PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#1 21/03/2013 10h17

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Bonjour,

Je souhaite prendre une GLI pour mes investissements en province, et du coup j’ouvre ce fil pour partager nos expériences sur les GLI.

Certaines sont-elles meilleures que d’autres? Pourquoi en prendre une plutôt qu’une autre?

Couverture :
Loyers impayés (yc charges et taxes) pedant 18 à 24 mois (parfois il y a de la franchise)
Dégradation (coût de remise en état) en option
Frais de procédure

Conditions :
revenus minimum du locataire = 3 fois le loyer
contrat de travail du locataire = CDI (si CDD besoin caution)

Coût :
3% à 4% des loyers

Voila, n’hésitez pas à faire part de vos expériences sur ce sujet.

Mots-clés : garantie des risques locatifs, gli garantie loyers impayés


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#2 21/03/2013 11h09

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Bonjour,

mon père a décidé de ne pas prendre ce genre de garantie car il a estimé que le risque couvert n’était pas suffisant.

Un locataire en CDI avec un revenu 3 fois supérieur au loyer semble en effet un candidat peu risqué.

Bon, maintenant, le risque zéro n’existant pas et la procédure d’expulsion étant ce qu’elle est, ne serait il pas plus judicieux de prendre une assurance "procédure d’expulsion".

Je sais pas si ça existe, l’idée serait de déléguer la gestion d’un contentieux de façon à ce que la procédure se passe dans les meilleures conditions.

L’idée serait donc non pas de couvrir le risque d’impayé, mais le risque d’une mauvaise gestion du (pré)-contentieux.

Faut ptet pas prendre une assurance mais payer une prestation à une entreprise (huissier)? Genre au % de loyer non perdu ou avec des pénalités copieuses en cas de retard d’expulsion.

Je sais pas si je suis clair? Vous avez des éléments de réponse sur cette question?


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#3 21/03/2013 11h56

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

La question du risque relève d’une évaluation relativement subjective. je ne me prononce pas sur ce point.

J’ai assuré un bien cher avec un loyer élevé auprès de www.gerancecenter.com.
Je n’ai pas eu à actionner la garantie mais ça ne fait que 2 ans.
Les assurés semblent satisfaits (voir le forum lié au site).

Ces assurances sont importantes aussi pour les dégradations qui peuvent chiffrer très vite.

Sur l’idée de Pruls (huissier et/ou professionnel), elle me semble irréaliste.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 21/03/2013 12h01

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Range19 a écrit :

Sur l’idée de Pruls (huissier et/ou professionnel), elle me semble irréaliste.

Bonjour,

pouvez vous préciser votre analyse?


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#5 21/03/2013 17h02

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Bonjour Pruls.
Je ne saisis pas bien ce que vous entendez par  prestation d’un huissier mais les litiges consécutifs à des actes d’huissiers voire de notaires ne sont pas rares et pas si simples à régler.
Une bonne assurance à en plus le mérite d’être sensiblement moins chère que ces professionnels.

Hors ligne Hors ligne

 

#6 21/03/2013 17h11

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

A l’origine, vous pouvez prendre des locataires avec de bons profils, mais qu’arrive-t-il s’ils perdent leur job? Ce n’est pas un motif de rupture de bail. ils peuvent sérieusement être en grande difficulté et ne pas pouvoir vous payer.

Je pense que pour ce genre de situations, une assurance GLI s’avère nécessaire. La couverture des dégradations et des frais de contentieux est aussi intéressante.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#7 21/03/2013 17h54

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

***Modération : article 12 de la charte : Le message immédiatement précédent, vous ne citerez.

Disons que le profil financier est loin d’être une critère suffisant de sélection de locataire.
Les pires enquiquinements que j’ai eus ont toujours été liés à des gens très aisés.

L’assurance me semble indispensable lorsque le revenu foncier est significatif pour maintenir son train de vie en cas de défaut de paiement ou dégradations.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 21/03/2013 18h13

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Je vais essayer d’être plus clair:

Lorsqu’un locataire ne me paye pas, je veux qu’un professionnel fasse les démarches pour que la procédure d’expulsion soit réalisée dans les meilleurs délais.

Est ce que cela correspond à la prestation d’un bon huissier? Ça coute combien? Existe t il une sorte d’assistance juridique?

La GLI peut elle être remise en cause si la procédure d’expulsion est mal menée?
Quels sont les freins à la mise en oeuvre d’une GLI?


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#9 21/03/2013 21h18

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Mais entre le moment ou le locataire ne paye pas et son départ, vous pouvez y passer 18 mois!

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile. Ensuite vous contactez l’huissier. La procédure démarre. Il faut compter au minimum 6 mois je pense, surement plus (si treve hivernale..) Et si le locataire ne paye qu’un mois au cours de la procédure tout est relancé… Bref, la GLI sert à vous payer pendant cette durée.

Un bon huissier ne peut virer un locataire en 15 jours.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#10 21/03/2013 22h52

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#11 21/03/2013 22h58

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Tout à fait.

Je n’en ai pas sur mes studios parisiens (étudiants, parents cautions) mais j’en prendrai pour mes immeubles en province.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#12 22/03/2013 07h01

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   516  

Pruls a écrit :

Ok, mais après c’est un calcul de risque.

Je paye l’assurance ou je m’assure tout seul.

C’est effectivement un calcul de risque mais ce que vous pouvez faire sur un bien ou deux biens ne peux pas être envisagé sir vous avez de nombreux biens.

A savoir par expérience qu’une expulsion dure au minimum 18 mois ( sans parler des trêves hivernales ).

Chaque envoi d’une feuille A4 avec entête d’huissier coute plus de 100 € , l’huissier envoie une feuille A4 tous les deux mois pour respecter la procédure soit une durée de 6 à 8 mois avant assignation au tribunal.

A savoir que qu’il suffit au locataire de montrer sa bonne  foi en payant une partie du loyer et en signant un échéancier qu’il ne respectera pas pour vous retrouvez à la case départ de la procédure.

Bien entendu pendant ce temps vos charges doivent être payé , si votre locataire a un problème de chauffe eau , il ne manquera pas de vous le faire savoir pour que vous puissiez procéder aux réparations.
Ne pas faire ces réparations pourrait vous mener à vous retrouvez à devoir le loger ailleurs à votre frais pour logement insalubre….

Sans aller jusqu’à ces extrémistes , n’oubliez pas de prendre des photos avant de louer , prenez une GRL car j’ose imaginer que l’organisme vous payant les loyers et la procédure sera plus enclin et rapide à mettre en place une action qu’un huissier dont le but n’est pas de vous servir mais d’aller au bout de la procédure pour toucher un maximum.

Si vous tombez sur un mauvais payeur "professionnel" vous êtes assurez d’être carbonisé financièrement car il connait toutes les ficelles et l’huissier ne lui fait pas peur d’autant plus que si il s’adresse aux services sociaux , ceux ci sans le conseiller d’être malhonnête , il n’en a pas besoin lui indiqueront que l’expulsion peux être évité si il paye un peu donc votre mauvais payeur aura vite compris le fonctionnement et sous couvert de vous payer vous mettra encore plus en difficulté.

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Philippe


Localisation 74 Montagne , Randonnée , VTT

Hors ligne Hors ligne

 

#13 22/03/2013 09h14

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

Philippe30 a écrit :

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Philippe

Bonjour,
On ne peut être plus clair… Hum… Je ne voudrais pas prendre un mauvais coup et vous épargne une partie de mon commentaire :-)
Sur le 2ème conseil donc, une connaissance a adopté cette méthode.
Je m’oppose systématiquement à ces pratiques qui peuvent gravement déraper. Hors de question de me retrouver impliqué dans une procédure pénale pour des difficultés dont on peut se prémunir autrement, même si je peux entendre le désarroi de certains bailleurs.
Pour le bailleur moyen, c’est un penchant à éviter et extrêmement risqué…

J’aurai bientôt 30 ans d’expérience et n’ai jamais eu besoin d’avoir recours à des menaces ou intimidations physiques (sur la période, deux petits litiges)

Les assurances ne sont pas très chères par rapport à la tranquillité d’esprit apportée et elles sont déductibles.
Attention toutefois : les procédures à l’entrée (constitution d’un dossier locataire très complet) et en cas de sinistre doivent être respectées à la lettre.

Hors ligne Hors ligne

 

#14 22/03/2013 09h33

Membre (2010)
Réputation :   73  

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Ceci a-t-il vraiment sa place sur un forum ?…

Hors ligne Hors ligne

 

#15 22/03/2013 11h39

Membre (2013)
Top 20 Invest. Exotiques
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   739  

Il faut sans doute en effet mesurer le coût de l’assurance par rapport au risque statistique.
D’après cet article La GRL à la peine - Location - Le Particulier en 2010/2011 il était à 4,5%. Il serait plutôt en hausse en 2012 (à ce que j’entends chez les professionnels de l’immobilier).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#16 22/03/2013 12h02

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   78  

ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Dernière modification par Pruls (22/03/2013 12h03)


Parrainage Direct Énergie: 101 208 555

Hors ligne Hors ligne

 

#17 23/04/2013 22h54

Membre (2013)
Réputation :   8  

Bonjour,

Finalement, pour ceux (et celles ?) qui utilisent une assurance loyers impayés et/ou protection juridique, laquelle avez-vous à conseiller ?

Merci.

Hors ligne Hors ligne

 

#18 23/04/2013 23h08

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Pruls a écrit :

ZX-6R a écrit :

D’abord vous contactez le locataire, et son garant => 3 semaines facile.

Je me permets de revenir sur cette phrase car elle me semble contradictoire avec la définition de la GRL donnée sur vosdroits.

Qu’y a-t-il de contradictoire? Je décris la procédure SANS GRL.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#19 23/05/2013 14h11

Membre (2010)
Top 20 Année 2023
Top 5 Expatriation
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 20 Finance/Économie
Top 20 Banque/Fiscalité
Réputation :   795  

Ratpack a écrit :

Si vous voulez sécuriser vos investissements et préservez votre santé nerveuse prenez une GRL ou sinon entamez un formation de self défense pour rencontrer des costaux qui sauront être persuasif avec un mauvais payeur ….( à titre personnel j’ai adopté les deux méthodes )

Ceci a-t-il vraiment sa place sur un forum ?…

Peut etre pas…mais dans la realite de la vie d’un proprio long terme c’est helas necessaire comme back up dans des situations particulieres

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #20 23/05/2013 15h06

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

J’essaie de comprendre. Je reformule pour être repris en cas de mauvaise compréhension.

Entre GRL et GLI, la GRL semble être plus efficace pour le bailleur.

En cas de GLI, il faut (1) avoir une bonne connaissance juridique, (2) être procédurier et (3) suivre de près les actions des professionnels (huissiers, etc) qu’on engage.

Lorsqu’on a plusieurs biens, la mutualisation des risques peut être envisagée. A partir de quel seuil ? 3 biens ? 5 biens ?

Le montant "absolu" des charges (mensualité, charges, etc) en cas de défaut de paiement/régularité est structurant. Plus ce montant est important, plus la GRL est recommandée.

exemples à titre d’illustration :
1- Je prends me cas précis, où je démarre. Une GRL serait recommandée, car en cas de pb c’est quasiment 16,5 k€ / an qu’il faut supporter (cf levallois). Ceci frais de hors procédures.

2- Le cas de Philippe30 : un nombre important de biens. Ne pas souscrire une assurance peut devenir envisageable en appéciant correctement les risques.

Enfin, le coût marginal GRL / GLI ne serait-il pas une incitation à la GRL ?

Qu’en pensez vous ?

Dernière modification par Boubouka (23/05/2013 15h08)

Hors ligne Hors ligne

 

#21 08/07/2014 16h23

Membre (2014)
Réputation :   9  

dommage que les post de BOUBOUKA et ZX 6R n’aient pas faits l’objet de plus de retours ;
peut-on confirmer le coût d’une GRL (loyers, procédure et dégradations) ?
Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#22 08/07/2014 16h45

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Finalement je n’en ai pas pris et n’en prendrai pas.


Left the Rat Race in 2013

Hors ligne Hors ligne

 

#23 08/07/2014 17h45

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   134  

Je me relis et je découvre qu’on peut évoluer.

J’ai installé deux locataire l’année dernière.
Pour le premier, j’en ai pris une GRL. 3% des recettes (charges comprises). Il semblerait (sans pour autant avoir ni de chiffres ni de références) que plus le locataire reste longtemps plus le risque d’impayé augmente. Malgré cela, je doute pour prendre la GRL pour l’année suivante.

Pour le second, je n’en ai pas pris.

Les deux ont été installés a quasiment un mois d’écart, tout se passe bien jusqu’à maintenant avec des relations très cordiales.

Dans mes projets d’immeuble avec plusieurs lots, je ne projetais pas en prendre.

Un ami très proche a un 2 pièce qu’il a mis en location. Son locataire professionnel des impayés a payé le premier mois. Il est content d’avoir une assurance.

Avec le recul, je preconise d’en prendre au démarrage. Psychologiquement c’est bien. Une telle assurance améliore la qualité du someil le temps de "sentir" le locataire et se forger une expérience.

Plus on a de biens en location mieux on peut assumer le risque soi même.

Hors ligne Hors ligne

 

#24 08/07/2014 18h32

Membre (2012)
Réputation :   14  

Bonjour,

J’ai plusieurs lots avec GLI, de plus en plus sans assurance.
J’ai eu deux gros cas d’impayé:
-Le premier impayé pendant deux ans, dégradation très importante des lieux, et l’assurance n’a pris en charge que les impayés, les dégradations (pourtant couvertes) le n’ont pas été sous prétexte que l’expert n’était pas passé pour constater les dégâts. Mon associé avait pourtant fait venir un huissier pour les constatations, l’expert " ne pouvant pas venir avant trois mois"
-Le second me semblait plus complexe à gérer:
Le locataire avait tué sa femme dans le salon!
=>Prison + mise sous scellées du bien.
L’assurance a fonctionné rapidement et jusqu’à la fin des scellées.

Je laisse courir les GLI existantes, surtout par fainéantise, j’en reprends maintenant au cas par cas, principalement sur les biens éloignés de mon domicile.

Frédéric

Hors ligne Hors ligne

 

#25 09/07/2014 09h43

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   324  

J’ai pris une assurance GRL il y a 3 ans pour garantir les loyers et éventuelles dégradations d’une maison neuve.
Les nouveaux locataires présentent plus de garanties, je n’ai pas renouvelé le contrat.

Ce sera donc du cas par cas, mais je crois à l’intérêt de cette assurance. Au moins un : avant l’entrée dans les lieux, je remets la liste des pièces à me fournir pour constituer le dossier d’assurance en précisant bien l’objectif.
J’ai le sentiment que cela pourrait avoir un effet dissuasif pour certains qui, loin de se sentir déresponsabilisés, auraient peur des procédures contre des assureurs… alors que le bailleur isolé ne les intimiderait plus beaucoup.

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Pied de page des forums