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Newsletter boursière #105

Cominar : investir dans l’immobilier commercial canadien

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21 commentaires

1) mike81
05/04/2014
je ne maitrîse pas tous les ratios délivrés dans votre lettre mais Cominar m'interesse par son rendement mais je ne peux pas la rentrer dans mon PEA et ainsi beneficier d'exoneration des + values.
Votre prix de revient à 11.96 en combien de temps (apparement 2009 sur le graph)?le cours actuel est de 18.4.
je vais me renseigner sur les frais d'achat de garde de change chez Cortal.
merci pour votre lettre, votre écriture, la présentation de certain bouquin(l'apprentissage du bonheur..economix?)
j'essaie de suivre mais il faut une rigueur et organisation que j'essaie d'obtenir.
Merci
a+
MN
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
05/04/2014
Bonjour Mike,

Cominar est une action canadienne, elle n'est donc pas éligible au PEA.

Le PRU indiqué est en €, donc en réalité, très proche du cours actuel de Cominar.

Cordialement,

Philippe
3) Robinos33
05/04/2014
Bonjour
Je lis avec plaisir vos newsletters, et suis vos analyses sur Cominar, pour laquelle vous transmettez vos convictions.
J'ai 2 remarques :
1) vous êtes surpondéré sur cette ligne, ce qui va l'encontre d'une diversification équilibrée. Peut-être vos convictions sont inébranlables sur Cominar, tant mieux pour l'instant.
2) j'aurai tendance à vous suivre sur Cominar, mais sur leur site, l'historique du prix moyen des parts me fait hésiter : en effet de janvier 2011 (21,53) à fevrier 2014 (18,23), on a certes une petite baisse de 10 % environ, mais il y a un plus haut à 24,73 (juillet 2012). Celui qui a investi en juillet 2012 ne fait pas une bonne affaire, malgré les dividendes procurés.
D'aout 2013 à fevrier 2014, on est au plus bas sur 3 ans, Est-ce la raison pour laquelle vous vous êtes renforcé ?
Merci.
Robinos33
4) Hertell
05/04/2014
Merci Philippe,
Je pense faire une petite ligne de Cominar (environ 5k) j'ai déjà envoyer a Binck la convention Canada par courrier. Après un premier coup de fil, il n'avait rien reçu....j'ai donc ré envoyer par mail la dite convention... La la réponse est : nous l'adressons au service concerné !... Wait and see ! J'espère qu'elle ne sera pas valable que pour l'année prochaine ! Une autre question dans votre newsletter 87 je ne comprends pas le montant de la csg récupérable 45€ ??? Comment l'avez vous calculé ?!
5) Theouf
05/04/2014
Bonjour,

De mon cote j'ai un ffo yield de 9,7% et un affo yield de 8,5%. Ce reit se paye 10,33x le ffo ce qui est plutôt modeste...

Ev/affo a titre perso je n'utilise pas ce ratio sur un reit je le trouve peu pertinent, je préfère plutôt parler de décote sur ANR et dans notre cas je l'estime autour de 10% au cours actuel

Autre point il serait intéressant de comparer l'évolution du ratio affo/ffo pour vérifier que les depenses opérationnelles sont maintenus ou qu'il n'y a pas de souci avec un ou plusieurs immeubles

Amf : je detiens 3000 actions cominar
6) gil
05/04/2014
Bonjour Philippe

Je me suis posé la question sur cominar. Je ne maitrise pas bien les foncières je m'étais donc positionné sur le tracker ishares sur les foncières canadiennes et j'ai aussi une ligne sur le ishares immobilier asiatique.

Je ne possède que ces deux lignes immobilières dans mon portefeuille passif pensez vous qu'il soit plus intéressant de vendre le ishares foncières canadiennes et le réinvestir sur un ligne cominar ?

Cordialement
7) GBL
06/04/2014
Bonjour,

Vous écrivez "Une meilleure allocation du capital pour Cominar consisterait à retirer cette possibilité de versement de dividendes en action, limiter le dividende à 70% de l'AFFO pour avoir de l'autonomie pour de la croissance autofinancée, et réaliser des augmentations de capital ponctuelles, uniquement quand la surcote est manifeste".

Mais ceci serait-il compatible avec "Cominar exerce sous le régime de la Fiducie de Placement Immobilier (l'équivalent du statut REIT ou SIIC, mais au Canada), ce qui lui permet de ne pas payer d'impôts sur les sociétés, à la condition principale qu'elle distribue l'essentiel de son bénéfice taxable." ?
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
06/04/2014
Bonjour,

@Robinos33
J'avoue ne pas vraiment comprendre la pertinence de regarder l'historique de cours avant de faire un investissement.
J'ai donné la raison de la surpondération dans mon dernier reporting.

@Hertell
Je ne me souviens plus pour la CSG et n'ai pas très envie de me repencher sur la question. :-)

@Gil
Vous êtes seul responsable de vos investissements !

@GBL
En fait, le sujet est complexe, car l'obligation de distribution concerne le bénéfice taxable (donc après amortissement et autres charges non cash). Quelques foncières US distribuent seulement 70% de l'AFFO, donc j'en conclue que cela doit être possible, mais effectivement, j'ai peut-être trop présagé.

Cordialement,

Philippe
9) hertell
06/04/2014
OK Philippe, ne vous penchez plus, attention au lumbago ;-)
j'ai retrouvé votre calcul soit:
(dividendes brut - le rprelevement de 15%) X 5.1% = 45,23
10) Benkimy
06/04/2014
Merci pour cet exercice qui fait de moi un mouton un peu - bête ;)

FFO Yield et AFFO Yield :
(source : newsletter 100)
Cela correspond "la rentabilité d'une foncière cotée"

FFO Yield = (FFO) / (cours de bourse) = 1.78 $ / 16.75 $ = 10.62%

AFFO Yield = (AFFO) / (cours de bourse) = 1.58 $ / 16.75 $ = 9.43%

EV/Bénéfice d'exploitation net :

L'Entreprise Value correspond à la capitalisation boursière - la trésorerie + les dettes.

Capitalisation boursière = 2.12 $Md
Dettes = (Valeur des actifs) * (Ratio d'endetement) = 5.5 $Md * 51.2% = 2.816 $Md
La trésorerie représente quelques millions, elle est donc négligeable par rapport aux autres valeurs en milliard...

EV = 2.12 $Md + 2.816 $Md = 4.936 $Md

On retrouve sur différents sites boursiers une EV de 4.985 $Md

Bénéfice d'exploitation net = 0.368 $Md (dans cette newsletter ou dans le dernier communiqué de presse).
On peut aussi le retrouver avec : (Valeur des actifs) 5.5 $Md * (taux de capitalisation) 6.7%

EV / Bénéfice d'exploitation net = 4.936 $Md / 0.368 $Md = 13.41
11) mayien
06/04/2014
Bonjour Philippe,

puisque personne ne s'est encore penché sur le calcul des ratios demandés, je me lance :

cours de bourse : 18,40
FFO 2013 : 1,78
AFFO 2013 : 1,58


Ratio FFO Yield : FFO 2013 / cours de bourse = 1,78 / 18,40 = 9,67 %
Ration AFFO Yield : AFFO 2013 / cours de bourse = 1,58 / 18,40 = 8,59 %

Ratio EV / EBITDA : 15,14
pas eu le temps de vérifier la conformité de ce dernier, mais repris sur le fichier d'XlsValorisation....
12) JL
07/04/2014
Bonjour et merci pour votre lettre et votre fantastique site.
Je vous avoue qu'un investissement dans Cominar me pose 2 soucis :
- la faible marge de sécurité : on achète 18 CAD un ANR de 19 ou 20 CAD. Une baisse minime de l'actif (d'autant plus avec le levier de l'endettement) et vous perdez des sous. Il y a avec d'autres titres pas mal d'immobilier qu'on peut acheter très peu cher par rapport à leur valeur.
- l'immobilier (certes résidentiel) en situation de bulle.
Je reste donc à l'écart.
JL
13) Bruno972
10/04/2014
Bonjour à tous.
Je lis de la part entre autre de JL que l'immobilier résidentiel canadien est en situation de bulle. Lorsque je regarde la faible valeur de l'immobilier au Canada (francophone) je ne comprends pas ce jugement de valeur. Il me semble que comparé aux tarifs pratiqués dans les grandes villes françaises, l'immobilier canadien est très peu cher !
Cdt

Bruno.
14) JL
14/04/2014
Salut Bruno,
je n'ai pas étudié la question personnellement mais lu des articles sur le sujet donc je n'ai pas tous les éléments en main. Par contre ce n'est pas seulement le prix qui détermine une situation du bulle ou pas : c'est le prix par rapport au revenu des ménages (et dans ce sens la France est aussi en situation de bulle) mais aussi la rareté du logement (dans les grandes villes françaises les logements sont rares donc les prix élevés justifiés) et surement d'autres critères. Bref, ce n'est pas juste en comparant les prix d'un pays à un autre qu'on détermine si on est dans une bulle ou pas.
JL
15) Bruno972
14/04/2014
Bonjour a tous et merci à JL pour sa réponse. Si la bulle correspond a une sur valeur de l'immobilier par rapport au revenu des ménages, alors je considère qu'il n'y a pas de bulle immobilière dans le résidentiel canadien, du moins au Québec. Il suffit de parcourir les sites internet pour découvrir des maisons de 200m2 avec plusieurs milliers de m2 de terrain (allergiques à la tondeuse s'abstenir !) à 250000 ca$. Maisons en bois tout confort haute isolation. Or les salaires au Canada sont similaires aux salaires Français (voir comparatifs sur le net). Cordialement.
16) MichelG
15/04/2014
Français et Canadien (depuis 45 ans a Montréal) , je trouve les prix au Canada plutot surevalués , le tout du aux bas taux d'intêrets , en fait au lieu d'acheter une maison a 300 000$ , on achete a tant par mois et souvent à la limite de son budget.

Monter les taux de 2% seulement (ce qui est peu) et vous allez voir le marché immobilier tomber et de façon trés serieuse.

Acheter une maison ou un chalet au Canada , vous êtes mieux de savoir exactement ce que vous achetz, le bois durant moins que la pierre...quand aux maisons de 200 m2 a 250 000$ et des milliers de m2 , a part dans la cambrousse je ne vois pas ou il y en a (a moins que le 200m2 soit la somme du sous sol, rez de chaussée et 1ier etage).

Il y a 30-40 ans , au Canada ils nous vendaient des orangeraies en floride (marecages transformés) , les americains achetaient des terrains inaccessibles sur les montagnes françaises et les français des terres au Canada (souvent des parcelles de terres agricoles avec lesquelles personnes ne pouvait rien faire)...ainsi va la vie, les cycles continuent...

Au fait les ventes dans le marché immobilier canadien s'effritent serieusement et les prix commencent a baisser
17) GBL
15/04/2014
@MichelG

Vous qui connaissez le contexte local, pouvez-vous préciser si les emprunts immobilier au Canada sont en général à taux fixe (comme en France) ou à taux variables (comme en UK ou Espagne, par ex).

Dans les 2 cas, une hausse des taux favorise une baisse des prix, mais avec des taux variables l'impact est encore plus fort et plus rapide (car impactant tous les propriétaires endettée, et pas seulement les acheteurs).
18) Bruno972
15/04/2014
Merci MichelG pour ton avis éclairé. Tu es le "local de l'étape et je te lis avec intérêt. J 'ai également de la famille à Montréal, qui constate également que les tarifs de l'immobilier ont fortement augmenté ces dernières années. Néanmoins je constate que les tarifs sont nettement moins élevés au Canada qu'en France, avec certe des maisons plus en bois qu'en pierre. Pour te donner une idée je viens de vendre (youpi) ma maison dans l'ouest de la France près de la Baule 475000 euros net vendeur 165 m2 600m2 de jardin. Peut être y a t il une bulle au Canada, alors que dire en France !!!!
http://duproprio.com/maisons-a-vendre-montreal-l'île exemple de maisons a vendre, tarifs dollars canadien.
19) MichelG
16/04/2014
Pour rester dans la même veine

http://argent.canoe.ca/vos-finances/immobilier/des-maisons-vendre-pour-1000-15042014
20) Bruno972
16/04/2014
Je viens de lire le lien : tout va bien Michel ? un petite déprime passagère ?
Blague à part comparer la situation entre Détroit et Montréal me parait très très très exagéré. Bonne question de GBL : les Canadiens empruntent à taux fixe ou variable ? Bonne journée à tous.
21) MichelG
16/04/2014
Les taux d'emprunt hypothecaire sont renegociés selon le terme convenu:
Ouvert (le plus cher) bouge au fur et a mesure
Fermé le taux varie selon le terme 1 an , 3 ans , 5 ans
Attention si on annule il y a une pénalité pour les hypotheques fermées.

Il est a noter que si vous ne donnez pas un certain montant (25%) lors de l'achat, vous devrez prendre une assurance SCHL
http://www.cmhc-schl.gc.ca/fr/co/aclo/acmaetet/

autre document
http://www.bmo.com/accueil/particuliers/services-bancaires/prets-et-prets-hypothecaires/prets-hypothecaire

Pour analyser les fiducies REIT
http://research-ca.bmocapitalmarkets.com/documents/697569AB-EFF9-4261-901A-306D92498325.PDF

Les appartements ou maison sont nettement plus chers en France (j'en ai un que je loue et suis surpris du loyer), mais au Canada le grand chalet au bord d'un lac vaut cher aussi.

L'avantage du Canada etant surtout les frais de notaire tres bas (1000$ a peu prés) ce qui fait que les gens n'hesitent pas a déménager, car trop grand ou trop petit etc...la moyenne etant aux 7 ans (+-).

Bons achats

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