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Newsletter boursière #149

ARCP : exemple de valorisation d’une foncière triple net (1/2)

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8 commentaires

1) hertell
27/03/2015
Merci IH pour cette nouvelle NL 149, je constate que EPR Properties passe de nouveau en paiement trimestriel, au lieu de mensuel ?!
bien à vous
2) parisien
27/03/2015
Après lecture rapide, j'ai noté apparemment une erreur et un point non clarifié dans votre raisonnement.
Erreur: vous n'avez pas retranché la valeur (capital+intérêts courus) des pereferred shares, classés comptablement en fonds propres, mais en réalité de la dette (subordonnée).
Point non clarifié: En IFRS comme en US GAAP, l'immobilier de placement peut figurer au bilan à la valeur de marché (choix retenu par 95% des foncières) ou au coût amorti (prix de revient moins amos). Dans quel camp se trouve ARCP? La réponse figure toujours dans le préambule de l'annexe des états financiers.
Vous savez sans doute pourquoi je pose cette question quand on veut évaluer l'ANR.

Enfin, c'est moi qui vous avais accusé d'être dans le déni, mais pas du tout sur le fait que le cours décote par rapport à l'ANR (il décote indéniablement, mais peut-être de moins de ce que vous pensez) mais sur votre performance de stock picking:
Vous présentiez l'achat d'ARCP comme une opération blanche, ni perdante ni gagnante à ce stade. Alors que vous aviez en fait subi une forte perte d'opportunité de 30% environ. Vous aviez en effet sous-performé de manière colossale le marché des foncières US, notamment des autres triple net leases.
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
27/03/2015
@Parien

Merci. C'est corrigé pour les prefered ! Cela réduit l'estimé d'environ 5%.

ARCP, comme à ma connaissance la totalité des foncières US, comptabilise au coût amorti.

Il y a quelques foncières canadiennes qui comptabilisent en juste valeur par contre, comme Cominar.

Bon week-end
4) parisien
27/03/2015
Je suis désole IH de devoir l'écrire, mais vous semblez avoir mal corrigé.
Encore une fois, les actions préférentielles sont en réalité de la dette et pas de l'equity.
Donc leur montant (1071 M$) est à rajouter à la dette.
Votre correction n'a pas effectué ce rajout mais a ajouté le nombre d'actions préférentielles au nombre d'actions ordinaires.
Bref, dans le calcul de l'ANR par action, il faut baisser le numérateur et non augmenter le dénominateur.
L'impact sur l'ANR par action devrait être de l'ordre de -9% et non de -5% comme dans votre correction.
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
27/03/2015
Bonsoir Parisien,

La littérature sur le traitement des actions préférentielles varie.

Dans la mesure où il n'y a pas de dette à rembourser, ma préférence va à une comptabilisation dilutive.

Les lecteurs de la newsletter pourront préférer votre approche, plus conservative.

Bien à vous,
6) parisien
27/03/2015
IH, je ne comprends pas pourquoi vous vous obstinez dans l'erreur.
La différence entre mon approche et la vôtre quant au traitement de l'action préférentielle n'est pas une approche conservatrice vs. moins conservatrice. C'est une approche correcte vs. une approche erronnée. C'est aussi simple que cela, mon brave. Car encore une fois, c'est de la dette (subordonnée et non senior) et non de l'equity.

Si vous n'arrivez pas à comprendre cela en regardant ses caractéristiques juridiques, la lumière viendra à vous peut-être en comparant la variation des cours sur les 12 derniers mois:
- le cours de l'action préférentielle est resté stable pendant ces 12 mois, à 23$ environ, sauf une courte période en oct/nov 2014 où il a temporairement baissé, modérément, de 10% car on craignait que son "dividende" (en fait ses intérêts) ne soit reporté dans le temps
- le cours de l'action ordinaire a plongé d'énormément plus et malgré son rebond récent reste à -30% par rapport à il y a un an.
Et vous croyez toujours que ces deux instruments financiers sont voisins??

Je ne vais plus intervenir ici, sur un sujet qui vous concerne seul (vous êtes actionnaire ARCP mais pas moi). J'essayais de vous aider mais parfois il n'est pire aveugle que celui qui ne veut voir.
7) Aspirente
28/03/2015
Bonjour Philippe et merci pour cette newsletter.

Parmi les foncières canadiennes à prix raisonnable, vous citez Cominar. Pourquoi ne pas privilégier Dream Office REIT dont la décote, d'après Brookfieldfinancial, est plus marquée (18,8 % vs 3,8 %) ?

Merci.
8) Blackbox
28/03/2015
Bonjour et merci pour l'estimation.
Je me suis essayé à en faire une personnelle à partir du rapport trimestriel, mais je ne suis pas encore au point ...

J'aurais une autre question concernant le rapport trimestriel que vous avez linké.
Page 18 est il indiqué pour les 9 mois terminant au 09/30/2014 un "Total revenues" de 1160M.
Plus bas dans la colonne, l'AFFO est de 545M.

Comment expliquer une telle différence entre les deux sachant que la foncière est triple net ? L'AFFO ne devrait-il pas être assez proche des revenus ?

Merci.

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