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Newsletter boursière #104

Frais d’acquisition : immobilier en direct vs immobilier coté

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23 commentaires

1) hertell
29/03/2014
Merci pour cette newsletter, peut etre auriez vous pu poussez la démo, sur la partie fiscale, abattement ?, creidit impots etc...
je n'ai pas encore sauté le pas, mais je pense comme vous arbitrez une partie de mes liquidités vers cominar, je suis également chez Binck, j'aimerais savoir comment ca se passe chez eux au niveau fiscalité..; en attendant bravo et merci de votre experience
2) ZX-6R
29/03/2014
Bonjour Philippe,

Pour un fois je ne suis pas d'accord avec toi sur cet édito.

Pour acheter des foncières cotées, il faut de l'argent. Pour acheter de l'immobilier, pas forcément, tu peux emprunter. Et ça change tout!
Et en meublé, la fiscalité est elle aussi inexistante en faisant un minimum d'effort.
Sans compter que tu peux donner de la valeur toi même à ton investissement immobilier (repeindre, réaménager), alors que tes actions, tu "subis" leur évolution.

En plus, Bordeaux est la ville révée pour investir!

ZX-6R
3) Anti-T
29/03/2014
Bonjour,

Sur la fiscalité "de base" sans optimisation : avantage aux dividendes.

En effet, ceux ci bénéficient d'un abattement de 40% contre 30% seulement pour les revenus fonciers dans le régime micro foncier, me semble t il.....
4) choukrov
29/03/2014
Bonjour Philippe,

Merci de nous faire partager votre expérience. A titre personnel
je vais initier une première ligne sur cominar pour 3000 à 4000€ ( ce qui représentera 10% de mon portefeuille). En effet, je suivais comme vous cette foncière côtée depuis quelques mois et là je reconnais que nous sommes quasiment au plus bas des 52 semaines.
Portez-vous bien!
5) Séverine
29/03/2014
Bonjour Philippe,

@ZX-6R, je ne suis pas d'accord avec vous. En effet, ce que Philippe a voulu faire passer (enfin je pense !) c'est que l'argent qu'on doit "donner" au notaire ou pour le crédit est de l'argent perdu au final !

Il peut être plus intéressant alors de l'investir dans la bourse.

Ensuite, effectivement, l'immobilier permet d'acheter sans avoir de l'argent. Mais, il me semble qu'en bourse aussi cela est possible, non ?

Bref... la question que je souhaite poser à Philippe c'est quand il a commencé en 2010 avec ses 90 - 100 000 euros, combien il obtenait de dividende ?

Merci d'avance Philippe pour ta réponse...et aussi à ZX-6R pour sa prochaine réflexion car je suis curieuse de savoir ce qu'il pense de mon commentaire ;-)
6) Picsou
29/03/2014
Bonjour Philippe,

Merci pour vos informations toujours très judicieuses.

Ne craignez-vous pas comme ailleurs dans le monde occidental une chute des prix de l’immobilier (y compris l'immobilier commercial) ?

Vous me répondrez que,dans ce monde en mutation, rapide il vaut mieux une chute de l’immobilier qu’un crash boursier (surtout pour certaines valeurs, notamment bancaires que vous avez, avec raison, bannies de votre portefeuille).

Mais quand même 38 % de votre portefeuille sur une seule ligne il faut très sérieusement y croire.

Certes beaucoup de placements (y compris les liquidités et même au-delà de l'érosion par l'inflation) sont risqués mais n'est-ce pas faire trop confiance à une seule équipe de gestion ?

Il existe également un risque de change ... mais il s'agit peut-être en fait d'une opportunité (l'euro est probablement trop élevé).

Très cordialement,
Picsou
7) Igorgonzola
29/03/2014
Bonjour Philippe,

Bravo pour l'atteinte de vos objectifs.

J'aurais cependant une question/remarque :
Vous avez atteint vos objectifs bien avant l'échéance prévue, mais j'ai l'impression que compte tenu de vos choix ces dernières années, cela ne valide pas tellement la stratégie de votre livre.

Il me semble que vous avez épargné bcp plus, pris plus de risque sur l'allocation stratégique, et "assuré" votre rente avec d'autres revenus (site). Ce n'est pas un reproche bien sûr, mais cela rend la comparaison difficile.

Si vous pouviez faire une newsletter "bilan" pour nous expliquer un peu comment vous avez procédé, ça serait très intéressant.
8) christian
29/03/2014
J'approuve tout à fait votre raisonnement, d' arbitrer des fonds euros pour Cominar. Cependant sur le long terme (10 ans et plus) les prélèvements sociaux sont lourds pour un rendement élevé. Les espoirs de plus-values en dollars canadiens me sembles très faibles : des actions sont systématiquement émises pour couvrir le besoin de capital, c'est un placement de revenu uniquement. Le risque est aussi plus grand qu'avec un fond euros, pas d'effet cliquer, en cas d'inflation importante le cours peut diminuer.
Ce placement m'interesse également, mais est différent de l'immo physique en direct qui se justifie toujours sur du très long terme suivant la démographie.
Merci à vous pour cette idée, pour ce site, pour tout.
9) mayien
29/03/2014
Merci Philippe pour la comparaison apportée entre l'achat d'immobilier physique ou en SCPI, avec différents frais inhérents.

En revanche je suis un peu resté sur ma faim, tout comme hertell sur la partie fiscalité, notamment sur les dividendes avec le retranchement des 15% à la source et les retenues sociales françaises....

Peut-être pourrez vous apporter plus de précision dans une prochaine newsletter ou bien en réponse ci-dessous...

merci à vous
10) Isidore
29/03/2014
Bonjour,
Les foncières paient des taxes sur les transactions, des frais d'avocat, des frais aux notaires, remunerent leurs salariés, leur management et les intermédiaires pour ces transactions. Tout cela se retrouve impacté dans la performance du titre (div ou plus value), et peut coûter autant ou plus que pour un investissement en direct. En vous focalisant sur les frais de bourse vous oubliez la plupart des frais sous prétexte que vous les payez indirectement, et la comparaison (fonciere/immo en direct ou scpi) ne me parait pas pertinente.
Par contre je suis 100% d'accord sur votre s'analyse concernant les écarts de prix injustifiés sur les services financiers. Cdt
11) xav92
29/03/2014
Oui mais la foncière paye bien des frais, des taxes foncières et des droits de mutation.
12) mayien
29/03/2014
Je m'essaie à la fiscalité des dividendes après quelques recherches : notre serviteur corrigera si nécessaire :

voici la base des calculs qui est celle du portefeuille de l'IH :
- nb d'actions COMINAR : 12100
- parité : 0,66

- dividendes annuels : 0,12 * 12100 * 12 = 17 424 CAD soit 11 499,84 €
- prélèvement à la source de 15% au titre de la convention fiscale CANADA-FRANCE :
11 499,84 - 15% = 9774,87 €

* si prélèvement forfaitaire fiscal à 21% :
9774,87 * 21% = 2052,72 €
ce montant est un acompte que la banque prélève au titre de l'impôt sur le revenu de l'année N+1

* prélèvement sociaux au taux de 15,5% :
9774,87 * 15,5% = 1515,10 €

restant :
* si prélèvement forfaitaire fiscal à 21% appliqué : 9774,87 - 2052,72 - 1515,10 = 6207,05 €
* si non prélèvement forfaitaire fiscal à 21% : 9774,87 - 1515,10 = 8259,77 €

* calcule de la base imposable au barème progressif :
dividendes : 9774,87 €
déduction de l'abattement à 40% : - 3909,94 €
CSG déductive à 5,1% : - 498,51 €
base imposable = 9774,87 - 3909,94 - 498,51 = 5366,42 €

l'acompte de 21% (2052,72 €) est à déduire de l'impôt sur le revenu de l'année N+1 en fonction du barème.
13) Hertell
29/03/2014
merci mayien pour la démonstration de ce périple fiscal...
Une remarque qui m'inquiète : les foncières françaises sont exclues de l'abattement de 40% alors que les foncières canardières y ont droit ! Ne pensez vous pas qu'à terme cette "gentillesse" soit revue ?
14) Hertell
29/03/2014
mayien , n'auriez vous pas oublié dans votre décompte le crédit d'impôts ?!
15) Victor
30/03/2014
Bonjour,

Je pense que vous comparez malheureusement des carottes et des carottes cuites.
En effet, la foncière va payer les même frais que vous lorsque vous achetez un biens mais c'est transparent pour vous. C'est pour cela que je ne comprends pas comment on peux payer une foncière plus cher que son actif net réévalué droit compris (ou alors il faut m'explique que chez Unibail ce sont des génies...)

Vous pouvez comparer le fait que la foncière pourra avoir un effet de masse lié à la diversification, par exemple, avec les achats d'un particuliers. Qui peut se payer un plateau de bureau Blvd Haussman à part un émir ou une foncière ?

Cela permet d'accéder à des biens que l'on ne peut pas détenir en directe par exemple.
16) ZX-6R
30/03/2014
@Séverine:
Effectivement, l'argent payé au notaire est perdu. Par contre les intérêts d'emprunt, je ne les considère pas comme perdu, car sans emprunt, pas d'investissement. C'est le coût de l'opportunité d'investissement si vous voulez. Relisez la partie immo du forum. On peut investir et avoir un loyer qui couvre tous les frais (emprunt, TF, etc...)
Enfin, l'immo en nu permet de défiscaliser (10700€ par an), de faire fructifier son patrimoine (travaux à faire soi même ou à faire faire), de bénéficier d'opportunités (achat sous le prix du marché, revente au prix). Sur ce dernier point, vous pouvez le faire en bourse, mais vous devez attendre que le marché corrige tout seul, alors qu'en immo, c'est vous seul qui décidez.

ZX-6R
17) Rolando33
30/03/2014
Bonjour,

comme ZX-6R, je suis un peu surpris de trouver certaines comparaisons. L'achat d'immobilier physique (à crédit) est un formidable moyen de CRÉATION de capital alors que les actions sont plutôt axées redistribution d'un capital existant.

Il paraît donc naturel qu'un freelance gagnant beaucoup d'argent mais sans possibilité d'emprunt (vue la politique bancaire actuelle) et un fonctionnaire (ou même un CDI) à 2000 € mensuels ne choisissent pas la même voie...
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
30/03/2014
@ZX-6R
À quel moment ais-je parlé de crédit immo dans cet édito ? Il ne s'agit pas d'une comparaison entre un enrichissement via l'immo à crédit ou la bourse, mais comment placer une importante somme d'argent en vue d'en tirer un revenu immédiat.

@Picsou
Je ne crois pas à une baisse massive de l'immobilier commercial canadien.
L'équipe de gestion de Cominar a un bon tracking record, mais j'en ferai une newsletter dédiée.
Cela dit, je me sens plus confortable avec 145000 € dans Cominar (sous-jacent : un portefeuille immobilier diversifié géographiquement et typologiquement), que dans un unique appartement en location à Bordeaux (par ex).

@Igorgonzola
J'ai pris des libertés sur le livre, car ma situation en diffère. J'ai arrêté mon activité principale à 34 ans et non 40 comme je l'envisageais initialement. Cela m'oblige à "prendre" plus de risque, même si celui-ci est contenu.

@christian
Une société immobilière comme Cominar n'a en effet rien à voir un fonds Euros, personne n'a dit le contraire...

@Isidore, xav92
Absolument. C'est également le cas avec les SCPI, mais pour autant, vous avez 10% de frais de souscription et rarement + de 6% de rendement en ce moment.

@mayien
Vos calculs sont peut-être justes, je vous renvoie à la newsletter #87 pour vérification.

@Hertell
La fiscalité en France change toute les semaines, donc avec des si.
Mais, si cela devient intenable, il y a d'autres pays qui savent attirer des capitaux (ex : Portugal).

@Victor
J'ai acheté Cominar avec une décote de 15% sur son ANR estimé de reconstitution.

@Rolando33
Exactement.
19) ZX-6R
30/03/2014
Je trouve justement maladroit de comparer l'achat d'actions Cominar avec un achat immo pour lequel tu peux (dois) emprunter.

Parler des frais que tu économises c'est bien, mais ca n'est qu'une partie infime de l'investissement.

L'immo en direct est bien plus rémunérateur et ce que je perçois de cet article est le contraire.
20) Picsou
30/03/2014
Bonjour Philippe,

Merci pour vos réponses.

D'abord je ne peux que vous féliciter pour avoir atteint votre objectif.

Vous avez probablement pris (un peu) plus de risque que prévu (et les marchés se sont relativement bien repris depuis 2008) mais cela a payé. Tant mieux !

Si vous n'aviez pas votre site et peut-être d'autres rentrées supplémentaires (droits d'auteurs, ...) pensez-vous que les rentrées d'un capital de 383000 Euros puissent vous permettre d'être rentier locataire "célibataire" (dans le sens où vous ne seriez pas propriétaire de votre logement,n'ayez aucun autre revenu que celui que peut rapporter votre capital et n'ayez pas charge de famille et tout ceci dans le cadre d'un citoyen français lambda) ?

Je ne peux aussi que vous inciter à la prudence (ce qui ne veut pas dire cacher son épargne sous son matelas ;-) Ce qui est irresponsable !).
En effet nous vivons dans un monde extrêmement instable: la mutation est très rapide et profonde, la masse monétaire n' a plus rien à voir avec les sous-jacents économiques et last but not least il y a une volonté politique (et pas uniquement en France) d' "euthanasier" les rentiers (pour reprendre une maxime de JM Keynes).

Une fois atteinte l'indépendance financière, il faut la conserver et il serait vraiment trop dommage de la perdre et de perdre ainsi la possibilité de faire ce que l'on souhaite vraiment de sa vie en toute liberté. Mais je présume que je prêche à un converti ;-)

Très cordialement,
(Faux) Picsou ;-)
21) mayien
30/03/2014
@Hertell : effectivement j'ai omis le crédit d'impôt qui s'élève ici à 1724.97 € (prélèvement à la source de 15%) à ajouter au 21% au titre de l'acompte de l'impôt sur le revenu (2052,72 €) si vous avez fait le choix de celui-ci.

@Philippe, merci pour votre rappel de la newsletter n°87 qui explique tout de manière très simple.
22) Victor
31/03/2014
@Phillipe, j'avais bien compris que vous aviez acheté avec une décote mais je m'étonne pour certaines cas (comme Unibail)

Par contre, j'ai réfléchi à une autre vision des choses concernant la scalabilité de l'opération : si vous acheter un nombre d'action d'une SIIC avec un 0 de plus vous n'aurez pas plus de problème, juste rajouter un 0 quand vous tapez le nombre d'action alors que 10 appartements de plus c'est une autre galère...
23) ykOne
04/04/2014
Bonjour Philippe,

Tout d'abord merci pour ce forum! je voulais avoir confirmation de votre part car j'ai contacté binck ce jour et ils m'ont indiqué qu'une opération sur le titre Cominar (place de Toronto) n'est pas prise en charge dans le cadre de leur offre d'ordre gratuits concernant les frais de change ( 0.10 %). Pouvez-vous préciser comment vous avez réussi à payer 0 € sur les opérations réalisées?

Merci encore. Cordialement.

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