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CEL et PEL pour investir en SCPI

13/08/2009 - Peu excitants Mais pas inutiles

Le CEL et le PEL peuvent être utilisés pour votre résidence principale Mais aussi pour acheter des SCPI d’habitation.

La semaine dernière, l’investisseur heureux (c’est-à-dire moi pour ceux qui ne suivent pas !) a ouvert un Plan d’Epargne Logement. J’aurais aussi ouvert un Compte Epargne Logement, si je n’en avais pas déjà un. Cette note explique pourquoi.

Taux de prêt selon la date d’ouverture du CEL :


Taux de prêt selon la date d’ouverture du PEL :


S’il n’y a rien de nouveaux pour le PEL depuis 2003, depuis Août 2009, le CEL permet d’obtenir un prêt pour un achat immobilier à un taux actuariel de 2,25%.

A l’instar du livret A, le CEL est totalement liquide, vous pouvez déposer ou y prendre de l’argent quand vous voulez. Il faut juste laisser au moins 300 € dessus. Evidemment, plus vous avez d’argent dessus, plus grand sera le prêt que vous pourrez obtenir ensuite avec.

De mon point de vue, tout le monde devrait avoir un livret A et un CEL au taquet (c’est-à-dire avec 15 300 € sur chacun) avant d’envisager tout investissement (assurance-vie ou bourse, immobilier). Le livret A sert d‘épargne de précaution et le CEL permet d’avoir 15 300 € mobilisable à tout moment pour tous autres projets d’investissement et donc permet de saisir des opportunités “on the fly”.

L’avantage du CEL, c’est que l’achat immobilier donnant droit au prêt peut concerner aussi des SCPI d’habitation (donc Scellier par exemple). Avec un prêt de 23 000 € au maximum, c’est pas lourd, mais pour un placement totalement liquide et d’une durée de seulement 18 mois, c’est toujours ça de pris.

Par rapport au CEL, le PEL a l’avantage de fixer le taux de l’emprunt, alors que pour le CEL, le taux peut changer durant les prochains 18 mois (dans ce cas le taux effectif auquel vous aurez droit sera au prorata des différents taux pendant la durée du placement). En contrepartie, les retraits sont impossibles, donc c’est c’est un placement qui ne rapporte quasiment rien et qui est très contraignant. Pour l’heure, le taux actuariel du PEL est à peine compétitif avec les taux proposés par les banques.

Par contre, si d’ici quatre ans les taux remontent et l’immobilier baisse, vous serez bien content de pouvoir faire un achat à bon compte grâce à votre PEL.

Tout comme le CEL, le PEL permet d’acheter des parts de SCPI d’habitation.

En conclusion, je dirais que l’on ne peut faire l’impasse sur le CEL (vous être sûr de “gagner” !), tandis que le PEL peut participer à la diversification du patrimoine (dans la mesure où on ne gagne pas à tous les coups, tout dépend du niveaux des taux dans quatre ans).

En ouvrant un PEL maintenant, vous “fixez” le taux. Si vous voyez que celui-ci redevient compétitif par rapport aux taux bancaires standards, il sera toujours temps d’y placer un maximum d’argent. Le plafond est à 61 200 € mais pour bénéficier de la prime d’Etat, vous devez verser au moins 540 € chaque année, donc gardez un peu de mou et veillez à ne pas plafonner votre PEL trop vite.

Pour plus d’informations sur le calcul des droits aux prêts :

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"Nous n’avons pas besoin d’être plus intelligents que les autres, nous avons juste besoin d’être plus disciplinés que les autres" – Warren Buffett

 

7 commentaires

1) Michael
13/08/2009
Intéressant cet article qui sort un peu des sentiers battus.

Si on veut faire un achat immobilier à terme, le CEL me semble une bonne solution pour avoir un complément de pret à bon taux.

Je n'aime pas trop le PEL car le taux de pret peu intéressant est compensé par le taux d'épargne supérieur. Mais par contre le fait que le placement soit bloqué n'est à mon sens pas compensé.

A noter que le droit au pret du CEL dépend des intérets gagnés. Donc actuellement le taux du pret est très intéressant, mais avec seulement 0.75% d'intérets, on gagne peu de droit au pret.
C'est peut etre justement le moment de remplir son CEL!
2) tellib
15/08/2009
oui article très intéressant Philippe...
(comme toujours...lol)
personnellement j'ai déjà un cel mais pour le pel j'hésite, une baisse du taux du prêt pourrait me faire décider...
d'ailleurson peut se demander pourquoi les taux de rémunération du Pel ne varient plus depuis le 01/08/2003 ?
L'investisseur heureux : devenir rentier
Philippe
15/08/2009
Bonjour et merci !

J'ai ouvert un PEL mais j'ai quasi rien m'y dedans, j'attends.

Je ne comprends pas trop non plus pourquoi le taux est inchangé depuis 2003, mais bon peu importe, puisque c'est ainsi !

Comme les actions sont "chères" en ce moment, je risque de parler prochainement d'autres sujet, comme celui-ci.

Bon week-end !
4) jmcornet
16/08/2009
Je pense que pour vraiment mesurer l'intérêt d'un PEL et d'un CEL, il faut pousser la simulation jusqu'au bout. Vos droits à prêts sur ces deux produits sont plafonnés en capital, et la durée de remboursement est assez courte (de mémoire, le droit à prêt est même fonction de la durée d'emprunt, ce qui amplifie ce que je vais exposer).
Une durée de remboursement courte implique des mensualités assez élevées, qui obèrent votre capacité globale de remboursement. Or le prêt PEL / CEL ne permet pas de couvrir, et de loin, le montant total nécessaire à l'acquisition du bien immobilier. Donc vous avez un autre prêt classique en parallèle, qui représente la plus grande part du capital à rembourser.
Aussi, la priorité du remboursement allant au PEL / CEL, vous rallongez artificiellement la durée de remboursement du prêt classique qui est à un taux plus élevé. Donc le coût total des deux crédits est mécaniquement moins compétitif.
J'invite tout lecteur candidat à un achat immobilier à terme, à faire ses simulations en distinguant deux phases : une première où il rembourse deux prêts et pendant laquelle il ne va guère que payer les intérêts du prêt classique; une seconde où il s'attaque au prêt classique seul, mais après avoir bien "craché" des agios à sa banque.
Cette simulation devrait tempérer votre enthousiasme.
Bien à vous,
JM
5) loi Scellier
16/08/2009
Article très intéressant, et je suis parfaitement d'accord sur le fait qu'avant de faire quelque investissement que ce soit, il faut remplir son livret A et son CEL.

Très bon blog en tous cas, je suis très content de l'avoir découvert!
6) Robin des Bonds
21/08/2009
Merci pour cet article, des fois, pas besoin de chercher loin pour trouver des produits intéressants !

Cependant, comme jmcornet, j'ai fait quelques simulations et j'ai du mal à trouver un réel intérêt : le montant du prêt étant proportionnel aux intérêts acquis, l'effet de levier est beaucoup plus faible en période de taux bas. A "décote" sur les taux de marché égale, mieux vaut en ouvrir lorsque les taux sont élevés.

Et dans tous les cas, le prêt à taux préférentiel ne fait que compenser le coût de l'immobilisation du cash à un taux déprimant.

Je trouve que pour emprunter pour investir, ca ne vaut pas la peine, mais si on a un projet immobilier c'est nettement plus intéressant grâce au coefficient multiplicateur de 1.5.
Si l'on peut n'avoir pour seul prêt celui lié PEL, on gagne une tranquilité d'esprit incomparable, puisqu'on connaît déjà son financement et sa capacité d'achat.
7) xseth
04/08/2012
Attention pour ceux qui se renseignent aujourd'hui et lisent les articles, les PEL/CEL ne peuvent plus servir qu'à la résidence principale ou les scpi d'habitation. Ce qui veux dire souvent un couplage avec un autre prêt et pas un investissement pour louer un petit appartement par exemple. On en revient donc au problème cité au dessus avec le couplage à un prêt à taux supérieur rallongé.

"A compter du 1er mars 2011
Pour les produits d'épargne logement (que ce soit un PEL ou un CEL) ouverts à compter du 1er mars 2011, seules les opérations concernant les habitations principales (c’est-à-dire occupées au moins huit mois par an par le bénéficiaire) sont autorisées. Dans le détail, cela peut concerner :

L’achat, la construction, l’extension ou la rénovation d’une résidence principale, qui peut être celle de l’emprunteur, d’un ascendant, d’un descendant ou d’un locataire. Dans ce dernier cas, le logement doit être loué nu et avec un bail en bonne et due forme.
L’achat d’un parking situé à proximité (moins d’un km) de la résidence principale concernée.
L’acquisition d’un logement à une société civile immobilière, à condition que cet achat ouvre le droit à l’attribution d’un logement destiné à devenir la résidence principale de l’emprunteur.
L’acquisition de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), si le patrimoine de ces dernières est constitué, au moins à 90%, de locaux destinés à l’habitation.
Les opérations concernant des locaux professionnels ou commerciaux sont exclues, sauf s'ils comportent également l’habitation principale du bénéficiaire du prêt."

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