


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[+1]    #2 12/08/2014 14h56

Membre (2013)
Réputation :   39  

Bonjour,

Les banques ne calculent pas comme ca pour un investissement.

Ils prennent vos revenus auxquels s’ajoutent 70% des revenus que vont générer votre investissement (30% de marge pour couvrir taux de vacances, réparations etc) et retranchent vos mensualités d’emprunt (RP + investissement).

Cela vous donne le taux d’endettement calcule par votre banque et celui-ci est aussi analyse en parallèle du reste a vivre.

Exemple pour un investissement ou vous estimez un loyer a 300 par mois, et des mensualités a 200.

Revenus (Salaires) : 3000 / mois
Loyer studio : 210 (300*0.7)
Emprunt RP : -1000
Emprunt Studio : -200

Total revenu : 3210
Total depenses : 1200

Taux d’endettement retenu : 37%, reste a vivre 2 010€.

Apres il y a différentes règles de validation selon les banques, avec un taux sous les 40% cela peut reste au niveau du directeur d’agence, mais vous pouvez monter bien plus haut si reste a vivre confortable.

Aujourd’hui, je crois que même avec un taux d’endettement faible et un gros reste a vivre, il est complique d’obtenir un financement a 110%.

Dernière modification par RatRacer (12/08/2014 14h57)

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#3 12/08/2014 15h03

Membre (2014)
Réputation :   119  

De ce que j’en comprends, il existe à peu près autant de méthodes de calcul du taux d’endettement que de banques.

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#4 12/08/2014 15h38

Membre (2013)
Réputation :   39  

Bon article, je ne connaissais pas… !

Bon et bien mon exemple d’au dessus n’est qu’une méthode parmi d’autres smile

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#5 12/08/2014 15h46

Membre (2013)
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Réputation :   739  

Le plus déterminant reste à mon sens la relation de confiance (ou méfiance) instaurée avec votre interlocuteur, dont l’objectif principale me semble être "la mesure risque".

J’en ai fait l’expérience pour l’acquisition de mon dernier bien locatif, celle-ci est difficile à installer dès un premier entretien, à moins d’être un candidat de rêve pour la banque, ce que l’on cesse vite d’être si l’on multiplie les investissements (ou pour des tas d’autres raisons).
Elle peut se gagner par contre au fil du temps, par la mesure de vos engagements respectés, de vos précédents investissements dépassant ou tenant leurs promesses…

Les pourcentages couramment annoncés d’endettement ou leur méthode de calcul peuvent alors considérablement évoluer, au bon vouloir de votre interlocuteur, pour peu que son poids soit significatif dans le processus décisionnel.

De plus en plus de banques, ne pratiquent plus les emprunt à 110% et attendent de vous un certain engagement.

A ce titre je vous conseille de lire l’expérience très instructive @Elodie01 Info • Forums des investisseurs heureux ancienne collaboratrice bancaire, elle attribuait (ou non) avec ses collègues, les crédits immo dans une grande banque, il y a 3 ans…


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#6 12/08/2014 16h05

Membre (2013)
Réputation :   185  

Bonjour à tous et merci pour vos retours!

@DDtee : j’avais lu la file d’Elodie01 et sa position d’ancienne "insider" était très intéressante en effet.
Je partage votre sentiment sur les prêts à 110% qui commencent à se faire rare, du moins si l’on en croit les différentes discussions à ce sujet circulant sur ce forum.

Ce que je comprends de vos différentes remarques : l’investissement en lui-même ne semble pas important, le profil de l’investisseur est l’élément déterminant pour un banquier. Je trouve la démarche invraisemblable, mais je ne suis pas le prêteur… Je vais donc passer outre. J’estime qu’effectivement la relation de confiance fera la différence sur un prêt à 100 ou 110%.

Au-delà du prêt à 110% (titre racoleur pour attirer les avis, vous m’en excuserez), trouvez-vous la méthode de calcul intéressante :
- pour présenter le dossier à son banquier ?
- pour essayer de faire baisser le prix d’un bien à l’achat (l’argument  auprès d’un vendeur étant : "avec tel loyer, voici ce que me prêtera la banque = offre")?

Autre question : pensez-vous qu’aujourd’hui seuls les rendements présentés au banquier sont déterminants pour voir son projet accepté ?

Merci !


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[+1]    #7 12/08/2014 16h21

Membre (2013)
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Dire que l’investissement n’est pas important pour le banquier est excessif, je ne veux pas donner l’impression d’avoir dit cela. Il sera attentif à sa localisation notamment (pour le risque de vacance, pour la liquidité du bien également) ou à son rendement, même si il n’aura sans doute pas d’attente excessive à ce niveau (regardez le niveau de rendement des produits commercialisés par la banque).

De mon expérience, votre interlocuteur attendra plutôt une bonne connaissance de ce que vous faites avec ce bien ( connaissance du marché locatif, prix de loyer juste, dynamique démographique de la zone…)

Votre profil sera cependant effectivement plus étudié que celui du bien.

A sa décharge, votre interlocuteur aura été bien plus formé sur les produits qu’il doit vous vendre (ce n’est pas sans importance wink dans la négociation) sur la mesure des risques que sur l’immobilier locatif. Plusieurs conseillers m’ont avoué ne rien y connaitre ou pas grand chose…

Pour faire baisser le prix l’argument "mon banquier me prête jusqu’à XX" me semble plus prometteur que celui du rendement. Surtout que si vous recherchez un bon rendement, celui-ci sera supérieur à l’attente générale et l’argument se retournera contre vous…


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#8 12/08/2014 16h39

Membre (2013)
Réputation :   68  

Bonjour
La relation de confiance est importante pour presenter a son banquier un dossier a 110%.
Si les precedents investissements se sont bien passes la discussion est plus facile.
En 2013 je me suis fait financer a 110%. J ai interroge dernierement et a priori ils sont d accord pour financer un nouvel investissement a 110%.

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#9 12/08/2014 16h40

Membre (2013)
Réputation :   39  

@Matinvest, chez quelle banque ?

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#10 12/08/2014 17h01

Membre (2013)
Réputation :   68  

Je suis a la LCL.

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#11 12/08/2014 17h53

Membre (2012)
Réputation :   38  

J’imagine aussi que lorsque de précédents investissements  ont fait l’objet d’apports et qu’il sont en outre partiellement remboursés,il constituent des garanties  assez solides(en plus de prouver le serieux de l’investisseur).

Les banque n’auraient-elles pas interet à exiger le nantissement d’un somme permettant de faire face aux éventuels problèmes?

Pour une entreprise,autofinancer revient à réduire la trésorerie,le fond de roulement.C’est malsain,je trouve.Il vaut mieux avoir des "dettes" à long terme et une trésorerie saine que de se mettre en situation délicate par l’autofinancement.

Dernière modification par toudoucement (12/08/2014 17h58)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#12 13/08/2014 11h00

Membre (2013)
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Réputation :   739  

toudoucement a écrit :

J’imagine aussi que lorsque de précédents investissements  ont fait l’objet d’apports et qu’il sont en outre partiellement remboursés,il constituent des garanties  assez solides(en plus de prouver le serieux de l’investisseur)

Non seulement c’est rassurant pour le banquier mais en plus cela implique la relation de confiance sur la durée…

Si le nantissement est rassurant pour le banquier, cela peut signifier du cash bloqué et placé à des taux faibles/beaucoup de frais. C’est le sens des propositions que l’on m’a formulés, il y a sans doute moyen de faire mieux (nantir par exemple une assurance vie d’une banque en ligne performante)


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Favoris 1    #13 13/08/2014 11h33

Membre (2010)
Réputation :   124  

DDtee a écrit :

Si le nantissement est rassurant pour le banquier, cela peut signifier du cash bloqué et placé à des taux faibles/beaucoup de frais. C’est le sens des propositions que l’on m’a formulés, il y a sans doute moyen de faire mieux (nantir par exemple une assurance vie d’une banque en ligne performante)

Aucun problème pour l’assurance-vie, on me l’a proposé plusieurs fois. On vous prête 100 % de l’encours du fonds en €. J’ai eu une proposition similaire avec le nantissement d’un portefeuille d’obligations. La condition était que celui-ci devait toujours valoir plus de 120 % de l’encours du prêt.

L’inconvénient c’est que les contrats d’AV distribués par les banques de réseau ne sont pas les meilleurs. Mais vous pouvez vous en passer : à un moment Boursorama faisait la promotion de "l’avance sur titres" : un prêt à taux fixe (2,25 %) en échange d’un nantissement. Le contrat d’AV Boursorama Vie était éligible en tant que garantie.

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#14 13/08/2014 11h59

Membre (2012)
Réputation :   38  

Mon idée etait de remplacer l’apport(10%) par le nantissement d’une somme équivalente et non de devoir nantir l’équivalent de l’encours


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#15 13/08/2014 12h15

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

J’ai eu une proposition à 50%, je crains que 10% soit peu !


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#16 22/12/2020 19h27

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

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#17 22/12/2020 19h36

Membre (2020)
Réputation :   3  

Pour avoir emprunté très récemment, il m’a été indiqué que les banques ne le font plus par principe sauf exception (il y a toujours des exceptions). C’est une banque avec laquelle j’avais emprunté à 110% il y a 3 ans pour un investissement locatif.

Je comprends que vous envisageriez de faire de la courte durée de type airbnb. Je pense que vu le contexte, les banques sont d’autant plus frileuses car le touristique et les airbnb vides qui sont obligés de se rabattra à perte sur la location longue durée sont un peu légion.

Et le fait que vous envisagez de faire des travaux est un facteur de risque supplémentaire pour la banque.

Après tout dépend de votre dossier. C’est quel montant que vous souhaitez emprunter ? Pour une petite somme (jusqu’à 60-80 K euros) c’est peut-être plus envisageable.

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#18 22/12/2020 19h45

Membre (2018)
Réputation :   68  

Bonjour,

Tout dépend de la zone dans laquelle vous achetez, et du montant d’acquisition. Le prêt à 110% ne pose pas de pbs en lui-même tant que Crédit Logement suit. Pour cela, sera notamment regardée la marge hypothécaire (il faudrait que la valeur intrinsèque du bien une fois rénové soit supérieure au montant d’acquisition, d’où l’intérêt de négocier et d’acheter en-dessous du prix du marché).

Après c’est juste une dérogation à obtenir en interne, ce qui n’est pas compliqué tant que l’endettement est <33% et que les contreparties que vous offrez sont intéressantes (PNO, MRH, Iard Auto, prévoyance…).

Le PNB généré après opération est plus que jamais au coeur important.

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#19 22/12/2020 19h47

Membre (2013)
Réputation :   10  

Lyric a écrit :

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

Bonsoir,

Tout dépend de votre situation : rémunération, situation professionnelle, fonctionnement de votre compte, épargne, garantie (nantissement d’un contrat d’assurance vie?), patrimoine.

Par ailleurs, cela dépend de votre endettement brut avant et après l’opération?

Cordialement

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#20 22/12/2020 19h49

Membre (2019)
Réputation :   4  

ImmoImpot a écrit :

Pour avoir emprunté très récemment, il m’a été indiqué que les banques ne le font plus par principe sauf exception (il y a toujours des exceptions). C’est une banque avec laquelle j’avais emprunté à 110% il y a 3 ans pour un investissement locatif.

Je comprends que vous envisageriez de faire de la courte durée de type airbnb. Je pense que vu le contexte, les banques sont d’autant plus frileuses car le touristique et les airbnb vides qui sont obligés de se rabattra à perte sur la location longue durée sont un peu légion.

Et le fait que vous envisagez de faire des travaux est un facteur de risque supplémentaire pour la banque.

Après tout dépend de votre dossier. C’est quel montant que vous souhaitez emprunter ? Pour une petite somme (jusqu’à 60-80 K euros) c’est peut-être plus envisageable.

C’est autour de 90k avec les travaux. Je compte bien négocier, mais c’est quand-même décevant de se voir obliger de mettre 15% d’apport !

Bonjour,

Tout dépend de la zone dans laquelle vous achetez, et du montant d’acquisition. Le prêt à 110% ne pose pas de pbs en lui-même tant que Crédit Logement suit. Pour cela, sera notamment regardée la marge hypothécaire (il faudrait que la valeur intrinsèque du bien une fois rénové soit supérieure au montant d’acquisition, d’où l’intérêt de négocier et d’acheter en-dessous du prix du marché).

Après c’est juste une dérogation à obtenir en interne, ce qui n’est pas compliqué tant que l’endettement est <33% et que les contreparties que vous offrez sont intéressantes (PNO, MRH, Iard Auto, prévoyance…).

Le PNB généré après opération est plus que jamais au coeur important.

J’ai rdv bientôt avec ma conseillère, je vais négocier, négocier !

Vladrix a écrit :

Lyric a écrit :

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

Bonsoir,

Tout dépend de votre situation : rémunération, situation professionnelle, fonctionnement de votre compte, épargne, garantie (nantissement d’un contrat d’assurance vie?), patrimoine.

Par ailleurs, cela dépend de votre endettement brut avant et après l’opération?

Cordialement

J’ai de l’épargne, mais si je dois nantir une AV dans une banque traditionnelle… c’est pareil que mettre un apport, c’est à perte :-)

Dernière modification par Lyric (22/12/2020 19h52)

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#21 24/12/2020 10h00

Membre (2019)
Réputation :   47  

Lyric, le 22/12/2020 a écrit :

Bonsoir, j’envisage d’investir dans un bien immobilier pour de la location courte durée et je souhaiterais recourir au crédit pour bénéficier de l’effet de levier. Ce bien ce situe dans une zone où ce type de location procure un rendement élevé en lcd.
Pour financer ce bien avec travaux j’aurais besoin d’un emprunt qui couvre le prix du bien + les travaux + les frais de notaire.
Deux problèmes se présentent à moi, après avoir consulté deux banques, elles exigent 15 à 20 % d’apport et limitent l’emprunt à 20 ans pour du locatif.
Un courtier me propose un emprunt qui inclut le bien, les frais de notaire et les travaux, mais le prix max qu’il me propose n’est pas suffisant donc cela revient à mettre un apport.

Connaissez-vous des banques qui continuent à financer sans apport et jusqu’à 25 ans avec peut-être même un différé de remboursement?

Merci d’avance

Bonjour,
La mienne :-). Le nom de la banque ne vous donnera pas grand chose (C.A.) , c’est avant tout je pense une histoire de relation/confiance/historique avec votre conseiller.

Je pense que c’est plus dur de démarcher des banques qui ne vous connaissent pas avec ce contexte. Mettez toute l’énergie sur votre banque historique , si vous y êtes depuis longtemps avec un bon historique vous devez pouvoir avancer.
Personnellement je joue le jeu. je leur prends la PNO, l’assurance santé. Ouvert PEL, livrets enfants etc (si cela peux débloquer des primes à mon conseiller..).  La PNO est au prix des autres devis que j’ai eu sur internet. La seule chose qui me coûte c’est l’assurance santé, mais je considère que c’est gagnant/gagnant. Et le jour ou ma banque ne me financera plus, j’ai la possibilité de changer d’assurance.


"La folie, c’est de faire toujours la même chose et de s’attendre à un résultat différent". Rita Mae Brown.

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#22 24/12/2020 10h33

Membre (2019)
Réputation :   4  

Bonjour, je suis moi aussi au CA et j’ai rdv début janvier avec ma conseillère. J’ai toujours été dans cette banque, je vais essayer de négocier au maximum avec ma conseillère. Même si elle m’a déjà dit par téléphone qu’on ne pouvait pas aller au-delà de 20 ans et qu’il fallait un apport.
Je vous tiendrai au courant.
Bonne journée et bonnes fêtes.

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#23 24/12/2020 10h52

Membre (2016)
Réputation :   26  

Bonjour,

J’ai eu un financement des frais mais ma banque m’a indiqué que c’était la dernière fois. Auparavant, cela ne posait pas de problème. Désormais avec les recommandations, cela vous fait rentrer dans le 20% d’exception.

Ma banque me demandera à l’avenir de financer les frais de notaire soit environ 8%, éventuellement les frais d’agence (6% environ). Si vous passer de PAP, vous pouvez donc avoir un apport qui reste assez faible.

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#24 24/12/2020 19h25

Membre (2019)
Réputation :   4  

Si vous avez réussi à obtenir cela une "dernière fois", je vais essayer de négocier la même chose pour ma "première fois" en investissement locatif !

Joyeux noël à tous !

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#25 25/12/2020 10h37

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Bonjour Lyric,
Votre présentation est particulièrement indigente : on ne sait rien de vous ni de ce qui peut faciliter ou non vos prétentions dans vos négociations.
Vous l’avez certainement compris, c’est aujourd’hui votre profil plus que les qualités de votre projet qui vont ou pas convaincre une banque.
Les calculs se font sur la base de taux d’endettement, reste à vivre, profil risque particulier (emploi, propriétaire ou non, célibataire ou non, revenus "sûrs" ou non, niveau de revenus).

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