Investir dans les PFO2 et Corum Convictions…

Obeats · #1

Bonjour à tous,

Après avoir étudié et mis de côté un projet d’achat d’appartement sur Paris, je me suis tourné vers les SCPIs pour plusieurs raisons :
- Je n’ai pas trouvé de bonne affaire (studio/ 2p) et les taux de rentabilité parisiens sont assez maigres (sur les appartement que j’ai pu visiter)
- L’achat du moindre appartement me ferait engager une grande partie de mes économies en apport et m’endetterait sur du long terme. Sachant que j’imagine investir dans ma résidence principale dans les 5 années à venir, il me semble plus opportun de conserver cet apport et d’investir une somme plus légère à crédit.

Souhaitant investir 50-60k et n’ayant que peu de connaissances dans ce domaine, j’ai rencontré un CGP qui m’a conseillé d’investir dans les SCPIs suivantes :

- Corum Convictions : Pour leurs rendements, leur politique d’investissement sur les opportunités, leur taux d’occupation élevé. Les points négatifs : SCPI jeune, Une capitalisation encore légère (en comparaison des grosses SCPIs), des risques accrus

-PFO2 : Pour leur capitalisation conséquente, leur taux d’occupation, leurs bâtiments récents répondant pour la plupart aux dernières normes énergétiques.

Après étude de leurs résultats ces dernières années et lecture de certains posts sur ce forum, ces deux SCPIs me semblent correspondre à des choix cohérents.

Le CGP m’a dit qu’il est difficile aujourd’hui d’avoir un crédit autre que chez le crédit foncier pour investir dans les SCPIs de son choix. D’après lui, je pourrais avoir un crédit de 50-60k sans problème avec un taux de 3,8% hors assurance sur 20 ans.

De plus, je souhaitais en prendre une troisième pour me diversifier un peu plus mais il m’a dit qu’il était difficile d’avoir un crédit pour moins de 25k par SCPI. De plus, chaque ligne a un coût et est traitée séparément (soit géré comme deux prêts apparemment).

Cependant, après simulation avec les paramètres suivants :
- un TEG à 4% sur 20 ans
- un taux de rendement à 5% (les taux actuels ont tendance à chuter)
- une revalorisation des parts à 0% (en espérant que la bulle immobilière ne s’effondre pas complètement)
=> J’obtiens un TRI à 20 ans à 2,5%, soir inférieur à un placement de cet argent sur une assurance vie.

Pensez-vous que cet investissement soit intéressant ? Tous vos conseils et remarques me seront utiles.

Bien cordialement,

OBeats

Mots-clés : corum convictions, pfo2, scpi

XabiX · #2

Bonjour Obeats,

Pour info cette calculatrice est très utile pour faire plusieurs scénarios et faire varier les hypothèses.
Simulateur SCPI à crédit : Optimisez votre investissement en pleine propriété ou en nue-propriété.

Pour obtenir un TRI de 2,5% dans mon cas, je dois partir sur revalorisation des loyers a 0% et un dividende de 5% par an.
Vu les rapports du FMI sur les risques sur l’immobilier (les echos d’aujourd’hui) et sachant que je suis dans une situation similaire, je suis intéressé par les retours des autres membres.

Mes inquiètes en plus du TRI, et la revente (+ frais), l’héritage (il y a plusieurs postes sur ce sujet).
J’ai l’impression qu’en France, par méconnaissance et craintes du marché boursier, on se réfugie sur l’immobilier ce qui a tendance a le booster. C’est ce qui c’est passé avec la crise depuis 2008, donc a mon sens mais encore une fois c’est qu’un avis personnel, l’immobilier est a son max et à plus de probabilités de redescendre que d’augmenter.

de plus il semblerait que les loyers stagnent ou limitent commencent à descendre dans certains commerces. Parfois il vaut mieux perdre 1 ou 2% que d’avoir le risque d’avoir une vacance de quelques mois ou plus.

Bonne réflexion

En tout cas, comme dirait GoodbyLenine sans connaissance de votre patrimoine précisément il est difficile de donner des conseils car on a tendance à investir dans ce que l’on connait le mieux et donc à mettre nos œufs sur dans les mêmes paniers. Dans mon cas par manque de temps et de connaissance des marchés étrangers je reste exposé sur la Fr :s

XabiX

salammbo · #3

bonjour,

Je viens pour ma part d’investir 100 000 euros dans 2 scpi
corum conviction pour 40000 et Atout pierre diversification pour 60000

je viens de faire aussi le simulateur que vous indiquez, j’ai effectivement un rendement de 3% comparable à une assurance vie.

Mais la grosse différence est que je n’ai aucun apport pour mon achat de SCPI. Je n’aurais pas pu investir ces 100 000 euros sur une assurance vie vu que je ne les ai pas. N’est ce pas l’intérêt justement de l’investissement dans des scpi?

xav92 · #4

@Salammbo,
Non, ce que mesure le TRI c’est le rendement de votre capital, le rendement de votre effort d’épargne si vous préférez. Même en finançant 100% à crédit vous apportez du capital dès votre première mensualité. C’est le rendement de ce capital qui est mesuré par le TRI.

Xavier

Dernière modification par xav92 (14/06/2014 10h42)

Obeats · #5

Bonjour,

Merci pour vos réponses. C’est effectivement le simulateur que j’ai utilisé pour mes calculs.

Xabix, je partage votre avis sur le fait que nous ayons des chances de rencontrer une correction du prix de l’immobilier dans les années futures.

Pour vous donner un peu plus d’information sur mon patrimoine : aujourd’hui, j’ai 103k de liquidités que je conserve sur des livrets rémunérés pour constituer un futur apport pour un achat de résidence principale (horizon 4 ans). Je suis locataire de mon appartement et je n’ai pas d’autre placements.

Ne m’étant pas vraiment intéressé à la question jusqu’à présent, je compte aujourd’hui me constituer un patrimoine.

J’imaginais investir 50-60k à crédit dans les SCPIs (effort mensuel moyen sur 20 ans : 175€, épargner 200€ par mois en assurances vie sur des fonds en euros et commencer en bourse avec 5-6k sur un PEA.

Je souhaitais bénéficier de l’effet de levier du crédit en investissant dans les SCPIs mais compte-tenu de mon absence de patrimoine, pensez-vous que c’est une bonne idée ? Ou ne faudrait-il pas que je commence par d’autres placements ?

En attente de vous lire, je vous souhaite une agréable journée,

OBeats

salammbo · #6

moi j’ai eu un taux de 3.25 pour 100 000 euros 20 ans chez crédit foncier via un courtier.
Le gros avantage comme vous dites c’est leffet levier. Je n’aurais jamais pu investir une telle somme sans cela. Mes économies chaque mois vont dans un PEA et une assurance vie.
J’ai environ 175 euros d’effort chaque mois pour les SCPI Ce qui reste tout à fait jouable

Obeats · #7

Bonjour Salammbo,

Vous avez pu bénéficier d’un taux très avantageux chez Crédit Foncier, ce qui n’est pas le cas de bon nombre d’entre nous si j’en crois certains posts dédiés aux offres de prêts pour investir en SCPI.
Pouvez-vous nous en dire davantage ? A quelle date avez-vous souscrit le prêt ? Avez-vous déjà votre résidence principale ? Avez-vous d’autres biens immobiliers ? Ce taux compte-t-il l’assurance ?

Si j’arrive à obtenir un taux similaire, je ne pense plus hésiter longtemps

salammbo · #8

bonjour,

J’ai deja ma RP payé donc pas d’endettement et pas de problèmes pour le salaire
Je suis passé par la CAFPI pour ce prêt.
ce qui me donne 3.25 prêt + 0.28 l’assurance
coût CAFPI 1200 euros inclut dans le prêt

Obeats · #9

Merci pour votre réponse rapide.
Etant locataire et n’ayant pas de RP, mon dossier n’offre pas les mêmes garanties. Je vais faire une demande de financement et vous tiendrais informé des propositions reçues.

Dernière modification par Obeats (23/06/2014 11h43)

salammbo · #10

essayez avec les courtiers parfois il vous obtienne de bien meilleurs prêts.
Rien n’oblige à passer par eux si ce qu’ils proposent est inférieur à ce qu’on a soi-même déniché

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