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#26 26/07/2014 19h04

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Gwen11 a écrit :

Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit.

Pour quelle raison, je ne comprends pas ?
Vous pouvez avoir le crédit d’un bien dans une banque A, et celui d’un autre bien dans une banque B, non ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#27 26/07/2014 21h48

Membre (2012)
Réputation :   88  

Le sujet ici-présent me convient bien, je vais signer 2 compromis à 1 semaine d’intervalle pour 2 studios.
Avec un profil pas forcément idéal : déjà 2 apparts en loc et même pas proprio de ma RP !

Après rdv avec mon courtier, il est assez confiant même si ne sait pas si les encours de prets permettront de rester dans la délégation d’accord de mon Directeur d’Agence. Le vrai hic pourrait concerner la caution.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#28 27/07/2014 10h33

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
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@lemouz
Quand le dossier n’est pas très bon ou au delà de la compréhension de l’interlocuteur bancaire il est sans doute préférable de proposer directement une hypothèque notariale, malheureusement plus coûteuse.
En effet les banques se servent souvent des organismes de cautionnement pour étudier le dossier à leur place. Si le retour est négatif, elle laisse tomber sans chercher à comprendre…

Pour l’anecdote, j’ai le vécu d’un dossier refusé par "crédit logement" où le conseillé LCL m’a expliqué que mon cas était trop "atypique" mais que si j’avais demandé un crédit du même montant pour une grosse voiture, je l’aurais eu, sans problème ! Le bien en question ne présentait aucun risque particulier, j’avais une couverture liquide et immo sans financement de 6 à 7 fois le montant du crédit demandé et le bien s’autofinançait très largement…


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#29 28/07/2014 00h04

Membre (2014)
Réputation :   34  

DDtee a écrit :

Gwen11 a écrit :

Si je change de banque, elle m’avait expliqué que la nouvelle devra racheter mon 1er crédit.

Pour quelle raison, je ne comprends pas ?
Vous pouvez avoir le crédit d’un bien dans une banque A, et celui d’un autre bien dans une banque B, non ?

A vrai dire aucune idée. Elle m’en avait parlé lors du bien que je devais acheter et sur lequel je me suis rétractée.

Je ne trouve pas sur le contrat du 1er crédit l’obligation d’y laisser mon salaire mais comme il s’agit de ma banque, on n’a pas vraiment évoquer cette obligation. 
Je m’engage par contre à "y faire domicilier les loyers en cas d’impayés sur les échéances du prêt" (dans la rubrique "stipulations particulières"). Mais je trouve ça normal. 

Je vais l’appeler demain pour faire le point. Je veux bien changer de banque si je ne suis pas obliger d’y rester 20 ans et si le 1er crédit reste où il est…

@lemouz : merci pour le témoignage,  ca me redonne de l’espoir ! :-)

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[+1]    #30 28/07/2014 15h25

Membre (2014)
Top 20 Crypto-actifs
Réputation :   47  

Pour donner un peu d’espoir… en un an j’ai acheté 4 appartements, je ne suis pas propriétaire de ma RP, et je viens d’avoir le OK pour un nouveau achat d’un lot de 4 studios…
Mon encours mensuel total sera supérieur à mes revenus fixes…
Mais tous les biens s’autofinanceront largement (si pas de problèmes bien sur…)
Maintenant j’arrête là, je vais devoir gérer tout ceci…
Mais morale de l’histoire, en y allant "au culot et confiant"… ça peut passer…
Bien sur toutes les situations sont différentes, mais il y a un an quand j’ai acheté mon premier appartement j’étais fou comme un gosse! Alors maintenant… :-)

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#31 29/07/2014 13h15

Membre (2014)
Réputation :   34  

Effectivement quand on commence… on a du mal à s’arrêter !
Merci Arnaud pour ce retour ! Ca me motive !
J’avais pour projet de n’avoir que 2/3 biens locatifs à mon actif… mais pourquoi ne pas continuer tout en espaçant les achats dans le temps lorsque la bonne affaire se présente !

Je viens d’appeler ma courtière et je lui ai parlé du taux bonifié grâce à la "domiciliation" du salaire qui pouvait disparaître en même temps qu’un (nouveau) changement de domiciliation futur. J’ai employé les termes que j’ai lu sur ce sujet Prêt immobilier : la banque m’oblige à domicilier mes salaires chez elle ! et elle a été demander à son collègue.

Donc pour être attractif la courtière (je suppose que c’est la même chose pour les autres) précise que je suis d’accord pour changer de banque. Cependant, bien que nous signons un document pour rassurer la banque sur la prochaine domiciliation, cette méthode n’est pas légal. La courtière m’a expliqué qu’ils faisaient ça pour faire peur aux clients (super la méthode roll).

Au final je vais changer mon salaire de banque mais je ferai des virements mensuels sur mon compte actuel pour mes prélèvements. Je vais gagner 20/25 euros sur la mensualité chaque mois et je trouve que pour un investissement locatif c’est une somme à ne pas négliger.

Dernière modification par Gwen11 (29/07/2014 13h32)

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#32 29/07/2014 19h17

Membre (2014)
Réputation :   2  

Bonjour

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Les banques vous disent oui.  En deux ans j ai put acheter 2 immeubles en tout sa va me faire 6 appartements.

Une fois mon deuxième immeuble fini, je compte bien en acheter un troisième.

Pour résumer en proposant au banque de bon dossier sa passe toujours.


http://www.creersonindependance.fr/ Sur mon blog j'explique comment j'ai pu acheter 2 immeubles en partant de zéro à seulement 25 ans!

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#33 29/07/2014 19h50

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
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Réputation :   739  

nicolas13320 a écrit :

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.
Les banques vous disent oui.

Votre enthousiasme fait plaisir, cependant je crains que cela ne soit pas aussi simple que vous le décrivez, loin de là !
Manifestement, vous avez trouvé une perle en la personne de votre banquier, bichonnez le wink


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#34 29/07/2014 22h37

Membre (2014)
Réputation :   34  

nicolas13320 a écrit :

Du moment que vous avez des investissements avec un bon cash Flow positif plus un apport de 10%.

Pour l’instant je ne suis pas dans les clous car pas de cash flow positif. Sur le 1er bien (studio) je dois compléter sur le montant du crédit. Visiblement faire racheter le crédit sur une durée plus longue n’est pas rentable car il ne sera plus possible de déduire les intérêts sur le plan fiscal.
Sur le second bien (T2), je vais sortir 100 euros par mois pour économiser les différents frais (une partie des charges et la taxe foncière).

Ce forum m’a ouvert les yeux et je ne compte plus m’arrêter là.
Cependant, j’ai fait des erreurs de gestion et il faut maintenant que je les corrige. Je vais laisser passer du temps et j’apporterai un bon apport à mon (futur) 3ème bien locatif qui arriverait vers la fin du crédit du studio. Il me reste 8 ans de crédit donc dans 5/6 ans ce serait parfait.

Même si j’ai fait des erreurs de gestion, je reste chanceuse par rapport à beaucoup de français. Je vais donc continuer de me former, d’apprendre et je reviendrai plus forte, plus tard.

Je tenais à remercier les membres du forum car depuis quelques mois vous avez été nombreux à répondre à mes interrogations sur l’immobilier et j’ai pu grâce à vous éviter une mauvaise acquisition il y a quelques semaines.

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#35 30/07/2014 07h20

Membre (2014)
Réputation :   2  

Enfaite c’est pas question de perle de banquier, car je sais très bien qu’il s’en fou de moi le banquier.

Mais je pense plutôt que ce qui l’intéresse c’est les chiffres.

Pour mon premier Immeuble J’ai 350 euros de cash flow positif toute charge déduite hors impôts.
C’est un bon achat, mais pour le banquier pas assez, car pour lui ça aura amputer mon pouvoir d’investissement.

Car pour le banquier il faut que votre bien vous rapporte 33% en plus que votre crédit pour faire une opération blanche.

Pour mon deuxième bien la j’aurai fait une très bonne affaire, car toute charge déduite j’aurai 600 euros par moi de cash flow positif.

Ce n’est pas évident d’enchainer les opérations, car les banques ne comprennent pas souvent pourquoi vouloir investir à tout va sans avoir acheté sa résidence principale.

Ça aussi c’est un gros point positif. Car je ne possède pas ma résidence principale et je ne suis pas prêt dans acheter une.

Tout simplement, car ça serait de l’endettement pur. Et ensuite je ne pourrai plus continuer à faire des crédits.

Il ne faut pas se décourager, sa marche tout le temps avec le temps!


http://www.creersonindependance.fr/ Sur mon blog j'explique comment j'ai pu acheter 2 immeubles en partant de zéro à seulement 25 ans!

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#36 30/07/2014 10h17

Membre (2013)
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nicolas13320 a écrit :

Enfaite c’est pas question de perle de banquier, car je sais très bien qu’il s’en fou de moi le banquier.
Mais je pense plutôt que ce qui l’intéresse c’est les chiffres.

Venez lire plus souvent les interventions sur ce forum et vous verrez que de bons dossiers, selon votre propre descriptif (avec CF positif et 10% d’apport) sont régulièrement refusés par les banques.
Je l’ai moi même vécu, même si cela ne m’a pas empêché de financer par ailleurs le bien… (le rapport loyer/crédit était bien supérieur au 33% dont vous parlez mais plutôt de 120%)

Pour imager mon propos, un banquier qui m’a suivi sur un petit immeuble m’a un jour expliqué qu’un trop bon CF ou rendement lui faisait peur (= c’est pas possible, il y a un problème)

Je persiste à dire que très peu de banques/banquiers accompagnent de façon significative la montée en puissance d’un patrimoine immobilier locatif financé par l’emprunt, surtout si il représente une part importante du patrimoine. Quand on a trouvé le bon interlocuteur, il faut être conscient qu’il est rare et précieux.
Quand on l’a pas trouvé, il faut pas se décourager, il faut chercher encore et encore, tout comme pour le bon bien…


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#37 30/07/2014 10h26

Membre (2014)
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je suis tout à fait en ligne avec ce dernier message: ne pas se décourager.
Et j’insiste bien sur le fait que "tous les dossiers sont différents"… et les revenus + age + région de chacun le sont aussi… et tout ceci entre en compte.

Dernière modification par Arnaud13 (30/07/2014 10h32)

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#38 30/07/2014 14h26

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au delà des cash flows l’ancienneté des premiers achat doivent aussi peser.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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[+1]    #39 08/08/2014 22h14

Membre (2012)
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petite mise a jour :
la banque est OK sur le principe.
sa société de cautinnement aussi (oralement)
Des lundi, je démarre les papiers.

Du coup, ca me fera 1 T2 et 3 studios pour des revenus locatifs a environ 2/3 de mes revenus salariés.


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#40 08/08/2014 22h47

Membre (2014)
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Merci Lemouz pour le retour !
J’attends pour ma part des nouvelles des banques pour mon 2ème crédit. 

Le studio à 44000 euros dont je parlais en début de sujet est toujours en vente.  Je pense regarder de nouveau les biens avec intérêt début 2015 (le temps de trouver la bonne affaire, les mois peuvent s’écouler)… Je resterai par contre sur des studios puisque justement mon 1er studio à l’achat me plombe un peu (beaucoup) ma capacité d’emprunt.. De toute façon si on ne tente pas… on ne saura jamais.

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#41 07/07/2017 12h27

Membre (2015)
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Bonjour à tous,

Je profite de ce post pour avoir votre avis sur le financement de deux biens locatifs en LMNP en même temps par rapport à ma situation.

Ma situation :
Fonctionnaire : 2 000 € / Mois (12 mois)
Résidence Principale : 500 € de loyer

2 Biens :

1 T2 en location meublée en province (Puy de Dôme) acheté en septembre 2015
Achat 60 000 € (crédit 350 € sur 20 ans)   
Loyer : 495 € HC
Aucune vacance locative depuis mon achat.

2 eme Bien : Septembre 2016
Maison dans le Puy de Dôme divisé en 3 appartements
Achat 95 000 € / 5 000 € de travaux (560 € de crédit sur 20 ans)
Loyer des 3 appartements : 1 180 € en LMNP
Attention, j’ai eu 4 changements de locataires en 1 an et des difficultés divers.
Par contre, j’ai toujours pu couvrir largement mon crédit même avec un loyer en moins.

J’ai un compte commun de mes biens immobiliers :
Aujourd’hui, j’ai environ 5 000 € de trésorerie pour mes deux biens (en cas de travaux, impôts, etc…)
J’ai aussi une réserve de 5 000 € de travaux non utilisé pour l’achat de mon deuxième bien.

Je précise avoir emprunté à 110 % pour mes deux biens.

Mon idée :

Acheter deux biens en même temps avec deux banques différentes n’ayant pas les mêmes organismes de caution (stratégie mise en place par Tristan Goulwen)

1 Achat de 150 000 € / 200 000 € sous le statut LMNP en banlieue parisienne (proche des nouvelles stations de métro prévu en 2020)
1 Autre achat identique au premier avec une autre banque sans parler du premier achat à la banque.

Mon impératif : Trouver deux biens qui dégagent du cash flow (hors de question de rajouter de l’argent tous les mois)

Qu’en pensez vous ?

Merci pour vos réponses.

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#42 07/07/2017 13h08

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Trouver un bien intéressant est difficile et cela nécessite souvent plusieurs mois, votre "chance" d’en trouver deux exactement en même temps sera très faible, surtout en ajoutant la difficulté d’être à l’endroit où tout le monde cherche : en IDF, près des futurs stations de transport en commun…


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[+1]    #43 11/07/2017 07h05

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Je vous renvoie à cette discussion: Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?
cela revient au même que de "mentir" par omission aux banques en cachant les autres crédits que vous auriez dans d’autres établissements. Il faut pour cela avoir plusieurs comptes, ensuite les banques ne communiquent pas entres elles et je ne suis pas certain que l’organisme de caution fasse le lien s’il était sollicité à plusieurs reprises pour une même personne.
Cela vous évite la contrainte des 2 investissements en même temps mais reste une solution risquée à n’utiliser qu’en connaissance de cause.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

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#44 11/07/2017 11h33

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Bonjour. Je m’étais posé la question aussi.
Situation à peu près identique à la votre: locataire de ma res. principale, 3 biens en location… mais en plus j’ai une residence secondaire. Le tout avec crédits à 100 ou 110% selon les cas. Donc bien endetté.
Et au final, je change de banque (BNP > Crédit Agricole), ils me rachètent mes 4 crédits, et j’ajoute 2 crédits à 110% pour une maison de village d’un coté, une maison avec 3 T2 de l’autre. Le tout sera loué en LMNP.
Ca a été long, des refus de la banque, des négos, et des problèmes de notaires surtout… etc… mais maintenant ils ont confiance, ils savent que je tiens mes engagements, que j’ai dégagé un peu de trésorerie (au début de ma négo je n’avais presque rien de coté…. depuis j’ai vendu une voiture et on m’a prêté un peu pour "mettre sur mon livret A"…). Et maintenant mes crédits sont accordés.
Donc je n’ai rien caché, j’ai joué la franchise à 100%… j’avais bien pensé à monter plusieurs dossiers en parallèle, à modifier légèrement mes relevés de comptes ou autres "astuces illégales" qui sont dans ces bouquins…. mais là je me sens plus serein.
Niveau caution, une partie sera chez Credit Logement, et l’autre partie sera en hypothèque. Donc à terme, la seconde partie ne sera pas visible de crédit logement… (sachez que credit logement est l’organisme de caution de presque toutes les banques maintenant, difficile d’en trouver qui fonctionnent avec un autre organisme…)

Donc ma conclusion: je pense que "jouer un peu" avec ces méthodes peut fonctionner (et aider dans certains cas, mais après il faut assumer sans aucun droit à l’erreur), mais rien ne vaut un relationnel franc et sincère avec son conseiller si les dossiers sont bons…

(update: je vois que plus haut en 2014 je parlais de l’achat d’un nouveau lot de 4 studios… J’avais eu l’accord de la banque, mais c’est moi qui ai décliné l’offre à ce moment là: je me séparais, et en plus il me restait quelques doutes sur ce bien. Avec du recul j’ai bien fait, je n’aurais pas pu gérer en parallèle les travaux de ce lot de 4, les travaux de ma résidence secondaire récemment achetée à l’époque, et ma séparation me retrouver seul avec mes 2 enfants. Il faut parfois faire des choix dans la vie… mais l’expérience prouve qu’avec du temps on avance quand meme…)

Dernière modification par Arnaud13 (11/07/2017 11h50)

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#45 11/07/2017 12h36

Membre (2015)
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Merci pour vos réponses.

En effet DDtee, il est dur de trouver deux biens intéressants en même temps en région Parisienne.

Surin, je vais voir le lien du sujet avec attention.

Arnaud 13, j’ai bien lu votre expérience et votre parcours n’insiste pas à tenter cette initiative.
Pour ma part, j’ai un excellent relationnel avec ma banque et il est fort possible qu’elle continue à me suivre dans mes prochains investissements tant que je lui apporte du cash flow.
Ce qui exclu les biens dans des zones de sécurité (j’entends par zone de sécurité,des biens avec un cash flow négatif type centre ville de Bordeaux, Paris Intra-Muros en location classique, etc….

Je vais faire un nouveau post en expliquant en détail mon parcours et mes objectifs, j’aurai sans doute des avis d’investisseurs intéressants.

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#46 23/05/2018 23h33

Membre (2017)
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Bonjour,

rien ne vous empêche d’aller voir plusieurs banques certaines pour le bien 1 et d’autres pour le bien 2 et lever deux offres en même temps sans les aviser de l’autre projet. D’autant plus que les banques régionales n’ont pas de fichier centrale (donc XXX IDF ne parle pas avec XXX rhone alpes par exemple).

Je l’ai fait avec une banque agricole mais attention c’est à vos risques et périls !

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