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Newsletter boursière #112

Externalisez vos moins values pour payer moins d’impôts

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17 commentaires

1) Vanak LAY
07/06/2014
Bonjour Philippe,

Merci de m'avoir ouvert les yeux pour l'externalisation des moins values. Je ne connaissais pas et à chaque fois que le prix d'une action baissait, j'en rachetais encore plus pour baisser le coût moyen. J'ai une philosophie "investissement dans la valeur".
Merci de m'accorder votre temps pour lire ce message.
J'ai lu votre livre et j'utilise régulièrement Xlsvalorisation pour avoir les données financières des entreprises. Après j'essaie de me débrouiller moi même.
Merci et bravo
2) Pharmastud
07/06/2014
Bonjour Philippe,

Il y a un début à tout ; je vais participer pour la première fois à un de vos petits jeux du week-end !

Les 2 REIT que j'ai identifié sont Biomed Realty Trust Inc (BMR:US) et Alexandria Real Esate Equities Inc (ARE:US).

Pour la première le taux d'occupation était de 77% en 2009 et de 91,5% en 2014 (rapport d'analyse Morningstar).
Pour la seconde le taux d'occupation des immeubles de R&D+opérations était de 89% en 2009 et s'élève à 95,1% en 2014 (rapport annuel : site de l'entreprise).

Mon appréciation pour la dernière question provient plus de mes connaissances dans le domaine que de mes connaissance d'investisseurs. Ces REIT sont dédiées à des institutions publiques et à des labos pharma connus (directement ou indirectement d'ailleurs via des CRO).
- Ce type de public est généralement très bien noté sur ses capacités de remboursement.
- Les opérations de recherche (développement ou R&D fondamentale) sont longues et couteuses et nécessites des infrastructures dédiées. Les loueurs ne peuvent donc pas partir comme celà et ils sont forcer de lisser leurs recherches sur la durée, quelque soit la conjoncture économique.
- Les loueurs ont tendance depuis plusieurs années à rassembler et centraliser leurs organes de recherches au sein de superstructures telles que celles proposées par ces entreprises.

Voilà pour moi ! Merci pour cette newsletter.
3) Motus
07/06/2014
bonjour,

Voici mes réponses :

Alexandria Real Estate Equities
Occ 94,4% en 2013 et 94,1% en 2009

BioMed Realty Trust
Occ 91,4% en 2013 et 79,6% en 2009 (pour les bâtiments consolidés dans le rapport annuel)


Le secteur est tiré par le développement des biotechs. Personnellement, je ne pense pas que cette classe d'actif soit particulièrement résiliante, en cas de retournement de la conjoncture.
4) Champflo
07/06/2014
BioMed Realty Trust
Alexandria Real Estate Equities
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
07/06/2014
Bonjour Vanak,

Merci. Notez que l'externalisation de moins values n'est pas du tout incompatible avec les moyennes en baisse pratiquées dans le cadre de l'investissement "dans la valeur".

Bon week-end,

Philippe
6) Yosemite
07/06/2014
Bonjour,
Je me lance pour le jeux de la semaine :
BMR Biomed Realty
Taux occupation 2009 : 84,9 %
Taux occupation 2014 : 91,5 %

ARE Alexandria Real Estate Equities
Taux occupation 2009 : 94, 1 %
Taux occupation 2014 : 94,5 %

Bonne journée,
Yosemite
7) Loulou75015
07/06/2014
IH, vous plaisantez !? Vous recevez vraiment ce genre de messages.... Je suis juste abasourdi....

Sinon, merci pour vos conseils vos newsletters vos suivi de portefeuille et votre site en général
8) Goldmankind
07/06/2014
Bonjour Philippe,

En réponse au jeu de la newsletter :

BioMed Realty
2009: 77.1%
2014: 88.7%

Alexandria Real Estate Equities
2009: 94.1%
2014: 94.9% (operating properties only)

A en juger par la stabilité de ces taux et des marges, c'est en effet un secteur acyclique et résilient.

Merci pour la newsletter et bonne journée
9) Ernest
07/06/2014
Il serait intéressant de savoir ce que le fisc pense de ce type d'aller / retour ayant comme objectif d'éviter de payer l'impôt en année N.
Comme il semble difficile de démontrer le moindre intérêt économique de ces opérations (vous dites vous même que c'est couteux en frais de transaction et qu'on n'y gagne rien), je pense qu'on est tres proche de l'abus de droit et qu'on risque un redressement.
Donc a consommer avec modération et discrétion, et certainement pas a conseiller a tous sur un site internet public...
10) Rigolo
07/06/2014
Bonjour Philippe,

Pour le jeux de la semaine, je crois que c'est Alexandria real estate (ARE) et biomed realty (BMR) avec comme taux d'occupation (operating portfolio) :
2009: 94.1 pour ARE et 87,4 pour BMR
2014: 96,6 pour ARE et 91,5 por BMR
Et oui je pense que c'est acyclique !

Merci pour ce site et tout le reste !
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
07/06/2014
Bonjour Ernest,

Je ne suis pas qualifié pour répondre sur l'abus de droit, par contre on ne m'a pas attendu pour en parler sur un site public...

Le Figaro :
http://goo.gl/SO16hN

Le particulier.fr :
http://goo.gl/vRCj0c

Votre argent :
http://goo.gl/UPeUlJ

etc.

C'est une pratique très courante.
12) Kohai
07/06/2014
Bonjour IH!

En réponse au quiz de la semaine:

Les 2 sociétés US cotées trouvées sont Alexandria Real Estate Equities (ARE) et BioMed Realty (BMR).

Afin de comparer des choses comparables entre sociétés et périodes, pour 2014 j’ai pris le rapport annuel au 31/12/2013 et pour 2009 celui au 31/12/2008.
Par ailleurs, j’ai regardé le taux d’occupation « opérationnel » (hors projets en développement).

Les taux d’occupation sont les suivants :

ARE :
31/12/2008 : 94.8%
31/12/2013 : 94.4%

BMR :
31/12/2008 : 90.1%
31/12/2013 : 91.4%

Remarquable stabilité, à travers des périodes « basses » fin 2008 et « haute » ( fin 2013) : le secteur est donc résilient.
13) GBL
07/06/2014
Attention quand même avec l'externalisation des moins values (MV), pour compenser des plus-values (PV) bénéficiant des abattement de 50 ou 65%. En effet, pour le paiement des Prélèvements Sociaux (PS, à 15.5% actuellement), c'est les montants sans abattement qui sont pris en compte.
Donc on payera toujours les PS sur le solde PV - MV.
14) lesson1
07/06/2014
Bonjour Philippe,

Les sociétés en question sont:
- Biomed Realty Trust ayant pour taux d'occupation 84,9% et 91,5% en 2009 et 2014
- Alexandria Real Estate Equities ayant pour taux d'occupation 94,3% et 96,6% en 2009 et 2014 (Q1)

Pour les 2, j'ai pris le "operating occupancy rate" qui ne prend pas en compte les projets en développement. Cela semble résilient quand on connait la situation de 2009, d'autant plus que les locataires sont en partie des sociétés pharmaceutiques très profitables.
15) Derival
08/06/2014
Je ne pense pas qu'il y ait à redire, puisqu'on n'élimine pas l'imposition, on ne fait que la reporter. De plus il y a un horizon de temps limité (10 ans) au-delà duquel ces moins-values virtuelles ne sont plus déductibles.

Il y a un seul écueil, c'est qu'il est possible de constituer un réservoir de moins-values grâce à des cessions de titres achetés il y a moins de deux ans. Ce peut être vu par l'administration comme un détournement de l'esprit de la loi.

Néanmoins je pense plutôt que la loi serait modifiée plutôt que des particuliers redressés... Et c'est cette éventualité qui peut, en effet, inciter à une certaine prudence : les règles de déductibilité des moins-values pourraient changer (à l'avantage de l'Etat...)

Quoi qu'il en soit, comme tout, il convient de ne pas en abuser pour ne pas porter un risque supplémentaire.
16) dcdup36
08/06/2014
Bonjour a tous ,j' aimerai votre avis sur la création d' un PEA
les actions a privilégier pour bétonner mon porte feuille .
merci
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
09/06/2014
Bonjour,

Les résultats du jeux de la semaine :
résultats

Bonne journée,

Philippe

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