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9 commentaires

1) Narzould
03/08/2014
1.
1$
2.
AFFO pro format attendu $1.18 - $1.20 par action
AFFO $1.13 - $1.19 par action
3.
Oui – Oui
4.
ARCP : 11,1
WPC : 14,7
O : 17,5
NNN : 17,9
Je suppose que ARCP est sous valoriser.
5.
4'429 immeubles
Occupation 99.8%
6.
18'101'436'000 $
7.
Total 2014 : $ 4'500'000’000
Premier semestre : $ 4'240'000’000
8.
Immorente est plus beaucoup plus petit et un taux d’occupation plus faible.
9.
Décote 20.20%. C’est positif
2) Roudoudou
03/08/2014
1. 1$

2. AFFO attendu 2014 : $886 millions, PRO forma AFFO attendu : $952 millions (à noter que la guidance d'AFFO/share 2014 est de 1.13 à 1.19$)

3. Oui le dividende est couvert par l'AFFO car l'AFFO/share pro forma attendu est de 1.14$, ce qui fait que le ratio de versement du div est attendu à 87% de l'AFFO. Le dividende est plus que couvert par l'AFFO il semble donc perrenne, tant que le ratio de distribution ciblé par le management reste en ligne il n'y a pas de raison de réduire le dividende. La guidance pourrait même révéler de bonnes surprises en fin d'année.

4. 11.1x pour ARCP, 14.7x pour WP Carey (WPC), 17.5x pour Realty Income (O) et 17,9x pour National Retail Properties (NNN).

On peut supposer que la décote va se réduire au fur et à mesure pour peut être converger au moins vers la moyenne du peer group (16.2x) au fur et à mesure que le management se crédibilise en remplissant (ou dépassant) les objectifs fixés (l'IPO de ce REIT est assez récente).

5. ARCP possède 4429 propriétés pour un taux d'occupation de 99,2%.

6. ARCP a un patrimoine qui lui a couté 18,1 milliards de $ (->ce n'est pas ma réponse à la question mais une étape du raisonnement) ce qui est l'investissement historique sans inclure les dépréciations et amortissements. Si on inclut les dépréciations et amortissements on est à 21,3 milliards de $ (gross asset) ce qui est la réponse à la question.

7. ARCP a prévu d'investir 4,5 milliards d'USD en 2014. Comme on parle de fin de premier semestre 2014, soit le 30 juin, 1,9 milliards d'USD ont déjà été investis (si on prend au 28 juillet c'est 4,24 milliards d'USD).

8. Je répondrais plutôt à la question par les points suivants qui traduisent qu'il peut être très délicat de comparer les 2 ceci car :

1/ La liquidité des parts de SCPI est moindre que celles d'ARCP

2/ Les couts d'acquisitions de parts de SCPI sont bien supérieurs à celles des foncières cotés (dont ARCP) qui se limitent au couts de brokerage

3/ Il est difficile de comparer une SCPI qui est souvent peu ou pas endettée à une foncière cotée très endettée (ce qui en fait deux classes d'actifs distinctes avec des réactions d'ailleurs différentes en cas de crise et plus spécifiquement de crise du crédit)

4/ ARCP est exposée au marché US commercial alors que Immorente au marché de l'immo commercial Parisien (essentiellement)

5/ Cette SCPI est bien plus petite en terme de taille et patrimoine en comparaison à ARCP

Question subsidiaire

9. Cette acquisition s'est faite à 82% des couts de remplacement, ce qui fait une décote de 18%. C'est plutôt positif dans l'absolu si la valeur des propriétés ne baisse pas et qu'il s'agit de bons emplacements (prime) ce qui semble être le cas d'après la due diligence faite par ARCP.
3) jp9413
03/08/2014
Bonjour,
Réponse 1: 1,00 $
Réponse 2: AFFO = 886 millions de $
AFFO pro forma = 952 millions de $
Réponse 3: Le dividende est par l'AFFO
Le dividende est pérenne
Réponse 4:
le multiple d'AFFO d'ARCP est: 11,1
Celui de WP Carey (WPC) est: 14.7
Celui de Realty Income (O) est: 17.5
Et celui de National Retail Properties (NNN): 17.9

Il est possible d'en déduire une prochaine valorisation du cours de l'action ARCP.

Réponse 5: ARCP possède 4.429 propriétés et a un taux d'occupation de 99,8%

Réponse 6: La valorisation du patrimoine d'ARCP en coût historique est de 21,3 milliards de dollars

Réponse 7: Montant, en $Md a prévu d'investir ARCP en 2014 dans l'acquisition de nouveaux immeubles = 4,5 $Md
Montant déjà été investi au 1er semestre 2014 = 4,24 $Md

Réponse 8:
La CPI Immorente a tout d'abord un patrimoine beaucoup moins important que celui d'ARCP (environ 9 fois plus faible).
Son taux d'occupation est significativement plus faible 92% que celui d'ARCP (99,8%)
Il est à noter que le taux de distribution de cette SCPI est beaucoup plus faible que la rentabilité de l'action ARCP.

Réponse 9: L'acquisition s'est faite avec une surcote d'environ 19%. Mais ce n'est pas négatif car le taux de capitalisation en espèces est de 7,9% identique à celui obtenu dans le cadre des autres acquisitions.

Félicitations pour votre démarche: c'est très intéressant
Bien à vous

J-Paul
4) Aspirente
03/08/2014
Bonjour Philippe,

Voici mes réponses :
1. Un montant d'un dollar par action est attendu pour le dividende cette année.

2. Le montant de l'AFFO est attendu à 886 millions de $ (1,13 à 1,19 $ par action); l'AFFO pro forma est attendu à 952 millions de $ (1,18 à 1,20 $ par action).

3. Oui, le dividende (de 1 $) est couvert par l'AFFO (supérieur de 15 % environ); le dividende semble pérenne car la durée moyenne des contrats de location du portefeuille s'établit à 12,2 ans et 90% de la dette est à taux fixe.

4. Les multiples d'AFFO sont :
ARCP : 11,1; WPC : 14,7; O : 17,5; NNN : 17,9.
On peut supposer qu'ARCP est sous-évaluée.

5. ARCP possède 4 429 immeubles, avec un taux d'occupation de 99,8%.

6. La valorisation du patrimoine d'ARCP est de 21,3 milliards de dollards.

7. ARCP a prévue d'investir 4,5 Md$ en 2014 et a déjà investi 1,9 Md$ au premier semestre 2014.

8. ARCP possède un patrimoine près de 9 fois plus élevé qu'Immorente. Le taux d'occupation de 99,8 % est bien meilleur que celui de la SCPI (92 % pour le financier, 90 % pour le physique).

9. ARCP a réalisé cette acquisition à 82% du coût de remplacement. C'est positif.
5) Motus
04/08/2014
Bonjour IH,

Voici mes réponses :

1. Quel est le montant du dividende / action attendu cette année pour ARCP ?
$1.00 par action pour 2014.

2. Quels sont les montants de l'AFFO et de l'AFFO pro forma attendus cette année pour ARCP ?
Pour 2014 : $952m soit $1.14 par action.

3. Le dividende est-il couvert par l'AFFO ? Le dividende est-il pérenne ?
Le dividende de $1.00 est donc couvert par l’AFFO de $1,14 avec une bonne marge de sécurité. Le dividende est donc pérenne, d’autant qu’ARCP est une foncière donc une société avec une bonne prédictibilité des revenus.

4. Sur la base de son cours au 28 juillet, quel est le multiple d'AFFO d'ARCP ? Et ceux de ses pairs WP Carey (WPC), Realty Income (O), National Retail Properties (NNN) ? Que peut-on supposer ?
Tout est dans la présentation :
Le multiple d’AFFO d’ARCP est x11,1, celui de WPC est de x14,7, celui de O est de x17,5 et celui de NNN est de x17,9
ARCP est donc valorisé de manière bien plus conservatrice que ses pairs à l’heure actuelle. (On connaît l’explication : deal Red-Lobster, augmentation de capital à un niveau peu apprécié par les actionnaires, stratégie peu lisible pour les investisseurs…). On peut logiquement penser que le cours va se normaliser dans les prochaines semaines, d’autant que les dernières communications vont dans le bon sens.

5. Combien d'immeubles possède ARCP et avec quel taux d'occupation ?
ARCP détient 4 492 propriétés. Le taux d’occupation est de 98,8%.

6. Quelle est la valorisation du patrimoine d'ARCP en coût historique (gross asset) ?
Au taux historique, la valorisation des actifs détenus par ARCP s’élève à $21.3Md.

7. Quel montant, en $Md a prévu d'investir ARCP en 2014 dans l'acquisition de nouveaux immeubles ? Quel montant a déjà été investi au premier semestre 2014 ?
ARCP a prévu d’acquérir pour $4,5md en 2014. Au 25/06, la société a déjà acquis $4,24Md. Il reste donc environ $250m à réaliser au deuxième semestre 2014 pour arriver à l’objectif.

8. La SCPI française de murs de boutique Immorente, régulièrement citée dans les médias patrimoniaux français, a un patrimoine d'1,8 Md€ et un taux d'occupation financier de 92%. Comment se compare ARCP par rapport à elle ?
ARCP est plus de 10 fois plus gros que cette SCPI et est mieux gérée avec un taux d’occupation de quasiment 99% contre 92% pour Immorente.

Question subsidiaire
9. ARCP vient de finaliser l'acquisition de 500 murs de restaurant loués à Red Lobster, pour 1,5 $Md. A quelle décote/surcote s'est faite cette acquisition ? Est-ce négatif ou positif ?
Pour répondre à cette question, je me réfère au transcript : « We’re buying this portfolio at 82% of replacement cost in markets with strong demographic.»
C’est très positif puisqu’ARCP a pu acquérir ces actifs avec une décote très confortable (18%).

Il faut néanmoins considérer que désormais Red Lobster constitue le premier client de la foncière et pèse 12,5% des revenus. Ce client ne fait pas l’objet d’une notation par une agence de notation et est sous LBO. La société présente donc un risque de défaut supérieur à la moyenne, risque que la foncière a essayer de limiter au maximum en rédigeant les baux de location (clauses de défaut croisé, covenants financiers...).


PS : merci pour ces petits jeux bien amusants.

Cordialement,
Motus
6) Macois
04/08/2014
1. Quel est le montant du dividende / action attendu cette année pour ARCP ?
Dividende d'$1.00 par action

2. Quels sont les montants de l'AFFO et de l'AFFO pro forma attendus cette année pour ARCP ?
AFFO de $0.24 par action mais Pro Forma AFFO entre $1.18 et $1.20 par action

3. Le dividende est-il couvert par l'AFFO ? Le dividende est-il pérenne ?
Selon le pro forma affo, OUI. Le Pro Forma AFFO étant entre $1.18 - $1.20 par action ce qui est supérieur au dividende d'$1.00 par action.

4. Sur la base de son cours au 28 juillet, quel est le multiple d'AFFO d'ARCP ? Et ceux de ses pairs WP Carey (WPC), Realty Income (O), National Retail Properties (NNN) ? Que peut-on supposer ?
ARCP : 11.1x ; WPC : 14,7x ; O : 17,5x ; NNN : 17,9x
ARCP serait décoté, l'action se "paierait" peu cher par rapport à sa valeur.

5. Combien d'immeubles possède ARCP et avec quel taux d'occupation ?
4,429 immeubles pour 99.8% de taux d'occupation

6. Quelle est la valorisation du patrimoine d'ARCP en coût historique (gross asset) ?
$21,3 milliard

7. Quel montant, en $Md a prévu d'investir ARCP en 2014 dans l'acquisition de nouveaux immeubles ? Quel montant a déjà été investi au premier semestre 2014 ?
Objectif de $4.5 milliard pour 2014
Au premier semestre $1.9 milliard d'acquis

8. La SCPI française de murs de boutique Immorente, régulièrement citée dans les médias patrimoniaux français, a un patrimoine d'1,8 Md€ et un taux d'occupation financier de 92%. Comment se compare ARCP par rapport à elle ?

Cette REIT est principalement investie dans les magasins (Single-tenant), comme immorente avec majoritairement des grands comptes avec une notation "Investment Grade". La societe grandit tres vite et a multiplie les fusions et acquisitions ces dernieres annees. La derniere operation, fusion avec Cole properties, va faire entrer ARCP dans les 15 plus grosses REIT americaines. Il faut noter que la croissance immorente est moins rapide malgré son statut de SCPI à capital variable. De plus, la REIT a internalisé son management ce mois-ci (ce qui n'est pas le cas d'immorente).

La structure financière, le positionnement géographique, la taille et les obligations légales sont par contre complétement différentes, ainsi que la taille.

Question subsidiaire

9. ARCP vient de finaliser l'acquisition de 500 murs de restaurant loués à Red Lobster, pour 1,5 $Md. A quelle décote/surcote s'est faite cette acquisition ? Est-ce négatif ou positif ?

Bien que le taux d’occupation élevé sur plusieurs années, il y a un réel risque locatif puisque la foncière a une dépendance à Red Lobster qui connaît des difficultés opérationnelles. Comme une faillite n’est pas exclue. Les loyers perçus par la foncière seraient amputés de 12%, entraînant probablement une baisse du dividende. De fait, sur les marchés boursiers, ARCP décote [trop ?] et les acteurs de marché n’apprécient pas.
7) Shagrath
05/08/2014
1. Quel est le montant du dividende / action attendu cette année pour ARCP ?
1$ par action en base annualisée

2. Quels sont les montants de l'AFFO et de l'AFFO pro forma attendus cette année pour ARCP ?
AFFO estimé 2014 : $1.13 - $1.19 par action
AFFO Pro Forma estimé 2014 : $1.18 - $1.20 par action


3. Le dividende est-il couvert par l'AFFO ? Le dividende est-il pérenne ?
oui le dividende représentant moins de 90% de 'AFFO,., donc le dividende est pérenne au regard de cette seule analyse.

4. Sur la base de son cours au 28 juillet, quel est le multiple d'AFFO d'ARCP ? Et ceux de ses pairs WP Carey (WPC), Realty Income (O), National Retail Properties (NNN) ? Que peut-on supposer ?
- multiple d'AFFO d'ARCP : x11,1
- multiple d'AFFO WP Carey (WPC) : x14,7
- multiple d'AFFO Realty Income (O) : x17,5
- multiple d'AFFO National Retail Properties (NNN) : x17,9
On peut donc supposer que ARCP décote, i.e. est sous évalué par rapport à ses pairs.


5. Combien d'immeubles possède ARCP et avec quel taux d'occupation ?
Au 30 juin 2014 ARCP possède 4,429 immeubles pour un taux d'occupation de 99.8%.

6. Quelle est la valorisation du patrimoine d'ARCP en coût historique (gross asset) ?
21,3 milliards de $

7. Quel montant, en $Md a prévu d'investir ARCP en 2014 dans l'acquisition de nouveaux immeubles ? Quel montant a déjà été investi au premier semestre 2014 ?
ARCP a prévu d’investir 4,9 milliards (dernière guidance 4.5 milliards) en 2014 et a déjà engagé 4,25 milliard au S1 2014 (acquisitions fermes et dans les tuyaux)

8. La SCPI française de murs de boutique Immorente, régulièrement citée dans les médias patrimoniaux français, a un patrimoine d'1,8 Md€ et un taux d'occupation financier de 92%. Comment se compare ARCP par rapport à elle ?
ARCP est presque 12 fois plus grosse qu'Immorente et a un taux d'occupation nettement meilleur (99,8% contre 92%).
Avec ARCP on a donc accès à un patrimoine nettement plus diversifié et à ce jour mieux géré.
Mais Immorente, en théorie, a une grosse marge de manœuvre pour améliorer son taux d’occupation et donc sa rentabilité in fine.

Question subsidiaire

9. ARCP vient de finaliser l'acquisition de 500 murs de restaurant loués à Red Lobster, pour 1,5 $Md. A quelle décote/surcote s'est faite cette acquisition ? Est-ce négatif ou positif ?
ARCP a acheté ses murs pour 82% de leur valeur de remplacement, donc avec une décote de 18%. A première vue cela est positif !
8) Fraaa77
06/08/2014
Bonjour, voici mes réponses:
1° 1$
2° AFFO 886$ et AFFO proforma 952$
3° oui et oui
4° multiple AFFO d'ARCP 11,1, de WPC 14,7$, de O 17,5$ et de NNN 17,9$. On peut supposer que ARCP est moins valoriser et donc plus intéressant à acheter en ce moment.
5°4.429 propriétés, taux d'occupation 99,8%
6° 21,3 b$
7° 4,5b$ pour 2014 dont 4,24 déjà dépensé au 1er semestre.
8° ARCP est largement plus gros et pourtant son tx d'occupation est meilleurs. Avantage à ARCP sur ces 2 points.
9° 18% de décote. c'est positif

Cordialement
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
06/08/2014
Réponses et gagnants du jeu de la semaine ici.

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